Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Enkelvoudige kamer voor bestuursrechtelijke zaken
Reg.nr.: 05/1629 WOZ
UITSPRAAK
in het geding tussen:
De erven [naam overledene], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Winterswijk, verweerder.
1. Aanduiding bestreden besluit
Uitspraak op bezwaar van 1 september 2005, kenmerk 008672.
2. Procesverloop
Bij beschikking met dagtekening 2 april 2005, nr.58006 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [woonplaats] in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 vastgesteld op € 360.000,=. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2003.
Bij de in rubriek 1 genoemde uitspraak op bezwaar heeft verweerder het door eiser gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.
Eiser heeft bij brief van 30 september 2005 beroep ingesteld op de daarin vermelde gronden. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken en een verweerschrift ingezonden. Bij brief van 1 december 2005 heeft eiser zijn standpunt nader toegelicht.
Het beroep is behandeld ter zitting van 30 januari 2006, waar eiser in persoon is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door F.P.H Niederer, heffingsambtenaar.
3. Motivering
In geschil is de door verweerder vastgestelde waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats], waarvan eiser eigenaar is. Het betreft een akkerbouwbedrijf met woongedeelte (bouwjaar 1913) met bijgebouwen, ondergrond en erf. De totale perceelsoppervlakte bedraagt 19.770 m².
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2003.
De rechtbank stelt voorop dat het in zaken als deze op de weg van verweerder ligt om aannemelijk te maken dat de waarde van de betreffende onroerende zaak op de peildatum met inachtneming van de wet niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer op die datum. Ter staving van de door hem vastgestelde waarde heeft verweerder een taxatieverslag niet-woningen overgelegd. Tevens heeft verweerder ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde een vergelijk gemaakt met twee verkopen van voormalige agrarische bedrijven aan niet-agrariërs. Hiervoor geeft verweerder als reden dat het bij een mogelijke verkoop van de [adres] niet waarschijnlijk is dat deze onroerende zaak dienstbaar zal blijven aan de agrarische bedrijfsvoering.
Eiser is van mening dat verweerder de waarde van zijn onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het volgende aangevoerd:
- er is veel geluidshinder door ongeveer 90 hanen die zijn gehuisvest in schuren grenzend aan eisers woongedeelte;
- bij oostenwind is er sprake van stankoverlast door het naburig bedrijf;
- de bomen, op de rand van eisers perceel, ondervinden schade door ammoniakuitstoot van het naburig bedrijf;
- de bewaarplaats productventilatie is geen 168 m² groot maar 114 m².
Verweerder is van mening dat, door de ligging van eisers onroerende zaak in agrarisch gebied, overlast kan optreden in de vorm van geluid en stank. Verweerder heeft, naar zijn zeggen, bij de waardering van de onroerende zaak daarmee rekening gehouden. Tevens heeft verweerder een luchtfoto overgelegd waaruit blijkt dat de afstand tussen de achtergevel van de meest naburige pluimveestal en eisers woongedeelte ongeveer 80 meter bedraagt. De pluimveestal is overigens niet waarneembaar vanuit eisers woongedeelte.
Naar het oordeel van de rechtbank is het aannemelijk, dat door de ligging van eisers onroerende zaak in agrarisch gebied, overlast kan optreden in de vorm van geluid en stank.
Gezien de bevindingen van de taxateur, die ten tijde van de taxatie geen zodanige hinder heeft opgemerkt, en de luchtfoto waaruit de afstand blijkt van de pluimveestal tot de achtergevel van het woongedeelte van eisers onroerende zaak acht de rechtbank het aannemelijk dat verweerder in voldoende mate bij de waardevaststelling heeft rekening gehouden met eventuele hinder door een naburig erf.
Naar het oordeel van de rechtbank is niet komen vaststaan dat de bomen, op de rand van eisers perceel, schade ondervinden door ammoniakuitstoot van het naburig bedrijf. De provincie Gelderland heeft de plek waar deze bomen staan overigens niet aangemerkt als een voor verzuring gevoelig gebied. Ook al zouden de bomen schade lijden door ammoniakuitstoot is er naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een zodanige waardedrukkende factor dat de waarde van de onroerende zaak zo laag zou moeten worden vastgesteld dat daarmee de in artikel 26a Wet WOZ genoemde drempel (4% met een minimum van € 10.000,=) wordt overschreden.
De bewaarplaats productventilatie bestaat uit een koelcel met een oppervlakte van 114 m² en een voorgelegen ruimte van 54 m². Omdat verweerder gebruik heeft gemaakt van de zgn. ONRI-taxatiewijzer, die uitgaat van een standaard bewaarplaats, is ook de voorgelegen ruimte als zodanig aangemerkt. De koelcel zou echter ook als werktuigenberging kunnen worden beschouwd. In dat geval zou de onroerende zaak € 4.644,= lager in waarde kunnen worden vastgesteld. Dit waardeverschil is echter zo gering dat de in artikel 26a Wet WOZ genoemde drempel niet wordt overschreden.
Omdat in dit wettelijke voorschrift dwingend is bepaald dat bij een geringe afwijking van de in de WOZ-beschikking vastgelegde waarde, deze laatste wordt geacht juist te zijn, is de rechtbank niet bevoegd de waarde op dat lagere bedrag vast te stellen.
Op grond van de inhoud van het verweerschrift, het daarbij overgelegde taxatierapport en het verhandelde ter zitting is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van de onroerende zaak niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per waardepeildatum 1 januari 2003 en naar de staat van de onroerende zaak per 1 januari 2005.
Hierbij merkt de rechtbank op dat de door verweerder genoemde vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] te [woonplaats] een goede indicatie vormen voor een juist vastgestelde WOZ-waarde van de [adres] te [woonplaats].
Het beroep is derhalve ongegrond.
Voor een veroordeling in proceskosten bestaat geen aanleiding.
4. Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gegeven door mr. R.P van Baaren en in het openbaar uitgesproken op 28 maart 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.