Uitspraak
Rechtbank Zutphen
Sector Civiel
Afdeling Handel
Rolnummer: 65459 HAZA 04-1118
Uitspraak : 23 maart 2005
Vonnis van de meervoudige kamer voor burgerlijke zaken in de zaak tussen:
[eiser],
wonende te [plaats],
eisende partij,
procureur: mr. C.B. Gaaf,
advocaat: mr. C.E. Jeekel te Zwolle,
en
1. [gedaagde 1]
alsmede
2. [gedaagde 2]
beiden wonende te [plaats],
gedaagde partijen,
procureur: mr. J. van Donselaar,
advocaat: mr. S.H. Baas te Zwolle.
Partijen worden in dit vonnis mede aangeduid als [eiser] en [gedaagden] c.s.
1. Het verdere verloop van de procedure
Dit verdere verloop blijkt uit:
het vonnis van 5 januari 2005
het proces-verbaal van de op 3 maart 2005 gehouden comparitie van partijen
het verzoek om vonnis.
2. De vaststaande feiten
1.1 Partijen hebben op 22 juni 2004 een koopovereenkomst gesloten ter zake van de woonboerderij c.a., kadastraal bekend gemeente Emst, sectie K nummer 1640 en 2037 groot 48 are en 90 centiare, plaatselijk bekend Vlekkertseveld 2, tegen een koopsom van € 387.500,00. De overeenkomst is neergelegd in een NVM-koopakte.
1.2 In artikel 10 is geregeld dat de partij die de overeenkomst niet nakomt, na ontbinding een contractuele boete is verschuldigd tot een bedrag van € 38.750,00, onverminderd het recht van de andere partij op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.
1.3 In artikel 16 van de overeenkomst, ‘ontbindende voorwaarden’, is artikel 16.1 (hierna te noemen het financieringsvoorbehoud) doorgestreept. Aan de overeenkomst zijn bovendien artikel 19 en 20 toegevoegd die luiden:
“Artikel 19. Riolering
Koper is ermee bekend en accepteerd dat de kosten voor de reeds aangelegde riolering voor zijn rekening komen en hij tevens zorgdraagt voor de aansluiting van de woning op dit riool.
Artikel 20.
Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk op 15/07/2004 uit bodemkundig onderzoek blijkt dat de grond vervuiling bevat die de thans geldende interventiewaarden overschrijdt. De kosten voor dit onderzoek zullen gelijkelijk verdeeld worden over koper en verkoper.”
1.4 [eiser] heeft zich bij de verkoop laten bijstaan door [naam makelaardij] te Apeldoorn, in de persoon van [makelaar] (hierna: [makelaar]).
1.5 Levering zou plaatsvinden uiterlijk op 16 juli 2004 ten overstaan van notaris
[naam].
1.6 Bij brieven van 5 juli 2004 en 12 juli 2004 heeft [gedaagden] c.s. aan [makelaar] en de notaris laten weten dat hij geen financiering kon krijgen.
1.7 Bij brief van 5 augustus 2004 is [gedaagden] c.s. gesommeerd tot nakoming. Bij brief van 7 september 2004 is de koopovereenkomst buitengerechtelijk door [eiser] ontbonden.
[onderzoeker] (hierna: [onderzoeker]) heeft in opdracht van [eiser] een milieukundig bodemonderzoek verricht en op 14 juli 2004 een rapportage opgemaakt. Op 2 augustus 2004 heeft [onderzoeker] aan [eiser] een rectificatie gestuurd. De kosten voor het onderzoek bedroegen € 1.142,40. Het rapport en de rectificatie zijn op 20 augustus 2004 ter kennis gebracht aan [gedaagden] c.s.
