Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Civiel – Afdeling Handel
Vonnis van 28 maart 2007
in de zaak met zaaknummer / rolnummer 79609 / HA ZA 06-809 van
[eiser],
wonende te [plaats],
eiser,
procureur mr. J.H. Stam,
advocaat mr. H.E. Davelaar te [plaats],
tegen
DE GEZAMENLIJKE ERFGENAMEN VAN WIJLEN [naam overledene], vertegenwoordigd door Derk Nicholas Houttuijn gedaagden,
procureur mr. C.B. Gaaf,
advocaat mr. D. Nobel te 's-Gravenhage
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 75387 / HA ZA 06-111 van
1. [Erve A],
wonende te [plaats],
2. [Erve B],
wonende te [plaats],
3. [Erve C],
wonende te [plaats],
4. [Erve D],
wonende te [plaats],
eisers,
gedaagden in het verzet,
procureur mr. C.B. Gaaf,
advocaat mr. D. Nobel te 's-Gravenhage,
tegen
[Naam [makelaar], handelend onder de naam [naam] VASTGOED,
wonende te [plaats],
gedaagde,
eiser in het verzet,
procureur mr. S.F.M. Oomen.
Partijen zullen hierna [eiser], de erven en [makelaar] genoemd worden.
1. De procedure in de zaak 06-809
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 16 augustus 2006
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De procedure in de zaak 06-111
2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 februari 2006
- het proces-verbaal van comparitie van 23 maart 2006.
2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
3. De feiten
in beide procedures
3.1. Op 31 maart 2002 is de vader van de erven overleden. Tot zijn nalatenschap behoorde onder meer een perceel grasland aan [adres en plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats, kadasteraal nummer] (hierna: het perceel).Volgens het bestemmingsplan heeft het perceel als bestemming agrarische grond met landschappelijke waarde.
3.2. In verband met de afwikkeling van de nalatenschap hebben de erven het perceel op 28 juni 2002 laten taxeren door [makelaar], makelaar te [plaats]. Met inachtneming van de agrarische bestemming die op het perceel rustte, schatte [makelaar] de vrije onderhandse waarde op € 17.000,00 (productie 2 bij conclusie van antwoord in procedure 06-809, productie 1 bij dagvaarding in procedure 06-111).
3.3. In april 2003 heeft de gemeente Nunspeet (hierna: de gemeente) het beleidsplan genaamd “Integrale Ruimtelijke Toekomst Visie 2015” (hierna: IRTV) vastgesteld. In dit beleidsplan is de IRTV omschreven als: “een gemeentelijke visie op de ruimtelijke toekomst van Nunspeet”. Voorafgaand aan de vaststelling van het beleidsplan heeft een traject van vooroverleg met relevante partijen plaatsgevonden. De IRTV is onder meer besproken in de commissie Ruimtelijke Ordening van de gemeente, van welke commissie [makelaar] als raadslid, met portefeuille VROM, deel uitmaakte.
3.4. Bij de IRTV behoort een kaart waaruit blijkt dat het perceel in een gebied ligt dat wordt aangeduid als: “zoeklocaties woningbouw”.
3.5. Op 13 mei 2004 heeft D.N. Houttuijn Bloemendaal namens de erven aan [makelaar] opdracht verstrekt tot bemiddeling bij de verkoop van het perceel. De vraagprijs voor de grond is in overleg met [makelaar] op een bedrag van [bedrag] gesteld.
3.6. Bij schriftelijke overeenkomst van 4 juni 2004 (productie 1 bij dagvaarding en productie 4 bij conclusie van antwoord in procedure 06-809, productie 3 bij dagvaarding in procedure 06-111) heeft [eiser] het perceel voor een bedrag van € [bedrag] van de erven gekocht . Per vierkante meter komt dit neer op een bedrag van circa € [bedrag] De koopovereenkomst werd opgesteld door [makelaar].
3.7. In de overeenkomst is onder meer – voor zover van belang – het navolgende bepaald:
“(...) Artikel 12
1. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen.
Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. Gemelde termijn kan reeds lopen voordat een partij nalatig is.
2. Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade, die de wederpartij dientengevolge lijdt, te vergoeden. De wederpartij kan alsdan de overeenkomst, zonder rechterlijke tussenkomst, ontbinden. (...)”
3.8. Bij brief van 9 juni 2004 (productie 35 bij conclusie van antwoord in procedure 06-809, productie bij proces-verbaal van comparitie van partijen van 23 maart 2006 in de procedure 06-111) heeft [eiser] bij [naam] geïnformeerd of hij bereid was zijn perceel, dat grenst aan het perceel van de erven, te verkopen. Daarbij heeft [eiser] te kennen gegeven dat een groter oppervlak handzamer is in verband met “landbouwmachines etc”.
3.9. Bij brief van 15 juni 2004 heeft [eiser] het perceel te koop aangeboden aan onder meer de gemeente (productie 6 bij conclusie van antwoord in procedure 06-809, productie 5 dagvaarding in procedure 06-111). Daarbij is gemeld, voor zover van belang:
“(...) Het structuurplan Vierhouten geeft een woningontwikkeling aan.
De huidige bestemming is weiland.
Gemeente Nunspeet zal het bestemmingsplan Vierhouten in 2005 in behandeling nemen.
Het is een zeer goed gelegen perceel t.o. vrijstaande bungalows en landhuizen.
Afhankelijk van de ontwikkeling kunnen er 2 tot 8 villa’s/bungalows gerealiseerd worden. (...)”
3.10. Op 16 juni 2004 heeft [eiser] het perceel in een plaatselijke krant te koop aangeboden (productie 2 bij dagvaarding en productie 5 bij conclusie van antwoord in procedure 06-809, productie 4 bij dagvaarding in procedure 06-111). Daarbij heeft hij de volgende tekst gebruikt: “Perceel (toekomstig) bouwterrein van ruim 4000 m2. Uitstekende ligging. Werkelijk uitzonderlijke mogelijkheid.”
3.11. Op 1 juli 2004 heeft [eiser] het perceel doorverkocht aan Vano Vastgoed B.V. (hierna: Vano Vastgoed) te Nunspeet voor een bedrag van [bedrag] De schriftelijke overeenkomst, opgesteld door [makelaar], is op 2 juli 2004 ondertekend (productie 4 bij dagvaarding en productie 7 bij conclusie van antwoord in procedure 06-809, productie 6 bij dagvaarding in procedure 06-111).
3.12. De gemeente heeft op 2 juli 2004 een bedrag van € [bedrag] te weten de door [eiser] genoemde vraagprijs, voor het perceel geboden.
