Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Civiel – Afdeling Handel
zaaknummer / rolnummer: 82110 / HA ZA 06-1344
Vonnis van 13 februari 2008
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BOUWBEDRIJF EN TIMMERFABRIEK [naam] B.V.,
gevestigd te [plaats],
2. [eiser A],
wonende te [plaats],
3. [eiseres B],
wonende te [plaats], gemeente [naam],
eisers,
procureur mr. C.B. Gaaf,
advocaat mr. H.H. van Steijn te Deventer,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats], gemeente [naam],
gedaagde,
procureur mr. A.V.P.M. Gijselhart,
advocaat mr. P.J.A. Plattel te Arnhem.
Partijen zullen hierna Bouwbedrijf voor eisers gezamenlijk en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in incident van 31 januari 2007
- de conclusie van antwoord
- het tussenvonnis van 25 juli 2007
- het proces-verbaal van comparitie van 12 september 2007
- de conclusie na comparitie tevens houdende akte wijziging van eis van Bouwbedrijf
- de conclusie na comparitie van [gedaagde].
2. De feiten
2.1. Op 21 juni 2001 is tussen [gedaagde] en [rechtsvoorgangster Bouwbedrijf], de rechtsvoorgangster van Bouwbedrijf, een koopovereenkomst gesloten, waarbij [gedaagde] zijn timmerfabriek en aannemingsbedrijf heeft verkocht aan Bouwbedrijf. Deze koopovereenkomst zal hierna worden aangeduid als de overeenkomst.
In artikel 19 van de overeenkomst is bepaald:
“Deze overeenkomst wordt gesloten onder de voorwaarde dat [gedaagde] de hem toebehorende bedrijfsgebouwen en –terreinen in [plaats A] en [plaats B] aan [rechtsvoorgangster Bouwbedrijf] en de bij het bedrijf in [plaats A] staande woning aan de heer en mevrouw [eisers] verhuurt op de gebruikelijke voorwaarden en tegen marktconforme prijzen.”
In artikel 20 van deze overeenkomst is bepaald:
“De hoofdlijnen van de in artikel 19 bedoelde huurovereenkomsten zijn:
1. De looptijd van de huurovereenkomst bedraagt vijf jaren met verlenging met vijf jaren tenzij de huurder de overeenkomst tenminste één jaar tevoren opzegt.
2. De looptijd van de huurovereenkomst voor de woning aan de [pand C] te [plaats] in de gemeente [naam] is gelijk aan het naastgelegen bedrijfspand aan de [pand A] te [plaats A] in de gemeente [naam].
3. De huur voor de woning bedraagt ƒ 1.000,- per maand en voor het bedrijfspand
ƒ 5.000,- per maand, beide te voldoen op bankrekening [nummer] ten name van [gedaagde] te [plaats].
4. De huur voor het bedrijfspand aan de [pand D] te [plaats B] bedraagt
ƒ 4.083,33 per maand, te voldoen aan [echtgenote gedaagde] te [plaats] op bankrekening nummer [nummer].
5. Al het onderhoud aan de bedrijfspanden en de woning is voor rekening van huurder.
6. Huurder heeft gedurende de looptijd van de huurovereenkomst, doch ten hoogste gedurende de eerste tien jaren het recht deze woning en dit bedrijfspand van verhuurder te kopen tegen een nader overeen te komen prijs.
7. Bij gebrek aan overeenstemming binnen één maand wordt de prijs bepaald door één of drie taxateurs.”
2.2. Tussen [gedaagde] als eiser en Bouwbedrijf en [eisers] als gedaagden loopt bij deze rechtbank onder rolnummer 59956 / HAZA 04-122 een procedure, waarin partijen, kort gezegd, over en weer nakoming van de overeenkomst vorderen alsmede schadevergoeding wegens het niet-nakomen van de overeenkomst. Tijdens de comparitie van partijen in die procedure van 15 oktober 2004 (productie 8 bij conclusie van antwoord) hebben partijen afgesproken dat zij als deskundige zullen inschakelen makelaardij Thoma te Lochem teneinde de waarde vast te stellen van de panden [pand A], [pand B] en [pand C] te [plaats A]. In het proces-verbaal van die comparitie staat voorts: “(…) Partijen leggen zich neer bij de uitslag van de taxatie door Makelaardij Thoma en spreken in dat verband voorts af dat de taxatie zes maanden geldig blijft te rekenen vanaf de opnamedatum. (…)”
2.3. Vervolgens is in die procedure een taxatierapport uitgebracht door Thoma Deventer B.V. / TBB Bedrijfsmakelaars B.V. te Apeldoorn op 11 november 2004 (productie 2 bij dagvaarding). In dat rapport is als object omschreven de 2 dienstwoningen en een bedrijfshal met kantoren, toebehoren, ondergrond en erf, plaatselijk bekend als [pand A], [pand B] en [pand C] te [plaats A]. Dit object is getaxeerd op een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van € 650.000,--. In het proces-verbaal van comparitie van partijen van 12 november 2004 (productie 9 bij conclusie van antwoord) is het volgende vastgelegd:
“Partij [gedaagde] B.V. verklaart in beginsel te kunnen instemmen met de beëindiging van de huur van het bedrijfspand aan de [pand D] te [plaats B]. Zij wenst wel enige schadevergoeding, waarover nader gepraat zal moeten worden. (…)
Partij [gedaagde] stemt in met de waardering van de onroerende zaak, [pand A], [pand B], [pand C] te [plaats A], op een bedrag van 650.000,00 euro (onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik). Partij [gedaagde] B.V. stemt daarmee in, op voorwaarde dat Milieu Adviesbureau De Klinker bevestigt dat er geen milieutechnische problemen (te verwachten) zijn. (…)”
2.4. In het kader van de voortgezette comparitie van partijen op 8 april 2005 is onder meer het volgende opgenomen in het proces-verbaal (productie 11 bij conclusie van antwoord):
“(…) Partij [eisers] zegt toe dat hij de koop van de onroerende zaak aan de [pand A], [pand B] en [pand C] te [plaats A] gestand zal doen, mits de gemeente op basis van de onderzoeksrapporten van de Klinkert tot nu toe aangeeft dat met betrekking tot de grond aldaar in de toekomst geen saneringsproblemen te verwachten zijn. (…)
Partij [eisers] beziet die koop geheel los van de geschillen welke partijen in deze procedure verdeeld houden. Hij is dan ook zonder meer bereid de koopsom direct en volledig te betalen, mits aan voormelde voorwaarde is voldaan. Partij [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat hoe dan ook sprake dient te zijn van een package-deal. De koop kan niet los worden gezien van een regeling van gemelde geschillen, nog steeds aldus partij [gedaagde]. Partij [eisers] werpt tegen dat hij dat nooit zo heeft begrepen. Dat is tussen partijen ook niet afgesproken, aldus partij [eisers]. Hij vervolgt dat hij daardoor onaangenaam is verrast en vraagt uitdrukkelijk aandacht voor het feit dat hij dan te zeer onder druk wordt gezet en niet in vrijheid kan beslissen. De rechter deelt mee dat de koop van de onroerende zaak en een regeling van de partijen verdeeld houdende geschillen moeilijk van elkaar los kunnen worden gezien. Van stonde af aan is het de bedoeling geweest dat partijen volledig uit elkaar gaan, aldus de rechter die vervolgt dat dat slechts kan worden bewerkstelligd doordat de huurrelatie van partijen wordt beëindigd en doordat ook de processuele band tussen hen wordt doorgeknipt door middel van een vaststellingsovereenkomst welke aan alle geschillen een einde maakt. Om die reden ook is eerst de problematiek met betrekking tot de onroerende zaak aangepakt, aldus de rechter.”
