Uitspraak
RECHTBANK Zutphen
Sector Civiel – Afdeling Handel
zaaknummer / rolnummer: 74121 / HA ZA 05-1264
Vonnis van 1 november 2006
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats],
eiser,
procureur mr. A.J.H. Ozinga,
advocaat mr. D.P.M.G. van den Boom te Tilburg,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats],
gedaagde,
procureur mr. R.A. van Weelderen.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 15 november 2005
- de conclusie van antwoord
- het tussenvonnis van 1 maart 2006
- de akte inbreng producties, tevens houdende wijziging en vermeerdering van eis
- het proces-verbaal van comparitie van 10 april 2006
- de akte na comparitie van [eiser]
- de antwoordakte na comparitie tevens overlegging producties van [gedaagde]
- de akte uitlating producties van [eiser].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [gedaagde] is bouwkundig adviseur en heeft sinds 1989 een eigen bouwkundig adviesbureau.
2.2. [eiser] heeft op 22 januari 2002 van [gedaagde] het woonhuis gelegen aan de [adres] (hierna: de woning) gekocht voor een bedrag van
€ 385.713,19.
[gedaagde] heeft zich bij de verkoop laten bijstaan door makelaar [makelaar], verbonden aan Oolders Omaco Makelaars te Haarlem.
2.3. In de koopovereenkomst is vermeld:
“artikel 5 Staat Pro van de onroerende zaak, gebruik
5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
...
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: Woonruimte.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
...
Artikel 17
Ouderdomsclausule
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning meer dan 50 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden lager liggen dan bij nieuwe woningen.
Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de kwaliteit van o.a. vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering, eventuele afwezigheid van enig ongedierte c.q. schimmels (zoals houtworm, boktor, zwam, etc.) en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 5.3. omschreven woongebruik.
...
Artikel 21
Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk op 29 januari 2002 door de daartoe door koper aangewezen constructeur welke de woning op 26 januari 2002 zal inspecteren zal worden geconstateerd dat er sprake is van substantiële gebreken.
...”
2.4. [gedaagde] heeft de woning in 1985 gekocht van zijn ouders, in wier opdracht de woning is gebouwd.
2.5. In opdracht van [eiser] is een bouwkundige keuring van de woning uitgevoerd door Peters & Van Leeuwen BV. Bij faxbericht van 28 januari 2002 heeft [medewerker Peters & Van Leeuwen BV.] gerapporteerd:
“...
In het midden van de woning, boven de woonkamer, is een badkamer gemaakt met een granitovloer, waarvan de bovenkant ca 8 cm boven het normale vloer zit.
Ook staan er halfsteens scheidingswanden tussen deze badkamer en de slaapkamers voor en achter.
De fundering heeft door deze belastingverhoging een meerzetting te verwerken gekregen, hetgeen te zien is aan het “afschot” dat in de begane grondvloer zit.
Op zich hoeft dit constructief gezien geen probleem te zijn.
Het is duidelijk, dat de verdiepingsvloer, die waarschijnlijk uit houten balken bestaat, de extra belasting niet goed kan verwerken.
De doorbuiging is veel groter dan de overige balken. De vloer loopt ook duidelijk af.
Aan het klemmen van de slaapkamerdeuren is te zien, dat het in de tijd erger is geworden. Oorzaak hiervan is de kruipvervorming van de houten balken. Wij adviseren U hieraan wat te doen. Indien U deze badkamer als zodanig wilt behouden, dienen er stalen balken aangebracht te worden tussen de houten balken van de verdieping. Te denken valt hierbij aan een drietal HEA-180A profielen, die van de linker buitengevel naar de tussengevel lopen.
Wij hopen dat de uitgetimmerde tussenwand op de begane grond voldoende kwaliteit heeft.
De werkzaamheden, die daarbij uitgevoerd dienen te worden zijn de volgende:
Gedeeltelijke sloop van het plafond, hakken van opleggingen voor de stalen balken, aanbrengen en op spanning brengen van de stalen balken, aanhelen van de wanden, aanbrengen van het plafond, waarbij we moeten denken aan het geheel stucen van het plafond in voor- en achterkamer, omdat anders de reparatie te zien blijft.
...”
2.6. In een daarop volgend, in opdracht van [gedaagde] uitgebracht bouwkundig onderzoeksrapport van Valkenberg, raadgevend ingenieursburo, d.d. 27 februari 2002, is onder meer vermeld:
“De eigenaar heeft het pand 12-15 jaar geleden verbouwd.
De nu geconstateerde vervormingen zowel van de begane grondvloer als van de 1e verdieping waren vóór aanvang van die verbouwing reeds aanwezig. De eigenaar heeft toen o.a. de volgende voorzieningen getroffen:
? ter plaatse van de tussenwand op de begane grond zijn twee extra poeren aangebracht (zie bijlage III);
? onder de scheidingswand op de 1e verdieping is een extra balk aangebracht.
Daarna zijn o.a. de volgende werkzaamheden verricht:
- nieuwe plafonds zijn aangebracht
- nieuwe parketvloeren zijn gelegd
- een badkamer is geïnstalleerd.
...
Noch in de tussenwand in de woonkamer, noch in de scheidingswand op de 1e verdieping is scheurvorming waargenomen.
Geconstateerd kan worden dat er in de afgelopen jaren geen vervormingen zijn opgetreden.
Vervormingen zijn nl. te allen tijde herkenbaar in de vorm van scheuren.
Het is uiterst moeilijk de draagconstructie van de 1e verdiepingsvloer vast te stellen zonder sloopwerk te verrichten. Echter, het is niet uitgesloten dat een deel van deze vloer rust op de zich eronder bevindende tussenwand. Zonder sloopwerk kan dit niet nagegaan worden.
...
De huidige situatie bestaat reeds 12-15 jaren.
Er is geen scheurvorming waarneembaar en er zijn tussentijds geen (herstel)werkzaamheden verricht.
Op basis van de ons verstrekte informatie zou de eerste verdiepingsvloer moeten voldoen.
Nader onderzoek kan hieromtrent zekerheid verschaffen.”
2.7. De levering van de woning heeft op 28 februari 2002 plaatsgevonden.
2.8. In de akte van levering is onder meer vermeld:
“ouderdomsclausule
2.5 Koper verklaart bekend te zijn met de ouderdom van de opstal(len), wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor het dak, de vloeren, de leidingen voor gas-, water-, electriteit, de riolering alsmede de afwezigheid van enig ongedierte casu quo schimmels (zoals houtworm, boktor, zwam, etcetera) alsmede de afwezigheid van doorslaand- en/of optrekkend vocht.
Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het woongebruik.
badkamer
2.6 Indien binnen acht (8) jaar na heden de kwaliteit van de badkamer qua constructie verslechtert ten opzichte van hetgeen is beschreven in de aan deze akte gehechte bijlage, zijn de kosten van herstel en de daarbij behorende verdere werkzaamheden voor rekening van verkoper.
Deze vergoedingsverplichting van de verkoper eindigt eveneens bij gehele of gedeeltelijke vervreemding van het verkochte (anders dan door het aangaan van een huwelijk of geregistreerd partnerschap).”
2.9. In de bijlage, als bedoeld in artikel 2.6 van de akte van levering, is vermeld:
“Het doel van deze rapportage is het vastleggen van de huidige bouwkundige situatie in het pand ter plaatse van de badkamer.
