Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Bestuursrecht
Enkelvoudige belastingkamer
Reg.nr.: 06/878 WOZ
Uitspraak in het geding tussen:
[eiseres]
te [plaats],
eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Lochem
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres en plaats] per waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld voor het tijdvak 2005/2006 op € 329.620.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 24 februari 2006 het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de WOZ-waarde nader vastgesteld op € 136.000.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 5 april 2006 beroep ingesteld Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend. Bij brief van 27 juni 2007 heeft verweerder nadere stukken met inbegrip van fotomateriaal ingezonden.
Bij brief van 11 november 2007 heeft eiseres haar standpunt nader uiteengezet.
Het beroep is behandeld ter zitting van 18 maart 2008, waar eiseres is vertegenwoordigd door haar echtgenoot [naam]. Namens verweerder is M. Bakker verschenen.
2. Geschil
In geschil is de door verweerder vastgestelde waarde van de onroerende zaak [adres en plaats]. Het betreft een in 1950 gebouwde vrijstaande (stenen) recreatiewoning met een inhoud van 100 m3 en een totale perceeloppervlakte van 43.020 m2. De waarde van deze onroerende zaak is bij uitspraak op bezwaar vastgesteld op € 136.000.
Eiseres heeft in beroep - samengevat - aangevoerd dat zij twee percelen bosgrond in eigendom heeft, te weten een bosperceel van 21.570 m2 en een bosperceel van 21.450 m2 met daarop een recreatiewoning. Eiseres is van mening dat de percelen van in totaal 42.520 m2 buiten de waardering moeten worden gelaten nu deze bospercelen zijn vrijgesteld voor de inkomstenbelasting ingevolge (box 3 van) de Wet op de inkomstenbelasting 2001. Eiseres heeft zich daarbij gebaseerd op informatie van de belastingdienst. Ook verweerders rechtsvoorganger (gemeente Gorssel) heeft in het verleden uitsluitend voor de recreatiewoning (met een toegekende perceeloppervlakte van 500 m2) een WOZ-waarde vastgesteld. Verder heeft eiseres gesteld dat de recreatiewoning in de jaren 2003 en 2004 in een deplorabele staat van onderhoud verkeerde, hetgeen heeft geleid tot een renovatie die in 2005 is aangevangen. Tot slot acht eiseres de gehanteerde vergelijkingsobjecten vanwege het grote verschil in inhoud, niet vergelijkbaar met haar recreatiewoning. Eiseres is van mening dat de recreatiewoning met een toegekende perceeloppervlakte van 500 m2 een waarde heeft van € 56.000.
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de onroerende zaak van eiseres bestaat uit een samenstel van twee ongebouwde eigendommen (bospercelen) en één gebouwd eigendom (recreatiewoning), hetgeen ingevolge artikel 16 van Pro de Wet WOZ als één onroerende zaak is aan te merken. Voorts is niet gebleken dat voor de bospercelen de uitzondering geldt, als bedoeld in artikel 2 van Pro de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ. Verder kan eiseres volgens verweerder geen in rechte te beschermen vertrouwen ontlenen aan een eerdere waardebepaling van de voormalige gemeente Gorssel, omdat de WOZ-waarde steeds opnieuw naar de geldende waardepeildatum en bij een voor bezwaar vatbare beschikking dient te worden vastgesteld.
De informatie van de belastingdienst acht verweerder voor de WOZ-waardering niet relevant nu deze informatie slechts ziet op het vaststellen van de aanslag inkomstenbelasting.
De bospercelen zijn naar de mening van verweerder terecht in de waardering betrokken, waarbij rekening is gehouden met de grootte van de grondoppervlakte als gevolg waarvan de grondwaarde is gestaffeld.
Verder heeft verweerder ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde gegevens betreffende de vergelijkingsobjecten [adres A] en [adres B], met daarbij beeldmateriaal en taxatiematrix verstrekt.
3. Beoordeling van het geschil
3.1. In artikel 16 van Pro de Wet WOZ is bepaald - voor zover hier van belang - dat voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak wordt aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. (…);
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen (…) die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;
e. (…)
3.2. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Als gevolg van het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
In artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ is als richtlijn gegeven dat de waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsobjecten).
3.3. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de peildatum met inachtneming van de wet niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op die datum.
3.4. De rechtbank is allereerst van oordeel dat verweerder zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de onroerende zaak van eiseres bestaat uit een samenstel van twee ongebouwde eigendommen (bospercelen) en één gebouwd eigendom (recreatiewoning), hetgeen ingevolge artikel 16 van Pro de Wet WOZ als één onroerende zaak is aan te merken. Nu voorts gesteld noch gebleken is dat voor de bospercelen de uitzondering geldt, als bedoeld in artikel 2 van Pro de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ, heeft verweerder op juiste gronden deze bospercelen in de waardering betrokken.
Met betrekking tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de objecten [adres A] (op 8 mei 2002 verkocht voor € 115.000) en [adres B] (op 21 november 2003 verkocht voor € 113.000) is de rechtbank van oordeel dat deze een redelijke afspiegeling vormen van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 2003. De rechtbank merkt hierbij op dat verschillen in inhoud, oppervlakte, uitstraling en andere relevante kenmerken in beginsel acceptabel zijn, mits deze verschillen niet zodanig groot zijn dat de opgevoerde vergelijkingsobjecten niet kunnen dienen ter bevestiging van de vastgestelde waarde. Deze twee vergelijkingsobjecten zijn weliswaar niet identiek met de onroerende zaak van eiser, maar qua ligging en uitstraling wel vergelijkbaar, terwijl verweerder met de onderlinge verschillen, waaronder de staat van onderhoud, voldoende rekening heeft gehouden.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak van eiseres van € 136.000 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 2003.
3.5. Met betrekking tot de grieven van eiseres dat de waardevaststelling nadelige gevolgen heeft voor de heffing ingevolge de Wet inkomstenbelasting 2001 overweegt de rechtbank als volgt.
Artikel 5.7 van de Wet inkomstenbelasting 2001 regelt een vrijstelling voor bos- en natuurterreinen. In het eerste lid, onder a, van dit artikel is bepaald dat bossen niet tot de bezittingen behoren.
Niet in geschil is dat een zeer groot gedeelte van de onroerende zaak uit bospercelen bestaat, welke percelen, gelet op artikel 5.7, eerste lid, onder a, van de Wet inkomstenbelasting 2001, voor de heffing van inkomstenbelasting zijn vrijgesteld. Dit leidt de rechtbank tot de conclusie dat de onderhavige waardevaststelling van de onroerende zaak leidt tot een onbedoeld nadelige situatie voor de door eiseres verschuldigde inkomstenbelasting die de wetgever niet kan hebben gewild en kennelijk niet voor ogen heeft gehad.
3.6. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 136.000 deels dient te worden toegerekend aan de opstal inclusief 500 m2 en deels aan de bospercelen van in totaal 42.520 m2. De rechtbank ziet dan ook aanleiding om zelf in de zaak te voorzien op na te melden wijze.
Het beroep dient daarom gegrond te worden verklaard. Van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen is niet gebleken.
4. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat van de vastgestelde waarde van [adres en plaats] een bedrag van € 61.720 wordt toegerekend aan de opstal inclusief 500 m2 grond en een bedrag van € 74.280 wordt toegerekend aan de bospercelen van 42.520 m2 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak;
- gelast de gemeente Lochem aan eiseres het betaalde griffierecht van € 38 te vergoeden.
Aldus gegeven door mr. R.P.van Baaren en in het openbaar uitgesproken op 23 april 2008 in tegenwoordigheid van de griffier.