2.5. In het proces-verbaal van de voortgezette comparitie van 27 april 2005 (productie 12 bij conclusie van antwoord) is vervolgens vastgelegd:
“Partij [gedaagde] zegt toe dat indien er tussen partijen binnen acht weken na heden overeenstemming zal worden bereikt de getaxeerde waarde van het onroerend goed van
€ 650.000,- uitgangspunt zal blijven. (…)”
2.6. Op 19 mei 2006 heeft de raadsman van Bouwbedrijf aan [gedaagde] geschreven, voor zover hier relevant (productie 3 bij dagvaarding):
“Zoals u weet willen mijn cliënten, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Bouwbedrijf en Timmerfabriek [gedaagde] B.V. en [eiser A]r en diens echtgenote gebruik maken van hun contractuele bevoegdheid op grond van het bepaalde in artikel 19 en artikel 20 van de koopovereenkomst van 21 juni 2001 om de in artikel 20 lid 6 opgenomen koopoptie op de bedrijfswoning en de bedrijfspanden te lichten. In de aanhangige procedure hebt u zich op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst zich niet uitstrekt tot het perceel plaatselijk bekend [pand B]. In ieder geval bestaat voor cliënten dus de mogelijkheid om de optie te lichten voor de panden [pand A] te [plaats A], [pand C] te [plaats A], zomede voor het bedrijfspand [pand D] te [plaats B].
Voor de percelen [pand A], [pand B] en [pand C] te [plaats A] is tussen partijen reeds een koopprijs bepaald. Ik verzoek u mij binnen 14 dagen na heden te bevestigen dat u bereid bent om met onmiddellijke ingang deze percelen aan cliënten te verkopen voor de overeengekomen prijs. Voorzover u niet bereid zou zijn om [pand B] aan cliënten te verkopen, dient de koopprijs daarop te worden aangepast.
Zonodig sommeer ik u om mij binnen de gestelde termijn te bevestigen dat de percelen [pand C] en [pand A] door u per direct aan cliënten zullen worden verkocht. De minderprijs bij gebreke van verkoop van [pand B] zal tussen partijen dan nader overeengekomen worden. Bij deze kondig ik u aan dat cliënten een vordering tot nakoming van het bepaalde in de koopovereenkomst van 21 juni aan de Rechtbank zullen voorleggen als aan de sommatie geen gehoor wordt gegeven.
Tevens nodig ik u hierbij uit om een vraagprijs aan mij kenbaar te maken voor het bedrijfspand aan de [pand D] te [plaats B]. Omdat ik ervan uitga dat u terzake een taxatie zult willen laten uitvoeren, geef ik u hiervoor een termijn van 4 weken te rekenen vanaf de dagtekening van deze brief. (…)”
2.7. Bij brief van 1 juni 2006 heeft [gedaagde] als volgt op deze brief gereageerd (productie 4 bij dagvaarding):
“(…)
U heeft de stukken niet goed gelezen. Ik heb mij niet alleen op het standpunt gesteld dat de optie in de huurovereenkomst niet uitstrekt tot het perceel [pand B], ook hebben wij gezegd dat dit aldus moet worden gelezen, dat het slechts gekocht kan worden als wij willen verkopen. Een optie op een of andere wijze op [pand D] te [plaats B] heb ik al helemaal nooit gegeven. Weet u dan niet dat dit het pand van mijn vrouw is?
Destijds hebben wij met elkaar geprobeerd overeenstemming te bereiken. Daarbij vond [eiser A] het belangrijk dat eerst het punt omtrent de panden aan de orde werd gesteld. Wij hebben toen met elkaar onderhandeld, in die zin, dat wij een taxateur zouden aanwijzen die een prijs zou bepalen met betrekking tot de panden aan de Rijksstraatweg. Ten aanzien van de [pand D] spraken wij separaat af dat [eiser A] de [pand D] zou verlaten en daar hebben wij al helemaal nooit over een aankoop van hem over gesproken.
Voorwaarde was natuurlijk wel – en dat moet u ook weten – dat alle punten opgelost werden. Het half jaar dat wij ons hadden gegeven, is door toedoen van [eiser A] verstreken, zodat wij geen koopprijs hebben bepaald, zoals u ten onrechte probeert te suggereren.
Natuurlijk voldoe ik niet aan uw sommatie. Als [eiser A] de panden [pand A], [pand B] en [pand C] wenst te kopen, moet hij daarvoor maar een bod doen, maar dan moet dat bod ook inhouden direct oplossing van alle andere geschillen. Met andere woorden het moet een totaaloplossing zijn. Wij zullen nooit vrijwillig instemmen met verkoop van deze panden zonder een totaaloplossing. ”
2.8. De echtgenote van [gedaagde], mevrouw [echtgenote gedaagde] heeft op 19 juni 2007 aan Bouwbedrijf het volgende geschreven (productie 32 bij conclusie van antwoord):
“(…) Ik heb van mijn man begrepen dat U op 19 mei 2006 een brief heeft gezonden waarin staat dat mijn echtgenoot een koopoptie zou hebben gegeven in een contract van 21 juni 2001, welke koopoptie er kennelijk toe zou leiden dat hij zich op dat moment zou hebben verplicht om panden aan de [pand A] en [pand C] te [plaats A], alsmede voor het pand [pand D] te [plaats B].
Met betrekking tot dit laatste pand: dit pand is mijn eigendom en mijn echtgenoot is niet bevoegd om mijn pand te verkopen. Ik ben zelf overigens niet bereid dit pand aan het Bouwbedrijf of [eiser A] te verkopen.
De reden dat ik U schrijf, houdt verband met het feit dat u zich kennelijk op het standpunt stelt dat mijn echtgenoot op 21 juni 2001 de betreffende koopoptie heeft gegeven.
Ik weet dat mijn echtgenoot dit uitdrukkelijk betwist, zodat de rechter daarin een beslissing zal moeten nemen. Voor het geval evenwel de rechter besluit dat mijn echtgenoot inderdaad een koopoptie heeft gegeven op 21 juni 2001, vernietig ik deze koopoptie hierbij althans doe een beroep op nietigheid van de koopoptie, voor zover het de echtelijke woning, nummer [pand C] dus, betrof. Immers: het was mijn echtgenoot niet toegestaan om deze koopoptie te geven zonder mijn uitdrukkelijke toestemming. Daarom vernietig ik die rechtshandeling, voor zover die al zou zijn afgegeven.”
