Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector civiel
Meervoudige handelskamer
Zaaknr/rolnr: 46437 HA ZA 02-304
Uitspraak: 28 mei 2003
V O N N I S
in de zaak, aanhangig tussen:
de gemeente APELDOORN,
zetelend te Apeldoorn,
eiseres in conventie, gedaagde in reconventie,
procureur mr. A.J.H. Ozinga,
advocaat mr. D.M.C. Schuurmans te Den Haag,
en
de naamloze vennootschap REESINK N.V.,
gevestigd te Zutphen,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
procureur mr. C.B. Gaaf,
advocaat mr. F.H.A.M. Thunnissen te Den Haag.
PROCESGANG
De zaak is bij op 19 maart 2002 uitgebrachte dagvaarding aanhangig gemaakt. Partijen zijn verschenen, waarna de volgende processtukken zijn gewisseld:
- een akte houdende overlegging produkties van de zijde van de Gemeente;
- een akteverzoek van de zijde van de Gemeente;
- een conclusie van antwoord in conventie / conclusie van eis in reconventie van de
zijde van Reesink;
- een conclusie van antwoord in reconventie van de zijde van de Gemeente;
- een conclusie van repliek in conventie tevens houdende eiswijziging van de
zijde van de gemeente;
- een conclusie van dupliek in conventie / akte tevens houdende wijziging en
vermeerdering van eis in reconventie van de zijde van Reesink;
- een akte uitlating produkties van de zijde van de Gemeente;
- een antwoord-akte van de zijde van Reesink.
De Gemeente heeft zich verzet tegen de wijziging van de reconventionele eis door Reesink. Bij beschikking van 19 december 2002 is dit verzet afgewezen.
Op verzoek van partijen is vonnis bepaald.
CONCLUSIES VAN PARTIJEN
De vordering van de Gemeente in conventie strekt er, na wijziging van eis, toe Reesink, uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen:
1. om binnen 8 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis een achttal, in
de dagvaarding omschreven, onroerende zaken in de feitelijke en juridische staat
waarin deze aan Reesink op 15 januari 2002 door de Gemeente werden geleverd
aan de Gemeente terug te leveren, zulks op verbeurte van fl. 500.000,00 per dag
dat Reesink daarmee na de betekening in gebreke blijft;
2. de Gemeente de schade te vergoeden, nader op te maken bij staat en te vereffenen
volgens de wet, die de Gemeente door het door de Gemeente omschreven
handelen en/of nalaten van Reesink heeft geleden, lijdt en nog zal lijden;
3. in de kosten van de procedure, de kosten verband houdende met de conservatoire
beslaglegging door de Gemeente daaronder begrepen.
Daartegen is door Reesink verweer gevoerd met conclusie de Gemeente niet-ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen althans haar die te ontzeggen, met veroordeling van de Gemeente in de kosten van het geding.
De vordering van Reesink in reconventie strekt er, na wijziging van eis, toe de Gemeente, uitvoerbaar bij voorraad:
1. te veroordelen om aan Reesink te betalen een bedrag van EURO € 549.885,06 te
vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 6 juni 2002 (de datum
van de conclusie van antwoord / eis in reconventie) althans vanaf 21 november
2002 (de datum van de wijziging van eis);
2. te bevelen binnen 14 dagen na daartoe door Reesink bij aangetekende brief te
zijn opgeroepen mee te werken aan correctie van de akte van eigendomsover-
dracht zoals in productie 19 aangegeven, zulks op straffe van verbeurte aan
Reesink van een dwangsom van EURO€ 50.000,00 voor elke dag dat de Gemeente in
gebreke blijft aan dat bevel te voldoen;
3. in de kosten van het geding te veroordelen.
Daartegen is door de Gemeente verweer gevoerd met conclusie Reesink, uitvoerbaar bij voorraad, niet-ontvankelijk te verklaren in haar vordering, althans haar die te ontzeggen met veroordeling van Reesink in de proceskosten.
MOTIVERING
1 Vaststaande feiten
in conventie en reconventie
1.1 Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, althans niet (voldoende) gemotiveerd betwist dan wel op basis van de onweersproken inhoud van overgelegde producties, het volgende vast.