3.13. De gemeente heeft op 12 juli 2004 conservatoir beslag gelegd op het perceel. De gemeente ging ervan uit dat [eiser] de grond aan de gemeente had verkocht.
3.14. Bij brief van 15 juli 2004 (productie 5 bij dagvaarding en productie 9 bij conclusie van antwoord in procedure 06-809, productie 8 bij dagvaarding in procedure 06-111) heeft de (toenmalige) advocaat van de erven [makelaar] – voor zover van belang - als volgt bericht:
“(...) Op basis van het taxatierapport waren cliënten voornemens een overeenkomst aan te gaan met de heer [eiser], waarbij het perceel zou worden verkocht voor een bedrag van [bedrag],--. Cliënten stellen intussen echter vast dat [eiser] het perceel grond – nog voordat de overeenkomst is gesloten! – voor meer dan het tienvoudige kan verkopen aan derden, waaronder de gemeente Nunspeet. Deze extreme prijsstijging geeft aan dat cliënten over de waarde van het perceel onjuist geïnformeerd zijn.
Geen verkoop
Dit is voor cliënten primair reden om van het sluiten van de overeenkomst met [eiser] af te zien. Hierdoor trek ik de door [naam] aan u verstrekte machtiging tot het sluiten van de overeenkomst dan ook met onmiddellijke ingang in. (...)
Tekortkoming
De oorzaak van de extreme prijsstijging kan ik met cliënten nog niet vaststellen, wél dat u met uw taxatie de plank finaal misgeslagen heeft. U bent zodoende te kort geschoten in de nakoming van de overeenkomst met cliënten.
Ik stel u hierdoor aansprakelijk voor alle schade die cliënten hebben geleden, lijden en nog zullen lijden ten gevolge van de tekortkoming. (...)”
3.15. Bij brief van 15 juli 2004 heeft de (voormalige) advocaat van e erven [eiser] op de hoogte gebracht van de beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst met [makelaar] (productie 10 bij conclusie van antwoord in procedure 06-809, productie 9 bij dagvaarding in procedure 06-111). In de brief is – voor zover van belang – het volgende vermeld:
“(...) Ondertussen stel ik vast dat de gemeente Nunspeet beslag gelegd heeft op het perceel, in verband met tekortkoming en/of onrechtmatig handelen van/door u. Reeds nu stel ik u aansprakelijk voor alle schade die cliënten lijden t.g.v. de beslaglegging en/of andere juridische maatregelen t.a.v. het perceel. (...)”.
3.16. In een brief gedateerd 19 juli 2004 (productie 6 bij dagvaarding en productie 12 bij conclusie van antwoord in procedure 06-809, productie 11 bij dagvaarding in procedure 06-111) heeft [eiser] de erven in reactie op de brief van 15 juli 2004 meegedeeld dat de beslaglegging door de gemeente geen rol zou spelen tussen partijen en dat hij de erven hield aan levering conform de koopovereenkomst. Deze brief heeft de raadsman van de erven op 6 augustus 2004 ontvangen en op dezelfde datum aan de erven doorgezonden.
3.17. Bij brief van 5 augustus 2004 (productie 8 bij dagvaarding en productie 11 bij conclusie van antwoord in procedure 06-809, productie 10 bij dagvaarding in procedure 06-111) heeft de (opvolgend) advocaat van de erven [eiser] het volgende bericht:
“(...) Zoals u bekend is op 12 juli jl. op verzoek van de gemeente Nunspeet conservatoir beslag gelegd op het perceel (...). Vanwege dit beslag, dat als gevolg van uw handelwijze jegens de gemeente is gelegd, is de notariële akte van levering niet op 4 augustus jl. gepasseerd volgens de voorwaarden van de koopovereenkomst (...).
Aangezien de overeenkomst van 4 juli jl. door uw toedoen niet kan worden nagekomen en de erfgenamen er belang bij hebben voort te kunnen, verklaar ik namens de erfgenamen hierbij tot ontbinding van de overeenkomst over te gaan. (...)”
3.18. Bij brief van 6 augustus 2004 (productie 13 bij conclusie van antwoord in procedure 06-809, productie 12 bij dagvaarding in procedure 06-111) hebben de erven een aansprakelijkheidsstelling van Vano Vastgoed ontvangen.
3.19. Op 25 augustus 2004 heeft de gemeente ten laste van [eiser] conservatoir derdenbeslag op het perceel gelegd (productie 14 bij conclusie van antwoord in procedure 06-809, productie 13 bij dagvaarding in procedure 06-111). Na verloop van tijd heeft de gemeente het beslag opgeheven.
3.20. Op 15 november 2004 heeft [eiser] conservatoir beslag tot levering doen leggen op het perceel (productie 9 bij dagvaarding en productie 21 bij conclusie van antwoord in procedure 06-809, productie 20 bij dagvaarding in procedure 06-111).
3.21. Bij brief van 17 november 2004 (productie 10 bij dagvaarding en productie 22 bij conclusie van antwoord in procedure 06-809, productie 21 bij dagvaarding in procedure 06-111) heeft de advocaat van [eiser] de erven een termijn gesteld van acht dagen om alsnog vrijwillig mee te werken aan de levering.
3.22. Bij brief van 2 december 2004 (productie 11 bij dagvaarding en productie 23 bij conclusie van antwoord in procedure 06-809, productie 22 bij dagvaarding in procedure 06-111) heeft de advocaat van de erven [eiser] - voor zover van belang - als volgt bericht:
“(...) Indien en voor zover uit de buitengerechtelijke ontbinding niet het gewenste rechtsgevolg zal sorteren, verklaar ik – namens cliënten – dat cliënten de koopovereenkomst hierbij buitengerechtelijk vernietigen wegens bedrog. Cliënten zijn van mening dat u tezamen met de bij de verkoop van bovengenoemd perceel voor cliënten optredende makelaar [makelaar] opzettelijk en middels een kunstgreep heeft bewerkstelligd dat u bovengenoemd perceel kon aankopen voor een bedrag onder de (veel te lage) vraagprijs, teneinde het perceel vervolgens via andere op leugens gebaseerde kunstgrepen voor het tienvoudige door te verkopen. (...)”
3.23. Bij vonnis van 15 december 2004 (productie 12 bij dagvaarding en productie 25 conclusie van antwoord in procedure 06-809, productie 24 bij dagvaarding in procedure 06-111) heeft de voorzieningenrechter de door [eiser] tegen de erven ingestelde vordering tot – kort gezegd – levering van het perceel afgewezen. Dit vonnis is in hoger beroep bekrachtigd door het gerechtshof te Arnhem bij arrest van 5 juli 2005 (productie 13 bij dagvaarding en productie 27 bij conclusie van antwoord in procedure 06-809, productie 25 bij dagvaarding in procedure 06-111).