3. De vordering
3.1. Bouwbedrijf vordert, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
Primair:
1. voor recht zal verklaren dat tussen [gedaagde] enerzijds en Bouwbedrijf anderzijds een koopovereenkomst tot stand is gekomen ter zake de van [gedaagde] gehuurde bedrijfsgebouwen en –terreinen plaatselijk bekend [pand A] te [plaats A] en voor recht zal verklaren dat tussen [gedaagde] enerzijds en [eisers] anderzijds een koopovereenkomst tot stand is gekomen ter zake de van [gedaagde] gehuurde bedrijfswoning plaatselijk bekend [pand C] en [pand B] te [plaats A], een en ander voor een gezamenlijke prijs van € 650.000,- kosten koper;
2. zal bepalen dat het eindvonnis dezelfde kracht heeft als de door de notaris op te maken akte of aktes van levering tussen [gedaagde] en eisers of één of meer van hen ten aanzien van de onroerende zaken plaatselijk bekend [pand A] respectievelijk [pand B] en [pand C] te [plaats A] (gemeente [naam]), althans dat dit vonnis dezelfde kracht heeft als een deel van zodanige akte of aktes;
3. voor recht zal verklaren dat het recht als omschreven in artikel 20 zesde lid van de koopovereenkomst van 21 juni 2001 tevens betrekking heeft op het perceel plaatselijk bekend [pand D] te [plaats B];
Subsidiair:
4. voor recht zal verklaren dat tussen [gedaagde] enerzijds en Bouwbedrijf anderzijds een koopovereenkomst tot stand is gekomen ter zake de van [gedaagde] gehuurde bedrijfsgebouwen en –terreinen plaatselijk bekend [pand A] te [plaats A] en voor recht zal verklaren dat tussen [gedaagde] enerzijds en [eisers] anderzijds een koopovereenkomst tot stand is gekomen ter zake de van [gedaagde] gehuurde bedrijfswoning plaatselijk bekend [pand C] en [pand B] te [plaats A], een en ander voor een gezamenlijke prijs van € 650.000,-- kosten koper;
5. [gedaagde] zal veroordelen om binnen drie werkdagen na betekening van het eindvonnis zijn volledige en onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan het opmaken en verlijden van een akte van levering aan [eisers] ter zake de onroerende zaak plaatselijk bekend [pand A] te [plaats A] (gemeente [naam]), een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,-- voor elke dag of deel daarvan dat [gedaagde] niet voldoet aan de veroordeling, met een maximum van € 100.000,--;
6. [gedaagde] zal veroordelen om binnen drie werkdagen na betekening van het eindvonnis zijn volledige en onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan het opmaken en verlijden van een akte van levering aan [eisers] ter zake de onroerende zaak plaatselijk bekend [pand B] te [plaats A] (gemeente [naam]), een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,-- voor elke dag of deel daarvan dat [gedaagde] niet voldoet aan de veroordeling, met een maximum van € 100.000,--;
7. [gedaagde] zal veroordelen om binnen drie werkdagen na betekening van het eindvonnis zijn volledige en onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan het opmaken en verlijden van een akte van levering aan Bouwbedrijf ter zake de onroerende zaak plaatselijk bekend [pand C] te [plaats A] (gemeente [naam]), een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,-- voor elke dag of deel daarvan dat [gedaagde] niet voldoet aan de veroordeling, met een maximum van € 100.000,--;
8. voor recht zal verklaren dat het recht als omschreven in artikel 20 zesde lid van de koopovereenkomst van 21 juni 2001 tevens betrekking heeft op het perceel plaatselijk bekend [pand D] te [plaats B];
Primair en subsidiair:
9. [gedaagde] zal veroordelen in de kosten van het geding.
3.2. Bouwbedrijf legt, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, de navolgende stellingen ten grondslag aan haar vorderingen. In het kader van de overeenkomst is tussen partijen een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de bedrijfsgebouwen en –terreinen in [plaats A] en [plaats B] en is een huurovereenkomst gesloten tussen [gedaagde] en [eisers] met betrekking tot de bij het bedrijf in [plaats A] staande woning.
In artikel 20 lid 6 van de overeenkomst is een koopoptie neergelegd. Bouwbedrijf heeft tegenover [gedaagde] verklaard de respectieve onroerende zaken te willen kopen van [gedaagde]. Artikel 20 lid 6 is geen aanbiedingsplicht maar een koopoptie. Daarbij is niet bepaald dat het recht om te kopen voorwaardelijk is, en afhankelijk is van de wens van [gedaagde] om tot verkoop over te gaan. Om tot een perfecte koopovereenkomst te raken, behoeft de huurder slechts de optie te lichten, waarna partijen overeenstemming moeten bereiken over de prijs. Gegeven het feit dat voor de onroerende zaken [pand A], [pand B] en [pand C] te [plaats A] de koopprijs is bepaald via bindende taxatie door TBB bedrijfsmakelaars, is daarmee de koopovereenkomst voor wat betreft deze onroerende zaken tot stand gekomen. Gelet op de weigerachtige houding van [gedaagde] heeft Bouwbedrijf belang bij een vonnis ter vervanging van de notariële akte van levering. De koopoptie is zonder enige beperking verleend ten aanzien van het gehuurde en strekt zich dus tevens uit tot de [pand D] te [plaats B]. Bouwbedrijf heeft ook de koopoptie op de onroerende zaak aan de [pand D] gelicht. Aan de mogelijkheid tot lichten van de koopoptie wordt niet afgedaan door de omstandigheid dat [gedaagde] geen eigenaar stelt te zijn van de [pand D]. [gedaagde] moet geacht worden van de eigendom van de [pand D] op de hoogte te zijn geweest ten tijde van het verlenen van de koopoptie. Als voor de nakoming van artikel 20 van de koopovereenkomst noodzakelijk is dat [gedaagde] eerst de eigendom van dit perceel verwerft, dan zal hij daartoe moeten overgaan. In ieder geval kan [gedaagde] in dat verband geen beroep op overmacht doen indien hij niet in staat zou zijn om de eigendom te verwerven.
4. Het verweer
4.1. [gedaagde] concludeert dat de rechtbank bij vonnis de vorderingen van Bouwbedrijf zal afwijzen met veroordeling van Bouwbedrijf in de kosten van het geding.