1.2 Op of omstreeks 12 maart 1997 is onder de naam "intentie-overeenkomst" door partijen een contract ondertekend over de verwerving door Reesink van een bedrijfsterrein, gelegen ten oosten van Apeldoorn aan de spoorlijn Zutphen-Apeldoorn en bij de A1 en A50, ter grootte van ongeveer 12 ha.
1.3 Aan de overeenkomst is een (concept)koopcontract gehecht. In dit koopcontract is in artikel 5.1 onder meer bepaald:
" De feitelijke levering van de grond door de verkoper zal geschieden in bouwrijpe staat, d.w.z.:
- geëgaliseerd (vlak en ongeveer waterpas); afwijkingen van plus of min 10 cm
t.o.v. de gemiddelde terreinhoogte zijn toegestaan;
(…...)
- vrij van bodemverontreiniging zoals nader bepaald in art. 11;
- dat het bouwpeil door de gemeente zodanig zal worden aangewezen dat ten
behoeve van een normale, niet onderkelderde, bedrijfsbebouwing en uitgaande
van een gesloten grondbalans het verkochte niet althans nagenoeg niet behoeft
te worden opgehoogd en geen of nagenoeg geen grond behoeft te worden
afgevoerd ten gevolge van het niveau van het aangewezen bouwpeil. Mocht dit
laatste wel het geval zijn dan zijn de kosten van ophoging c.q. afvoer en depot
voor rekening van de gemeente; dit laatste geldt niet voor de aanvoer van geringe
hoeveelheden grond;
- dat het verkochte naar de gangbare aan een dergelijk bedrijfsterrein te stellen
eisen niet behoeft te worden gedraineerd."
Artikel 11 van het koopcontract luidt als volgt:
" Verkoper staat er voor in dat het verkochte vrij is van (bodem)verontreiniging die het gebruik belemmert. Een dergelijke belemmering is in ieder geval aanwezig in de volgende gevallen:
(a) indien zich op het verkochte een geval van ernstige bodemverontreiniging in de
zin van de wet bodembescherming voordoet;
(b) indien bij de bebouwing of de terreininrichting van het verkochte (of ingevolge
een voorwaarde verbonden aan een voor de realisering daarvan benodigde
vergunning) grond vrij komt die wegens verontreiniging niet elders op het
verkochte kan worden gebruikt zonder dat het beoogde, op dat moment of in de
toekomst, wordt belemmerd. In dit geval zal koper terstond contact opnemen
met de verkoper teneinde de ten gevolge van de verontreiniging optredende extra
kosten (die voor rekening van verkoper komen) zoveel mogelijk te beperken,
bijvoorbeeld door verwerking in een gemeentelijke geluidswal.
(c) (…)
1.4 Tussen partijen zijn geschillen gerezen over de ontwikkeling van het bestemmingsplan voor het bedrijfsterrein. Reesink heeft de Gemeente laten weten niet in te kunnen stemmen met het op 15 december 1997 ter visie gelegde voorontwerp en het op 8 maart 1999 ter visie gelegde ontwerp bestemmingsplan, omdat voorontwerp en ontwerp in strijd zouden zijn met de intentie-overeenkomst tussen partijen. Om die reden heeft Reesink geweigerd een bouwvergunning aan te vragen en -het eerste deel (fase 1)- van de grond af te nemen.
In een brief van 23 augustus 1999 heeft de Gemeente de intentie-overeenkomst ontbonden, omdat naar haar mening -kort gezegd- Reesink niet was nagekomen wat was afgesproken, te weten afname van de eerste fase in januari 1998.
1.5 Op 23 september 1999 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan voor het terrein vastgesteld. De gemeenteraad is daarbij op een aantal van de door Reesink als essentieel geduide punten tegemoet gekomen aan de bedenkingen die Reesink had tegen het (voor)ontwerp. Gedeputeerde Staten van Gelderland hebben op 14 maart 2000 het bestemmingsplan -behoudens enkele hier niet van belang zijnde onderdelen- goedgekeurd. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft op 3 juli 2002 het door (onder meer) Reesink ingestelde beroep tegen de beslissing van Gedeputeerde Staten gedeeltelijk gegrond verklaard. Enkele andere bezwaren van Reesink tegen door Gedeputeerde Staten goedgekeurde planvoorschriften zijn door de Afdeling ongegrond verklaard.
