Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Enkelvoudige kamer voor bestuursrechtelijke zaken
Reg.nr.: 06/113 WOZ
UITSPRAAK
in het geding tussen:
[eiseres], wonende te [plaats], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Brummen, verweerder.
1. Aanduiding bestreden besluit
Uitspraak op bezwaar van 21 december 2005 met kenmerk 05.001752.
2. Procesverloop
Bij beschikking met dagtekening 28 februari 2005, kenmerk 64949, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan [adres en plaats], vastgesteld op € 432.000,- per waardepeildatum 1 januari 2003.
Bij de in rubriek 1 genoemde uitspraak op bezwaar heeft verweerder het door eiseres gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 10 januari 2006 beroep ingesteld op de daarin vermelde gronden. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken en een verweerschrift ingezonden.
Het beroep is behandeld ter zitting van 7 augustus 2006, waar eiseres is verschenen, vergezeld van haar zoon [naam zoon]. Verweerder ([naam verweerder]) is in persoon verschenen.
3. Motivering
3.1 In geschil is de door verweerder vastgestelde waarde van € 432.000,- van de onroerende zaak aan [adres en plaats], waarvan eiseres eigenaar en gebruiker is. Het betreft een in circa 1910 gebouwde vrijstaande woning met een inhoud van 540 m³ (exclusief kelderruimte voor zover aanwezig). Het perceel heeft een oppervlakte van 740 m².
3.2 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2003.
3.3 De rechtbank stelt voorop dat het in zaken als deze op de weg van verweerder ligt om aannemelijk te maken dat de waarde van de betreffende onroerende zaak op de peildatum met inachtneming van de wet niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer op die datum. Ter staving van de door hem vastgestelde waarde heeft verweerder een taxatierapport, opgemaakt op 5 april 2006 door [naam taxateur] (WOZ-taxateur), overgelegd.
3.4 Eiseres is van mening dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn met haar woning dan wel dat er onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat sommige van deze objecten in 2004 verkocht zijn. [Vergelijkingsobject A], met een WOZ-waarde van € 370.000,-, is een beter vergelijkbaar object, aldus eiseres. Verder geeft eiseres aan dat zij op 3 juli 2001 de woning heeft laten taxeren ten behoeve van een hypothecaire lening voor een verbouwing. De woning is in maart 2002, na verbouwing, getaxeerd op € 373.461,-. De waardestijging tot 1 januari 2003 bedroeg volgens cijfers van de NVM 4% zodat de waarde niet hoger vastgesteld kan worden dan € 384.664,-. Ter zitting heeft eiseres nog aangevoerd dat het taxatierapport van verweerder een aantal gegevens bevat die pertinent onjuist zijn.
3.5 De rechtbank merkt op dat het systeem van de Wet WOZ als uitgangspunt heeft vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dat daarbij verschillen in ligging, volume en oppervlakte optreden, is acceptabel, mits deze verschillen niet zodanig groot zijn dat de opgevoerde vergelijkingsobjecten niet kunnen dienen ter bevestiging van de vastgestelde waarde.
3.6 De rechtbank is van oordeel dat de objecten [objecten B en C], genoemd in het taxatierapport van 5 april 2006, een redelijke afspiegeling vormen van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 2003. De verkoopdata van de overige objecten in het taxatierapport zijn naar het oordeel van de rechtbank te ver van de waardepeildatum gelegen.
Met betrekking tot voornoemde objecten concludeert de rechtbank dat deze een waarde in het economische verkeer per waardepeidlatum 1 januari 2003 van € 432.000,- voor het object [van eiseres] niet aannemelijk maken. De grief dat het taxatierapport pertinente onjuiste gegevens zou bevatten behoeft dan ook geen verdere bespreking.
3.7 Op grond van de inhoud van het verweerschrift, het daarbij overgelegde taxatierapport en het verhandelde ter zitting acht de rechtbank het niet aannemelijk dat verweerder de waarde van de onroerende zaak niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per waardepeildatum 1 januari 2003.
3.8 De door eiseres voorgestane waarde van € 384.664,- per waardepeildatum 1 januari 2003 is naar het oordeel van de rechtbank eveneens onvoldoende aannemelijk gemaakt. Daarbij overweegt de rechtbank dat de taxatie inzake de hypothecaire lening onder punt L.1 slechts melding maakt van het feit dat in de directe omgeving vergelijkbare panden aanwezig zijn. Het taxatierapport heeft het niet over beschikbare verkoopcijfers van deze panden. Om die reden kan aan het taxatierapport slechts geringe betekenis worden toegekend. Bovendien zijn gemiddelde prijsstijgingen in een individueel geval niet relevant. Een dergelijk stijgingspercentage geeft geen inzicht in de individuele waardeontwikkeling van een onroerende zaak.
3.9 Wat betreft het door eiseres aangedragen vergelijkingsobject [vergelijkingsobject A] merkt de rechtbank op dat het systeem van de Wet WOZ als uitgangspunt heeft een vergelijking met woningen waarvan verkoopgegevens beschikbaar zijn. De onroerende zaak [vergelijkingsobject A] is niet verkocht op of rond de waardepeildatum en kan mitsdien niet ter onderbouwing dienen.
3.10 Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen voorgestane WOZ-waarde aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank alles overwegende de WOZ-waarde van [object eiseres] in goede justitie op € 405.000,-.
Het beroep is derhalve gegrond.
Niet is gebleken dat eiser proceskosten heeft gemaakt die op grond van artikel 8:75 van Pro de Awb voor vergoeding in aanmerking komen.
4. Beslissing
De rechtbank,
recht doende:
-verklaart het beroep gegrond;
-vernietigt het bestreden besluit;
-wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van het object [van eiseres] nader wordt vastgesteld op € 405.000,-;
-bepaalt dat gemeente Brummen het betaalde griffierecht van € 37,- aan eiseres vergoedt.
Aldus gegeven door mr. R.P. van Baaren en in het openbaar uitgesproken op 16 oktober
2006 in tegenwoordigheid van de griffier.