4.2. [gedaagde] voert, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, de volgende verweren aan. Klompstra noch Leegwater zijn partij geweest bij de koopovereenkomst. Ook zijn zij geen partij in de procedure met rolnummer 59956. De vorderingen van deze eisers zullen dan ook moeten worden afgewezen. Artikel 20 lid 6 van de koopovereenkomst is geen eenzijdige calloptie maar een eerste recht van koop dat aan de huurder is gegeven voor het geval de verhuurder wenst te vervreemden. [gedaagde] wenste ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst niet te verkopen en heeft slechts op zich genomen dat hij eerst zou moeten aanbieden aan Bouwbedrijf als hij binnen 10 jaar zou verkopen. Dat is de bedoeling geweest van het kooprecht. Na het inroepen van het kooprecht dient – uiteraard – nog over alle essentialia te worden onderhandeld. Er zou nog een kadastrale scheiding moeten plaatsvinden. Thans is onvoldoende bepaalbaar welke overeenkomst tot stand zou zijn gekomen, omdat onduidelijk is welke prijs in de notariële akte van de [pand A] en welke prijs in de akte van de [pand B] en [pand C] zou moeten staan. Met de brief van 19 mei 2006 is niet de koopoptie “gelicht” voor [pand B]. In de brief wordt uitdrukkelijk afstand gedaan van het recht om ook nummer [pand B] te kunnen kopen, voor zover dat recht al bestond. [pand B] is een woning die ten tijde van de overeenkomst aan derden werd verhuurd en daarvan was Bouwbedrijf op de hoogte. De artikelen 19 en 20 van de koopovereenkomst zien slechts op de woning aan de [pand C]. De verklaring voor recht kan maar één bedrijfspand betreffen. Voor zover er overigens al een onduidelijkheid in de koopovereenkomst is geslopen, komt deze voor rekening en risico van Bouwbedrijf. Het is immers de advocaat van Bouwbedrijf geweest die deze koopovereenkomst heeft opgesteld. Uit het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 8 april 2005 blijkt dat tussen partijen geen overeenstemming is bereikt over de koop van de onroerende zaken. Bovendien was de mogelijke koop gebonden aan een termijn van acht weken. De taxatie voor € 650.000,-- is niet een taxatie als bedoeld in de koopovereenkomst van partijen omdat de koopoptie toen nog niet was gelicht.
Subsidiair doet [gedaagde] een beroep op de buitengerechtelijke verklaring door zijn echtgenote omdat zij geen toestemming heeft verleend aan de koopovereenkomst, terwijl zij met [gedaagde] de woning aan de [pand C] bewoonde. Als gevolg hiervan is de gepretendeerde koop voor [pand C] vernietigd.
Het pand aan de [pand D] is geen eigendom van [gedaagde] maar van zijn echtgenote. Het eerste recht van koop kan nooit betrekking hebben gehad op dat pand.
Uiterst subsidiair, indien er daadwerkelijk een koop tot stand is gekomen en indien er geen nieuwe taxatie behoeft te volgen, verzoekt [gedaagde] de overeenkomst te wijzigen op grond van de imprévision-regeling, in die zin dat wel een redelijke prijs zal worden bepaald.
[gedaagde] doet een beroep op opschorting van zijn eventuele verplichtingen jegens Bouwbedrijf. Nu het gepretendeerde kooprecht verband houdt met de huurovereenkomst, hoeft [gedaagde] niet te leveren zolang Bouwbedrijf niet heeft voldaan aan haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomsten, waaronder betaling van de indexering van de huur, de verplichting van Bouwbedrijf om de woning die zij heeft gekraakt te ontruimen en betaling van de kosten van voorzieningen. Daarnaast houdt het kooprecht verband met de overeenkomst van juni 2001. Bouwbedrijf komt ook vele verplichtingen voortvloeiende uit die overeenkomst niet na jegens [gedaagde], zoals betaling van een onbetwist bedrag aan voorraden van € 68.067,03 en betaling van een onbetwist bedrag aan restant koopsom van
€ 60.806,55.
[gedaagde] maakt voorts bezwaar tegen de korte termijn van drie werkdagen, ook al omdat de percelen dan eerst nog kadastraal gesplitst zouden moeten worden.
[gedaagde] verzoekt de vordering niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
5. De beoordeling
5.1. [gedaagde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de wijziging van eis door Bouwbedrijf, zodat recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis.
5.2. Voorop staat dat voor zover [gedaagde] wil betogen dat de vorderingen van Bouwbedrijf te zeer samenhangen met de procedure onder rolnummer 59956 wordt aan dat betoog voorbijgegaan aangezien bij vonnis in het incident van 31 januari 2007 de door
[gedaagde] gevraagde voeging van de procedures is afgewezen.
5.3. Bouwbedrijf legt ten grondslag aan haar vorderingen de stelling dat de koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaken [pand A], [pand B] en [pand C] tot stand is gekomen doordat zij de koopoptie heeft gelicht en doordat vervolgens de prijs is bepaald op de wijze als voorzien in de overeenkomst van 21 juni 2001.
5.4. [gedaagde] heeft voorop gesteld dat eisers [eisers] geen partij zijn bij de overeenkomst van 21 juni 2001, zodat de vorderingen van die partijen direct dienen te worden afgewezen. Bouwbedrijf heeft daartegenin gebracht dat artikel 19 van die overeenkomst een derdenbeding inhoudt ten behoeve van [eisers], in die zin dat aan hen als huurders de koopoptie is verleend.
5.5. Weliswaar is de overeenkomst gesloten tussen [rechtsvoorgangster Bouwbedrijf] B.V., thans Bouwbedrijf, en
[gedaagde], maar in artikel 19 is bepaald dat [gedaagde] de hem toebehorende bedrijfsgebouwen en –terreinen in [plaats A] en [plaats B] aan Bouwbedrijf verhuurt en de bij het bedrijf in [plaats A] staande woning aan de heer en mevrouw Leegwater. Vervolgens is in artikel 20 lid 6 neergelegd dat huurder het recht heeft deze woning en dit bedrijfspand van verhuurder te kopen. Daarmee is dit recht tot koop – hoe dit recht ook moet worden gekwalificeerd, op welke vraag hierna zal worden ingegaan – gekoppeld aan het huurderschap. Nu vast staat dat [eisers] huurders zijn, moet artikel 19 worden aangemerkt als een derdenbeding in de zin van het bepaalde in artikel 6:253 BW. Bouwbedrijf heeft gesteld dat het derdenbeding door [eisers] is aanvaard. [gedaagde] heeft daartegenin gebracht dat een derdenbeding uitdrukkelijk dient te worden aanvaard, hetgeen nog niet is geschied. Uit de brief van de raadsman van Bouwbedrijf van 19 mei 2006, geciteerd in
r.o. 2.6., blijkt echter dat niet alleen Bouwbedrijf maar ook [eisers] gebruik wensten te maken van hun contractuele bevoegdheid uit hoofde van artikel 20 lid 6 van de overeenkomst. Hieruit kan niet anders worden afgeleid dan dat [eisers] het derdenbeding hebben aanvaard. Het verweer van [gedaagde] wordt dan ook gepasseerd.
5.6. Vervolgens is tussen partijen in geschil of artikel 20 lid 6 is bedoeld te zijn een optiebeding in de zin van het bepaalde in artikel 6:219 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek, hierna BW. Dit artikel bepaalt dat een beding waarbij één der partijen zich verbindt om, indien de wederpartij dit wenst, met haar een bepaalde overeenkomst te sluiten, als een onherroepelijk aanbod geldt. Een koopoptie is een onvoorwaardelijk recht dat, door uitoefening daarvan, een koopovereenkomst tot stand doet komen, onder de in de optie gestelde voorwaarden. De tekst van de koopoptie wordt daarmee beschouwd als een aanbod. Een voorkeursrecht van koop, waarvan [gedaagde] stelt dat dit is overeengekomen, is een verplichting van de verkoper om, indien hij wenst over te gaan tot verkoop, de onroerende zaak aan te bieden. De tekst van het voorkeursrecht van koop wordt daarmee beschouwd als een aanbiedingsplicht.