3.24. Bij beslissing van 22 maart 2005 (productie 15 bij dagvaarding en productie 16 bij conclusie van antwoord in procedure 06-809, productie 15 bij dagvaarding in procedure 06-111) heeft het Tuchtcollege Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed de door de erven tegen [makelaar] ingediende klacht gegrond verklaard en [makelaar] de straf van vervallenverklaring van het lidmaatschap van de vereniging VBO opgelegd.
4. Het geschil in de zaak 06-809
4.1. [eiser] vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. de erven zal veroordelen tot levering van het op 4 juni 2004 bij schriftelijke overeenkomst aan [eiser] verkochte perceel weiland aan [adres en woonplaats], kadastraal bekend [kadastraal nummer],
primair
met bepaling dat het te wijzen vonnis in de plaats treedt van de akte tot levering en in de openbare registers kan worden ingeschreven indien zij is betekend aan Derk Nicholas Houttuijn Bloemendaal als vertegenwoordiger van de erven en een termijn sedert de betekening van het vonnis is verstreken van veertien dagen of zoveel korter of langer als de rechtbank zal bepalen;
subsidiair
met veroordeling van de erven om binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis hun medewerking te verlenen aan het verlijden van de akte tot levering zulks op verbeurte van een onmiddellijk ten behoeve van [eiser] opeisbare dwangsom van € 5.000,00 per dag of dagdeel tot een maximum van € 250.000,00;
II. de erven zal veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan [eiser] voor:
- alle door hem aan Vano Vastgoed verschuldigde boetebedragen met renten en kosten;
- gederfde rente over de door Vano Vastgoed aan [eiser] verschuldigde koopsom ad [bedrag], te rekenen vanaf 23 juli 2004 tot aan de dag waarop de eigendom van het betreffende perceel aan [eiser] zal zijn geleverd;
- aantasting in zijn persoon en zijn eer en goede naam;
- alle overige schade en kosten die verband houden met de niet-nakoming door de erven,
nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
een en ander met veroordeling van de erven in de kosten van de procedure.
4.2. [eiser] heeft aan zijn vorderingen de vaststaande feiten alsmede de navolgende stellingen ten grondslag gelegd.
De erven zijn contractueel gehouden tot levering van het perceel. Zij zijn hiermee in verzuim vanaf 15 juli 2004, omdat zij bij brief van die datum hebben laten weten dat zij zich niet langer aan de koopovereenkomst gebonden achten en niet aan levering willen meewerken. Zij zijn gehouden tot de schade te vergoeden die [eiser] door hun wanprestatie lijdt.
De schade bestaat in ieder geval uit de aan Vano Vastgoed te betalen boetebedragen, tot 20 december 2005 berekend op [bedrag] het renteverlies vanwege het derven van de verkoopopbrengst ad [bedrag] vanaf 23 juli 2004 (zijnde de afgesproken datum waarop de erven aan [eiser] zouden leveren en [eiser] zou doorleveren aan Vano Vastgoed) en immateriële schade.
4.3. De erven concluderen dat de rechtbank [eiser] niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn vorderingen, althans deze vorderingen zal afwijzen, met zijn veroordeling in de kosten van de procedure.
4.4. Zij voeren ten verwere het navolgende aan.
Zij zijn niet gehouden het perceel aan [eiser] te leveren omdat zij de koopovereenkomst bij brief van 5 augustus 2004 hebben ontbonden. [eiser] is bij brief van 15 juli 2004 in gebreke gesteld, waarbij hij twintig dagen de gelegenheid gekregen om zorg te dragen voor nakoming van zijn afnameverplichting, in dier voege dat hij ervoor zou zorgen dat het beslag (door de gemeente vanwege de handelwijze van [eiser] op het perceel gelegd) zou worden opgeheven dan wel dat hij uitdrukkelijk zou instemmen met levering van het perceel met beslag. Indien hij hiervoor niet zou zorgen, zou het perceel niet geleverd kunnen worden op 4 augustus 2004. Nu hij op geen enkele wijze te kennen heeft gegeven alsnog te zullen nakomen, was hij vanaf 4 augustus 2004 in verzuim en stond het de erven vrij de koopovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.
De erven mochten er op vertrouwen dat [eiser] de overeenkomst als ontbonden beschouwde, omdat hij niet heeft gereageerd op de brief van 5 augustus 2004.
De erven zijn bovendien niet gehouden het perceel te leveren omdat zij de overeenkomst rechtsgeldig hebben vernietigd wegens bedrog. Er is sprake van bedrog omdat [eiser] samen met [makelaar] het perceel voor een te lage prijs van de erven heeft gekocht met de enkele bedoeling om het perceel vervolgens voor een veel hogere prijs te verkopen. [makelaar] en [eiser] hebben hierbij onder een hoedje gespeeld. Voordat het perceel werd verkocht aan [eiser] heeft [makelaar] hogere bieders afgehouden. Zowel [makelaar] als [eiser] wisten dat het perceel door zijn aanwijzing in de IRTV als “toekomstige zoeklocatie” voor woningbouw veel meer waard was.
De schade die de erven hierdoor hebben geleden is aanzienlijk. Zij hadden het perceel voor het acht- tot tienvoudige van de huidige waarde kunnen verkopen.
5. Het geschil in de zaak 06-111
De vordering
5.1. De erven vorderen – na wijziging van eis - dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. voor recht zal verklaren dat [makelaar] jegens hen onrechtmatig heeft gehandeld en/of toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen gesloten bemiddelingsovereenkomst;
II. voor recht zal verklaren dat [makelaar] jegens de erven aansprakelijk is voor de nog te lijden schade als gevolg van een door [eiser] aan te spannen bodemprocedure tot levering van het perceel grond;
III. [makelaar] zal veroordelen om aan de erven ter zake van de door hen geleden schade tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de somma van € 22.981,63, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, zulks met bepaling dat daarover de wettelijke rente verschuldigd zal zijn vanaf de datum van dagvaarding, althans op een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum;
IV. [makelaar] zal veroordelen om aan de erven ter zake van de buitengerechtelijke kosten tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de somma van € 1.378,02 inclusief BTW, althans een zodanig bedrag als uw rechtbank in goede justitie vermeent te behoren, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
V. [makelaar] zal bevelen om in het geding te brengen bescheiden waaruit blijkt dat hij verzekerd was bij een beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar, alsmede op welk moment de betreffende beroepsaansprakelijkheidsverzekering is beëindigd en om welke reden(en);
V. [makelaar] zal veroordelen in de kosten van deze procedure, zulks met bepaling dat daarover de wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van veertien dagen na de datum van het te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.