1.6 Reesink heeft bij deze rechtbank een procedure aanhangig gemaakt tegen de Gemeente (geregistreerd onder rolnummer 27841 HA ZA 99-941) waarin zij, onder meer vorderde: een verklaring voor recht dat de Gemeente de intentie-overeenkomst onverkort en ongewijzigd diende na te komen;
veroordeling van de Gemeente tot levering van de van fase 1 deeluitmakende grond van het terrein;
schadevergoeding op te maken bij staat vorderde.
In reconventie vorderde de Gemeente een verklaring voor recht dat de intentie-overeenkomst ontbonden was en schadevergoeding op te maken bij staat.
In een vonnis van 18 januari 2001 heeft deze rechtbank de reconventionele vorderingen van de Gemeente afgewezen en in conventie voor recht verklaard dat de Gemeente de intentie-overeenkomst dient na te komen, de Gemeente (op straffe van verbeurte van een dwangsom)veroordeeld tot levering van de tot fase 1 behorende grond van het terrein zodra voor die fase ten behoeve van de daarop te realiseren bebouwing de vereiste (bouw)vergunningen afgegeven zijn en de zaak voor wat betreft de gevorderde schadestaat aangehouden.
Van dit vonnis is de Gemeente in hoger beroep gekomen. Bij arrest d.d. 4 juni 2002 heeft het Hof het vonnis bekrachtigd, behalve voor wat betreft de hoogte van de toegewezen dwangsomveroordeling. De Gemeente heeft in dit arrest berust.
Vandaag heeft deze rechtbank in die procedure een eindvonnis gewezen en de Gemeente veroordeeld tot schadevergoeding op te maken bij staat.
1.7 Op 13 augustus 2001 heeft Reesink een bouwvergunning aangevraagd. Reesink heeft zich op het standpunt gesteld dat deze bouwvergunning sinds ongeveer 27 november 2001 fictief is verleend. De Gemeente heeft dat bestreden en heeft op 11 februari 2002 alsnog een "papieren" bouwvergunning verleend.
1.8 Op 14 januari 2002 heeft de Gemeente meegewerkt aan levering van de grond. In de considerans van de akte van levering zijn onder meer de volgende passages opgenomen:
"a. De Gemente en Reesink hebben op twaalf maart negentienhonderdzevenennegentig de intentieovereenkomst gesloten onder meer met betrekking tot Fase 1;
Naar de mening van Reesink is toen ook de Koopovereenkomst gesloten, de Gemeente betwist dit;
b. de Raad van de Gemeente heeft bij besluit van twintig maart negentienhonderd- zevenennegentig de Intentieovereenkomst en het daarbij behorende "verkoopcontract" goedgekeurd/bekrachtigd;
c. omtrent de Overeenkomst tussen Partijen zijn geschillen ontstaan die hebben geresulteerd in een gerechtelijke procedure ter zake waarvan door de Meervoudige kamer voor burgerlijke zaken bij de Rechtbank te Zutphen op achttien januari 2001 vonnis is gewezen;
d. een kopie van dit vonnis wordt als bijlage aan deze akte gehecht;
e. de beslissing van de Rechtbank, zoals in genoemd vonnis is vermeld, luidt als volgt:
(...…)
f. de gemeente heeft tegen voormeld vonnis hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof te Arnhem, en betwist derhalve de geldigheid van de titel op grond waarvan de onderhavige levering plaatsvindt. De Gemeente betwist de fictieve bouwvergunningverlening waarop Reesink de verplichting tot levering overeenkomstig het rechtbankvonnis baseert. Door de gemeente is terzake administratief bezwaar gemaakt.
