Uitspraak
Rechtbank Zutphen
Sector Civiel
Afdeling Handel
Rolnummer: 66803 HA ZA 04-1332
Uitspraak: 1 maart 2006
Vonnis van de enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van
1. [naam eiser A]
alsmede
2. [naam eiser B],
beiden wonende te [woonplaats],
eisende partijen,
procureur mr. L.F. Wiggers-Rust,
advocaat mr. C.W. Ching te Tilburg,
tegen
1. [naam gedaagde A]
alsmede
2. [naam gedaagde B],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagde partijen,
procureur mr. D. van Hijkoop.
Partijen worden hierna mede [eisers] en [gedaagden] genoemd.
De procedure
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 maart 2005
- het proces-verbaal van comparitie van 5 april 2005
- de akte overlegging deskundigenbericht van [eisers]
- de akte overlegging en uitlating deskundigenbericht van [gedaagden]
- de antwoordakte van [eisers]
- de antwoordakte overlegging en uitlating deskundigenbericht van [gedaagden]
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
Bij koopakte van begin september 2002 heeft [eisers] van [gedaagden] gekocht het woonhuis met ondergrond, erf en tuin, staande en gelegen aan de [adres] te [plaats] voor een koopsom van € 240.000,00 (hierna: de woning). De woning is in de jaren ’50 van de vorige eeuw gebouwd. In 1994/1995 is in opdracht van [gedaagden] een aanbouw aan de woning gebouwd.
Bij de koop is [eisers] bijgestaan door makelaar [naam medewerker van Heinen & Gielink Makelaardij] van Heinen & Gielink Makelaardij (hierna: [medewerker van Heinen & Gielink Makelaardij]). Voordien was [medewerker van Heinen & Gielink Makelaardij] de makelaar van [gedaagden] geweest. [gedaagden] werd op zijn beurt bijgestaan door makelaar [naam medewerker RaboMakelaardij] van RaboMakelaardij (hierna: [medewerker RaboMakelaardij]).
Het transport heeft plaatsgevonden op 20 december 2002. Vlak voor het transport heeft [eisers] [gedaagden] op de hoogte gesteld van enkele gebreken die hij in de woning had aangetroffen. Een deel van de gebreken heeft [gedaagden] voor zijn rekening genomen.
Bij brief van 30 juni 2003 heeft [eisers] aan [gedaagden] onder meer het volgende laten weten:
“Bij deze stel ik u aansprakelijk voor alle gevolgen die voortvloeien uit het niet op de vereiste wijze en volgens de bouwtekening uitvoeren van de opbouw (slaapkamer). Voor zover ik kan nagaan ontbreekt o.a. de staalconstructie, zoals op de tekening aangegeven (zie bijlage).
Ik stel u in de gelegenheid, binnen 14 dagen na dagtekening, e.e.a. te herstellen c.q. aan te tonen dat de “opbouw” voldoet aan het toetsingsbesluit van 2000. U dient zulks toe te lichten d.m.v. een constructie-berekening.”
Bij brief van 1 juli 2003 heeft [gedaagden] aan [eisers] voor zover van belang het volgende medegedeeld:
“Ik heb inmiddels contact gehad met de aannemer die de verbouwing van de [adres] in 1995 heeft uitgevoerd. (...) Er is destijds gekozen voor een andere oplossing. Er is een complete ringbalk van beton over het bestaande platte dak heen gestort. En er is in plaats van een houten vloer een betonnen vloer over de balklaag heen gestort. Wij hebben daar altijd met plezier gewoond en volgens mij is er dus aan die bouwwijze niets verkeerd gegaan.”
In opdracht van [eisers] hebben [namen medewerkers van Constructie Adviesburo M.W.A.G. te Boekhorst] van Constructie Adviesburo M.W.A.G. te Boekhorst (hierna: [medewerkers Constructie Adviesburo M.W.A.G. te Boekhorst]) omstreeks augustus/september 2003 een rapportage opgesteld. In de rapportage wordt ingegaan op vochtproblemen, constructieve problemen en een dakterras.
Bij brief van 11 november 2003 heeft mr. M.A. Visser, destijds optredend voor [eisers], [gedaagden] aansprakelijk gesteld voor het nalaten “aan cliënten te melden dat er werkzaamheden aan deze woning zijn verricht welke niet voldoen aan de gelden eisen hiervoor.”
