Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Civiel – Afdeling Handel
zaaknummer / rolnummer: 83509 / KG ZA 07-29
Vonnis in kort geding van 16 maart 2007
in de zaak van
de stichting
STICHTING VAKANTIEHUIZE VAN LAMSWEERDE
VOOR GEESTELIJK EN LICHAMELIJK GEHANDICAPTEN EN INSTELLINGEN BINNEN DE GEZONDHEIDSZORG IN HET ALGEMEEN,
gevestigd te Wehl, gemeente Doetinchem,
eiseres,
procureur mr. F.B.M. van Aanhold
tegen
de stichting WONINGSTICHTING DINXPERLO,
gevestigd te Dinxperlo, gemeente Aalten,
gedaagde,
procureur mr. H. Grootjans.
Partijen zullen hierna Van Lamsweerde en WSD genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van Van Lamsweerde
- de pleitnota van WSD.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
Van Lamsweerde is eigenaresse van 7000 m2 grond in Wehl. Op deze grond staat een herenhuis met bijgebouwen. Van Lamsweerde heeft tot doel om gehandicapte mensen in dit herenhuis een vakantie te verschaffen.
WSD is een stichting die diverse diensten verleent op het gebied van wonen.
In mei 2005 hebben Van Lamsweerde, WSD en Sité Woondiensten te Doetinchem, hierna te noemen Sité, een voorovereenkomst gesloten. Deze voorovereenkomst, bepaalt onder meer:
VL [Van Lamsweerde, vzr.) en WSD/Sité samen te noemen "partijen"
nemen in overweging dat:
(...)
- Partijen in voorgaande periode overleg hebben gevoerd over de mogelijkheden om binnen elkanders doelstellingen tot een plan te komen wat voorziet in de oplossing van de huisvestingsproblematiek van VL. De doelstelling van WSD/Sité is afgeleid van het BBSH-[Besluit Beheer Sociale Huursector, rb] prestatieveld wonen, zorg en leefbaarheid.
(...)
- Deze overeenkomst, zodra de plannen in voldoende uitgewerkt stadium zijn waaronder verstaan wordt een door de gemeente Doetinchem (bouwvergunning) en partijen goedgekeurd ontwerp, overgaat in een koopovereenkomst en huurovereenkomst tussen partijen dan wel eindigt met een tegemoetkoming in de kosten door VL aan WSD/Sité
komen het volgende overeen:
1. WSD/Sité investeert in de verwerving en ver- en nieuwbouwplannen van het bestaande complex en uitbreidingen wat moet leiden tot het gebruiksgereed leveren van door VL te huren ruimten en opstallen.
(...)
2. VL levert aan WSD/Sité de eigendom van kadastraal object Wehl H 5544 en Wehl H 5719 met opstallen een en ander vrij van hypotheek of andere lasten voor de prijs van € 900.000 k.k.
Levering voor start uitvoering.
(...)
4. Naast de investering onder lid 1 investeert WSD/Sité in de verbouwing van het bestaande complex tot huur of koopappartementen en restauratie van de kapel.
(...)
6. Partijen stemmen in met het verder ontwikkelen van de plannen op grond van bovenstaande uitgangspunten tot het stadium van plan met verleende bouwvergunning. De kosten van dit traject zijn begroot op € 120.000 excl. BTW en komen ten laste van de onder lid 1 en lid 4 genoemde investeringsdoelen.
(...)
10. Indien VL vóór expiratie van deze overeenkomst (het tijdstip waarop de in lid 6. bedoelde huur en koopovereenkomsten tot stand zijn gebracht) besluit af te zien van van verdere samenwerking op andere gronden dan wijziging ten nadele van VL. van de onder lid 1 t/m lid 5 genoemde uitgangspunten zal VL aan WSD/Sité de kosten als bedoeld onder lid 6 vergoeden.
11. Indien WSD/Sité vóór expiratie van deze overeenkomst (het tijdstip waarop de in lid 6. bedoelde huur en koopovereenkomsten tot stand zijn gebracht) )besluit af te zien van van verdere samenwerking op andere gronden dan wijziging ten nadele van WSD/Sité van de onder lid 1 t/m 5 genoemde uitgangspunten zal WSD/Sité aan VL de extra kosten ten gevolge van de veroorzaakte vertraging compenseren tot een maximum van € 10.000.-
12. VL zal zich gaande het proces inspannen om extern dekking te vinden voor de onder lid 1 genoemde investeringen.
(...)