5.2. De erven leggen aan deze vorderingen de vaststaande feiten alsmede de navolgende stellingen ten grondslag.
[makelaar] heeft in strijd met de op hem als makelaar rustende zorgplicht gehandeld en is daarom toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de uit de bemiddelingsovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, althans heeft daarom onrechtmatig jegens de erven gehandeld.
[makelaar] heeft er bij de vaststelling van de vraagprijs voor het perceel ten onrechte geen rekening mee gehouden dat het perceel in de IRTV is aangewezen als “zoeklocatie woningbouw”. Dat [makelaar] geen acht heeft geslagen op de IRTV is te meer opmerkelijk omdat hij als lid van de gemeentelijke commissie VROM betrokken was bij het opstellen van de IRTV 2015. [makelaar] had dan ook als geen ander weet van de door de gemeente gewenste toekomstige woningbouw op het perceel en de daarmee gegenereerde waardestijging.
[makelaar] heeft niet de zorg betracht die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mag worden verwacht, omdat hij heeft nagelaten de erven van de IRTV op de hoogte te stellen en zelfs niet bij benadering de maximale opbrengst voor het perceel voor de erven heeft gerealiseerd. Hij heeft samengespannen met [eiser] om het perceel voor de veel te lage prijs van € [bedrag] te verwerven, met de enkele bedoeling om een ander dan zijn opdrachtgevers van de waardestijging te laten profiteren.
Nu nakoming blijvend onmogelijk is, is [makelaar] gehouden de schade te vergoeden die de erven hebben geleden door zijn toerekenbaar tekortschieten c.q. zijn onrechtmatig handelen.
De in deze procedure gevorderde schade heeft slechts betrekking op de schade die de erven hebben geleden tot aan de dagvaarding. Indien [eiser] een bodemprocedure zal starten, is [makelaar] ook aansprakelijk voor de schade die zij hierdoor lijden en zal zonodig een separate procedure worden opgestart.
Nu de erven vooralsnog niet gehouden zijn om het perceel voor de overeengekomen verkoopprijs van € [bedrag] aan [eiser] te leveren, blijft de schade voorlopig beperkt tot de kosten die zij hebben moeten maken om zich te verweren tegen de door [eiser] aangespannen procedure tot levering in kort geding. Dit verweer is gevoerd uit hoofde van de schadebeperkingsplicht van de erven. Deze kosten bedragen in totaal (minus ontvangen proceskostenvergoeding en de kosten rechtsbijstand van de klachtenprocedure) € 22.981,63 inclusief BTW.
De erven maken tevens aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke kosten, conform het rapport Voor-werk II begroot op € 1.378,02 inclusief BTW.
Het verweer
5.3. [makelaar] concludeert dat de rechtbank hem zal ontheffen van de tegen hem bij verstek uitgesproken verklaringen voor recht en veroordelingen en de erven in het door hen gevorderde alsnog niet-ontvankelijk zal verklaren, althans dat gevorderde alsnog zal afwijzen, met veroordeling van de erven in de kosten van zowel het verstek- als het verzetgeding.
5.4. Hij heeft ten verwere het navolgende aangevoerd.
Er is geen sprake geweest van een bedrieglijke wijze van handelen met betrekking tot de verkoop van het perceel. Hij heeft het perceel te goeder trouw en naar beste kennis en wetenschap getaxeerd. Hij wist niet of het perceel een potentiële zoeklocatie was.
Een bestemmingsplanwijziging met betrekking tot het perceel, die een aanzienlijke waardestijging ten gevolge heeft, was noch is te verwachten. Het perceel heeft nog steeds een agrarische bestemming met landschappelijke waarde.
Enigerlei samenspanning tussen [eiser] en hem heeft niet plaatsgehad. Hij heeft geen aanbiedingsformulier opgesteld en evenmin een koopovereenkomst van [eiser] met Vano Vastgoed.
Betwist wordt dat de erven ten gevolge van de handelwijze van [makelaar] schade hebben geleden. De waarde van het perceel dient met inachtneming van de bestemming vastgesteld te worden. Een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet verschuldigd, omdat er slechts twee brieven zijn verzonden.
6. De beoordeling
in de zaak 06-809
6.1. Kernvraag is of de erven gehouden zijn tot levering van het perceel aan [eiser].
6.2. Vast staat dat tussen partijen een koopovereenkomst met betrekking tot het perceel is gesloten, bij welke overeenkomst de erven zich jegens [eiser] hebben verplicht om het perceel aan [eiser] te leveren. In artikel 1 van de schriftelijke overeenkomst is bepaald dat de akte van levering zal worden gepasseerd op 4 augustus 2004 of zoveel eerder of later als partijen nader overeen zullen komen.
6.3. De erven hebben onder meer aangevoerd dat zij niet gehouden zijn het perceel aan [eiser] te leveren, omdat zij de koopovereenkomst buitengerechtelijk hebben ontbonden. Dit verweer kan niet worden gevolgd. Hiervoor is het volgende van belang.
6.4. Op grond van artikel 12 lid 1 en lid 2 van de schriftelijke koopovereenkomst heeft een contractspartij het recht om de overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden – kort gezegd – indien de wederpartij in verzuim is, waarbij van verzuim sprake is als de wederpartij, na schriftelijke ingebrekestelling met inachtneming van een termijn van acht dagen, nalatig is of blijft aan zijn contractuele verplichtingen te voldoen.
6.5. In het onderhavige geval is onvoldoende gesteld om te kunnen aannemen dat [eiser] nalatig was (of in de toekomst nalatig zou zijn) om aan bepaalde verplichtingen jegens de erven te voldoen in de zin van artikel 6:74 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De erven hebben in dit verband gesproken van een verplichting van [eiser] om ervoor zorg te dragen dat het conservatoir beslag dat door de gemeente op het perceel was gelegd, zou worden opgeheven, alsmede van een op [eiser] rustende verplichting om uitdrukkelijk in te stemmen met de levering van het perceel met dit beslag. Deze verplichting is echter niet een contractuele verplichting op grond waarvan de overeenkomst door de erven op grond van artikel 12 van die overeenkomst ontbonden kan worden. De aanwezigheid van een conservatoir beslag op een onroerend goed belet overigens niet dat dit goed in eigendom wordt overgedragen. Hier komt bij dat de brief van de erven van 15 juli 2004 geen ingebrekestelling behelst, nu [eiser] daarin geen bepaalde termijn wordt gegund om na te komen. Bovendien blijkt uit de brief niet van enig tekortschieten van [eiser] jegens de erven.
