Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummers: 06/581 en 06/1440 WOZ
Uitspraakdatum: 17 november 2006
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser A] en [eiser B] , wonende te [plaats], eisers,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oldebroek, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 op € 476.000,--.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 24 januari 2006 de waarde gehandhaafd.
Eisers hebben daartegen bij brief van 3 maart 2006, ontvangen bij de rechtbank op 7 maart 2006, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 november 2006 te Zutphen.
Van eisers is [eiser A] (mede namens [eiser B]) daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen [medewerker A] en [medewerker B].
2. Feiten
2.1. Eisers zijn gebruiker en eigenaar van de woning. De woning, bouwjaar 2003, is een vrijstaande semi-bungalow met een inpandige garage. De inhoud van de woning is 884 m³ en de oppervlakte van het perceel is 3.850 m².
2.2. Op 16 augustus 2002 was de woning in zijn geheel gesloopt en was er sprake van een bouwperceel, waarop de huidige woning is gesticht. Deze woning is eind mei 2003 aan eisers opgeleverd.
2.3. Ingevolge artikel 19, lid 2 onder b, jo. artikel 25 Wet WOZ heeft verweerder aan eisers een mutatiebeschikking met dagtekening 6 februari 2004 gestuurd, waarbij de waarde van de woning [adres] is vastgesteld naar de toestand per 1 januari 2004 (naar de waardepeildatum 1999) voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
2.4. Ingevolge artikel 19, lid 1 onder b, jo. artikel 22 Wet WOZ heeft verweerder aan eisers de in geding zijnde beschikking gestuurd. Op deze beschikking is alleen de waardepeildatum (1 januari 2003) vermeld en niet de toestanddatum (1 januari 2005).
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eisers bepleiten een waarde van € 367.159,--. Daartoe hebben zij aangevoerd dat op 1 januari 2003 de waarde van de woning niet was vast te stellen, omdat deze in aanbouw was. Verweerder heeft de waarde van de woning op 1 januari 2004 vastgesteld op € 367.159,--. Het betrof een tussentijdse beschikking naar de toestand op 1 januari 2004; toen was de woning gereed. Op de bijsluiter van deze beschikking stond vermeld dat tussentijdse bijstelling bij afbraak of verbouw reden was om een nieuwe beschikking te maken. Een waardestijging van afgerond € 130.000,-- in de periode 1 januari 2004 tot 1 januari 2005 vinden eisers onbegrijpelijk. Ter zitting hebben eisers nog gesteld dat de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten niet als zodanig kunnen dienen omdat zij niet goed vergelijkbaar zijn met hun woning.
3.2. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft verweerder een overzicht met betrekking tot de verschillen in objectkenmerken van de vergelijkingspercelen overgelegd. In dat overzicht is naar zijn mening voldoende rekening gehouden met de verschillen in woninginhoud, oppervlakte van bijgebouwen en grondoppervlakte. Bij deze vergelijking is gebruik gemaakt van gerealiseerde verkoopprijzen van twee vergelijkingsobjecten.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
4.3. Met het hiervoor vermelde overzicht heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 476.000,--. Hierbij merkt de rechtbank op dat het systeem van de Wet WOZ als uitgangspunt heeft vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dat daarbij verschillen in ligging, volume en oppervlakte optreden, is acceptabel, mits deze verschillen niet zodanig groot zijn dat de opgevoerde vergelijkingsobjecten niet kunnen dienen ter bevestiging van de vastgestelde waarde. Van zodanig grote verschillen is echter niet gebleken.
4.4. Anders dan eisers menen, is waardestijging ten opzichte van de vorige waardevaststelling (per 1 januari 2004) thans niet relevant. Het systeem van de Wet WOZ heeft immers als uitgangspunt vergelijking van de in geschil zijnde woning met objecten waarvan verkoopgegevens rond de waardepeildatum (1 januari 2003) beschikbaar zijn (de vergelijkingsobjecten).
4.5. Eiser hebben hun stelling, dat de waarde van hun woning op een bedrag van € 376.159,-- moet worden vastgesteld, dan ook onvoldoende aannemelijk gemaakt. Ook overigens zijn er geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen die een (verdere) verlaging van de voorgestelde waarde rechtvaardigen.
4.6. Eerst ter zitting is het eisers duidelijk geworden dat verweerder de WOZ-waarde van hun woning heeft vastgesteld op grond van artikel 19, lid 1 onder b Wet WOZ. Uit de tekst van waardebeschikking is dat niet op te maken, omdat verweerder daarin niet heeft vermeld dat de woning naar de toestand op 1 januari 2005 (per waardepeildatum 1 januari 2003) is gewaardeerd.
4.7. De rechtbank is van oordeel dat het ontbreken van informatie, over het tijdstip waarnaar de staat van de woning is beoordeeld, er niet toe leidt dat daarmede de onderhavige beschikking niet kan worden opgevat als een beschikking die is vastgesteld op de voet van artikel 22 Wet WOZ. Immers, in artikel 23 Wet WOZ, dat voorschrijft welke gegevens in ieder geval in de beschikking ex artikel 22 Wet WOZ moeten worden vermeld, staat de toestanddatum bij aanvang van het belastingtijdvak niet vermeld. Het niet vermelden van de toestanddatum op de beschikking kan nodeloos procedures oproepen. In dat kader is het wenselijk de toestanddatum wel op de beschikking te vermelden. De wetgever heeft dit echter kennelijk niet nodig geoordeeld.
4.8. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te gelasten het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden, omdat een betere informatievoorziening door verweerder wellicht de onderhavige procedure had kunnen voorkomen.
Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en bepaalt dat de gemeente Oldebroek het betaalde griffierecht van € 37,- aan eisers vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 17 november 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. R.P. van Baaren, in tegenwoordigheid van mr. F.J. Wissels, griffier.