Tenslotte betwist de Gemeente (deels) de voorwaarden (de koopprijs daaronder begrepen) waaronder deze levering plaatsvindt en behoudt zij zich het recht voor een en ander ter beslechting aan de rechter voor te leggen.
g. Reesink heeft conform het hiervoorgenoemde vonnis de Gemeente opgeroepen om aan de eigendomsoverdracht mee te werken;
h. de Gemeente, ter voorkoming van het risico van betaling van een dwangsom doch in afwachting van het verloop van de verdere gerechtelijke procedure na ingesteld hoger beroep, bereid is om mee te werken aan de levering als vermeld is in het door de Rechtbank gewezen vonnis van achttien januari tweeduizendeen;
i. Partijen verschillen voorts van mening of Fase 2 deel uitmaakt van het Verkochte. De Gemeente is van mening dat zulks niet het geval is. Reesink is van mening dat zulks wel het geval is.
j. Reesink laat de in de hiervoor sub f, h en i vermelde handelingen en oordelen van de Gemeente voor rekening van de Gemeente en is van oordeel dat levering van Fase 1 eerder had dienen plaats te vinden;
k. Partijen wensen thans met vermelde aantekeningen gedeeltelijk aan de Overeenkomst uitvoering te geven, en wel door levering van Fase 1."
Artikel 12 "Afstand ontbindingsrechten Fase 1" van de leveringsakte luidt alsvolgt:
"12.1 Partijen doen, voor wat betreft Fase 1, afstand van het recht om de Overeenkomst en de in deze akte verwoorde overeenkomst van levering op welke grond ook te ontbinden. Daaronder wordt niet begrepen de situatie waarin tengevolge van anders luidende gerechtelijke respectievelijk uitspraken in het kader van de beslechting van desbetreffende geschillen tussen Partijen geen en/of onvolledige levering blijkt te hebben plaatsgevonden op de onderhavige voorwaarden.
12.2 Indien en zodra in het kader van de in lid 1 bedoelde geschillen sprake is van gerechtelijke uitspraken, waaruit blijkt dat de onderhavige levering op grond van een juiste en geldige titel en op juiste voorwaarden heeft plaatsgevonden en die uitspraken in kracht van gewijsde zijn gegaan respectievelijk onherroepelijk zijn, is ieder van de Partijen bevoegd daarvan te doen blijken door inschrijven daarvan in de openbare registers."
1.9 Na de levering van de grond heeft de Gemeente, op 11 maart 2002, conservatoir beslag tot (terug)levering op de grond gelegd en heeft zij de onderhavige procedure tegen Reesink aanhangig gemaakt.
1.10 In een brief van 27 juli 2001 van Reesink aan het college van Burgemeester en wethouders van de Gemeente schrijft [directeur] onder meer:
"Graag vraag ik uw aandacht voor het volgende verzoek.
Op 15 september a.s. willen wij graag, hopelijk met de bouwvergunning op zak en wat mij betreft als eigenaar van de grond, de eerste paal heien. De mensen hier, die al veel te lang in inmiddels erbarmelijke omstandigheden hebben moeten werken, kunnen het nog niet echt geloven dat het er eindelijk van gaat komen. Ik heb de medewerkers dan ook uitgenodigd om op een ouderwetse manier met veel spierkracht samen op de middag van zaterdag 15 september de paal te heien. Na afloop daarvan willen wij ter plaatse een feest organiseren voor onze medewerkers van onze Zutphense dochterondernemingen alsmede de betreffende afnemers. Graag verneem ik van u of het is toegestaan een dergelijke feestelijke bijeenkomst ter plaatse te organiseren.
Aannemende nader te mogen vernemen, meer in het bijzonder waar het betreft het hierboven verwoorde verzoek, tekent met vriendelijke groet,"
In een brief van diezelfde dag aan de burgemeester van de Gemeente vraagt de heer [directeur] de burgemeester op 15 september 2001 als heimeester op te treden. De brief eindigt als volgt:
"Het is mij op voorhand duidelijk dat de plannen alleen maar doorgang vinden, indien wij tijdig over de benodigde vergunningen beschikken. Nu het toch op bouwen aan gaat komen en omdat het houden van een feest op andermans grond niet onze voorkeur verdient, stel ik voor om voorafgaande aan 15 september de eerste fase van het bouwterrein door koop te verwerven."