Woonkamer 1 en 2
De vloer van de woonkamers ter plaatse van de scheidingswand vertoont geen doorbuiging en is niet vervormd ten opzichte van de rest van het vloeroppervlak.
Deze eventueel dragende wand vertoont lichte scheurvorming boven de kozijnopening, visueel lijkt het op krimpscheuring als gevolg van eventuele lateiopleggingen.
De plafondaansluitingen tegen de betreffende wand vertonen geen scheurvorming en geen visuele vervormingen.
...
Badkamer
In de lengte van de granieten badkamervloer is lichte scheurvorming aanwezig, dit geldt ook voor de vloer ter plaatse van de ingang van het douchegedeelte. Deze scheurvorming duidt op krimpscheuring daar de scheurvorming hoewel visueel wel waarneembaar nagenoeg gesloten is. Mocht in de toekomst sprake zijn van een opening groter of gelijk aan 1 mm. dan is er sprake van een constructief probleem. Zowel in de wanden als de vloeraansluitingen van de badkamer is verder geen sprake van scheurvorming behoudens lichte krimpscheuren t.p.v. de vloeraansluitingen. Ook hier zijn geen zichtbare vervormingen waar te nemen.
Grote slaapkamer straatzijde
De toegangsdeur naar de slaapkamer loopt aan t.p.v. trapzijde, deze wordt zodanig afgeschaafd dat de deur ongeveer5 mm. vrij loopt, de constateren is heel simpel of er in de loop der tijd sprake is van zetting van de badkamervloer de deur zal dan weer aanlopen.”
2.10.[eiser] is de woning eind maart 2002 gaan bewonen.
2.11. In een brief van Loodgietersbedijf F. Weijde B.V. aan [eiser], d.d. 20 januari 2003, is vermeld:
“In opdracht van de heer [eiser] hebben wij een inspectie uitgevoerd van de CV installatie om diverse klachten en lekkages te verklaren.
Wij hebben op bovenstaand adres een CV installatie aangetroffen die in zijn geheel aangetast was door roest van binnen uit.
Deze roest vorming is ontstaan door het toepassen van niet diffusie dichte vloerverwarmingslangen waardoor zuurstof is toegetreden aan het CV water.
De CV installatie was in zodanig slechte staat dat de gehele installatie vervangen moest worden.”
2.12. In een brief van [makelaar], makelaar bij Oolders Omaco Makelaars te Haarlem, d.d. 14 mei 2003, is vermeld:
“Hierbij bevestig ik U schriftelijk op verzoek van alle daarbij aanwezige partijen bestaande uit de heren [eiser], [gedaage], [makelaar B] en [makelaar] dat tijdens dit gesprek het navolgende op ons kantoor te Haarlem is besproken.
De heer [gedaage] zal conform het aangehechte bouwkundige opnamerapport d.d. 28 februari 2002 welke aan de transportakte is gehecht (...) zorgdragen voor een goede oplossing middels het aanbrengen van twee poeren onder de vloer van de begane grond in de woonkamer.
Dit zal gebeuren in overleg met de heer Ing [medewerker Peters en van Leeuwen] van constructeurs Peters en van Leeuwen en de heer Ir. [medewerker Valkenberg] van Valkenberg raadgevend ingenieursbureau. Genoemde heren hebben hun bevindingen reeds eerder op papier gezet. De heer [eiser] zal aangeven hoe zwaar de poeren moeten zijn.
Verder zal de heer [gedaage] vragen aan het installatiebedrijf wat hem destijds de C.V. leidingen heeft geleverd uit wat voor materialen deze leidingen zijn opgebouwd.
De heer [gedaage] had destijds voor goede en duurzame materialen gekozen.
De heer [eiser] zal de nummering van de leidingen doorgeven aan de heer [gedaage].”
2.13. [eiser] heeft bij brief van 6 december 2004 aan [gedaagde] medegedeeld:
“...
Zoals in eerdere correspondentie en gesprekken ten kantore van de verkopende makelaar Oolders & Omaco te Haarlem uitvoerig is behandeld, heeft u in de notariële verkoopakte aangegeven dat er 2 poeren onder de tussenmuur, waar de badkamer op rust, zouden staan; ...
Bij de eerste winterperiode bleek (...) dat deze poeren in het geheel niet aanwezig zijn. Na enige correspondentie, een goed gesprek, en diverse bezichtigingsafspraken (...) zijn wij overeengekomen dat ondergetekende de poeren zou laten aanbrengen. Uw financiële schikkingsvoorstel daartoe bedroeg EUR 750,= + BTW = EUR 892,50.”
2.14. In een brief van 18 augustus 2005 van Peters & van Leeuwen is vermeld:
“1. De badkamer vloer van ca. 80 mm1’ dik beton met de separatiewanden van metselwerk ligt op de bestaande houten verdiepingsvloer.
Deze vloer is hierop zeker niet gedimensioneerd en voldoet niet aan de eisen.
De vloer is sterk doorgebogen en deze doorbuiging is tengevolge van kruip steeds groter geworden. Deze kruipvervorming is een tijdsafhankelijk fenomeen, maar treedt nog steeds op.
Daardoor worden de aanwezige scheuren groter, wordt de naad tussen de betonnen opstorting groter en klemmen de deuren steeds.
...
2. De wanden in de woonkamer, waartussen de schuifdeuren hangen zijn gemaakt van een dubbele klampmuur. Ze staan echter gewoon op de houten vloer.
De vloerbalken van de begane grond lopen evenwijdig aan deze wandjes en dragen halverwege de overspanning op een op poertjes gefundeerde moerbalk. Deze moerbalk veert, dus is onvoldoende gesteund.
Volgens een foto, die gemaakt is bij de CV-reparatie, blijkt er onder de dwarswandjes-dragende houten balken geen poeren en onder de moerbalk onvoldoende poeren te zijn aangebracht. Door de onvoldoende ondersteuning zijn de houten balken te licht.
...”
2.15. Loodgietersbedrijf F. Weijde B.V. heeft [eiser] op 7 november 2005 gefactureerd voor een bedrag van € 974,51 ter zake van het herstellen van een leidingbreuk. Op deze factuur is vermeld:
“25-okt
Lekkage opgespoord in plafond woonkamer.
Wateroverlast bij gebruik van water in de badkamer.
Plafond geopend en leidingbreuk van aansluiting ø75 op standleiding ontdekt.
Oorzaak leidingbreuk:
Door verzakking van de badkamervloer is er een dermate spanning op de pvc-afvoeren ontstaan dat deze spontaan gaan afbreken.
...”
3. De vordering
3.1. [eiser] vordert, na vermeerdering van eis, dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] zal veroordelen om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 10.563,10 inclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente over het bedrag van € 9.388,59 vanaf 21 maart 2003, althans vanaf 7 juni 2005, althans vanaf 6 oktober 2005, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
II. [gedaagde] zal veroordelen om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 36.705,55 inclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid van de onderhavige facturen, althans vanaf 22 april 2006 tot aan de dag der algehele voldoening;
III. zal verklaren voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is jegens [eiser] voor de reeds geleden en nog te lijden schade door [eiser], waarbij de schade nader dient te worden opgemaakt bij staat en dient te worden vereffend volgens de wet;
IV. [gedaagde] zal veroordelen om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de buitengerechtelijke incassokosten, te begroten op een bedrag van € 1.190,00, althans een bedrag de hoogte daarvan in goede justitie te bepalen.
3.2. [eiser] voert daartoe, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, het navolgende aan.