3. De vordering
2.0 [eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis:
I. voor recht zal verklaren dat [gedaagden] c.s. hoofdelijk – des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd – te veroordelen aan [eiser] tegen voldoende bewijs van kwijting, uit hoofde van de toerekenbare tekortkoming van [gedaagden] c.s. te voldoen de
opeisbare boete van € 38.750,00, vermeerderd met de concreet vastgestelde schade tot op heden van € 6.981,30 inclusief de buitengerechtelijke kosten, derhalve een totaalbedrag van € 45.731,30, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 6 oktober 2004 tot aan de dag der algehele voldoening;
II voor recht zal verklaren dat [gedaagden] c.s. hoofdelijk – des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd – aansprakelijk is voor de overige schade bovenop de onder sub I. vermelde schadeposten die [eiser] lijdt ten gevolge van de toerekenbare tekortkoming van [gedaagden] c.s., welke schade zal worden opgemaakt bij staat en vereffend volgens de wet;
III alles met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] c.s. in de kosten, inclusief de kosten van beslaglegging, van deze procedure alsook de schadestaatprocedure.
2.0 [eiser] legt aan zijn vorderingen tegen de achtergrond van de vaststaande feiten de navolgende stellingen ten grondslag.
[gedaagden] c.s. heeft niet meegewerkt aan de levering van de woning zodat hij de in artikel 10 van de koopovereenkomst opgenomen contractuele boete alsmede aanvullende schadevergoeding verschuldigd is. [gedaagden] c.s. is tevens gehouden de kosten van de aanleg van de openbare riolering (€ 934,15) en de gemeentelijke aansluitkosten (€ 2.100,00) te betalen. [eiser] moet maandelijks de hypotheekrente betalen tot een bedrag van € 745,33 per maand (voorheen € 759,14) die hij vanaf 16 juli 2004 van [gedaagden] c.s. vordert. Op basis van artikel 20 moet [gedaagden] c.s. de helft van de kosten van het bodemonderzoek van [onderzoeker] betalen, derhalve € 571,20. De buitengerechtelijke kosten zijn € 746,58.
4. Het verweer
4.1 [gedaagden] c.s. concludeert dat de rechtbank [eiser] bij vonnis niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn vorderingen, althans hem deze zal ontzeggen met zijn veroordeling in de kosten van het geding.
4.2 [gedaagden] c.s. voert de navolgende verweren aan.
[gedaagden] c.s. heeft voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst aan [makelaar] te kennen gegeven twee voorbehouden te willen opnemen: een financieringsvoorbehoud en een bodemkundig onderzoek. Bij de ondertekening is [gedaagden] c.s. ervan uit gegaan dat de twee voorbehouden waren opgenomen. Bovendien komt het financieringsvoorbehoud standaard voor in NVM-koopaktes. De akte is op 22 juni 2004 niet met [gedaagden] c.s. doorgenomen.
Pas na het sluiten van de overeenkomst bleek dat het financieringsvoorbehoud was doorgestreept. Indien [gedaagden] c.s. dit vooraf had geweten, had hij de overeenkomst niet, althans niet onder die voorwaarde ondertekend. [gedaagden] c.s. beroept zich dan ook primair op dwaling. Voorts heeft [gedaagden] c.s. het bodemonderzoeksrapport niet tijdig ontvangen. Hij beroept zich subsidiair op de ontbindende voorwaarde van artikel 20. Indien de rechtbank beide verweren mocht passeren, verzoekt [gedaagden] c.s. de gevorderde som te matigen.
5. De beoordeling van het geschil
5.1 Ingevolge artikel 157 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijk Rechtsvordering levert een onderhandse akte ten aanzien van de verklaring van een partij omtrent hetgeen de akte bestemd is ten behoeve van de wederpartij te bewijzen, tussen partijen dwingend bewijs op van de waarheid van die verklaring. Het moet er dan ook in beginsel - dat wil zeggen, behoudens tegenbewijs - voor worden gehouden dat [gedaagden] c.s. door de koopakte te ondertekenen heeft afgezien van een financieringsvoorbehoud.