5.7. Artikel 20 lid 6 van de overeenkomst is geformuleerd als een recht tot koop en daarmee als een koopoptie. Eerst bij conclusie van dupliek heeft [gedaagde] betoogd dat de bedoeling van partijen, althans de bedoeling van hem, bij het aangaan van de overeenkomst en het vastleggen van artikel 20 lid 6 is geweest dat hij niet wenste te verkopen en dat hij slechts op zich heeft genomen dat hij eerst zou moeten aanbieden aan Bouwbedrijf, voor het geval hij binnen tien jaar zou verkopen. Daarmee zou volgens hem geen koopoptie tot stand zijn gekomen. [gedaagde] heeft vervolgens bewijs aangeboden van zijn stelling.
5.8. Het verweer van [gedaagde] dat hij niet wenste te verkopen en dus ook niet bedoeld kan hebben een koopoptie te willen verstrekken, is niet alleen pas bij conclusie van dupliek en daarmee zodanig laat in de procedure gevoerd dat Bouwbedrijf niet meer in de gelegenheid is geweest daarop te reageren, maar strookt ook niet met zijn eerdere betoog bij conclusie van antwoord dat hij wel wilde vervreemden indien alle geschilpunten zouden worden opgelost. Ook in zijn brief van 1 juni 2006 heeft [gedaagde] dit standpunt ingenomen: “(…) Als [eiser A] de panden [pand A], [pand B] en [pand C] wenst te kopen, moet hij daarvoor maar een bod doen, maar dan moet dat bod ook inhouden direct oplossing van alle andere geschillen. Met andere woorden het moet een totaaloplossing zijn. Wij zullen nooit vrijwillig instemmen met verkoop van deze panden zonder een totaaloplossing.” Hieruit blijkt niet dat [gedaagde] in het geheel niet wilde verkopen. Zelfs al zou de wens van [gedaagde] bij het sluiten van de overeenkomst een andere zijn geweest, dan is dit niet langer relevant nu uit de processen-verbaal van comparitie van 15 oktober 2004 en 12 november 2004 (r.o. 2.2. resp. 2.3.) blijkt dat partijen afspraken hebben gemaakt over de taxatie van onroerende zaken en zich bij die uiteindelijke taxatie hebben neergelegd. Aan bewijslevering door [gedaagde] wordt onder deze omstandigheden dan ook niet toegekomen.
5.9. Bouwbedrijf heeft vervolgens gesteld dat zij de koopoptie heeft ingeroepen bij brief van 19 mei 2006. Volgens [gedaagde] heeft Bouwbedrijf de koopoptie niet ingeroepen voor [pand B], zodat zij daarmee afstand heeft gedaan van het recht om ook nummer [pand B] te kopen. Anders dan [gedaagde] meent, heeft Bouwbedrijf echter wel degelijk in die brief de koop van [pand B] aanvaard. Immers, in die brief heeft de raadsman van Bouwbedrijf geschreven: “(…) Voor de percelen [pand A], [pand B] en [pand C] te [plaats A] is tussen partijen reeds een koopprijs bepaald. Ik verzoek u mij binnen 14 dagen na heden te bevestigen dat u bereid bent om met onmiddellijke ingang deze percelen aan cliënten te verkopen voor de overeengekomen prijs. (…)” Daarmee moet Bouwbedrijf geacht worden ook ten aanzien van de [pand B] een beroep te hebben gedaan op het optiebeding. Afstand van een vorderingsrecht geschiedt door een tweezijdige rechtshandeling en daarvan is hier geen sprake. Integendeel, de wil van Bouwbedrijf was er, blijkens de geciteerde passage uit de brief, uitdrukkelijk op gericht ook de [pand B] te kopen.
5.10. Vervolgens heeft [gedaagde] het verweer opgeworpen dat zijn echtgenote de overeenkomst mee had moeten tekenen omdat hij samen met zijn echtgenote de woning aan de [pand C] te [plaats A] bewoonde. Daartoe heeft hij als productie 32 overgelegd de brief van zijn echtgenote, geciteerd onder r.o. 2.8., waarin zij de koopoptie vernietigt althans een beroep doet op nietigheid van de koopoptie voor zover het de echtelijke woning nummer [pand C] betreft. Bouwbedrijf heeft hierop betoogd dat niet de koopoptie maar het huurbeding in artikel 19 strekt tot beëindiging van het gebruik van de toenmalige echtelijke woning. Volgens haar kan de bevoegdheid tot vernietiging daarom uitsluitend van toepassing worden geacht op de verhuur van de toenmalige echtelijke woning, maar daaraan heeft de echtgenote van [gedaagde] toestemming verleend door met [gedaagde] de woning te ontruimen.
De koopoptie, zo gaat Bouwbedrijf verder, strekt tot verkoop van hetgeen ingevolge de huurovereenkomst niet meer de echtelijke woning is en overigens heeft de echtgenote van [gedaagde] geen rechtens te respecteren belang bij inroeping van de vernietiging van de koopoptie. Overigens is het beroep op vernietiging of nietigheid tardief gedaan. [gedaagde] heeft hier tegenin gebracht dat, als een koopovereenkomst tot stand is gekomen op het moment van ondertekenen van de overeenkomst zoals Bouwbedrijf stelt, vast staat dat de echtgenote van [gedaagde] daarvoor geen toestemming heeft verleend.
5.11. Artikel 1:88 lid 1 sub a BW bepaalt dat een echtgenoot de toestemming behoeft van de andere echtgenoot voor overeenkomsten strekkende tot vervreemding, bezwaring of ingebruikgeving en rechtshandelingen strekkende tot beëindiging van het gebruik van een door de echtgenoten tezamen of door de andere echtgenoot alleen bewoonde woning of van zaken die bij een zodanige woning of tot de inboedel daarvan behoren. Vast staat dat de echtgenote van [gedaagde] de overeenkomst van 21 juni 2001 niet mee heeft ondertekend.
Met Bouwbedrijf wordt geoordeeld dat in deze overeenkomst is vastgelegd dat huurovereenkomsten worden gesloten en dat het optiebeding is gekoppeld aan de huurovereenkomsten. Die huurovereenkomsten zijn ook daadwerkelijk gesloten, op mogelijk het ontbreken van een huurovereenkomst met betrekking tot [pand B] na, zoals [gedaagde] stelt en Bouwbedrijf betwist. Vast staat dat [gedaagde] en zijn echtgenote vervolgens de woning [pand C] hebben verlaten, waarna [eisers] die woning hebben betrokken. De echtgenote van [gedaagde] heeft niet de vernietiging van artikel 19 van de overeenkomst betreffende de verhuur ingeroepen. Echter, ook als zij dat wel zou hebben gedaan, wordt geoordeeld dat zij onder de gegeven omstandigheden door het opgeven van het feitelijk gebruik van de echtelijke woning geacht moet worden haar recht om een beroep te doen op het bepaalde in artikel 1:88 lid 1 sub a BW te hebben prijsgegeven. Dit verweer wordt dan ook verworpen.
