Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Enkelvoudige kamer voor bestuursrechtelijke zaken
Reg.nr.: 05/1737 WOZ
UITSPRAAK
In het geding tussen:
[naam], wonende te [woonplaats], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Epe, verweerder.
1. Aanduiding bestreden beslissing
Uitspraak op bezwaar van 13 september 2005, kenmerk nr. 2005-12575.
2. Procesverloop
Met dagtekening 25 februari 2005, nr.48676 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [plaats] in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 vastgesteld op € 294.000,=. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2003.
Bij de in rubriek 1 genoemde uitspraak op bezwaar heeft verweerder het door eiseres gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft bij brief van 18 oktober 2005 beroep ingesteld op de daarin vermelde de gronden. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken en een verweerschrift ingezonden. Bij brief van 2 maart 2006 heeft eiseres haar standpunt nader toegelicht.
Het beroep is behandeld ter zitting van 13 maart 2006, waar eiseres in persoon is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam A.] en [naam B.], taxateur.
3. Motivering
In geschil is de door verweerder vastgestelde waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats], waarvan eiseres eigenaresse is.
Het betreft een in 1935 gebouwde vrijstaande woning met bijgebouw, carport, ondergrond en tuin. De totale perceeloppervlakte bedraagt 2.920 m².
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in
volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2003.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
De rechtbank stelt voorop dat het in zaken als deze op de weg van verweerder ligt om aannemelijk te maken dat de waarde van de betreffende onroerende zaak op de peildatum met inachtneming van de wet niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer op die datum. Ter staving van de door hem vastgestelde waarde heeft verweerder een taxatierapport, opgemaakt op 21 december 2005 door [naam B.] (WOZ-taxateur), overgelegd.
Eiseres is van mening dat verweerder de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. Zij heeft daartoe, kort samengevat, het volgende aangevoerd:
- verweerder gaar niet in op het niet verkrijgen van een bouwvergunning sinds 1994. De woning [adres] mocht niet worden bewoond. Op 20 mei 2003 geeft Gedeputeerde Staten van Gelderland aan de gemeente Epe bericht dat zij, op grond van een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, alsnog de bestemming moet wijzigen en de [adres] als zelfstandige woning moet aanmerken.
Op de peildatum (1 januari 2003) was de woning als zodanig niet verkoopbaar. Slechts de grond en het huis, als opslagruimte voor de buren, waren dat;
- de op de onroerende zaak rustende erfdienstbaarheden verlagen de WOZ-waarde daarvan. Verweerder heeft bij de waardevaststelling geen rekening gehouden met de erfdienstbaarheden;
- de door verweerder gebruikte referentiewoningen zijn totaal niet te vergelijken met [adres];
- de WOZ-waarde is van € 122.520,= gestegen naar € 294.000,= (140%). De Vereniging Eigen Huis geeft een gemiddelde stijging aan van 50%.
De rechtbank stelt vast dat Gedeputeerde Staten van Gelderland in haar besluit van
20 mei 2003 betreffende de 17e partiële herziening van het bestemmingsplan Wissel (heroverweging) betreffende de onroerende zaak [adres] het volgende heeft overwogen:
“(...)
Het betreft in casu een zogenoemd kookhuis dat sinds 1952 onafgebroken wordt bewoond.
Daarmee valt het gebruik als woning onder het overgangsrecht van het vigerende bestemmingsplan Wissel van 1981. Bedoeld pand is in 1984 aangemerkt als woning. Op 10 maart 1984 is een bouwvergunning verleend voor het verbouwen en op 25 juli 1989 voor het uitbreiden van deze woning. (.....)
Het is een beginsel van goede ruimtelijke ordening dat een pand, dat sinds zo’n lange tijd (legaal) een woonfunctie vervult en waarvan het niet aannemelijk is dat die situatie binnen de normale planperiode van tien jaar zal worden beëindigd, passend wordt bestemd. ( )
Nu het in het onderhavige een bouwwerk betreft dat – gelet op het vorenstaande – voor permanente bewoning geschikt mag worden geacht en het in casu gaat om toekenning van een woonbestemming overeenkomstig het feitelijk bestaande gebruik, maakt ons streekplanbeleid dit niet anders. ( )
Wij geven de raad in overweging om ( ) het perceel [adres] alsnog in het bestemmingsplan te betrekken en van een positieve woonbestemming te voorzien.
(...)”.
Volgens mededeling van eiseres ter zitting is er thans een ontwerpbestemmingsplan dat in een woonbestemming van de [adres] voorziet. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat de partiële herziening van het bestemmingsplan inmiddels is vastgesteld en ter goedkeuring bij Gedeputeerde Staten van Gelderland ligt.
De rechtbank stelt vast dat volgens de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State de woning van eiseres onder het overgangsrecht valt.
Dit betekent dat op de peildatum (1 januari 2003) voor deze woning geen sprake was van een volledige woonbestemming, maar slechts van een verwachting dat te zijner tijd een bestemmingsplanwijziging zou komen met een positieve woonbestemming.
Nu verweerder bij de vaststelling van de WOZ-waarde van de [adres] is uitgegaan van een volledige woonbestemming heeft zij niet aannemelijk gemaakt dat zij de waarde van de onroerende zaak niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per waardepeildatum 1 januari 2003.
Nu de eerste grief van eiseres doel treft, laat de rechtbank de behandeling van de overige grieven achterwege.
Eiseres heeft bij brief van 2 maart aan de rechtbank een schrijven overgelegd van een makelaar die per 1 januari 2003 (peildatum) haar woning, uitgaande van de op dat moment geldende bestemming (grond, tuingrond en bijgebouw), een waarde van € 150.000,= toekent.
Naar het oordeel van de rechtbank is op de peildatum noch sprake van een volledige woonbestemming, noch sprake van een ontbreken van enige woonbestemming. Eiseres heeft daarom naar het oordeel van de rechtbank de door haar voorgestane waarde
€ 150.000,= niet aannemelijk gemaakt.
Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen voorgestane WOZ-waarde aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank alles overwegende de WOZ-waarde van de
[adres] te [plaats] in goede justitie op € 220.000,=.
Voor een veroordeling in de proceskosten bestaat geen aanleiding.
4. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep,
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak [adres] te plaats] nader wordt vastgesteld op € 220.000,=,
- bepaalt dat de gemeente Epe het betaalde griffierecht van € 37,00 aan eiser vergoedt.
Aldus gegeven door mr. R.P. van Baaren en in het openbaar uitgesproken op 24 april 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.