[eiser] heeft na levering van het woonhuis ernstige (constructieve) feitelijke gebreken ontdekt aan:
A. de centrale verwarmingsinstallatie
[eiser] mocht op grond van de koopovereenkomst een centrale verwarmingsinstallatie in de woning verwachten die de eigenschappen zou bezitten die voor een normaal gebruik van de woning noodzakelijk was.
Medio november 2002 bleek [eiser] dat de temperatuur in de woning niet hoger te krijgen was dan maximaal 16 graden Celsius en dat de verwarmingsketel zijn druk niet wist vast te houden. Op of omstreeks 4 januari 2003 is de cv-leiding achter de cv-ketel gesprongen, waarvan [eiser] veel wateroverlast heeft ondervonden. Alle leidingen en radiatoren bleken aan de binnenzijde geheel verroest te zijn. Dit is te wijten aan het feit dat destijds bij het aanleggen van de vloerverwarming het vloerverwarmingssysteem direct is aangesloten op de reeds bestaande centrale verwarmingsinstallatie van het woonhuis. Daarbij zijn niet diffusie dichte vloerverwarmingsslangen gebruikt en is geen warmtewisselaar toegepast.
Begin januari 2003 was, na ontdekking van dit gebrek, acute vervanging van de gehele centrale verwarmingsinstallatie noodzakelijk. [eiser] heeft [gedaagde] direct telefonisch op de hoogte gesteld en [gedaagde] heeft [eiser] toestemming gegeven de centrale verwarmings-installatie te herstellen op zijn kosten.
B. de badkamer
De draagconstructie van de eerste verdiepingsvloer onder de badkamer is onvoldoende. De houten balken van de eerste verdiepingsvloer zijn door het gewicht van de zware granieten badkamervloer verder aan het doorbuigen. Gelet op de door [gedaagde] afgegeven garantie ten aanzien van de draagconstructie van de eerste verdiepingsvloer is [gedaagde] verplicht de kosten van herstel daarvan te vergoeden.
Daarnaast is op of omstreeks 23 oktober 2005 de rioolkoppeling van de riolering ter plaatse van de badkamer afgebroken, waardoor de inhoud van de riolering naar buiten is gekomen. Hierdoor zijn in de woning ernstige lekkages ontstaan, waardoor voor [eiser] waterschade is ontstaan, onder meer aan de muren. Gelet op de acute noodzaak tot herstel heeft [eiser] de riolering direct door loodgietersbedrijf F. Weijde B.V. moeten laten herstellen. Dit loodgietersbedrijf heeft bij de reparatie van de riolering vastgesteld dat de oorzaak van de leidingbreuk is gelegen in de verzakking van de badkamervloer.
Daar komt bij dat tijdens deze herstelwerkzaamheden zichtbaar is geworden dat zich tussen de tussenwand met schuifdeuren en de buitenmuur een scheur bevindt.
Om de schade die [eiser] door de gebreken aan zijn woonhuis heeft geleden, zoveel als mogelijk te beperken en omdat uitstel niet langer verantwoord was, heeft [eiser] de onderneming H. Buijs B.V. opdracht gegeven om de noodzakelijke herstelwerkzaamheden voor hem uit te voeren. H. Buijs B.V. heeft deze werkzaamheden in de maanden februari en maart 2006 uitgevoerd voor een bedrag van € 35.517,28 inclusief BTW.
C. het ontbreken van twee extra poeren onder de parketvloer van de begane grond
Door [gedaagde] en diens constructeur is verklaard dat tijdens de verbouwing onder de vloer van de begane grond ter hoogte van de tussenwand in de woonkamer ter versteviging van de draagconstructie twee extra gemetselde poeren zouden zijn aangebracht. Begin januari 2003 bleek echter dat er enkel sprake was van twee labiele ‘poertjes’ die enkel ter ondersteuning van de zogenaamde onderslagbalk van de parketvloer dienden. [gedaagde] is dan ook toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door ten aanzien van het woonhuis een garantie af te geven dat de draagconstructie van de begane grondvloer zou worden ondersteund door twee extra poeren, welke garantie naderhand onjuist is gebleken.
D. het ontbreken van de badkamervloer onder het ligbad
Rond februari 2005 is [eiser] bekend geraakt met het feitelijke gebrek, dat onder het ligbad in de badkamer deels een waterdichte vloer ontbreekt. Omstreeks februari 2005 is een relatief grote hoeveelheid water op de badkamervloer terecht gekomen en vervolgens onder de badkuip gelopen. Het water is destijds door de houten eerste verdiepingsvloer gelekt en op het daartegen bevestigde gipsplafond van de woonkamer terecht gekomen. Het water heeft zich vervolgens op het gipsplafond verzameld, totdat het gipsplafond zo van water was verzadigd dat het is gescheurd. Hierdoor is het water door het gipsplafond heen gekomen en op de parketvloer van de woonkamer op de begane grond terecht gekomen. [eiser] mocht er evenwel vanuit gaan dat de vloer van de badkamer waterdicht zou zijn, zodat [gedaagde] ook hier toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst.
[gedaagde] had als bouwkundig adviseur en mede gelet op de omstandigheid dat het woonhuis reeds vanaf de bouw ervan in het bezit van zijn familie is, op de hoogte kunnen of moeten zijn van de bouwkundige constructie van de woning en de verborgen gebreken daarvan.
[eiser] heeft door de gebreken aan het woonhuis reeds schade geleden en zal nog schade lijden. Deze schade bestaat onder meer uit:
I. De kosten voor herstel van de gebreken van de draagconstructie van de eerste verdiepingsvloer onder de badkamervloer;
II. De kosten voor herstel van de gebreken aan de badkamervloer;
III. De kosten voor herstel van de draagconstructie van de vloer van de woonkamer op de begane grond;
IV. De kosten voor herstel van de waterschade als gevolg van het breken van de riolering, en de kosten voor herstel van het hoekprofiel/ koof in de woonkamer;
V. De kosten van verricht meerwerk ten gevolge van werkzaamheden voor herstel van gebreken aan de draagconstructie en de badkamervloer;
De onder I tot en met V. vermelde kosten bedragen € 35.517,28 inclusief BTW.
VI. De reeds door [eiser] (door acute noodzaak van herstel/vervanging) gemaakte kosten voor herstel van de centrale verwarmingsinstallatie. Deze kosten bedragen in totaal € 9.588,59 inclusief BTW.
VII. De reeds door [eiser] (door de acute noodzaak van herstel/vervanging) gemaakte kosten voor herstel van de riolering. Deze kosten bedragen in totaal € 974,51 inclusief BTW.
4. Het verweer
4.1. [gedaagde] concludeert dat [eiser] in zijn vordering niet-ontvankelijk zal worden verklaard, althans dat deze vordering hem zal worden ontzegd, met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding.
4.2. [gedaagde] voert het navolgende ten verwere aan.
[gedaagde] ontkent uitdrukkelijk dat de gebreken die [eiser] noemt een normaal gebruik van de woning in de weg staan. De onder A. genoemde klacht heeft zich 1 jaar na levering voorgedaan, terwijl de onder B, C en D genoemde klachten zich drie jaren na levering van de woning hebben voorgedaan.
[eiser] heeft voorts weliswaar onderzoek verricht, maar blijkbaar niet voldoende. [gedaagde] heeft inlichtingen verschaft van datgene waarvan hij op de hoogte was en had kunnen zijn, zodat [gedaagde] aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan.