[gedaagden] heeft in maart 2004 [naam medewerker van Morssinkhof Bouw B.V.] van Morssinkhof Bouw B.V. (hierna: [medewerker van Morssinkhof Bouw B.V.]) onderzoek laten doen naar de door [eisers] gestelde gebreken.
De vordering
[eisers] vordert - samengevat - dat de rechtbank [gedaagden] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis zal veroordelen om aan hem een bedrag van € 34.411,44 te betalen, vermeerderd met rente en kosten.
[eisers] legt aan zijn vordering, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, de navolgende stellingen ten grondslag. [gedaagden] heeft niet aan zijn mededelingsplicht voldaan door [eisers] er niet op te wijzen dat de aanbouw niet overeenkomstig de bouwtekeningen is gebouwd. In constructief opzicht voldoet de aanbouw niet. Er is een koudebrug en het dakterras kan niet als zodanig worden gebruikt. Er zijn ernstige vochtproblemen ontstaan en de houten balken, waarop de aanbouw rust, zijn gaan rotten. De aanbouw zou in de toekomst kunnen gaan verzakken. De woning voldoet niet aan hetgeen [eisers] mocht verwachten. [eisers] lijdt schade, te weten de kosten voor herstel en kosten voor vervangende woonruimte gedurende zes weken. De buitengerechtelijke kosten begroot [eisers] op € 571,20. De totale schade komt daarmee op € 34.411,44.
Het verweer
[gedaagden] concludeert dat de rechtbank [eisers] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn vordering, althans [eisers] deze zal ontzeggen met zijn hoofdelijke veroordeling in de kosten van het geding.
[gedaagden] voert de navolgende verweren aan. [gedaagden] heeft nimmer geweten dat de aannemer afwijkend van de bouwtekening heeft gebouwd. Dit levert op zich overigens geen non-conformiteit op. Er zijn geen bouwtekeningen of plattegronden bij de verkoopbrochures gevoegd waarop [eisers] zijn verwachtingen heeft kunnen baseren. [gedaagden] heeft twee verkoopbrochures laten maken. De bouwtekeningen zijn na de koop op eerste verzoek door [gedaagden] aan [eisers] verstrekt zodat hij deze bij de verbouwingen kon gebruiken. Ze maakten geen deel uit van de koopovereenkomst. [eisers] kon ook niet verwachten dat het plat dak gebruikt zou kunnen worden als dakterras. De vermelding ‘dakterras’ staat op tekeningen die na de koop zijn overhandigd. Er is destijds geen bouwvergunning gevraagd - en dus ook niet verkregen - voor een dakterras. Er is geen dakterras aangelegd. Vóór of tijdens de koop is door [eisers] niet gevraagd naar de mogelijkheid van een dakterras en er zijn door [gedaagden] ook geen mededelingen over gedaan. De feitelijke toestand bood ook geen aanleiding te veronderstellen dat van een dakterras sprake was. Dat de fundering niet zou voldoen is onjuist. De opbouw is op een gewapende betonplaat gebouwd. Van de stelling dat de fundering zou rotten is geen bewijs aangedragen. De koudebrug zou vochtproblemen in de slaapkamer veroorzaken. [gedaagden] heeft daar nooit last van gehad. De vochtvreters die tijdens de bezichtiging in de vaste muurkasten stonden, stonden daar om bouwvocht weg te nemen. [gedaagden] had immers net daarvoor de slaapkamer gestuukt. Het rapport van [medewerkers Constructie Adviesburo M.W.A.G. te Boekhorst] wordt betwist. Volgens [medewerker van Morssinkhof Bouw B.V.], die [eisers] heeft gesproken, waren er geen vochtproblemen.
Er is onvoldoende gesteld om te oordelen dat er sprake is van non-conformiteit. Bovendien heeft [gedaagden] zich met artikel 8 van de koopovereenkomst geëxonereerd voor onzichtbare gebreken. Dat [eisers] een dakterras wilde bouwen is niet kenbaar gemaakt zodat dit evenmin kan leiden tot non-conformiteit. Ten slotte heeft [eisers] niet tijdig zijn klachten gemeld. Voor onroerend goed geldt een klachttermijn van twee maanden. [eisers] is pas na een half jaar gaan klagen. Ten slotte heeft [eisers] verbouwd zodat de vermeende gebreken door hemzelf toegebracht kunnen zijn.