Indien VL op het tijdstip waarop deze overeenkomst omgezet zal worden in een koop- en huurovereenkomst, als bedoeld in lid 6, onvoldoende zekerheid heeft over de voor inrichting benodigde middelen kan VL besluiten de planontwikkeling te staken. In dit geval verplicht VL zich de door WSD/Sité gemaakte kosten te vergoeden tot een maximum als genoemd onder lid 6. VL zal WSD/Sité het eerste recht van koop voor de onroerende zaak, als bedoeld onder lid 2, gunnen indien besloten wordt tot het staken van de planontwikkeling.
(...)
14. In geval van onvoorziene omstandigheden zullen partijen trachten de inhoud van de overeenkomst in onderling overleg aan te passen op zodanige wijze dat de beoogde doelstellingen zoveel mogelijk bereikt worden.
(...)
15. Indien de plannen tengevolge van een onvoorziene omstandigheid ook in aangepaste vorm voor partijen niet haalbaar blijken is elk van de partijen gerechtigd over te gaan tot tussentijdse beëindiging van de overeenkomst. De tot dan toe gemaakte kosten met een maximum als onder lid 6 genoemd zullen door partijen op 50/50 basis worden gedragen.
(...)
Partijen zullen over en weer geen aanspraak kunnen maken op enigerlei schadevergoeding.
(...)"
Op 1 januari 2006 heeft Van Lamsweerde de exploitatie van haar pand gestaakt.
Op 30 maart 2006 heeft een bespreking plaats gevonden tussen Van Lamsweerde en WSD. Tijdens deze bespreking heeft WSD een op 21 maart 2006 opgestelde "Analyse v. Lamsweerde", hierna te noemde de analyse, aan Van Lamsweerde gepresenteerd. Deze analyse was opgesteld door G. Helmink en W. Janssen, respectievelijk directeur/bestuurder en extern adviseur van WSD. Deze analyse luidt, voor zover relevant:
"Probleemstelling en gegevens:
(...)
Er is een voorovereenkomst met Site/WSD verplichting ca. 120.000.-
Voorstel WSD. (onder voorwaarde dat v.L de verbinding met Site ordentelijke wijze afrondt)
? WSD neemt het gehele eigendom over inclusief hypothecaire lening
? WSD geeft garantie dat exploitatie tenminste 20 jaren doorgezet kan worden.
(...)
? WSD stelt aan v.L 400.000,- liquide middelen beschikbaar
(...)
? aanbod is onder voorwaarde goedkeuring RvC WSD en wordt tot 21 april 2006 gestand gedaan."
In een e-mail van 5 juni 2006 schrijft H.Th.J. van Hulst, hierna te noemen Van Hulst, penningmeester van WSD, het navolgende aan W. Janssen:
“(...) Bij die gelegenheid uitte Gerard zich naar mijn mening nogal ongenuanceerd over de afgesproken koopvoorwaarden naar aanleiding van het door WSD opgestelde “A-viertje”. Voor alle duidelijkheid zet ik onderstaand het een en ander nog eens op een rij. Een opstelling waarmee het bestuur van de Stg. Van lamsweerde overigens accoord is gegaan.
Hypothecaire geldleningen:
Rabobank € 500.000.--
Stimuleringsfonds Volkshuisvesting € 175.000.--
Kosten opruimen, afvoeren portocabins € 15.000.--
Exploitatiekosten tijdens verbouwing € 100.000.--
Verplichtingen Sité/WSD € 120.000.--
Beschikbaarstelling liquide middelen € 400.000.--
Totaal € 1.310.000.--
=========
Harm en ik zijn akkoord gegaan met het voorstel van Gerard om het bedrag van € 400.000,-- in een fonds te storten en van daaruit jaarlijks een bijdrage te verlenen in de exploitatiekosten van Van Lamsweerde."
Op 12 september 2006 heeft WSD ten laste van Van Lamsweerde conservatoir beslag gelegd op aan laatstgenoemde in bezit zijnde onroerende goederen te Wehl. Het verzoekschrift tot het leggen van dit conservatoir beslag luidt, voor zover relevant:
"Verzoekster is van mening dat de bovengenoemde registergoederen [van Van Lamsweerde, vzr] aan haar zijn verkocht
(...)