6.6. Het voorgaande brengt met zich dat de erven niet gerechtigd waren de overeenkomst met [eiser] buitengerechtelijk te ontbinden op grond van artikel 6:265 BW. De brief van 5 augustus 2004 heeft dan ook niet tot gevolg dat de overeenkomst tussen partijen is ontbonden.
6.7. De erven hebben nog aangevoerd dat zij er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat [eiser] de door hen ingeroepen ontbinding niet in een later stadium zou betwisten, omdat hij naar aanleiding van de ontbinding niet heeft gereageerd. Ook dit betoog kan niet worden gevolgd.
Voor het aannemen van rechtsverwerking is vereist de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken. Dergelijke omstandigheden zijn in het onderhavige geval gesteld noch gebleken. Het enkele feit dat [eiser] niet heeft gereageerd op de door de erven ingeroepen ontbinding is onvoldoende om aan te nemen dat [eiser] het recht heeft verwerkt om verweer te voeren tegen de door de erven ingeroepen ontbinding.
6.8. De rechtbank is voorshands van oordeel dat wél voldaan is aan de voorwaarden voor schuldeisersverzuim zoals bedoeld in artikel 6:58 BW. Hiervoor is het volgende van belang.
Onbetwist is gebleven dat [eiser] zich ten onrechte als vertegenwoordiger van de erven heeft voorgedaan tegenover de gemeente en in die hoedanigheid een vraagprijs voor het perceel van € [bedrag] heeft doorgegeven. Hierdoor is de gemeente in de veronderstelling geraakt dat zij na aanvaarding van de vraagprijs het perceel had gekocht. Zij heeft vervolgens ter verzekering van de door haar veronderstelde rechten beslag gelegd op het perceel. Door dit gelegde beslag is sprake van een aan de zijde van [eiser] opgekomen beletsel welk beletsel toerekenbaar is aan [eiser]. De erven hebben [eiser] bij brief van 15 juli 2004 op dit beletsel gewezen. Vóór de leveringsdatum
(4 augustus 2004) heeft [eiser] echter geen mededeling aan de erven gedaan of handelingen verricht waardoor het beletsel weggenomen werd. Zijn brief van 19 juli 2004 is immers pas op 6 augustus 2004 door de erven ontvangen. Door het beletsel was het voor de erven onmogelijk geworden hun contractuele verplichting om het perceel zonder beslagen op 4 augustus 2004 over te dragen, na te komen. Dit schuldeisersverzuim geeft de erven echter niet de bevoegdheid de koopovereenkomst (buitengerechtelijk) te ontbinden zodat de ontbinding in zoverre rechtens geen effect heeft gehad.
6.9. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld hun stellingen aan te passen in verband het voorshandse oordeel van de rechtbank dat sprake is van schuldeisersverzuim. De zaak zal hiertoe naar de rol worden verwezen, zoals hierna in het dictum nader is bepaald.
6.10. Uit proceseconomische redenen wordt thans verder ingegaan op het (subsidiaire) beroep van de erven op bedrog. De erven hebben in dat verband gesteld dat zij de overeenkomst met [eiser] bij brief van 2 december 2004 op grond van bedrog hebben vernietigd. [eiser] heeft betwist dat er sprake is geweest van bedrog.
6.11. Ingevolge het bepaalde in artikel 3:44 lid 3 BW is van bedrog sprake, wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen, of door een andere kunstgreep.
6.12. De stellingen van de erven komen er - kort samengevat - op neer dat [eiser] en [makelaar], de makelaar van de erven, hebben samengespannen met de vooropgezette bedoeling om het perceel voor een lage prijs van de erven te verkrijgen teneinde dit voor een hoge prijs door te verkopen, zonder daarbij de erven te informeren over de (aanzienlijk) hogere waarde die het perceel had doordat het als “zoeklocatie woningbouw” was opgenomen in de IRTV.
6.13. De rechtbank gaat er voorshands vanuit dat de onderhavige koopovereenkomst door bedrog tot stand is gekomen. Daarbij zijn de volgende feiten en omstandigheden van belang.
6.14. De koopovereenkomst tussen [eiser] en de erven is tot stand gekomen door bemiddeling van [makelaar]. Vast staat dat [makelaar] ten tijde van de vaststelling van de IRTV lid is geweest van een gemeentelijke commissie die genoemd beleidsplan heeft besproken. Verondersteld mag worden dat hij als portefeuillehouder VROM in het bijzonder geïnteresseerd zal zijn geweest in de ruimtelijke ontwikkelingen die in het beleidsplan zijn vastgelegd. [makelaar] moet daarom worden geacht op de hoogte te zijn van het feit dat het perceel waar het in deze zaak om gaat in bedoeld plan werd aangemerkt als zoeklocatie voor woningbouw.
6.15. Een verkoper schakelt een makelaar in met de bedoeling dat deze zijn belangen zal dienen. Dit wil onder meer zeggen dat de makelaar eraan zal bijdragen dat de verkoper tegen de hoogst mogelijke prijs zal verkopen. Vanwege het waardestijgend effect van de aanduiding als toekomstige woningbouwlocatie in de IRTV, had het op de weg van [makelaar] gelegen zijn opdrachtgevers hierover te informeren, maar hij heeft zulks nagelaten.
[eiser] heeft betwist dat er sprake zou zijn van een waardestijgend effect, maar hij kan hierin niet worden gevolgd. Weliswaar had het beleidsplan geen juridisch bindende status en is de mogelijkheid van woningbouw afhankelijk van een aanpassing van het bestemmingsplan en de daarbij noodzakelijke medewerking van de provincie, doch dit laat onverlet dat de aanduiding van het perceel als “zoeklocatie woningbouw” in de IRTV het meer waarschijnlijk maakt dat in de toekomst op het perceel woningbouw zal worden toegestaan. De gemeente heeft in dit beleidsplan immers haar visie gegeven op de wijze waarop de ruimtelijke ordening zich in de toekomst zou moeten ontwikkelen. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat ook de gemeente zelf geïnteresseerd was in het verwerven van het perceel en hiervoor een aanzienlijk hogere prijs wilde betalen dan de prijs die [eiser] aan de erven heeft betaald.