De schade is slechts onderbouwd door een offerte. Het gaat dus niet om geleden schade. De hoogte van de schade en de omvang van de noodzakelijke werkzaamheden wordt betwist. Ook wordt betwist dat [gedaagden] (zes weken) uit huis moet voor de werkzaamheden. De buitengerechtelijke kosten zijn niet onderbouwd en betreffen geen redelijke kosten.
De beoordeling
Ter comparitie zijn partijen tussentijds overeengekomen dat zij gezamenlijk een gerenommeerd aannemersbedrijf laten offreren voor een oplossing voor het vochtprobleem (ventilatie en koudebrug) en het verstevigen van het platdak zodat dit als dakterras in gebruik kan worden genomen. Tevens zou de aannemer offreren voor constructieve wijzigingen, indien deze naar zijn oordeel noodzakelijk zouden zijn. Tevens is overeengekomen dat [gedaagden] de kosten voor het vochtprobleem voor zijn rekening neemt.
Partijen hebben [naaam medewerker bouwbedrijf H.J. Klomps B.V.] van Bouwbedrijf H.J. Klomps B.V. (hierna: [medewerker bouwbedrijf H.J. Klomps B.V.]) in de arm genomen. Deze heeft op 13 oktober 2005 een offerte opgesteld. Na een verzoek daartoe van [gedaagden], heeft [medewerker bouwbedrijf H.J. Klomps B.V.] de offerte op 24 november 2005 uitgesplitst in drie onderscheiden posten. In zijn akte overlegging en uitlating deskundigenbericht heeft [gedaagden] de offerte van 24 november 2005 overgelegd. In zijn antwoordakte wenst [eisers] onverkort vast te houden aan de offerte van 13 oktober 2005, stellende dat alle daarin genoemde posten verband houden met het koudebrugprobleem. Hij gaat voorbij aan enerzijds de – eveneens door [medewerker bouwbedrijf H.J. Klomps B.V.] opgemaakte – offerte van 24 november 2005 en anderzijds de aan de deskundige verstrekte opdracht op basis van de comparitieafspraken. Bovendien kan uit de offerte van 24 november 2005 worden opgemaakt dat [medewerker bouwbedrijf H.J. Klomps B.V.] daarin de algemene kosten heeft meegenomen en verdeeld heeft over de drie posten. [eisers] zal dan ook niet gevolgd worden op dit punt. De offerte van 24 november 2005 zal bij de beoordeling worden gehanteerd.
Met het verhelpen van de koude brug is volgens [medewerker bouwbedrijf H.J. Klomps B.V.] een bedrag gemoeid van € 3.130,56. Gelet op het vorenstaande dient [gedaagden] deze kosten aan [eisers] te voldoen uit hoofde van de overeenkomst ter comparitie. De andere twee door de deskundige begrote posten zien op het dakterras (€ 9.589,44) en het vervangen van de betonnen balkconstructie door een stalen balkconstructie (€ 6.742,96).
Ten aanzien van deze posten dient aan de orde te komen of [gedaagden] een beroep toekomt op de exoneratie van artikel 8 van de koopovereenkomst en zo nee, of [eisers] heeft voldaan aan de klachtplicht op de voet van artikel 7:23 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
De constructie
Artikel 8 van de koopakte bepaalt, voor zover van belang:
“De verkoper staat niet in voor:
- andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik en het door de koper als hiervoor omschreven beoogde gebruik nodig zijn.
- aan koper kenbare gebreken op het moment van het sluiten van deze overeenkomst.
- hem onbekende onzichtbare gebreken.”
De conformiteiteis van artikel 7:17 BW brengt mee dat de koper van een woning in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, ervan mag uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook indien die voorschriften niet direct betrekking hebben op de gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning. Voorts geldt dat de verkoper zich niet kan exonereren voor ernstige gebreken die aan het normale gebruik van de woning in de weg staan.