Tevens heeft verzoekster er recht en belang bij ter bewaring van haar rechten dat het conservatoir beslag wordt gelegd omdat, indien door haar geen nakoming van de overeenkomst meer kan worden gevorderd, zij een schadeclaim stelt te hebben op gerequestreerde terzake het niet nakomen van andere overeenkomsent, op grond van de voorovereenkomst en op grond van betaalde rekeningen conform afspraak. Deze schade wordt thans door verzoekster begroot op € 300.000,--"
Het geschil
Van Lamsweerde vordert dat de voorzieningenrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis zal opheffen het beslag zoals dat op 12 september 2006 ten verzoeke van WSD is gelegd op "een erf-tuin, gelegen te Wehl aan de Keppelseweg, kadastraal bekend gemeente Wehl, sectie H nummer 5719, groot 1 a 35 ca" en "een wonen erf-tuin, staande en gelegen te Wehl aan de Keppelseweg 29, kadastraal bekend gemeente Wehl, sectie H nummer 5544, groot 66 a 50 ca", althans een vonnis zal wijzen als de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren.
Aan deze vordering legt Van Lamsweerde in het licht van de feiten de volgende stellingen ten grondslag. Tussen Van Lamsweerde en WSD is geen perfecte koopovereenkomst gesloten ten aanzien van de beslagen onroerende goederen. Van Lamsweerde is dan ook niet tot enige nakoming gehouden. De door WSD gepretendeerde geldvordering op Van Lamsweerde wordt slechts tot een bedrag van € 56.921,45 erkend. WSD heeft voor betaling van dit bedrag zekerheid in de vorm van een aan haar verleend recht van hypotheek. De overige door WSD gepretendeerde vorderingen op Van Lamsweerde worden betwist. WSD heeft deze vorderingen niet gespecificeerd. Voor het geval geoordeeld wordt dat deze vorderingen door Van Lamsweerde moeten worden betaald, loopt WSD hiervoor geen risico. Er heeft zich een koper gemeld voor de beslagen onroerende goederen. Deze koper is bereid een zodanige prijs te betalen dat Van Lamsweerde na verkoop een vermogen over heeft van € 700.000,--.
WSD voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
De beoordeling
Volgens artikel 705 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering dient het beslag te worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Dit brengt mee dat het in de eerste plaats op de weg ligt van degene die de opheffing vordert om met inachtneming van de beperkingen van de voorzieningenprocedure aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk of onnodig is (H.R. 14-06-1996, NJ 1997/481). Er zal evenwel beslist moeten worden aan de hand van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. Die beoordeling kan niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen.
WSD heeft in dit verband - samengevat - aangevoerd dat partijen, nadat zij in mei 2005 de voorovereenkomst hadden gesloten, aan deze overeenkomst in 2006 uitvoering hebben gegeven hetgeen in mei 2006 geleid heeft tot het sluiten van de koopovereenkomst. Van Hulst heeft vervolgens bij e-mail van 5 juni 2006 bevestigd dat Van Lamsweerde instemde met de verkoop en dat partijen naar de notaris konden gaan om een concept-akte te laten opmaken, aldus WSD.
Indien veronderstellenderwijs ervan uit moet worden gegaan dat de status van de voorovereenkomst inderdaad zodanig was dat de onderhandelingen in 2006 geduid moeten worden als het voortborduren op deze overeenkomst, moet met inachtneming van voormeld toetsingskader, de vraag worden beoordeeld of Van Lamsweerde er in is geslaagd om aannemelijk te maken dat partijen vervolgens in 2006, niet tot een zodanig perfecte koopovereenkomst zijn geraakt dat WSD hiervan nakoming kan vorderen. Indien deze vraag in bevestigende zin wordt beantwoord, moet worden beoordeeld of Van Lamsweerde aannemelijk heeft gemaakt dat WSD geen vordering uit schadevergoeding op haar heeft als door WSD gesteld.