In een brief van 21 augustus 2001 namens het College van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente aan [directeur] van Reesink schrijft het hoofd van de afdeling Veiligheid en Recht onder meer:
"Naar aanleiding van uw brief van 27 juli 2001 en aansluitend op het gesprek d.d. 17 augustus 2001 tussen u en de heer [medewerker] van de afdeling Veiligheid en Recht, verleent de burgemeester en verlenen burgemeester en wethouders u op grond van de artikelen 35a en 9 van de Algemene Plaatselijke Verordening 2000 voor de gemeente Apeldoorn (APV 2000) vergunning voor het houden van een bedrijfsfeest op een terrein van de toekomstige bouwlocatie van Reesink aan de Woudhuizermarkt op zaterdag 15 september 2001, tussen 14.00 en 24.00 uur"
Aan de vergunning zijn enkele voorwaarden verbonden, waaronder de voorwaarde het terrein na afloop van het evenement in de oorspronkelijke staat op te leveren.
In een brief van 24 augustus 2001 aan [directeur] schrijft de burgemeester dat het hem in dit specifieke geval, waarin het geschil tussen de Gemeente en Reesink nog niet is afgerond, niet verstandig lijkt tegemoet te komen aan het verzoek van [directeur] om als heimeester op te treden.
In een aangetekende brief van 7 september 2001 aan [directeur] schrijft de directeur van de dienst Grond, Economie en Projecten van de Gemeente onder meer:
" Onder verwijzing naar de u op 21 augustus jl., onder ons kenmerk VenR300547, verleende vergunning voor een evenement op 15 september a.s. op een terrein aan de Woudhuizermarkt, merk ik het volgende op.
Wellicht ten overvloede, maar toch nadrukkelijk, wijs ik u er op dat de vergunning géén recht geeft op het houden van een bedrijfsfeest op een terrein(gedeelte) dat op dit moment eigendom is van de gemeente Apeldoorn. Als eigenaar van de betreffende grond verleen ik u vooralsnog géén toestemming tot het houden van een bedrijfsfeest op gemeentegrond."
Op 12 september 2001 gaf de Gemeente Reesink alsnog toestemming om het terrein te gebruiken.
1.11 In een brief van 20 maart 2002 aan de Gemeente schreef [directeur] dat op het terrein met asbest vervuilde puinresten waren aangetroffen. Reesink had milieutechnisch bureau De Klinker opdracht gegeven een analyse te maken van het gehele terrein. De Klinker had [directeur] vooruitlopend op die analyse al laten weten dat er op een deel van het terrein zichtbaar asbestdelen zouden liggen. Verder schreef [directeur] aan de gemeente:
" Onze nieuwbouw ligt door de geconstateerde vervuiling stil. Wij stellen uw gemeente hierbij (nogmaals) aansprakelijk voor de daaruit voortvloeiende schade. (…) Wij zullen met het kappen ook de omliggende en onderliggende grond verwijderen, die naar De Klinker meldde, is vervuild met asbestresten".
De Gemeente reageerde op deze brief en op de inmiddels verstuurde herinneringsbrieven van 28 en 29 maart 2001 met een brief van 3 april 2001, waarin zij betwistte dat de asbestsanering door haar niet op de juiste wijze zou zijn uitgevoerd en Reesink uitnodigde aan de hand van de stukken aan te tonen dat desalniettemin sprake was van verontreiniging.
Op 9 april 2002 stuurde [directeur] de Gemeente toe een afschrift van het inmiddels door bureau De Klinker opgestelde rapport. In een brief van 17 april 2002 stelde de Gemeente een groot aantal vragen over dit rapport. Deze vragen zijn door De Klinker in een brief van 22 april 2002 beantwoord. In deze brief schrijft [ingenieur] van De Klinker onder meer:
" Het vooronderzoek met betrekking tot asbest dient nader uitgewerkt te worden, maar op basis van de thans beschikbare gegevens wordt verwacht dat, in tegenstelling tot de eerder beschikbare informatie, uitgegaan dient te worden van een verdachte locatie."
In een brief van 21 mei 2002 aan de Gemeente schreef [directeur] onder meer:
" Aangaande de asbestvervuiling zijn wij doende een saneringsplan te laten opstellen. Gelet op de wijze waarop uw gemeente reageerde op de geconstateerde vervuiling zullen wij ons direct verstaan met de provinciale overheid.."