De stelling van [eiser] dat de aanduiding als “zoeklocatie woningbouw” geen waardestijgend effect op het perceel kan hebben gehad, wordt bovendien gelogenstraft door de waarde van aangrenzende percelen. [eiser] heeft niet betwist dat Vano Vastgoed een aangrenzende perceel heeft aangekocht voor [bedrag]/m² en dat Vano Vastgoed op een ander aangrenzend perceel een bedrag van [bedrag]/m² heeft geboden. Hier komt bij dat [eiser] het perceel van de erven voor een bedrag van [bedrag] m² aan Vano Vastgoed heeft doorverkocht en dat de gemeente dit perceel voor circa € [bedrag] m² had willen kopen. Op grond van deze gegevens moet worden geconcludeerd dat het perceel door de aanduiding als “zoeklocatie woningbouw” in de IRTV aanzienlijk in waarde was gestegen.
Het feit dat de IRTV openbaar was en door eenieder kon worden gekend, doet niet af aan de gehoudenheid van [makelaar] om de erven hierover te informeren, temeer nu uit hun instemming met een vraagprijs van [bedrag] bleek dat zij niet op de hoogte waren van de waardestijging.
6.16. Voorts bestaat aanleiding te veronderstellen dat ook [eiser] op de hoogte was van het feit dat het perceel in de IRTV was aangeduid als “zoeklocatie woningbouw” alsook dat hij het perceel van de erven heeft aangekocht om het vervolgens met aanzienlijke winst door te verkopen. [eiser] heeft weliswaar aangevoerd dat hij het perceel heeft aangekocht voor het paard van zijn dochter, doch deze beweegreden dient in twijfel te worden getrokken. Hij heeft het perceel immers binnen zeer korte tijd na aankoop van de erven doorverkocht voor een prijs van [bedrag] Hierbij wordt in aanmerking genomen dat hij het perceel korte tijd na aankoop in de plaatselijke krant als “(toekomstig) bouwterrein” te koop heeft aangeboden, met de aanprijzing dat het om een “werkelijk uitzonderlijke mogelijkheid” gaat. Gelet op de duidelijke tekst die in de advertentie is gebruikt, is de verklaring van [eiser] dat met deze tekst enkel is beoogd toekomstige kopers uit hun tent te lokken, niet geloofwaardig.
Ook in zijn brief van 15 juni 2004, waarbij hij een aantal potentiële gegadigden in de gelegenheid heeft gesteld om op het perceel bij inschrijving te bieden, heeft [eiser] ervan blijk gegeven dat hij heeft geweten dat in de toekomst woningbouw mogelijk zou zijn op het perceel.
Dat [eiser] op de hoogte was van het waardestijgend effect van de vermelding in de IRTV vindt bovendien bevestiging in het feit dat [eiser] bij brief van 9 juni 2004 bij de [naam] heeft geïnformeerd of deze bereid was zijn perceel, gelegen achter het perceel van de erven, te verkopen. Uit deze brief blijkt ook niet dat hij de grond wenste te kopen in verband met het paard van zijn dochter, de reden die [eiser] genoemd heeft voor de aanschaf van het perceel van de erven. Integendeel, hij heeft in deze brief geschreven dat hij behoefte had aan een groter oppervlakte in verband met landbouwmachines. [eiser] heeft hiervoor geen nadere verklaring gegeven, hetgeen wel op zijn weg lag.
6.17. Er bestaat bovendien aanleiding te veronderstellen dat [eiser] en [makelaar] bij de aan- en verkoop van het perceel gezamenlijk zijn opgetreden. [eiser] heeft gesteld dat [makelaar] de overeenkomst tussen hem en Vano Vastgoed heeft opgesteld. Over de inschrijvingsprocedure heeft [eiser] weliswaar gesteld dat hij zelf de inschrijfformulieren heeft opgesteld, maar hij heeft een door de erven geschetst voorval tijdens de zitting in de kort gedingprocedure niet weersproken. Dit voorval komt hierop neer, dat [eiser] tijdens die zitting heeft gezegd dat de informatie bij de inschrijfformulieren van [makelaar] afkomstig was, dat [makelaar] vervolgens is opgesprongen en heeft beweerd deze stukken niet te hebben opgesteld, waarna [eiser], zichtbaar uit het veld geslagen, zou hebben gezegd dat hij er niets meer van begreep. Er moet dan ook vanuit gegaan worden dat [eiser] en [makelaar] zich ter zitting hebben uitgelaten zoals de erven hebben omschreven.
Het komt bovendien niet aannemelijk voor dat de betreffende stukken door [eiser] zijn vervaardigd. Het gaat met name om een inschrijvingsformulier en een conceptovereenkomst, toegespitst op de situatie bij een verkoop bij inschrijving. Uit de tekst blijkt dat deze is opgesteld door iemand die vaker verkopen bij inschrijving heeft georganiseerd. [eiser] heeft nog aangevoerd dat hij tot 1998 een aannemersbedrijf heeft geëxploiteerd en uit dien hoofde bekend is met de bouwwereld alsmede met verkoop van grond bij inschrijving, doch hieruit blijkt niet dat hij in het verleden zelf enige verkoop bij inschrijving heeft georganiseerd. Van belang is voorts dat [eiser] niet heeft gereageerd op de suggestie van de erven dat de brief, behorend bij het inschrijfformulier, door [makelaar] is ondertekend. Het had wel op de weg gelegen van [eiser] hierop te reageren. Met de erven moet worden geconstateerd dat de betreffende handtekening, in elk geval op het eerste gezicht, niet van dezelfde persoon afkomstig lijkt te zijn omdat de handtekening opvallend verschilt van de handtekeningen van [eiser] zoals die onder andere stukken zijn geplaatst.
6.18. Voorts wordt in aanmerking genomen dat [eiser] geen helderheid heeft verschaft over de vraag op welke wijze de aankoop van het perceel van de erven gefinancierd is. Onbetwist is gebleven dat [eiser] het perceel heeft gekocht zonder financieringsbehoud en voornemens was nog ten minste één perceel aan te kopen voor een aanzienlijk bedrag. Het roept volgens de erven vragen op hoe [eiser] in staat is geweest het perceel zonder enig financieringsvoorbehoud te kopen, omdat hij in een benarde financiële situatie verkeert. Volgens de erven is [eiser] als stroman gebruikt.
Een verklaring van [eiser] ontbreekt echter.
6.19. [eiser] zal in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte uit te laten over de wijze waarop hij tegenbewijs zal gaan leveren tegen de voorshandse aanname dat de koopovereenkomst tussen hem en de erven door bedrog tot stand is gekomen. Hij zal daarbij concreet dienen aan te geven op welke punten hij tegenbewijs zal gaan leveren en met welke middelen. Indien hij (ook) getuigen wil laten horen, zal [eiser] dienen aan te geven welke getuigen hij wenst te horen en waarover die getuigen in het bijzonder kunnen verklaren.