WSD heeft aangevoerd dat, na de bespreking op 30 maart 2006 van de analyse, op 23 mei 2006 tussen partijen wilsovereenstemming terzake de koop tot stand is gekomen. WSD legt evenwel geen notulen van de deze vergadering over hetgeen zij in het licht van de betwisting door Van Lamsweerde, had moeten doen. WSD heeft voorts ter zitting, op verzoek van Van Lamsweerde, de hiervoor genoemde mail van 5 juni 2006 van Van Hulst in het geding gebracht. Uit deze mail volgt dat partijen op dat moment nog een verschil van inzicht hadden over de financiële afwikkeling van de verkoop. Uit de mail volgt niet dat, zoals door WSD gesteld, Van Lamsweerde integraal met de verkoop instemde en dat partijen naar de notaris konden gaan. WSD heeft ook nog in het geding gebracht de conceptkoopakte met begeleidende brief van 8 september 2006 van notaris mr. P.R. Moerland te Dinxperlo, hierna te noemen Moerland. In deze brief schrijft Moerland dat hij diverse mails met Janssen heeft gewisseld over de inhoud van de akte. Moerland schrijft niet dat hij door middel van het sturen van e-mails, de inhoud van de akte ook met vertegenwoordigers van Van Lamsweerde heeft besproken. Moerland vermeldt slechts dat hij op 25 augustus de ontwerpen naar H. Stam (voorzitter van Van Lamsweerde, vzr) en Van Hulst heeft gestuurd. In dit licht is de stelling van Van Lamsweerde dan ook aannemelijk dat zij nooit contact hebben gehad met de notaris totdat zij werden opgeroepen voor het tekenen van de koopakte.
Met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen kan nu worden geconcludeerd dat onvoldoende aannemelijk is dat tussen Van Lamsweerde en WSD een zodanige koopovereenkomst is gesloten dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat Van Lamsweerde deze overeenkomst dient na te komen.
Zoals hiervoor vermeld heeft WSD voor dat geval, ook beslag gelegd voor een vordering terzake schadevergoeding door Van Lamsweerde aan haar te betalen.
Van Lamsweerde heeft erkend dat zij € 56.921,45 aan WSD verschuldigd is voor door laatstgenoemde betaalde exploitatiekosten. Onbetwist is dat WSD voor dit bedrag reeds hypothecaire zekerheid heeft. Van Lamsweerde heeft de verschuldigdheid van de overige bedragen gemotiveerd bestreden en daartoe aangevoerd dat WSD deze schade niet heeft gespecificeerd. WSD heeft geen stukken in het geding gebracht waaruit haar schade valt af te leiden. WSD heeft volstaan met het verwijzen naar punt 10 van het beslagrekest, waarbij staat vermeld dat - zo licht WSD toe - een overzicht per 8 september 2006 van de begrote kosten als Productie IV bij het rekest is overgelegd . Nu productie IV evenwel ontbreekt en voorts uitdrukkelijk wordt vermeld dat de onderhavige nota nog niet aan Van Lamsweerde is verzonden, wordt aan dit verweer voorbij gegaan zodat ook voor dit deel van de vordering, het beslag geen stand Kan houden.
Zowel Van Lamsweerde als WSD hebben nog het belang toegelicht dat zij hebben bij het respectievelijk opheffen dan wel het blijven liggen van het beslag. Nu onbestreden is dat Van Lamsweerde haar grond en huis niet meer exploiteert terwijl de vaste lasten blijven doorlopen, dient het belang dat WSD heeft bij het kopen van de onroerende zaken om zo uitvoering te kunnen geven aan haar uit het BBSH voortvloeiende verplichtingen, te wijken voor het belang dat Van Lamsweerde heeft om vrij over haar onroerende zaken te kunnen beschikken.
De vordering zal dus worden toegewezen.
WSD zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Van Lamsweerde worden begroot op:
- dagvaarding € 70,85
- vast recht 251,00
- overige kosten 0,00
- salaris procureur 816,00
Totaal € 1.137,85
De beslissing
De voorzieningenrechter
heft op het op 12 september 2006 ten laste van Van Lamsweerde door WSD gelegde conservatoire beslag op een erf-tuin, gelegen te Wehl aan de Keppelseweg, kadastraal bekend gemeente Wehl, sectie H nummer 5719, groot 1 a 35 ca en een wonen erf-tuin, staande en gelegen te Wehl aan de Keppelseweg 29, kadastraal bekend gemeente Wehl, sectie H nummer 5544, groot 66 a 50 ca",
veroordeelt WSD in de proceskosten, aan de zijde van Van Lamsweerde tot op heden begroot op € 1.137,85,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.M. Vrendenbarg-Elsbeek en in het openbaar uitgesproken op 16 maart 2007.?