Mocht er sprake zijn van een tekortkoming, dan kan deze niet aan [gedaagde] worden toegerekend. [gedaagde] had geen wetenschap van de gestelde gebreken en had dienaangaande dus ook geen mededelingsverplichting.
[eiser] wist ook dat het geen nieuwe woning betrof. Daarom is ook een ouderdomsclausule opgenomen in de koopovereenkomst en de akte van levering.
[gedaagde] kan niet instaan voor mogelijke na de levering optredende gebreken aan het pand. Het risico hiervan komt voor rekening van [eiser].
Ad A. De centrale verwarmingsinstallatie
Ten aanzien van de centrale verwarmingsinstallatie voert [gedaagde] voorts aan dat het gestelde gebrek niet binnen bekwame tijd na ontdekking daarvan aan hem is gemeld.
Het was voorts ten tijde van de aankoop van de woning zichtbaar dat in de ouderslaapkamer geen radiator is aangebracht. De badkamervloer, de keukenvloer en de gang zijn voorzien van vloerverwarming.
[gedaagde] ontkent dat het springen van de cv leiding is ontstaan door een niet goed functionerende centrale verwarmingsinstallatie. De ketel was pas drie jaren oud, zodat er van mag worden uitgegaan dat deze nog goed functioneerde.
[gedaagde] ontkent voorts dat een voorwaarde voor het aansluiten bij niet diffusie dichte vloerverwarmingsslangen op een centrale verwarmingsinstallatie is dat tussen twee systemen een warmtewisselaar wordt geïnstalleerd. Van het aanleggen van een gebrekkige vloerverwarmingsinstallatie door [gedaagde] is dan ook geen sprake.
[gedaagde] ontkent voorts dat hij [eiser] tijdens een telefoongesprek toestemming heeft gegeven de centrale verwarmingsinstallatie te laten herstellen op zijn kosten.
[gedaagde] ontkent daarnaast bij gebrek aan wetenschap dat de cv leidingen verroest waren.
Voorts is niet komen vast te staan dat door doorroesting de lekkages zijn ontstaan. [gedaagde] heeft hiertoe ook nooit onderzoek kunnen doen en er is nergens door een deskundige vastgesteld dat de lekkages door doorroesting zijn ontstaan.
[gedaagde] is niet in de gelegenheid gesteld het gebrek dat aanwezig zou zijn te constateren, laat staan te repareren, ondanks verzoek aan zijn kant.
Het mag tot slot niet zo zijn dat [gedaagde] voor de kosten van vervanging van de gehele centrale verwarmingsinstallatie aansprakelijk is.
Ad B. De badkamer
Ten aanzien van de draagconstructie van de eerste verdiepingsvloer onder de badkamer voert [gedaagde] nog het navolgende aan.
[eiser] heeft willens en wetens het risico genomen met betrekking tot de gesteldheid van de badkamer, nu hij zelf een bouwkundige expertise heeft laten verrichten en ook [gedaagde] dit heeft gedaan. In artikel 2.6 van de akte van levering is met betrekking tot de badkamer een bijzondere clausule opgenomen.
Eventuele scheurvorming en verzakking zijn te verwachten gezien de ouderdom van het pand. De ouderdom van de woning kan er toe leiden dat de houten balken doorbuigen, terwijl [gedaagde] bij koop van de woning wist dat de granieten badkamervloer er in zat.
Het afbreken van de rioolkoppeling op 23 oktober 2005 heeft niets te maken met gebreken. Deze rioolkoppeling is ruim drie jaar na datum koop afgebroken. [gedaagde] is voorts nooit in gebreke gesteld ten aanzien van de kapotte rioolkoppeling en heeft niet de gelegenheid gehad hiernaar onderzoek te doen. Hij heeft ook nooit de kans gehad op zijn kosten tot herstel over te gaan.
[gedaagde] ontkent voorts bij gebrek aan wetenschap dat de door [eiser] gestelde scheurvorming is ontstaan door slechte bouwkundige staat van draagconstructies van het woonhuis, van de eerste verdiepingsvloer onder de badkamer of van de vloer op de begane grond.
Ad C. Het ontbreken van twee extra poeren onder de parketvloer van de begane grond
[gedaagde] heeft aan [eiser] aangegeven dat hij, alvorens aansprakelijkheid te erkennen dan wel tot vervanging van de poeren over te gaan, een offerte dan wel een rekening van de aannemer wenste te ontvangen. Hij heeft deze echter niet ontvangen.
Ad D. Het ontbreken van de badkamervloer onder het ligbad
[gedaagde] ontkent dat de constructie niet juist zou zijn aangelegd. [gedaagde] ontkent voorts dat de overstroming is ontstaan door een ondeugdelijke constructie. [gedaagde] stelt dan ook dat hij niet aansprakelijk is voor de door [eiser] gestelde waterschade.
[gedaagde] ontkent dat hij [eiser] had moeten melden hoe de constructie van de badkamervloer was. [eiser] kon hier zelf onderzoek naar doen. Het is niet juist thans drie jaar na dato [gedaagde] aansprakelijk te stellen voor genoemde waterschade.
[gedaagde] ontkent voorts aansprakelijk te zijn voor de buitengerechtelijke incassokosten, nu [eiser] geen enkele grond heeft om bij [gedaagde] schade te verhalen.
5. De beoordeling
5.1. [gedaagde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de wijziging van eis, zodat recht zal worden gedaan op deze gewijzigde eis.
5.2. Bij de beoordeling van de door [eiser] ingestelde vorderingen, in het licht van de vraag wat [eiser] als koper mag verwachten omtrent de feitelijke staat van het huis, dient voorop te staan dat de uitleg van de onder 2.3 vermelde bedingen in de koopovereenkomst, alsmede de onder 2.8 vermelde bedingen in de akte van levering, dient te geschieden met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635). Deze brengt mee dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die de bewoordingen waarin deze bepalingen zijn gesteld, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift vaak wel van groot belang (HR 20 februari 2004, NJ 2005, 493).
In dit licht heeft ten aanzien van de uitleg van een overeenkomst waarbij een bebouwde onroerende zaak is verkocht, het volgende te gelden. Indien partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruik maken van een standaardakte waarin een beding voorkomt dat, zoals artikel 5.3 van de standaard NVM-koopakte, als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, zal als uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dienen te zijn dat ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond alsmede van de ten tijde van de verkoop zich daarop bevindende bebouwing (HR 23 december 2005, RvdW 2006,17).
In het onderhavige geval dienen tevens de in de koopovereenkomst en de akte van levering opgenomen ouderdomsclausule, alsmede de in de akte van levering opgenomen badkamer-clausule met inachtneming van de Haviltex-maatstaf en tegen de achtergrond van de artikelen 5.1 en 5.3 van de koopovereenkomst te worden uitgelegd.
A. De centrale verwarmingsinstallatie
5.3. Indien en voor zover [eiser] zich op het standpunt heeft gesteld dat [gedaagde] aansprakelijkheid voor de gebreken aan de centrale verwarmingsinstallatie heeft erkend en toegezegd heeft de kosten van herstel daarvan integraal voor zijn rekening te nemen, kan [eiser] daarin niet gevolgd worden.
