Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Rolnummer: 57172 HAZA 03-1046
Uitspraak : 30 juni 2004
Vonnis van de enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, sector Civiel, in de zaak tussen:
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eisende partij,
procureur: mr. C.W. van der Beek,
en
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
procureur: mr. C.B. Gaaf,
advocaat: mr. P. Wanders te Amsterdam.
Partijen worden in dit vonnis mede aangeduid als [eiser] en [gedaagde].
1. Het verdere verloop van de procedure
Dit verloop blijkt uit:
het vonnis van 21 januari 2004
het proces-verbaal van de op 29 april 2004 gehouden comparitie van partijen
het verzoek om vonnis.
2. De vaststaande feiten
2.1 [eiser] heeft met haar beide dochters op 6 maart 1999 het woonhuis met bedrijfsgebouw, erf, tuin, ondergrond en verdere opstallen, staande en gelegen aan de [adres] (hierna: het perceel) aan het echtpaar [koper] verkocht (hierna: [koper]).
2.2 Bij de verkoop is [gedaagde] als makelaar opgetreden voor [eiser]. Op 30 november 1994 heeft de op 31 augustus 1997 overleden echtgenoot van [eiser], [naam echtgenoot] (hierna: [echtgenoot]) [gedaagde] reeds opdracht gegeven tot bemiddeling bij de verkoop van het perceel.
2.3 Het perceel is ongeveer 100 jaar in gebruik geweest bij de familie [familienaam eiser]. Tot de jaren ’60 van de vorige eeuw was op het perceel een loods aanwezig waarin kolen en turf werden opgeslagen. De loods had een betonnen vloer. Nadien is een tankstation gevestigd waar diesel, benzine en LPG zijn verkocht.
2.4 In 1990 is een LPG-installatie van het perceel verwijderd. Daarbij is verontreiniging door polycyclische aromatische koolwaterstoffen (PAK’s) van de grond aangetroffen. De provincie Gelderland heeft te dier zake op 30 maart 1993 een aan [echtgenoot] geadresseerde brief geschreven met – voor zover thans van belang – de volgende inhoud:
“In het kader van de Interimwet bodemsanering is in 1993 in onze opdracht door het Adviesbureau Haskoning te Nijmegen een historisch onderzoek uitgevoerd naar bodemverontreiniging op het bedrijfsterrein aan de [adres] in uw eigendom.(…) Uit de onderzoeksresultaten hebben wij de volgende conclusies getrokken. (…)
In de vaste bodem is een sterke verontreiniging met PAK aangetoond. Gezien de aard en concentraties van de verontreinigende stoffen (…) de lokale verontreinigingssituatie en het bodemgebruik is er naar ons oordeel sprake van een (mogelijk) ernstig gevaar voor de volksgezondheid en/of het milieu (…)
Ook uw bedrijf zal te zijner tijd (…)verzocht worden uw bedrijfsterrein te laten onderzoeken en, indien noodzakelijk, te saneren. (…) Mede gezien de ernst van de verontreiniging verzoeken wij u (…) de verdere aanpak van deze verontreiniging zelf ter hand te nemen.”
2.5 Op 18 juli 1994 heeft [echtgenoot] een overeenkomst tot bodemsanering gesloten met de Stichting Uitvoering Bodemsanering Amovering Tankstations (hierna: Subat) met betrekking tot de verontreiniging door het voormalig brandstofverkooppunt. Later is overeengekomen dat Subat ook zorg zou dragen voor de sanering van het aan het brandstofverkooppunt grenzende gedeelte van het perceel bij de voormalige petroleumtank en rode gasolietank. Slechts over deze verontreinigingen is tijdens de onderhandelingen met [koper] gesproken.
2.6 Na de levering van het perceel heeft [koper] ontdekt dat er ook PAK-verontreiniging op het perceel aanwezig was. Hij heeft [eiser] en haar twee dochters in rechte betrokken. Bij vonnis van deze rechtbank van 5 september 2002 zijn zij veroordeeld tot betaling aan [koper] van de onderzoekskosten, de saneringskosten en de bijkomende kosten met betrekking tot de PAK-verontreiniging tot een totaalbedrag van ruim € 100.000,--.
3. De vordering
3.1 [eiser] vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis
1. voor recht zal verklaren dat [gedaagde] aansprakelijk is wegens een beroepsfout voor de schade door [eiser] geleden, door de verkoop van de woning c.a. aan de [adres] aan de heer en mevrouw [koper];
2. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting het totale bedrag waartoe [eiser] krachtens vonnis van deze rechtbank van 5 september 2002 is veroordeeld te betalen aan de heer en mevrouw [koper], te vermeerderen met rente, met ingang van 8 september 2003 tot aan de dag der algehele voldoening, en kosten
3. [gedaagde] zal veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2 [eiser] legt aan haar vorderingen tegen de achtergrond van de vaststaande feiten de navolgende stellingen ten grondslag.
[gedaagde] is toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [eiser]. [gedaagde] heeft verzuimd zodanig onderzoek te verrichten bij de provincie Gelderland dat de brief van 30 maart 1993 aan wijlen [echtgenoot] boven water kwam. Het had [gedaagde] duidelijk kunnen zijn dat de bodem van het perceel ook door PAK was verontreinigd. Ten tweede heeft [gedaagde] onvoldoende gedocumenteerd welke activiteiten hij heeft ondernomen teneinde de juiste informatie bij de gemeente [gemeente] te krijgen. Ten derde heeft [gedaagde] onzorgvuldig gehandeld door in de wervende verkoopadvertentie te zetten dat voor sanering zou worden gezorgd.