5.2 [gedaagden] c.s. heeft zich er op beroepen dat hij vóór de ondertekening een financieringsvoorbehoud heeft gemaakt ten overstaan van [makelaar] en eerst na de ondertekening ontdekte dat het voorbehoud was doorgestreept. Dit beroep wordt aldus begrepen dat [gedaagden] c.s. stelt dat zijn verklaring in de koopakte niet overeenstemt met zijn (eerder) kenbaar gemaakte wil (artikel 3:33 van het Burgerlijk Wetboek, hierna BW). Indien dit komt vast te staan, is de rechtshandeling waarbij [gedaagden] c.s. heeft afgezien van het financieringsvoorbehoud wegens wilsontbreken niet tot stand gekomen. [eiser] kan zich alsdan niet op artikel 3:35 BW (gerechtvaardigd vertrouwen) beroepen omdat hetgeen aan [makelaar] ter kennis is gebracht aan [eiser] dient te worden toegerekend.
5.3 Nu [eiser], althans [makelaar], heeft betwist dat [gedaagden] c.s. voorafgaand aan de ondertekening een financieringsvoorbehoud heeft gemaakt en [gedaagden] c.s. de bewijslast draagt van het wilsontbreken aan zijn kant, zal hij worden toegelaten tot het bewijs van zijn stelling.
5.4 Subsidiair heeft [gedaagden] c.s. nog gesteld dat de overeenkomst als ontbonden heeft te gelden nu hij niet op de afgesproken datum beschikte over het rapport van het bodemonderzoek. Deze stelling dient te falen omdat ontbinding op grond van artikel 20 slechts mogelijk was indien “blijkt dat de grond vervuiling bevat die de thans geldende interventiewaarden overschrijdt”. Uit het rapport en de aanvulling daarop van [onderzoeker] is dit evenwel niet gebleken zodat ontbinding op deze grond niet aan de orde is. Dat het rapport eerst op 20 augustus 2004 ter kennis is gekomen aan [gedaagden] c.s. is daarom niet van belang. Bovendien had [gedaagden] c.s. zich reeds op 5 juli 2002 beroepen op het volgens hem gemaakte financieringsvoorbehoud waarna de levering op losse schroeven kwam te staan. Tijdige doorzending van het rapport was daardoor ook minder noodzakelijk geworden.
5.5 [eiser] heeft zich ter comparitie nog beroepen op de in de overeenkomst onder 17 opgenomen drie dagentermijn. Voor zover hij daarmee wil betogen dat het [gedaagden] c.s. na afloop van die drie dagen niet meer vrijstond zich te verweren tegen een vordering tot nakoming dan wel schadevergoeding, dient dit beroep te falen. De drie dagentermijn voorziet in een bedenktermijn voor consumenten waarbinnen zij, zonder opgaaf van redenen, de koopovereenkomst kunnen ontbinden. Dit recht op ontbinding laat andere rechten onverlet zodat het [gedaagden] c.s. vrijstond zich in onderhavige procedure te verweren zoals hij heeft gedaan. Het bovenstaande geldt ook in een geval als het onderhavige, waarbij [gedaagden] c.s., naar hij stelt, op de dag van de ondertekening al ontdekte dat het financieringsvoorbehoud was doorgestreept.
5.6 Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
De beslissing
De rechtbank, recht doende,
laat [gedaagden] c.s. toe tot het bewijs van feiten en/of omstandigheden waaruit blijkt dat
hij vóór de ondertekening van de koopakte een financieringsvoorbehoud heeft gemaakt;
bepaalt dat, zo [gedaagden] c.s. het bewijs door middel van getuigen wenst te leveren, getuigen zullen worden gehoord in het gebouw van deze rechtbank, Martinetsingel 2 in Zutphen voor mr. Th.C.M. Willemse, hierdoor benoemd tot rechter-commissaris op een nader te bepalen datum;
verwijst de zaak naar de enquêterol van 6 april 2005 om partijen in de gelegenheid te stellen opgave te doen van het aantal en de personalia van de te horen getuigen bij
(tegen)getuigenverhoor alsmede om de verhinderdata over de periode van 15 april 2005 tot 15 juni 2005 te leggen, voor welk overleggen geen uitstel zal worden verleend,
derhalve ambtshalve peremptoir;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mrs. D.Vergunst, Th.C.M. Willemse en P.F.A. Bier-booms en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 maart 2005.