2 Standpunten van partijen
in conventie
2.1 De Gemeente stelt dat Reesink is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de intentie-overeenkomst door geen bouwvergunning aan te vragen. Anders dan Reesink meent (en rechtbank en Hof in de procedure met nummer 27841 HA ZA 99-941 geoordeeld hebben), stond het voorontwerp bestemmingsplan volgens de Gemeente niet aan de formele indiening van een bouwvergunningsaanvraag in de weg. Aan haar vordering tot teruglevering van de grond legt de Gemeente ten grondslag dat de -gedwongen- levering van fase 1 plaatsvond op basis van een door Reesink gestelde bouwvergunning van rechtswege, terwijl van een dergelijke bouwvergunning in de visie van de Gemeente geen sprake was(1), en de bouwvergunningsaanvraag van Reeesink niet voldeed aan de intentie-overeenkomst(2).
De schadevergoedingsvordering van de Gemeente betreft de schade die de Gemeente stelt geleden te hebben als gevolg van de levering van de grond van fase 1 aan Reesink.
2.2 Reesink meent allereerst dat het gezag van gewijsde van het vonnis van deze rechtbank en van het arrest van het hof aan toewijzing van de vordering van de Gemeente in de weg staat. De stellingen van de Gemeente zijn, voert Reesink verder aan, ook al door rechtbank en hof afgewezen. Tenslotte stelt Reesink dat de stellingen van de Gemeente over het rechtskarakter en de gevolgen van het voorontwerp bestemmingsplan voor de mogelijkheid een bouwvergunning te verkrijgen onjuist zijn.
Reesink meent dat haar wel degelijk een bouwvergunning van rechtswege is verleend. Bovendien, voert Reesink subsidiair aan, is haar op 11 februari 2002 een "normale" bouwvergunning verleend. De Gemeente heeft dan ook geen enkel belang bij de door haar gevorderde teruglevering. De stelling van de Gemeente dat de bouwvergunningaanvraag van Reesink niet aan de intentie-overeenkomst voldoet, betwist Reesink.
in reconventie
2.3 Reesink stelt dat de leveringsakte zoveel voorbehouden, voorwaarden en bedingen bevat dat aan haar geen normale en bruikbare eigendomstitel is verschaft, zoals de Gemeente wel verplicht is. Om die reden vordert zij dat de Gemeente veroordeeld wordt om mee te werken aan correctie van de akte, in dier voege dat de daarin nu opgenomen voorbehouden worden gewijzigd.
Reesink stelt dat door de weigering van de Gemeente om mee te werken aan een normale eigendomsoverdracht de kosten van de notaris veel hoger zijn dan gebruikelijk is bij dit soort transacties. Het verschil, volgens Reesink € EURO 12.231,00, vordert zij als schadevergoeding, evenals de kosten die gemoeid zullen zijn met een correctie van de akte, € EURO 1.850,00.
Reesink stelt verder dat de Gemeente in strijd met de overeenkomst grond heeft geleverd die gereinigd moest worden. De daarmee gemoeide onderzoekskosten,EURO € 8.631,00, en de daardoor ontstane vertragingsschade, €EURO 15.018,93, wordt door Reesink gevorderd.
De Gemeente heeft, stelt Reesink, het bouwpeil aangewezen op 8.70 m +NAP. In verband met dit peil heeft Reesink aanmerkelijke grondophogingen moeten realiseren met van buiten aangevoerde grond. Ingevolge artikel 5.1 van het koopcontract zijn de daarmee gemoeide kosten voor rekening van de Gemeente. Het betreft, stelt Reesink, een bedrag van € EURO 497.805,23.
Tenslotte stelt Reesink dat de Gemeente onrechtmatig jegens haar gehandeld heeft door, nadat aan haar een evenementenvergunning was verleend voor het bedrijfsfeest, enkele dagen voor dat bedrijfsfeest mee te delen dat zij, in haar hoedanigheid van eigenaar van de grond, geen toestemming gaf voor dat feest. Reesink heeft het feest moeten annuleren. De daarmee gemoeide annuleringskosten, € EURO 14.348.90, vormen een schadepost die voor rekening van de Gemeente komt, meent Reesink.