Uit hetgeen ter comparitie is verklaard blijkt dat [gedaagde] slechts heeft toegezegd dat de kosten van de lekkage door hem vergoed zouden worden, doch daaraan kon [eiser] redelijkerwijs niet de door hem voorgestane gevolgtrekking verbinden dat [gedaagde] aansprakelijkheid voor herstel van de gehele centrale verwarmingsinstallatie aanvaardde. Ook kan de door [gedaagde] gedane toezegging dat [eiser] de lekkage op zijn kosten kon repareren, niet worden gezien als een erkenning van de gestelde gebreken. Het enkele feit dat [gedaagde] deze lekkage heeft erkend, brengt immers nog niet mee dat [gedaagde] daarmee ook de door [eiser] gestelde gebreken aan de centrale verwarmingsinstallatie als zodanig heeft erkend.
Slechts voor zover de door [eiser] ingestelde vordering betrekking heeft op vergoeding van de kosten van de lekkage is deze dan ook voor toewijzing vatbaar op grond van de door [gedaagde] gedane toezegging.
5.4. Het meest ver strekkende verweer van [gedaagde] ten aanzien van de door [eiser] ingestelde vordering tot vergoeding van de kosten van herstel van de centrale verwarmingsinstallatie luidt dat [eiser] niet binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek, dit gebrek aan de centrale verwarmingsinstallatie aan [gedaagde] heeft gemeld. Volgens [gedaagde] zou hij pas bij schrijven van 11 maart 2003 van het gebrek aan de centrale verwarmingsinstallatie in kennis zijn gesteld.
Dit verweer faalt evenwel.
[eiser] heeft immers gesteld dat de cv-leiding achter de cv-ketel op of omstreeks 4 januari 2003 is gesprongen en dat hij [gedaagde] direct telefonisch op de hoogte heeft gesteld toen hem bleek dat acute vervanging van de gehele verwarmingsinstallatie noodzakelijk was. Ter comparitie heeft [eiser] nog aangegeven dat hij op 7 of 8 januari 2003, toen de loodgieter de radiator wilde gaan aanleggen, [gedaagde] heeft gebeld op zijn vakantieadres over de lekkage en de problemen die hij had met de centrale verwarmingsinstallatie. Voorts heeft hij aangegeven dat hij op 12 januari 2003 tijdens de crematie van de buurman nog met [gedaagde] heeft gesproken over de centrale verwarmingsinstallatie. [gedaagde] heeft ter comparitie toegegeven dat hij door [eiser] is gebeld tijdens zijn wintersport en dat hij [eiser] heeft gezegd dat hij de lekkage maar op zijn kosten moest laten repareren. [gedaagde] heeft voorts ter comparitie niet uitdrukkelijk betwist dat [eiser] hem tijdens de crematie van de buurman heeft gevraagd om mee te komen naar het huis, maar heeft slechts verklaard dat het hem niet gepast leek om toen over de problemen met het huis te praten.
Ook voor zover ervan uit gegaan moet worden dat [eiser] reeds medio november 2002 redelijkerwijs het gebrek aan de centrale verwarmingsinstallatie had behoren te ontdekken, is de conclusie dan ook gewettigd dat [eiser] binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek aan de centrale verwarmingsinstallatie [gedaagde] daarvan op de hoogte heeft gesteld.
5.5. [gedaagde] heeft voorts ten verwere aangevoerd niet aansprakelijk te kunnen worden gesteld voor het gebrek aan de centrale verwarmingsinstallatie, omdat dit gebrek zich pas 1 jaar na levering heeft voorgedaan.
Aan [gedaagde] moet worden toegegeven dat hij niet aansprakelijk kan worden gehouden voor gebreken die pas na de levering zijn ontstaan, doch dit kan anders zijn indien sprake is van gebreken die zich weliswaar pas na de levering hebben geopenbaard, maar reeds aanwezig waren op het moment van levering.
Als onweersproken staat vast dat [eiser] de woning pas eind maart 2002 is gaan bewonen, terwijl [eiser] voorts onweersproken heeft gesteld dat het medio november 2002 is gaan vriezen. Nu aannemelijk is dat in de periode tussen eind maart 2002 en medio november 2002 geen sprake is geweest van strenge vorst, valt niet uit te sluiten dat het gebrek aan de centrale verwarmingsinstallatie reeds ten tijde van de oplevering van de woning aanwezig was, doch zich pas openbaarde op het moment dat er een periode van vorst aanbrak. In het hierna overwogene zal nog nader worden ingegaan op de vraag of het gebrek aan de centrale verwarmingsinstallatie reeds ten tijde van de oplevering van de woning aanwezig was.
5.6. Indien en voor zover [eiser] erover klaagt dat de woning niet voldoet aan hetgeen hij mocht verwachten omdat medio november 2002 bleek dat de woning niet geheel warm gestookt kon worden faalt deze klacht evenwel.
Op grond van artikel 5.1 van de koopovereenkomst werd de onroerende zaak aan [eiser] geleverd in de staat waarin deze zich bij het aangaan van de koop bevond, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Weliswaar was [eiser], blijkens artikel 5.3 van de koopovereenkomst, voornemens van de onroerende zaak gebruik te maken als woonhuis, echter, mede tegen de achtergrond van de in de koopovereenkomst en akte van levering opgenomen ouderdomsclausule, kan niet geoordeeld worden dat de overeenkomst aldus moet worden uitgelegd dat [gedaagde] ervoor instaat dat deze onroerende zaak alleen dan de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik (als woonhuis) nodig zijn, als deze woning voorzien is van een centrale verwarmingsinstallatie die de gehele woning afdoende verwarmt. Daarbij is van belang dat in confesso is dat het bouwjaar van de woning dateert van 1930 en dat de aangelegde centrale verwarmingsinstallatie reeds iets verouderd was. Voorts is van belang dat [gedaagde] onbestreden heeft aangevoerd dat reeds bij de koop te constateren was dat er geen radiator aanwezig was in de slaapkamer, zodat [eiser] er rekening mee moest houden dat niet de gehele woning optimaal verwarmd zou kunnen worden. Het had, mede gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde], dan ook op de weg van [eiser] gelegen nader te adstrueren, waarom hij er in het onderhavige geval van uit mocht gaan dat aan hem een woning geleverd zou worden die, zelfs bij strenge vorst, in zijn geheel afdoende verwarmd kon worden. Bij gebreke daarvan, faalt deze klacht derhalve.
5.7. Anders kan het echter zijn met de staat van de cv-leidingen, de cv-ketel en de radiatoren, indien mocht komen vast te staan dat deze op het moment van levering van de woning volledig doorgeroest waren. Aangenomen moet immers worden dat [eiser] geen normaal gebruik van de onroerende zaak als woonhuis kon maken indien sprake was van doorgeroeste cv-leidingen, een doorgeroeste cv-ketel en doorgeroeste radiatoren. Van een dergelijk normaal gebruik is met name geen sprake indien, zoals [eiser] heeft gesteld, de doorroesting diverse lekkages ten gevolge had en gehad zou hebben. De enkele omstandigheid dat het hier een woning betreft van meer dan 50 jaar oud maakt dit niet anders. Dit klemt ten aanzien van de cv-ketel te meer nu [gedaagde] zelf onweersproken heeft gesteld dat de cv-ketel ten tijde van de oplevering van de woning slechts drie jaar oud was. Van een drie jaar oude cv-ketel behoefde [eiser] niet te verwachten dat deze volledig verroest was.