5.12. [gedaagde] heeft er daarnaast op gewezen dat in artikel 20 lid 6 niet een verplichting tot levering voor hem is opgenomen, terwijl evenmin andere essentialia zijn vastgelegd, zoals de staat van het object, de termijn van (op)levering, risico-overgang en milieuaspecten. Hij heeft daaraan toegevoegd dat nu door Bouwbedrijf geen fatsoenlijk aanbod ten aanzien van alle essentialia is gedaan, geen overeenstemming is bereikt tussen partijen. Volgens Bouwbedrijf is de verkoop tot stand gekomen onder de gebruikelijke voorwaarden en zijn geen nadere afspraken nodig over de feitelijke levering omdat de onroerende zaken reeds bij eisers in gebruik zijn. Het enkele feit dat geen datum voor levering is vastgelegd in de koopoptie, hetgeen ook niet mogelijk was omdat tevoren niet is bepaald wanneer het aanbod zou moeten worden gedaan, brengt niet met zich dat met het inroepen van de koopoptie geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Hetzelfde geldt met betrekking tot eventuele overige bepalingen die door [gedaagde] zijn genoemd. Indien en voor zover die overige bepalingen destijds van belang zouden zijn geweest voor [gedaagde], zelfs zodanig dat die bepalingen voor hem essentieel zijn om tot overeenstemming te komen, had het destijds op zijn weg gelegen om die bepalingen in artikel 20 lid 6 van de overeenkomst op te nemen.
5.13. Door [gedaagde] is betwist dat een koopsom is overeengekomen op de wijze als bepaald in artikel 20 lid 7 van de overeenkomst. Toen de taxatie werd uitgevoerd, was de koopoptie nog niet gelicht. De taxatie van € 650.000,-- is volgens [gedaagde] uitsluitend gekoppeld aan de poging een totaaloplossing tussen partijen te bereiken en is overigens beperkt in tijd. Bovendien is volgens [gedaagde] slechts getaxeerd om te bezien wat de waarde was. De prijs van € 650.000,-- is niet de prijs die thans bindend zou gelden.
Subsidiair verzoekt [gedaagde] bij conclusie van dupliek de overeenkomst te wijzigen op grond van het bepaalde in artikel 6:258 BW, in die zin dat een redelijke prijs zal moeten worden bepaald. Verkoop tegen het bedrag van € 650.000,-- zou niet redelijk zijn omdat de onroerende zaken inmiddels beduidend meer waard zijn geworden.
5.14. In artikel 20 lid 7 van de overeenkomst is vastgelegd dat indien tussen partijen geen overeenstemming kan worden bereikt over de koopsom, binnen één maand de prijs wordt bepaald door één of drie taxateurs. Het enkele feit dat taxatie niet binnen één maand na het inroepen van de koopoptie heeft plaatsgevonden, is, zoals Bouwbedrijf met recht heeft gesteld, niet in het nadeel van [gedaagde]. [gedaagde] heeft hierop dan ook geen beroep gedaan. Voor het overige heeft taxatie in de procedure met rolnummer 59956 plaatsgevonden op de wijze als bepaald in artikel 20 lid 7, zodat niet valt in te zien waarom partijen niet gebonden zouden zijn aan deze koopsom. Evenmin is juist dat de taxatie slechts was gekoppeld aan het geschil in de procedure met rolnummer 59956. [gedaagde] zelf heeft er op gewezen dat door Bouwbedrijf niet de levering van de onroerende zaken was gevorderd in die procedure. In het kader van een mogelijke regeling is destijds, blijkens de opvolgende processen-verbaal, buiten het petitum om gezocht naar een oplossing voor het gehele geschil tussen partijen. Hieruit kan niet worden geconcludeerd dat het slechts de bedoeling van partijen was akkoord te gaan met taxatie in het kader van die procedure. [gedaagde] werpt daarnaast het verweer op de taxatie er slechts op gericht was om te bezien wat de waarde was. Uit de processen-verbaal van comparitie van 12 november 2004 en 8 april 2005
(r.o. 2.3. resp. 2.4.) volgt echter dat het de bedoeling van partijen was dat tot koop van de onroerende zaken door Bouwbedrijf zou worden overgegaan, zodat dit verweer faalt.
Nu is voldaan aan de vereisten als gesteld in artikel 20 lid 7 van de overeenkomst, wordt de taxatie geacht bindend te zijn tussen partijen. Van het bedrag van € 650.000,-- zal dan ook worden uitgegaan.
5.15. Vervolgens rijst de vraag of ten tijde van het inroepen van de koopoptie nog kon worden uitgegaan van die bindend vastgestelde prijs. Bouwbedrijf heeft gesteld dat het uitsluitend aan [gedaagde] is te wijten dat niet binnen zes maanden na de taxatie tot levering is overgegaan omdat [gedaagde] heeft geweigerd en tot op heden blijft weigeren om de verkochte onroerende zaken te leveren. Bouwbedrijf heeft daaraan toegevoegd dat zij reeds in een bespreking tussen partijen op 20 februari 2003 de koopoptie heeft ingeroepen en dat de brief van 19 mei 2006 daarvan in feite de schriftelijke vastlegging is. [gedaagde] heeft enerzijds gesteld dat hij terecht weigert om tegen een 2½ jaar geleden vastgestelde prijs te verkopen en anderzijds dat het aan Bouwbedrijf ligt dat niet tot overeenstemming is gekomen omdat zij niet verder wilde praten over de andere punten die partijen verdeeld hielden. [gedaagde] betwist derhalve niet dat Bouwbedrijf reeds eerder heeft aangegeven te willen kopen noch dat hij daarna weigerde mee te werken aan levering. Gelet op die omstandigheden wordt ook thans uitgegaan van de koopsom van € 650.000,--. Voor zover [gedaagde] een beroep doet op onvoorziene omstandigheden, faalt dit beroep. De rechter dient terughoudendheid te betrachten bij de toepassing van dit artikel en slechts over te gaan tot wijziging als de wederpartij geen ongewijzigde instandhouding van de contractuele rechtsverhouding mag verwachten. Door [gedaagde] zijn geen feiten en omstandigheden aangevoerd die ertoe leiden dat Bouwbedrijf geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten, anders dan dat hij heeft gesteld dat de onroerende zaken inmiddels beduidend meer waard zijn geworden. Bovendien heeft [gedaagde] niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd, gesteld het hier gaat om onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW.
5.16. Het vorenstaande leidt er toe dat wordt aangenomen dat artikel 20 lid 6 van de overeenkomst moet worden beschouwd als een optiebeding, dat Bouwbedrijf het optiebeding heeft ingeroepen en dat een koopsom is bepaald voor de onroerende zaken [pand A], [pand B] en [pand C] van € 650.000,--.