6.20. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
in de zaak 06-111
6.21. Het verzet kan geacht worden tijdig en op de juiste wijze te zijn ingesteld, nu het tegendeel gesteld noch gebleken is, zodat [makelaar] in zoverre in zijn verzet kan worden ontvangen.
6.22. Kernvraag is of [makelaar] een beroepsfout heeft gemaakt. Daarbij dient te worden bezien of [makelaar] heeft gedaan waartoe hij ingevolge de tussen hem en de erven gesloten overeenkomst gehouden was. In dit verband is van belang of hij bij het bepalen van de vraagprijs voor het perceel in 2004 de zorgvuldigheid van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in acht heeft genomen. Daarbij geldt als uitgangspunt dat de makelaar bij het taxeren van een object in beginsel onderzoek moet doen naar het bestemmingsplan en ontwikkelingen op het gebied van ruimtelijke ordening die van invloed kunnen zijn op de waarde van het object.
6.23. Vast staat dat [makelaar] het perceel heeft getaxeerd op basis van de in het bestemmingsplan vastgelegde bestemming van het perceel, zijnde agrarische grond met landschappelijke waarde. Hij heeft bij het bepalen van de vraagprijs niet in aanmerking genomen dat het perceel in het gemeentelijke beleidsplan IRTV - met de inhoud waarvan [makelaar] bekend geacht moet worden vanwege zijn lidmaatschap van de gemeentelijke commissie Ruimtelijke Ordening die dit plan eerder heeft behandeld - is aangemerkt als “zoeklocatie woningbouw”. Hij had dit wél in aanmerking moeten nemen, omdat deze aanduiding een waardestijgend effect had op het perceel.
[makelaar] heeft weliswaar weersproken dat er sprake zou zijn van een waardestijgend effect, maar dit betoog dient te worden gepasseerd. Verwezen wordt in dit verband naar hetgeen hieromtrent is overwogen in rechtsoverweging 6.15 in verband met de procedure met nummer 06-809.
6.24. Nu [makelaar] heeft nagelaten het waardestijgend effect van de aanduiding van het perceel als “zoeklocatie woningbouw” in de IRTV te betrekken bij de waardering van het perceel, heeft hij niet gehandeld als een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar. Dit moet aan [makelaar] worden toegerekend.
6.25. De onder I. gevorderde verklaring voor recht dat [makelaar] jegens de erven toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen gesloten bemiddelingsovereenkomst ligt derhalve voor toewijzing gereed.
6.26. De erven vorderen onder II. een verklaring voor recht dat [makelaar] jegens de erven aansprakelijk is voor de nog te lijden schade als gevolg van een door [eiser] aan te spannen bodemprocedure tot levering van het perceel grond. Deze verklaring is toewijsbaar. Hiervoor is het volgende relevant.
[makelaar] is gehouden de schade die de erven door zijn toerekenbare tekortkoming hebben geleden te vergoeden. Het is aan [makelaar] te wijten dat de erven zijn overgegaan tot verkoop van het perceel aan [eiser] voor een prijs van € [bedrag], doordat zij door [makelaar] in de veronderstelling waren gebracht dat dit bedrag een passende prijs was voor het perceel. [eiser] heeft een kortgedingprocedure tegen de erven aangespannen, die in hoger beroep is vervolgd. In de met onderhavige zaak gevoegde procedure vordert [eiser] levering van het perceel van de erven. De procedures die door [eiser] zijn geëntameerd staan in zodanig verband met het toerekenbare tekortschieten van [makelaar] jegens de erven, dat de met die procedures voor de erven samenhangende kosten als een gevolg van die handelwijze aan [makelaar] kunnen worden toegerekend. Gelet op het aanzienlijke verschil tussen de door [eiser] aan de erven betaalde prijs en de prijs die Vano Vastgoed later met [eiser] is afgesproken, bestond er voldoende aanleiding van de erven om verweer te voeren.
6.27. Dit betekent dat de onder II. gevorderde verklaring voor recht voor toewijzing gereed ligt.
6.28. Dit brengt bovendien met zich dat de onder III. gevorderde vergoeding van advocaatkosten die de erven hebben gemaakt in verband met de kort gedingprocedures voor toewijzing in aanmerking komt. Hierbij is tevens van belang dat de hoogte van het gevorderde bedrag, gelet op de door de erven overgelegde stukken, in overeenstemming moet worden geacht met de omvang en de bewerkelijkheid van de zaak.
Zoals gevorderd zal de wettelijke rente over het bedrag van € 22.981,63 worden toegewezen vanaf de dag der dagvaarding.
6.29. De gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen, nu de erven hebben nagelaten te stellen en te specificeren dat er sprake is geweest van kosten die zijn gemaakt ter zake van andere verrichtingen dan die waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te sluiten.
6.30. De erven hebben verder gevorderd dat [makelaar] wordt bevolen bescheiden over zijn beroepsaansprakelijkheidsverzekering in het geding te brengen. Begrepen wordt dat de erven die bescheiden nodig hebben ná veroordeling van [makelaar]. Hun eis wordt in deze zin opgevat. Nu tegen deze eis geen verweer is gevoerd, zal deze vordering worden toegewezen.
6.31. [makelaar] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden tot op heden aan de zijde van de erven begroot op € 1.778,60, bestaande uit:
vast recht € 535,00
explootkosten € 85,60
salaris procureur € 1.158,00 ( 2 punten x € 579,00).
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten is toewijsbaar zoals gevorderd.