In dit geval gaat het om een constructie die de aannemer in afwijking van de bouwtekening in 1994/1995 heeft aangebracht. Tussen partijen staat vast dat deze constructiewijziging niet zichtbaar was ten tijde van het sluiten van de overeenkomst. Blijkens de brief van 30 juni 2003 is de constructie volgens [eisers] in strijd met “het toetsingsbesluit van 2000”. Getoetst moet echter worden of de aanbouw in strijd met de destijds geldende regelgeving is gebouwd. Ter comparitie is namens [eisers] gesteld dat in 1994 volgens het bouwbesluit een stalen balk aangebracht moest worden. [medewerkers Constructie Adviesburo M.W.A.G. te Boekhorst] meldt in zijn rapport dat de aanbouw niet voldoet aan de destijds geldende eisen van brandwerendheid. Als oplossing stelt hij voor dat alsnog een stalen balk geplaatst wordt die brandwerend moet worden bekleed. Ook [medewerker bouwbedrijf H.J. Klomps B.V.] geeft blijkens zijn rapport aan dat een stalen balk die brandwerend moet worden bekleed, moet worden aangebracht in het kader van de constructieve gebreken. In zijn brief van 26 oktober 2005 vermeldt hij dat het gebouw nu niet gebouwd is volgens de voorschriften.
Gelet hierop heeft [eisers] voldoende gesteld om tot het oordeel te komen dat destijds niet volgens de voorschriften is gebouwd en dat de aanbouw op dit punt non-conform is. Vervolgens dient de vraag aan de orde te komen of [gedaagden] zich met recht kan beroepen op de exoneratiebepaling. [gedaagden] heeft bij brief van 1 juli 2003 impliciet en in deze procedure expliciet aangevoerd dat hij niet op de hoogte was van de wijziging die de aannemer in de constructie heeft aangebracht. [eisers] heeft hiertegenover gesteld dat [gedaagden] op de hoogte was, althans moet zijn van de wijziging omdat hij nauw betrokken is geweest bij de verbouwing. Voorts heeft [eisers] aangevoerd dat [gedaagden] zelf aannemer is en daarom op de hoogte geacht moet worden van de wijzingen. Ter comparitie is ten slotte namens [eisers] betoogd dat de aannemer de wijziging aan [gedaagden] had moeten melden.
Nu [gedaagden] heeft betwist dat hij van de wijziging op de hoogte is gesteld of dat hij er (uit andere hoofde) van op de hoogte was, kan hij zich in beginsel beroepen op de exoneratieclausule die hem immers vrijwaart voor onzichtbare gebreken die hij niet kende. Het standpunt van [gedaagden] wordt onderbouwd door de onder 2.5. aangehaalde brief van deze waaruit wordt afgeleid dat hij pas onlangs van de aannemer had begrepen dat afwijkend van de constructietekening was gebouwd. De stelling dat [gedaagden] nauw was betrokken bij de verbouwing en daardoor wist of moest weten van de wijziging is niet (nader) onderbouwd door [eisers] en wordt derhalve gepasseerd. Dat [naam gedaagde A] timmerman en metselaar is, brengt, zonder nadere motivering die ontbreekt, niet mee dat hij daardoor op de hoogte was of geacht moet worden van de wijziging die de aannemer heeft doorgevoerd of dat in strijd met de voorschriften is gebouwd. Daarbij komt dat niet weersproken is zijn stelling dat hij pas sedert 1998 bij een bouwbedrijf werkt. Bovendien gaat het bij de beoordeling of [gedaagden] een beroep op de exoneratiebepaling toekomt om daadwerkelijke wetenschap van [gedaagden] en niet of hij behoorde te weten dat in strijd met de voorschriften was gebouwd. [gedaagden] heeft ten slotte onweersproken aangevoerd dat hij nimmer problemen heeft ondervonden van (de constructie van) de aanbouw.
Gelet hierop moet er als onvoldoende betwist van uit worden gegaan dat de tekortkoming een voor [gedaagden] onbekend en onzichtbaar gebrek betreft zodat [gedaagden] zich ten aanzien van de gestelde constructieve gebreken met recht op artikel 8 van de koopovereenkomst kan beroepen. Voorts heeft [eisers] onvoldoende feiten en omstandigheden aangedragen om tot het oordeel te kunnen komen dat normaal gebruik van de woning door onderhavig gebrek niet mogelijk is. Dit klemt temeer daar [medewerker bouwbedrijf H.J. Klomps B.V.] onder meer heeft geconcludeerd dat er geen (constructieve) problemen verwacht hoeven worden nu de betonnen balk reeds tien jaar functioneert. De vordering zal op dit onderdeel dan ook worden afgewezen.