5.17. [gedaagde] heeft betoogd dat nimmer een huurovereenkomst is aangegaan met betrekking tot [pand B] zodat het optiebeding zich ook niet tot dat nummer kan uitstrekken. Hij wijst er op dat [pand B] ten tijde van het aangaan van de overeenkomst aan derden was verhuurd, dat de tekst van artikel 20 van de overeenkomst verhuur van dit pand juist uitsluit nu in artikel 20 lid 6 enkel wordt gerept van “de woning”, terwijl in artikel 20 lid 2 de woning is omschreven als de woning aan de [pand C] en dat in tegenstelling tot hetgeen Bouwbedrijf beweert sprake is van een dubbel woonhuis.
5.18. Uit het vonnis van 19 april 2006 in de procedure met rolnummer 59956 (productie 21 bij conclusie van antwoord) blijkt dat Bouwbedrijf het bestaan van een huurovereenkomst met betrekking tot [pand B] zal hebben te bewijzen (zie onder meer r.o. 7.11. van dat vonnis). Dit betekent dat er in deze procedure niet van kan worden uitgegaan dat het optiebeding zich tevens uitstrekte tot genoemd pand nu immers is geoordeeld dat het optiebeding is gekoppeld aan het huurderschap. Aangezien in de procedure met rolnummer 59956 vervolgens bij vonnis van 25 oktober 2006 (productie 28 bij conclusie van antwoord) aan Bouwbedrijf is opgedragen te bewijzen dat zij de woning [pand B] te [plaats A] krachtens een met [gedaagde] gesloten huurovereenkomst in gebruik heeft, zal iedere beslissing hieromtrent moeten worden aangehouden. Daarbij wordt reeds thans overwogen dat indien en voor zover Bouwbedrijf in het haar opgedragen bewijs in die procedure slaagt, ervan wordt uitgegaan dat ook [pand B] is verkocht door [gedaagde]. Mocht Bouwbedrijf niet slagen in het haar opgedragen bewijs, dan moet worden aangenomen dat de koopoptie zich niet heeft uitgestrekt tot [pand B], zodat geen verklaring voor recht zal worden gegeven op dit punt. Met betrekking tot [pand A] en [pand C] ligt de primaire vordering sub 1 voor toewijzing gereed. De procedure zal met het oog op bewijslevering in de procedure met rolnummer 59956 worden geplaatst op de rol van zes maanden na datum vonnis. Beide partijen kunnen de zaak bij vervroeging op de rol plaatsen indien en zodra in de procedure met rolnummer 59956 een oordeel is gegeven over het bestaan van een huurovereenkomst met betrekking tot [pand B].
5.19. Bouwbedrijf heeft daarnaast primair sub 3 gevorderd voor recht te verklaren dat, kort gezegd, de koopoptie zich ook uitstrekt tot het perceel [pand D] in [plaats B].
[gedaagde] heeft als verweren opgeworpen dat dit pand geen eigendom is van hem maar van zijn echtgenote, dat Bouwbedrijf daarvan op de hoogte was en dat in artikel 20 lid 6 van de overeenkomst slechts wordt gerept van “dit bedrijfspand”, waarmee wordt gedoeld op het bedrijfspand aan de [pand A] zoals genoemd in artikel 20 lid 2. Daarnaast heeft
[gedaagde] gesteld dat de gevorderde verklaring voor recht niet kan worden toegewezen omdat niet duidelijk is of dan ook een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot dit pand en zo ja, voor welke prijs en onder welke voorwaarden.
5.20. Aan dit laatste verweer van [gedaagde] kan worden voorbijgegaan. Bouwbedrijf vordert immers niet voor recht te verklaren dat een koopovereenkomst met betrekking tot dit pand tot stand is gekomen, maar slechts dat de koopoptie van artikel 20 lid 6 zich ook tot dit pand uitstrekt. In artikel 19 van de overeenkomst is bepaald dat [gedaagde] de aan hem toebehorende bedrijfsgebouwen en –terreinen in [plaats A] en [plaats B] aan Bouwbedrijf zullen worden verhuurd.
Vervolgens is in artikel 20 lid 4 de huur voor het bedrijfspand aan de [pand D] te [plaats B] vastgesteld op een bepaald bedrag per maand. Weliswaar is in dit laatste artikellid bepaald dat de huur dient te worden voldaan aan de echtgenote van [gedaagde], maar het enkele feit dat de huurpenningen dienen te worden betaald aan een derde maakt niet dat Bouwbedrijf ervan uit had moeten gaan dat de derde de verhuurder was. Integendeel, nu door [gedaagde] niet is gesteld, terwijl ook niet is gebleken, dat [gedaagde] een ander pand in [plaats B] heeft willen verhuren aan Bouwbedrijf, heeft Bouwbedrijf ervan mogen uitgaan dat een huurovereenkomst werd gesloten tussen [gedaagde] en Bouwbedrijf met betrekking tot de [pand D] te [plaats B]. Gelet op de betwisting door Bouwbedrijf had het op de weg gelegen van [gedaagde] om zijn stelling dat Bouwbedrijf wist dat het pand niet zijn eigendom was, nader te onderbouwen. Nu hij dit heeft nagelaten, wordt ervan uitgegaan dat Bouwbedrijf ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet wist en ook niet hoefde te weten dat het perceel [pand D] niet het eigendom van [gedaagde] was maar van diens echtgenote. Aangezien in rechtsoverweging 5.3. reeds is geoordeeld dat de koopoptie is gekoppeld aan het huurderschap, ligt de gevraagde verklaring voor recht voor toewijzing gereed, zij het dat de procedure in verband met de bewijslevering in de procedure met rolnummer 59956 zal worden geplaatst op de rol van zes maanden na datum vonnis.
5.21. [gedaagde] heeft vervolgens betoogd dat hij het kooprecht niet zal kunnen nakomen nu hij geen eigenaar is van de [pand D]. Dit verweer doet thans echter niet ter zake nu Bouwbedrijf niet heeft gesteld dat zij de koopoptie met betrekking tot dit pand heeft ingeroepen.
5.22. Bouwbedrijf vordert ten slotte primair sub 2 bepaling dat het vonnis dezelfde kracht heeft als de door de notaris op te maken aktes, althans een deel daarvan. Ter onderbouwing van die stelling heeft Bouwbedrijf betoogd dat [gedaagde] ten onrechte weigerachtig blijft om mee te werken aan de levering van de onroerende zaken. Volgens
[gedaagde] leent het vonnis zich niet voor inschrijving als bedoeld in artikel 3:301 BW. Daarnaast heeft [gedaagde] een beroep gedaan op een opschortingsrecht. Volgens [gedaagde] komt Bouwbedrijf zowel een deel van haar verplichtingen voortvloeiend uit de overeenkomst niet na als een deel van haar verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomsten als genoemd in artikel 20 van de overeenkomst.