2.4 De Gemeente stelt dat indien de transportakte meer heeft gekost dan gebruikelijk is dat het gevolg is van het feit dat Reesink de levering ten onrechte op basis van de volgens haar van rechtswege verleende bouwvergunning heeft afgedwongen.
De Gemeente betwist dat de grond verontreinigd was. Zij betwist verder dat zij een zodanig bouwpeil heeft aangegeven dat zij ingevolge artikel 5.1 van het koopcontract tot vergoeding van kosten tot grondophoging gehouden zou zijn.
Met betrekking tot het bedrijfsfeest stelt de Gemeente dat zij met het afgeven van een publiekrechtelijke vergunning privaatrechtelijk geen toezeggingen heeft gedaan of verwachtingen heeft gewekt. Van onrechtmatig handelen is in de visie van de Gemeente dan ook geen sprake.
3 Beoordeling van het geschil
in conventie
3.1 In het vonnis van 18 januari 2001 in de procedure met nummer 27841 HA ZA 99-941 heeft de rechtbank de Gemeente veroordeeld tot levering aan Reesink van fase 1 van de grond zodra Reesink een bouwvergunning zou hebben verkregen. Het hof heeft dit vonnis bekrachtigd. Tegen het arrest van het hof heeft de Gemeente geen cassatieberoep ingesteld. Het vonnis, dat voor het grootste deel het karakter van een eindvonnis had, heeft dan ook kracht van gewijsde gekregen. Voorzover de Gemeente haar vordering tot teruglevering van de grond zou baseren op de stelling dat zij ten onrechte is veroordeeld tot levering van de grond, staat het gezag van gewijsde van voornoemd vonnis aan deze stelling in de weg.
3.2 De Gemeente heeft aangevoerd dat zij op 14 januari 2002 niet tot levering van de grond verplicht was, omdat Reesink toen nog geen bouwvergunning had verkregen. Reesink stelt dat haar al omstreeks november 2001 een fictieve bouwvergunning is verleend. De vraag of aan Reesink een fictieve bouwvergunning is verleend, kan in het midden blijven nu tussen partijen vaststaat dat de Gemeente Reesink op 11 februari 2002 een "papieren" bouwvergunning heeft verleend. Vanaf 11 februari 2002 was de Gemeente, ingevolge het hiervoor aangehaalde vonnis, derhalve in ieder geval gehouden om de grond voor fase 1 aan Reesink te leveren, zodat niet valt in te zien welk, aan het ten tijde van de levering ontbreken van een bouwvergunning gerelateerd belang de Gemeente nadien, op 11 maart 2002, toen zij conservatoir beslag tot levering legde, en op 19 maart 2002, toen zij een vordering tot teruglevering instelde, nog had. Alleen om die reden al, kan het, mogelijk, ontbreken van een bouwvergunning op 14 januari 2002 de vordering van de Gemeente niet dragen.
3.3 De Gemeente heeft nog aangevoerd dat de bouwvergunningaanvraag van Reesink niet voldeed aan de vereisten van de intentie-overeenkomst. Zij heeft deze, door Reesink betwiste, stelling, ondanks het uitdrukkelijke verzoek daartoe van Reesink, niet uitgewerkt. Nu de Gemeente niet heeft gesteld op welke onderdelen de bouwvergunningaanvraag in strijd zou zijn met het bestemmingsplan, deze stelling door Reesink betwist is en de juistheid ervan ook niet ondersteund wordt door de overgelegde stukken, is de Gemeente in haar stelplicht tekort geschoten en zal de rechtbank aan deze stelling van de Gemeente voorbij gaan. Ook deze grondslag kan de vordering tot teruglevering van de grond derhalve niet dragen.
3.4 Uit het hiervoor overwogene volgt dat de vordering tot teruglevering dient te worden afgewezen. De schadevergoedingsvordering van de Gemeente deelt hetzelfde lot. Indien al heeft te gelden dat Reesink de Gemeente op 14 januari 2002 ten onrechte tot levering heeft gedwongen, terwijl zij pas op 11 februari 2002 op levering aanspraak kon maken, valt zonder nadere toelichting, die de Gemeente echter nagelaten heeft te geven, niet in te zien welke schade de Gemeente heeft geleden door de in haar visie voortijdige levering. Op grond van de stellingen van partijen, en de overgelegde stukken, lijkt het er veeleer op dat de Gemeente (rente) voordeel heeft genoten doordat de levering op 14 januari in plaats van op (een datum gelegen na) 11 februari 2002 plaatsvond. De Gemeente heeft immers op de dag van de levering ook de, niet onaanzienlijke, koopsom ontvangen.