Het dakterras
Artikel 8 kan geen soelaas bieden voor de vraag of [gedaagden] de woning al dan niet met dakterras heeft verkocht. Deze vraag zou aan de hand van artikel 3:33 jo. 3:35 BW dienen te worden beantwoord. Al aangenomen dat partijen het leveren van een woning met dakterras waren overeengekomen, dan diende [eisers] het ontbreken van de noodzakelijke eigenschappen voor een dakterras echter wel binnen bekwame tijd na ontdekking aan [gedaagden] te melden (7:23 BW). Niet weersproken is de stelling van [eisers] dat hij in maart/april 2003 ontdekte dat het dakterras te licht was uitgevoerd om als zodanig te gebruiken zodat dit als vaststaand zal worden aangenomen. Het komt er dan ook op neer dat [eisers] binnen bekwame tijd na maart/april 2003 aan [gedaagden] diende te melden dat het dakterras niet voldeed aan hetgeen hij daarvan meende te mogen verwachten.
In de brief van 30 juni 2003 wordt echter van het dakterras – althans van het ontbreken van de eigenschappen daarvoor – niet gerept. Dit geldt ook voor een latere brief van [eisers] van 11 juli 2003. Evenmin is in de brief van 11 november 2003 van de raadsman van [eisers] een verwijzing te vinden naar de gebreken van het litigieuze dakterras. In gemelde brieven wordt louter verwezen naar de ontdekking van [eisers] dat de opbouw niet overeenkomstig de bouwtekeningen is gebouwd. Gesteld noch gebleken is dat in de bewuste bouwtekeningen eisen zijn opgenomen ten aanzien van de stevigheid ten behoeve van het dakterras, laat staan dat daaraan niet is voldaan. Voorts is gesteld noch gebleken dat [eisers] aan [gedaagden] het rapport van [medewerkers Constructie Adviesburo M.W.A.G. te Boekhorst]t heeft doen toekomen, waarin het dakterras wel wordt besproken. Ten slotte kan uit de correspondentie tussen partijen van december 2002 – in het bijzonder de lijst met gebreken van [eisers] van 10 december 2002 – niet worden opgemaakt dat hij zich toen al jegens [gedaagden] beriep op de thans gestelde onvoldoende stevige ondergrond die benodigd is voor het gebruik van het plat dak als dakterras.
Het komt er dan ook op neer dat de gestelde gebreken aan het litigieuze dakterras kennelijk pas bij dagvaarding van 9 december 2004 aan [gedaagden] ter kennis zijn gebracht. De termijn tussen maart/april 2003 en december 2004 valt niet binnen de klachttermijn als bedoeld in artikel 7:23 BW. Dit brengt mee dat aan [eisers] geen beroep op non-conformiteit meer toekomt en hem daarmee geen recht op schadevergoeding meer toekomt betreffende het litigieuze dakterras. Bij deze stand van zaken kan in het midden blijven of [gedaagden] de woning met dakterras of slechts met een plat dak heeft verkocht.
Al het voorgaande leidt tot de slotsom dat [gedaagden] veroordeeld zal worden tot betaling van € 3.130,56 in hoofdsom, vermeerderd met de gevorderde rente vanaf 9 december 2004. De vordering tot betaling van buitengerechtelijke kosten zal als niet onderbouwd en betwist worden afgewezen.
In de omstandigheid dat [gedaagden] volgens punt 12 van de conclusie van antwoord steeds heeft aangeboden de kosten voor het plaatsen van ventilatieroosters en de werkzaamheden voor het verhelpen van de koudebrug te voldoen en dit ook ter comparitie heeft herhaald alsmede het feit dat de andere schadeposten zullen worden afgewezen, wordt aanleiding gezien de proceskosten te compenseren.
De beslissing
De rechtbank veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 3.130,56 (drieduizend honderd dertig euro en zesenvijftig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW vanaf 9 december 2004 tot de dag van volledige betaling, verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.C.M. Willemse en in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2006.
Wi/CH