7. De beslissing
De rechtbank
in de zaak 06-809
7.1. draagt de erven op zich bij akte uit te laten omtrent hetgeen is overwogen onder rechtsoverweging 6.8 en 6.9, waartoe de zaak wordt verwezen naar de rol van 25 april 2007, ambtshalve peremptoir;
7.2. bepaalt dat [eiser] in de gelegenheid zal worden gesteld op deze akte bij antwoordakte te reageren;
7.3. bepaalt dat [eiser] zich bij deze antwoordakte tevens zal uitlaten omtrent hetgeen is overwogen in rechtsoverweging 6.19;
7.4. houdt iedere verdere beslissing aan.
in de zaak 06-111
7.5. verklaart voor recht dat [makelaar] jegens de erven toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen gesloten bemiddelingsovereenkomst;
7.6. verklaart voor recht dat [makelaar] jegens de erven aansprakelijk is voor de nog te lijden schade als gevolg van een door [eiser] aangespannen bodemprocedure tot levering van het perceel;
7.7. veroordeelt [makelaar] om aan de erven ter zake van de door hen geleden schade tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de somma van € 22.981,63, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 30 september 2005;
7.8. beveelt [makelaar] om aan de erven ter beschikking te stellen bescheiden waaruit blijkt dat hij verzekerd was bij een beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar, alsmede op welk moment de betreffende beroepsaansprakelijkheidsverzekering is beëindigd en om welke reden(en);
7.9. veroordeelt [makelaar] in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de erven begroot op € 1.778,60, zulks met bepaling dat daarover de wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van veertien dagen na de datum van het te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
7.10. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de onderdelen 7.7 tot en met 7.9;
7.11. wijst de vorderingen voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.C.M. Willemse en in het openbaar uitgesproken op 28 maart 2007.
vonnis
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Civiel – Afdeling Handel
zaaknummer / rolnummer: 79609 / HA ZA 06-809
Vonnis van 27 juni 2007
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats],
eiser,
procureur mr. J.H. Stam,
advocaat mr. H.E. Davelaar te Zwolle,
tegen
DE GEZAMENLIJKE ERFGENAMEN VAN WIJLEN [naam overledene], vertegenwoordigd door Derk Nicolas Houttuijn Bloemendaal, wonende te Zwolle,
gedaagden,
procureur mr. C.B. Gaaf,
advocaat mr. D. Nobel te 's-Gravenhage.
Partijen zullen hierna [eiser] en de erven genoemd worden.
8. De procedure
8.1. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 28 maart 2007
- de akte van de erven
- de antwoordakte van [eiser].
8.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
9. De verdere beoordeling
9.1. Naar aanleiding van het tussenvonnis hebben de erven zich bij akte uitgelaten over het op voorhand door de rechtbank aangenomen schuldeisersverzuim en over de rechtsgevolgen die dat voor hen meebrengt. [eiser] heeft bij antwoordakte gereageerd.
9.2. De erven hebben in hun akte allereerst aangegeven dat zij thans primair als verweer aanvoeren dat de koopovereenkomst op grond van bedrog tot stand is gekomen en meer subsidiair dat sprake is van schuldeisersverzuim.
9.3. In het tussenvonnis is voorshands aangenomen dat sprake is geweest van bedrog. [eiser] zal tot tegenbewijs worden toegelaten. Hij heeft aangegeven zichzelf als getuige te willen doen horen. Daartoe zal hij als na te melden in de gelegenheid worden gesteld.
9.4. Om proceseconomische redenen wordt aanleiding gezien ook in te gaan op (de rechtsgevolgen van) schuldeisersverzuim. Op de gronden die onder 6.8 van het tussenvonnis zijn opgenomen, wordt geoordeeld dat [eiser] ten tijde van de beoogde levering op
4 augustus 2004 in schuldeisersverzuim verkeerde. Wat deze gronden betreft, hebben de erven zich immers daarbij aangesloten en heeft [eiser] geen inhoudelijk verweer gevoerd.
9.5. De erven stellen zich op het standpunt dat er sprake was van een blijvende onmogelijkheid omdat zij op 4 augustus 2004 niet zonder beslag konden leveren. Dit brengt volgens de erven mee dat zij zich van de verbintenis tot levering als bevrijd mochten beschouwen. De brief van 5 augustus 2004 moet volgens hen in die zin worden begrepen. [eiser] heeft daarentegen aangevoerd dat de beslaglegging weliswaar een beletsel was om het perceel zonder beslagen over te dragen maar dat dit niet in de weg stond aan de overdracht op zich. Indien de erven hadden overgedragen, dan was het enige rechtsgevolg geweest dat de erven niet hadden voldaan aan hun contractuele verplichting om de grond zonder beslagen over te dragen, welke tekortkoming hen vanwege het schuldeisersverzuim niet aangerekend zou kunnen worden, aldus [eiser].
9.6. Vooropgesteld wordt dat de erven niet overeenkomstig artikel 6: 60 BW hebben gevorderd dat de rechter hen van de verbintenis zal bevrijden. De vraag ligt voor of de erven zich terecht per 5 augustus 2004 als bevrijd mochten beschouwen. Het antwoord kan alleen bevestigend luiden indien moet worden aangenomen dat de levering uitsluitend op
4 augustus 2004 kon plaatsvinden en deze datum in zoverre een fatale termijn was voor levering. Nakoming door de erven zou dan inderdaad blijvend onmogelijk zijn geworden waardoor zij zich terecht bevrijd mochten beschouwen van hun verbintenis.
9.7. Daartoe is onvoldoende gesteld. Weliswaar bepaalt artikel 1 van de koopovereenkomst dat de levering op 4 augustus 2004 plaats zou vinden, maar daarin is eveneens opgenomen dat de akte van levering "zoveel eerder of later als partijen nader overeen zullen komen" gepasseerd zou kunnen worden. Het schuldeisersverzuim brengt dan in onderhavig geval slechts mee dat de erven zelf niet in verzuim zijn gekomen doordat zij op 4 augustus 2004 niet hebben meegewerkt aan de levering. Verder heeft [eiser] bij brief van 19 juli 2004, door de erven ontvangen op 6 augustus 2004, aangegeven dat hij het perceel geleverd wilde hebben en dat de beslaglegging door de gemeente voor hem daarbij geen rol speelde. Begrepen wordt dat [eiser] instemde met de levering door de erven van het met beslag belaste perceel. In zoverre moet worden aangenomen dat [eiser] zijn verzuim per 6 augustus 2004 had gezuiverd. Vanaf dat moment dienden de erven de overeenkomst na te komen door, desgevraagd, mee te werken aan levering van het perceel, bij gebreke waarvan zij in verzuim zouden komen.
9.8. Het schuldeisersverzuim heeft in dit geval dus niet tot gevolg dat de erven van hun verbintenis het perceel te leveren tegen de overeengekomen prijs bevrijd zijn geraakt.
9.9. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
10. De beslissing
De rechtbank
10.1. laat [eiser] toe tot tegenbewijs tegen het voorshandse oordeel dat de koopovereenkomst door bedrog tot stand is gekomen,
10.2. verstaat dat [eiser] dit bewijs door getuigenbewijs wil leveren,
10.3. bepaalt dat [eiser] ter rolle van 11 juli 2007 de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden augustus tot en met november 2007 direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
10.4. bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. Th.C.M. Willemse in het gerechtsgebouw te Zutphen aan de Martinetsingel 2,
10.5. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.C.M. Willemse en in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2007.