5.23. Op grond van het bepaalde in artikel 3:300 lid 1 BW kan de rechter op vordering van de gerechtigde, in casu Bouwbedrijf, bepalen dat zijn uitspraak dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte. Daarvan kan eerst sprake zijn als de schuldenaar, in casu [gedaagde], gehouden is jegens Bouwbedrijf een rechtshandeling te verrichten. Die rechtshandeling omvat hier de medewerking van [gedaagde] aan levering van de onroerende zaken. Waar Bouwbedrijf betoogt dat [gedaagde] niet meer tot opschorting kan komen nu het verbintenisrechtelijke deel van de koop reeds is afgerond en nog slechts de goederenrechtelijke afwikkeling ingevolge het bepaalde in artikel 3:89 BW moet volgen, miskent Bouwbedrijf dat aan de vordering ingevolge artikel 3:300 BW ten grondslag ligt een gehoudenheid van de schuldenaar om een rechtshandeling jegens de schuldeiser te verrichten. In beginsel kan [gedaagde] zijn verplichting om mee te werken aan levering opschorten indien en voor zover aan hem een opschortingsrecht toekomt.
5.24. Bouwbedrijf heeft tegengeworpen dat [gedaagde] geen opschortingsrecht heeft jegens [eisers], ook al niet omdat er geen huurschulden bestaan.
Volgens Bouwbedrijf staat de omvang van de vorderingen van [gedaagde] niet vast en staat evenmin vast dat hij feitelijk iets te vorderen heeft van Bouwbedrijf aangezien ook Bouwbedrijf vorderingen op [gedaagde] heeft in de parallelle procedure.
5.25. Op grond van het bepaalde in artikel 6:52 BW is een schuldenaar, in casu [gedaagde], die een opeisbare vordering heeft op zijn schuldeiser, in casu Bouwbedrijf, bevoegd de nakoming van zijn verbintenis op te schorten tot voldoening van zijn vordering plaatsvindt, indien tussen vordering en verbintenis voldoende samenhang bestaat om deze opschorting te rechtvaardigen. Vast staat, en dit is ook niet betwist door Bouwbedrijf, dat de verbintenissen over en weer voortvloeien uit dezelfde rechtsverhouding, te weten de overeenkomst van
21 juni 2001. De vraag is vervolgens of [gedaagde] een opeisbare vordering op Bouwbedrijf heeft. [gedaagde] heeft gesteld dat Bouwbedrijf in gebreke blijft onder meer een bedrag van
€ 68.067,03 aan voorraden en een bedrag van € 60.806,55 aan restant koopsom inclusief rente aan [gedaagde] te betalen. Bouwbedrijf heeft niet betwist dat zij dergelijke bedragen uit hoofde van de overeenkomst verschuldigd is aan [gedaagde], noch dat die bedragen opeisbaar zijn. Zij heeft daar echter aan toegevoegd dat zij zelf ook vorderingen heeft op [gedaagde], zodat niet vast staat dat zij iets verschuldigd is aan [gedaagde]. Bouwbedrijf heeft echter nagelaten te stellen welke vorderingen zij dan op [gedaagde] heeft en of die vorderingen opeisbaar zijn. Dit betekent dat er in deze procedure van wordt uitgegaan dat [gedaagde] opeisbare vorderingen op Bouwbedrijf heeft. Bouwbedrijf heeft er daarnaast op gewezen dat de (precieze) omvang van die vorderingen van [gedaagde] op haar niet vast staat. Bouwbedrijf wordt niet gevolgd in die stelling. Het feit dat de omvang van een opeisbare vordering niet vast staat, staat niet in de weg aan een beroep op opschorting. Aan [gedaagde] komt derhalve een beroep toe op opschorting van zijn verplichting om mee te werken aan de levering van de onroerende zaken aan Bouwbedrijf.
5.26. Bouwbedrijf heeft voorts betoogd dat [gedaagde] geen enkele (opeisbare) vordering heeft op [eisers], zodat aan hem geen beroep op een opschortingsrecht toekomt jegens hen. [gedaagde] heeft daartegenin gebracht dat hij vorderingen heeft uit hoofde van de huurovereenkomsten, zoals een bedrag van € 36.257,58 aan huurderving en kosten [pand B], welk pand niet gehuurd maar gekraakt zou zijn, en een bedrag van
€ 5.082,57 wegens niet-betaalde huurverhogingen vanaf 1 juli 2004. Bouwbedrijf heeft daarop gereageerd met de enkele stelling dat geen sprake is van huurschulden.
5.27. In rechtsoverweging 5.3. is geoordeeld dat het recht tot koop is gekoppeld aan het huurderschap en dat [eisers] huurders zijn, zoals zij zelf hebben betoogd. Weliswaar heeft Bouwbedrijf betwist dat sprake zou zijn van huurschulden, maar zij heeft niet betwist dat de jaarlijkse indexering van de huur niet is voldaan. Tegenover de onderbouwde stelling van [gedaagde], had het op de weg van Bouwbedrijf gelegen gemotiveerd verweer te voeren. Nu zij dit heeft nagelaten, wordt er in deze procedure van uitgegaan dat [gedaagde] ook een opeisbare vordering heeft op [eisers] op grond waarvan aan hem een opschortingsbevoegdheid toekomt. Dit betekent dat de primaire vordering sub 2 niet toewijsbaar is. De vraag of het petitum zodanig geformuleerd is dat toewijzing van de primaire vordering sub 2 kan leiden tot een inschrijving in de openbare registers als bedoeld in artikel 3:301 BW, kan in het midden blijven nu [gedaagde] zich heeft kunnen beroepen op een hem toekomend opschortingsrecht.
5.28. Gelet op de opschorting zijn ook de subsidiaire vorderingen sub 5 tot en met 7 niet toewijsbaar. De subsidiaire vorderingen sub 4 en sub 8 kunnen hier onbesproken blijven nu deze inhoudelijk gelijk zijn aan de primaire vorderingen sub 1 en sub 3, waarover hiervoor reeds is geoordeeld.
5.29. Bouwbedrijf heeft in het lichaam van de dagvaarding nog gesteld dat de garantie van artikel 11 onder 19 van de overeenkomst, inhoudende een garantie van [gedaagde] ten aanzien van bodemverontreiniging, in de leveringsakte moet worden opgenomen, reden waarom zij belang heeft dat de rechtbank zal oordelen dat de garantie van artikel 11 onder 19 ook heeft te gelden als onderdeel van de tussen Bouwbedrijf en [gedaagde] tot stand gekomen overeenkomst. Nu Bouwbedrijf heeft nagelaten dit te vorderen, kunnen de stellingen van partijen ten aanzien hiervan onbesproken blijven.
5.30. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
6. De beslissing
De rechtbank
6.1. verwijst de zaak naar de rol van 13 augustus 2008, ambtshalve peremptoir, voor akte uitlating aan de zijde van Bouwbedrijf omtrent hetgeen is geoordeeld in rechtsoverweging 5.18.;
6.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.H.A. Heenk en in het openbaar uitgesproken op
13 februari 2008.