5.8. Voor zover [gedaagde] ten aanzien van de gestelde gebreken aan de centrale verwarmingsinstallatie ten verwere aanvoert dat [eiser] deze gebreken behoorde te kennen, ofwel niet voldaan heeft aan zijn onderzoeksplicht, faalt dit verweer. Gesteld noch gebleken is immers dat tijdens het door [eiser] uitgevoerde bouwkundige onderzoek op eenvoudige wijze deze gebreken ontdekt hadden kunnen worden. Meer in het bijzonder heeft [gedaagde] nagelaten aan te geven op welke wijze deze gebreken ontdekt hadden kunnen worden. Daarbij is van belang dat [eiser] onweersproken heeft gesteld dat pas na verwijdering van (delen van) de centrale verwarmingsinstallatie is geconstateerd dat deze doorgeroest (waren)/was.
5.9. [gedaagde] heeft nog aangevoerd met klem te betwisten dat van een gebrekkige vloerverwarmingsinstallatie sprake was, omdat een warmtewisselaar niet absoluut noodzakelijk is.
Dienaangaande wordt het volgende overwogen. Uit het door [gedaagde] zelf in het geding gebrachte e-mail bericht blijkt weliswaar dat het plaatsen van een dergelijke warmtewisselaar een oplossing is en geen vereiste in het aanleggen van een deugdelijke installatie, dit laat echter onverlet dat indien en voor zover komt vast te staan dat de volledige centrale verwarmingsinstallatie op het moment van levering doorgeroest is, aangenomen moet worden dat [gedaagde] niet een woning heeft geleverd die de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn.
5.10. [gedaagde] heeft weliswaar erkend dat hij een doorgeroeste koppeling heeft gezien, doch hij heeft betwist dat de gehele centrale verwarmingsinstallatie verroest was. Het bewijs van de gestelde gebreken aan de centrale verwarmingsinstallatie, alsmede het bewijs van de stelling dat deze gebreken reeds ten tijde van de oplevering aanwezig waren, rusten op [eiser]. [eiser] zal dan ook worden toegelaten tot het hiervoor vermelde bewijs.
5.11. [gedaagde] heeft voorts betwist dat de gebreken, voor zover aanwezig, aan hem toe te rekenen zijn.
Bij de beantwoording van de vraag of deze gebreken aan [gedaagde] kunnen worden toegerekend, dient als uitgangspunt dat een tekortkoming niet aan de verkoper kan worden toegerekend indien zij niet is te wijten aan zijn schuld noch krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt.
5.12. [gedaagde] heeft geen gemotiveerd beroep gedaan op de exoneratieclausule, opgenomen in de tweede en derde volzin van artikel 17 van Pro de koopovereenkomst en de tweede en derde volzin van artikel 2.5 van de akte van levering, zodat daarop (ambtshalve) geen acht zal worden geslagen. De enkele verwijzing naar de in deze artikelen opgenomen ouderdomsclausule is onvoldoende om te worden aangemerkt als een dergelijk gemotiveerd beroep. Dit klemt te meer, nu [gedaagde] ter onderbouwing van zijn beroep op de ouderdomsclausule slechts heeft gesteld dat [eiser] heeft verklaard er mee bekend te zijn dat de woning meer dan 50 jaar oud is, hetgeen betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden lager liggen dan bij nieuwe woningen.
5.13. De vraag doet zich thans voor of de bepaling in artikel 5.3 van de koopovereenkomst dient te worden opgevat als een garantie, in die zin dat daarmee de toerekenbaarheid van de tekortkoming – indien en voor zover aanwezig – is gegeven.
Bij de beantwoording van deze vraag dient het in dit vonnis onder 5.2 vermelde in aanmerking te worden genomen nu het hier aankomt op de uitleg van de desbetreffende bepaling uit de koopovereenkomst. Zoals daar vermeld, is artikel 5.3 van de koopovereenkomst aan te merken als een standaardbeding, zodat als uitgangspunt voor de uitleg van dit beding het gangbaar spraakgebruik dient te zijn. Uit de in de aanhef van artikel 5.3 geciteerde tekst en gelet op de samenhang daarvan met artikel 5.1 van de koopovereenkomst mag de koper redelijkerwijs begrijpen dat de verkoper – behoudens voor de koper kenbare gebreken – er voor ‘instaat’ dat het verkochte geschikt is voor normaal gebruik. In Van Dale staat dat ‘ergens voor instaan’ betekent ‘zich er aansprakelijk voor stellen’ en dat ‘voor de deugdelijkheid van het toestel staan wij in’ inhoudt ‘die garanderen wij’. Naar gangbaar spraakgebruik houdt een instaan van de verkoper voor een normaal gebruik van de zaak in, dat de verkoper aansprakelijk is voor een normaal gebruik van de zaak, hetgeen met zich brengt, naar partijen mogen verwachten, dat als er sprake is van non-conformiteit de verkoper aansprakelijk is voor schadevergoeding, zodat het niet-toerekenbaarheidsverweer is geëcarteerd. Als er sprake is van gebreken aan de centrale verwarmingsinstallatie die reeds aanwezig waren op het moment van levering, dienen deze derhalve aan [gedaagde] te worden toegerekend op grond van de in artikel 5.3 van de koopovereenkomst opgenomen garantie.
5.14. [gedaagde] heeft tevens ten verwere aangevoerd dat hij niet in de gelegenheid is gesteld het beweerdelijke gebrek te constateren, laat staan te repareren, ondanks verzoek aan zijn kant.
Dit verweer wordt aangemerkt als een beroep op het ontbreken van een ingebrekestelling, zodat [gedaagde] niet in verzuim zou zijn geraakt.
5.15. Bij de beoordeling van dit verweer dient te worden vooropgesteld dat een ingebrekestelling niet de functie heeft om “het verzuim vast te stellen”, doch om de schuldenaar nog een laatste termijn voor nakoming te geven en aldus nader te bepalen tot welk tijdstip nakoming nog mogelijk is zonder dat van een tekortkoming sprake is, bij gebreke van welke nakoming de schuldenaar vanaf dat tijdstip in verzuim is (HR 20 september 1996, NJ 1996, 748).
Dit brengt mee dat, voor zover vanwege de spoedeisendheid van het herstel een schriftelijke ingebrekestelling met termijnstelling in overeenstemming met artikel 6:82 lid 1 BW Pro niet mogelijk of niet zinvol is, de schuldeiser wel het in de betrokken situatie redelijkerwijs mogelijke zal moeten doen om de schuldenaar in de gelegenheid te stellen om het gebrek in de geleverde prestatie (en in voorkomend geval de erdoor veroorzaakte schade) te herstellen. Indien evenwel de schuldenaar door hem niet bereikt kan worden of, bereikt zijnde, niet in staat is of zich niet bereid toont om met de noodzakelijke spoed afdoende maatregelen te nemen, brengen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid mee dat ten aanzien van de bedoelde, spoedeisende herstelwerkzaamheden verzuim intreedt zonder dat een ingebrekestelling heeft plaatsgevonden (HR 22 oktober 2004, RvdW 2004,119).
5.16. [eiser] heeft gesteld dat acute vervanging van de gehele centrale verwarmingsinstallatie noodzakelijk was en dat hij [gedaagde] hiervan destijds direct telefonisch op de hoogte heeft gesteld. Uit de ter comparitie afgelegde verklaringen blijkt echter dat [gedaagde] wel door [eiser] in de gelegenheid gesteld om na de crematie van de buurman mee te komen naar de woning om de gebreken aan de centrale verwarmingsinstallatie te bekijken, maar heeft [gedaagde] er om hem moverende redenen voor gekozen om dit niet te doen.