4. Het verweer
4.1 [gedaagde] concludeert dat de rechtbank [eiser] bij vonnis niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vordering, althans haar deze zal ontzeggen met haar veroordeling in de kosten van het geding.
4.2 [gedaagde] voert de navolgende verweren aan.
[echtgenoot] was op de hoogte van de PAK-verontreiniging door de kolenloods en heeft [gedaagde] daarvan onkundig gehouden. Het gaat niet aan de makelaar te verwijten dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar feiten die de verkoper wist en had moeten mededelen. Het is niet gebruikelijk dat de makelaar navraag doet bij de provincie en [gedaagde] had daar ook geen reden toe. De aan hem bekende verontreiniging zou worden gesaneerd en er was voor hem geen aanleiding te vermoeden dat er daarnaast nog andere vervuiling op het terrein aanwezig was. Er is navraag gedaan bij de gemeente [gemeente], maar er is toen geen informatie in het dossier van [echtgenoot] aangetroffen.
De tweede grondslag van de vordering is onduidelijk: tussen partijen is geen documentatieplicht overeengekomen en een causaal verband met de door [eiser] geleden schade is er niet. De tekst in de advertentie was gebaseerd op de mededelingen van [echtgenoot] en de overeenkomstig artikel 7:401 BW ingewonnen informatie. Ook hier ontbreekt overigens het causaal verband.
Ten slotte wordt de schade betwist. Niet gesteld is dat de veronderstelde fout heeft geleid tot de (volledige) schade die [eiser] thans lijdt. Indien de PAK-verontreiniging vóór de verkoop bekend zou zijn geweest, zou het perceel onverkoopbaar zijn, althans voor een veel lagere prijs zijn verkocht.
5. De beoordeling van het geschil
5.1 Niet weersproken is dat [echtgenoot] ervan op de hoogte was dat een deel van het perceel verontreinigd was met PAK door de vroegere kolenloods. Naast de aan [echtgenoot] geadresseerde brief van de provincie zoals weergegeven onder 2.4, heeft [gedaagde] nog een brief van de gemeente [gemeente] d.d. 24 april 1991 overgelegd, waarin wordt verwezen naar een controle door de heer [controleur] ter plaatse op 9 april 1991, die [echtgenoot] heeft gewezen op de nog steeds aanwezige vervuilde grond op het perceel. In deze brief [echtgenoot] wordt gemaand tot het verwijderen van vervuilde grond. Ook uit deze brief kan dus worden opgemaakt dat het aan [echtgenoot] bekend moest zijn geweest dat bij de verwijdering van de LPG-installatie in 1990 verontreiniging was aangetroffen. Aan [eiser] dient, als weduwe van [echtgenoot] en als degene die de overeenkomst met [gedaagde] alsmede de verkoop van het perceel na de dood van [echtgenoot] heeft voortgezet, de wetenschap van [echtgenoot] te worden toegerekend. Hieraan doet niet af dat zij, zoals zij ter comparitie van partijen heeft verklaard, zelf niet van de PAK-verontreiniging op de hoogte was en evenmin dat zij de onderhandelingen met [koper] volledig aan [gedaagde] heeft overgelaten.
5.2 Indien de verkoper tegenover zijn makelaar zwijgt over een voor de verkoop van zijn perceel van belang zijnd feit, kan hij de makelaar later niet aansprakelijk stellen op grond van het verwijt dat hij een beroepsfout heeft gemaakt door onvoldoende onderzoek te verrichten waardoor dat feit niet tijdig aan het licht is gekomen. In een dergelijk geval dienen de gevolgen van het niet tijdig bekend worden van het verzwegen feit voor rekening van de verkoper te blijven. Voor zover [eiser] dus betoogt dat [gedaagde] een beroepsfout heeft gemaakt door geen onderzoek bij de provincie te verrichten en – zo wordt althans de tweede grondslag begrepen – niet dóór te vragen bij de gemeente, faalt dit betoog.
5.3 Het verwijt ten aanzien van de advertentietekst kan evenmin slagen. [gedaagde] mocht er van uit gaan dat de door [echtgenoot] met Subat gesloten overeenkomst zou leiden tot een gesaneerd perceel. Er was voor [gedaagde] immers geen reden te veronderstellen dat [echtgenoot] opdracht aan Subat niet de volledige verontreiniging van het perceel betrof. Dat aan [gedaagde] niet bekend was dat er benevens de bekende verontreiniging ook PAK-verontreiniging op het perceel aanwezig was, kan hem, zoals hiervoor overwogen, niet worden verweten.
5.4 Het voorgaande brengt mee dat [gedaagde] geen beroepsfout heeft gemaakt zodat hij niet gehouden kan worden het bedrag waartoe [eiser] (met haar dochters) is veroordeeld, aan haar te voldoen, wat er overigens ook van het veronderstelde causale verband tussen de vermeende beroepsfout en die veroordeling zij.
5.5 De vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen. De overige stellingen en verweren behoeven geen bespreking meer, nu deze, indien besproken, niet tot een ander oordeel leiden.
5.6 Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser] worden veroordeeld in de proceskosten.
De beslissing
De rechtbank, recht doende,
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten tot aan deze uitspraak begroot op € 205,-- aan verschotten en op € 780,-- aan salaris voor de procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.C.M. Willemse en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 juni 2004.