De maatstaven van redelijkheid en billijkheid brengen dan ook mee dat, indien en voor zover mocht komen vast te staan dat acute vervanging van de centrale verwarmingsinstallatie noodzakelijk was, het verzuim van [gedaagde] intreedt zonder dat een ingebrekestelling heeft plaatsgevonden. De bewijslast inzake de acute noodzaak van de vervanging van de centrale verwarmingsinstallatie rust op [eiser], zodat [eiser] een dienovereenkomstige bewijsopdracht zal worden gegeven.
5.17. [gedaagde] heeft tot slot aangevoerd dat de door [eiser] gevorderde schade niet in zijn geheel is geleden door de beweerdelijke gebreken aan de centrale verwarmingsinstallatie. Om proceseconomische redenen zal [eiser] daarom reeds thans worden opgedragen bewijs te leveren van zijn stelling dat tot het door hem gevorderde bedrag schade is geleden ten gevolge van de door hem gestelde gebreken aan de centrale verwarmingsinstallatie.
Ad B. De badkamer
5.18. Bij de beantwoording van de vraag of de badkamer van de woning non-conform is, is de in artikel 2.6 van de akte van levering opgenomen badkamerclausule van belang. Uit de stukken van het geding blijkt dat deze clausule is opgenomen omdat [medewerker Peters & Van Leeuwen BV.] in zijn, in opdracht van [eiser] opgestelde, bouwkundige rapportage tot de onder 2.5 van dit vonnis vermelde bevindingen is gekomen. Mede daarom is, voorafgaand aan de levering van de woning, de bouwkundige situatie van de badkamer en de daarmee in verbinding staande delen van de woning opgenomen. Deze bouwkundige situatie is vastgelegd in het onder 2.8 van dit vonnis vermelde, aan de akte van levering gehechte, bijlage.
Gelet op deze totstandkomingsgeschiedenis van de badkamerclausule en de daarbij behorende bijlage, wordt ervan uitgegaan dat partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs daaraan de betekenis mochten toekennen, en van elkaar mochten verwachten dat daaraan de betekenis toekwam, dat [gedaagde] aan [eiser] gegarandeerd heeft dat deze badkamer en de daarmee in verbinding staande delen van de woning – zoals opgenomen in de bijlage bij de akte van levering – binnen acht jaren na de levering van de woning in constructief opzicht niet zullen verslechteren ten opzichte van de situatie ten tijde van de levering. Tevens komt aan deze clausule en de daarbij behorende bijlage de betekenis toe dat [gedaagde] niet aansprakelijk zal zijn voor een tekortkoming in de nakoming van het geleverde, indien van een verslechtering in constructief opzicht van de genoemde delen van de woning geen sprake is.
5.19. [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat de badkamer en de daarmee in verbinding staande delen van de woning in constructief opzicht zijn verslechterd.
De bewijslast van de stelling dat sprake is van een dergelijke verslechtering rust op [eiser]. [gedaagde] merkt met juistheid op dat het in beginsel voor de hand had gelegen dat een deskundige zou worden benoemd teneinde één en ander te onderzoeken, doch nu [eiser] reeds de door hem gestelde gebreken heeft laten herstellen zal daar in eerste instantie niet voor worden gekozen. Daarom zal aan [eiser] worden opgedragen te bewijzen dat de badkamer en de daarmee in verbinding staande delen van de woning in constructief opzicht zijn verslechterd ten opzichte van de toestand zoals vermeld in de bij de akte van levering opgenomen bijlage van de bouwkundige situatie in het pand ter plaatse van de badkamer.
Daarbij zal tevens de door [eiser] vermelde scheurvorming tussen de tussenwand met schuifdeuren en de buitenmuur in aanmerking dienen te worden genomen, nu [gedaagde] heeft betwist dat deze is ontstaan door de slechte bouwkundige staat van de draagconstructies.
5.20. [gedaagde] heeft betwist dat het afbreken van de rioolkoppeling op 23 oktober 2005 het gevolg is van gebreken aan de badkamer. [gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld daarvoor niet aansprakelijk te kunnen worden gehouden nu dit gebrek zich ruim drie jaar na levering van de woning heeft voorgedaan.
Zoals overwogen onder 5.5 geldt ook hier dat [gedaagde] weliswaar niet aansprakelijk kan worden gehouden voor gebreken die pas na de levering zijn ontstaan, doch dat dit anders kan zijn indien sprake is van gebreken die zich weliswaar pas na de levering hebben geopenbaard maar reeds aanwezig waren op het moment van levering.
Dit zal zich met name voordoen indien het afbreken van de rioolkoppeling veroorzaakt is door de verslechterde draagconstructie van de badkamer. [eiser] heeft weliswaar gesteld dat daarvan sprake is – en heeft daartoe verwezen naar de onder 2.15 vermelde factuur van loodgietersbedrijf F. Weijde B.V. – doch [gedaagde] heeft deze stelling gemotiveerd betwist. Gelet op deze gemotiveerde betwisting zal [eiser] worden belast met het bewijs van zijn stelling.
5.21. Gelet op de hierboven vermelde, in de badkamerclausule opgenomen, garantie omtrent de bouwkundige staat van de badkamer, moet geoordeeld worden dat de gebreken, indien en voor zover zij vast komen te staan, aan [gedaagde] zijn toe te rekenen.
5.22. [gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat hij niet in gebreke is gesteld inzake het afbreken van de rioolkoppeling en dat hij niet in de gelegenheid is geweest zelfstandig onderzoek te doen en het gebrek op zijn kosten te herstellen.
Nu [eiser] echter heeft gesteld dat de oorzaak van de leidingbreuk is gelegen in de verzakking van de badkamervloer en [gedaagde] niet heeft betwist dat hij in gebreke is gesteld ter zake van deze verzakking badkamervloer (de hierboven vermelde gebreken), was een zelfstandige ingebrekestelling ter zake van het afbreken van de rioolkoppeling niet nodig.
5.23. [gedaagde] heeft tot slot aangevoerd dat de door [eiser] gevorderde schade niet in zijn geheel is geleden door de beweerdelijke gebreken aan de badkamer. Om proceseconomische redenen zal [eiser] daarom reeds thans worden opgedragen om bewijs te leveren van zijn stelling dat tot het door hem gevorderde bedrag schade is geleden ten gevolge van de door hem gestelde constructieve verslechtering van de badkamer.
Ad C. Het ontbreken van twee extra poeren onder de parketvloer van de begane grond
5.24. Voor wat betreft de gevorderde schadevergoeding wegens het ontbreken van twee extra poeren onder de parketvloer van de begane grond, houdt partijen, blijkens hun verklaringen ter comparitie, met name verdeeld welk bedrag [gedaagde] aan [eiser] dient te vergoeden wegens het aanbrengen van deze poeren.
5.25. Uit de onder 2.12 vermelde brief van makelaar [makelaar] blijkt dat tijdens een op 12 mei 2003 tussen partijen en [makelaar] en de schoonvader van [eiser] gehouden gesprek door [gedaagde] is toegezegd dat hij zou zorgdragen voor een goede oplossing middels het aanbrengen van twee poeren onder de vloer van de begane grond in de woonkamer. [eiser] heeft bij dagvaarding op deze in de brief neergelegde afspraak gewezen en [gedaagde] heeft het in deze brief gememoreerde niet gemotiveerd betwist.
5.26. [gedaagde] heeft ter comparitie verklaard:
“... Het is juist dat [eiser] mij heeft gebeld in juni 2004 dat hij de poeren had laten aanbrengen. We hadden afgesproken dat ik daarvoor een bedrag van € 700,-- of € 800,-- zou betalen. Ik heb hem verzocht om een kopie van de factuur te overhandigen, maar ik heb die factuur nooit ontvangen. ...”
[eiser] heeft ter comparitie verklaard:
“... Eind 2004 heb ik [gedaagde] opgebeld en hem gezegd dat de extra poeren geplaatst waren en dat hij alvast het afgesproken bedrag van € 750,-- moest overmaken. Het is juist dat [gedaagde] mij toen heeft verzocht om een rekening. Het is juist dat ik die poeren pas in februari of maart 2006 heb laten plaatsen (...)”
Uit hetgeen ter comparitie is verklaard, volgt dat [eiser] behoorde te onderkennen dat [gedaagde] niet meer wilde betalen voor het aanbrengen van deze poeren dan een bedrag van
€ 750,--.
5.27. Ook uit de door [eiser] in het geding gebrachte brief van 6 december 2004 blijkt dat voor [eiser] duidelijk was dat [gedaagde] hem een bedrag van € 750,-- exclusief BTW zou betalen voor het aanbrengen van deze twee poeren, doch niet meer dan dat bedrag.
5.28. Nu in de brief van makelaar [makelaar] wordt vermeld dat [gedaagde] (zelf) zou zorgdragen voor het aanbrengen van twee extra poeren en [gedaagde] daar klaarblijkelijk niet meer voor over had dan een bedrag van € 750,--, stond het [eiser] niet vrij om zelf – na het uitbrengen van de dagvaarding en de conclusie van antwoord, en zonder [gedaagde] daarvan te vergewissen – tot herstel van deze poeren over te gaan en de kosten daarvan integraal voor rekening van [gedaagde] te laten komen.
Het had veeleer op de weg van [eiser] gelegen om met [gedaagde] in overleg te treden toen hem bleek dat de kosten van het aanbrengen van deze poeren het door [gedaagde] aangegeven bedrag van € 750,-- ver te boven gingen. Door dit na te laten heeft [eiser] [gedaagde] de mogelijkheid ontnomen om zelf voor herstel zorg te dragen en aldus de kosten van herstel te beperken tot het bedrag dat hij daarvoor over had, te weten € 750,--. [gedaagde] is dan ook niet gehouden tot verdere vergoeding aan [eiser] wegens het ontbreken van de poeren dan een bedrag van € 750,-- exclusief BTW.
Ad D. Het ontbreken van de badkamervloer onder het ligbad
5.29. Ter comparitie heeft [eiser] ten aanzien van dit onderdeel van de vordering verklaard:
“... Ten aanzien van het ontbreken van de badkamervloer merk ik op dat het hier om een klein randje gaat dat niet is afgedekt door de vloer en waaronder de houten balken zitten. Daar kwam ik pas achter toen ik de afdichtstrip onder de badkuip na een lekkage had weggehaald. Hierdoor is een scheur in het plafond ontstaan.
...”
[gedaagde] heeft ter comparitie verklaard:
“... Ten aanzien van het ontbreken van de badkamervloer merk ik op dat helemaal achteraan de vloer onder de badkuip een klein stukje niet is doorgesmeerd, zulks in verband met de leidingen. Er is wel een opstaande rand gemetseld als waterkering. De vloer loopt af naar de doucheput. Het zou kunnen dat de lekkage is ontstaan doordat de doucheput verstopt zat.
...”
Uit deze verklaringen wordt opgemaakt dat het door [eiser] gestelde gebrek aan de badkamervloer daarin bestaat dat achteraan de vloer, onder de badkuip, een klein randje niet is afgedekt, doch dat daar wel een opstaande rand is gemetseld als waterkering.
5.30. [gedaagde] heeft zich ten aanzien van dit ontbreken van een klein randje op het standpunt gesteld dat hier geen sprake is van een gebrek, met name niet nu dit gebrek zich pas drie jaar na de levering van de woning heeft voorgedaan. [gedaagde] heeft daarbij aangevoerd dat hij de badkamervloer door een deskundige heeft laten aanleggen, zodat hij mocht verwachten dat deze deugdelijk was aangelegd. Volgens [gedaagde] is de door [eiser] gestelde lekkage veeleer te wijten aan andere oorzaken.
5.31. Gelet op deze gemotiveerde betwisting van de gebreken door [gedaagde] had het op de weg van [eiser] gelegen nader aan te geven waarom er sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst.
Indien en voor zover [eiser] heeft willen betogen dat ook het door hem gestelde gebrek ten aanzien van de badkamervloer tot non-conformiteit leidt, wordt hij niet in die stelling gevolgd aangezien het ontbreken van een klein deel van de badkamervloer er niet toe leidt dat de woning niet voor normaal gebruik geschikt is. Dit klemt te meer nu in confesso is dat de badkamer gedurende drie jaren in gebruik is geweest bij [eiser], zonder dat sprake is geweest van enige lekkage ten gevolge van het niet doorgesmeerd zijn van een stukje van de vloer onder de badkuip. De vordering van [eiser] voor zover die betrekking heeft op het ontbreken van de badkamervloer onder het ligbad dient dan ook te worden afgewezen.
6. De beslissing
De rechtbank
6.1. draagt [eiser] op bewijs te leveren van de door hem gestelde gebreken aan de centrale verwarmingsinstallatie,
6.2. draagt [eiser] op bewijs te leveren van zijn stelling dat de onder 6.1 vermelde gebreken reeds ten tijde van de levering van de woning aan hem aanwezig waren,
6.3. draagt [eiser] op bewijs te leveren van zijn stelling dat acute vervanging van de centrale verwarmingsinstallatie noodzakelijk was,
6.4. draagt [eiser] op bewijs te leveren van zijn stelling dat tot het door hem gevorderde bedrag schade is geleden ten gevolge van de door hem gestelde gebreken aan de centrale verwarmingsinstallatie,
6.5. draagt [eiser] op bewijs te leveren van zijn stelling dat de badkamer en de daarmee in verbinding staande delen van de woning in constructief opzicht zijn verslechterd ten opzichte van de toestand, zoals vermeld in de bij de akte van levering opgenomen bijlage van de bouwkundige situatie in het pand ter plaatse van de badkamer,
6.6. draagt [eiser] op bewijs te leveren van zijn stelling dat het afbreken van de rioolkoppeling is veroorzaakt door een verslechterde draagconstructie van de badkamer,
6.7. draagt [eiser] op bewijs te leveren van zijn stelling dat tot het door hem gevorderde bedrag schade is geleden ten gevolge van de door hem gestelde constructieve verslechtering van de badkamer,
6.8. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 29 november 2006 voor uitlating door [eiser] of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en / of door een ander bewijsmiddel,
6.9. bepaalt dat [eiser], indien ij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, die stukken direct in het geding moet brengen,
6.10. bepaalt dat [eiser], indien hij getuigen wil laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden januari 2007 tot en met maart 2007 direct moet opgeven, waarna dag en uur van de getuigenverhoren zullen
worden bepaald,
6.11. bepaalt dat bij het oproepen van de getuigen er rekening mee moet worden gehouden dat het verhoor van een getuige gemiddeld 60 minuten duurt,
6.12. bepaalt dat de getuigenverhoren zullen plaatsvinden op de terechtzitting van mr. S.B. Boorsma in het gerechtsgebouw te Zutphen aan de Martinetsingel 2,
6.13. bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
6.14. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.B. Boorsma en in het openbaar uitgesproken op
1 november 2006.?
SB/KH