3.5 De slotsom is dat de vorderingen van de Gemeente dienen te worden afgewezen. De Gemeente zal worden veroordeeld in de kosten van het geding in conventie.
in reconventie
3.6 De geldvordering van Reesink bestaat uit vier onderdelen, te weten extra notariskosten, kosten in verband met bodemsanering, grondophogingskosten en annuleringskosten. De rechtbank zal deze onderdelen bespreken, nadat zij eerst de vordering van Reesink tot medewerking van de Gemeente aan wijziging van de leveringsakte behandeld heeft.
correctie van de akte van levering
3.7 Reesink heeft de medewerking van de Gemeente aan correctie van de transportakte gevorderd. Zij stelt dat de, in rechtsoverweging 1.8 aangehaalde, voorbehouden in de akte van levering van 14 januari 2002 dienen te vervallen, nu het vonnis in kracht van gewijsde is gegaan en zij over een bouwvergunning beschikt.
De vordering van Reesink is niet toewijsbaar. Reesink heeft er, naar zij terecht heeft aangevoerd, belang bij dat aan de nu in de leveringsakte -en daarmee in de openbare registers- vastgelegde onzekerheid over de rechtsgeldigheid van de titel en van de levering een einde wordt gemaakt. Partijen hebben dat belang blijkens artikel 12.2 van de akte van levering ook onderkend en hebben in dat kader -ten overvloede, gelet op het bepaalde in artikel 3: 17 lid 1 sub e BW- laten vastleggen dat ieder van hen bevoegd is tot inschrijving van de gerechtelijke uitspraken waaruit blijkt dat de onderhavige levering op grond van een juiste en geldige titel en op juiste voorwaarden heeft plaatsgevonden. Reesink kan in dat kader het vonnis, het arrest van het Hof, en wellicht ten overvloede, ook dit vonnis, gelet op hetgeen in conventie is overwogen en beslist omtrent de vordering tot teruglevering, ter inschrijving aan het kadaster aanbieden. Niet valt in te zien -Reesink heeft daar overigens ook niets over gesteld- welk belang Reesink heeft om naast, of in de plaats van, het inschrijven van de desbetreffende gerechtelijke uitspraken ook te kunnen beschikken over een gecorrigeerde akte van levering.
notariskosten
3.8 Dat het bespreken, opstellen en wijzigen van de uiteindelijk gepasseerde akte tot veel extra inspanningen van de notaris en daarmee tot extra notariskosten, heeft geleid, zoals Reesink stelt, heeft de Gemeente niet, in ieder geval niet uitdrukkelijk en gemotiveerd, betwist. Wel heeft zij betwist dat deze extra inspanningen en kosten het gevolg zijn van haar handelwijze. De Gemeente heeft gesteld dat een en ander het gevolg is van het feit dat Reesink op levering aandrong nog voor zij over een bouwvergunning beschikte.
De rechtbank passeert dit verweer van de Gemeente. Uit de door de Gemeente gemaakte voorbehouden, met name in de considerans van de akte van levering, volgt dat de gemeente vooral daarom slechts onder protest en onder voorbehoud meewerkte aan de levering omdat zij zich niet kon verenigen met het vonnis, waarin zij tot levering veroordeeld was, tegen welk vonnis zij, zoals in de considerans wordt uiteengezet, beroep had ingesteld. De kwestie van de bouwvergunning krijgt in de akte slechts een marginale plaats; alleen in punt f van de considerans wordt er, naast twee andere onderwerpen, aandacht aan besteed. De Gemeente heeft ook niet gesteld dat zij na 11 februari 2002 wel aan een onvoorwaardelijke levering zou hebben meegewerkt en dat de extra notariskosten in dat geval niet gemaakt zouden zijn. Dat ligt ook niet voor de hand. De in de akte van levering gemaakte voorbehouden worden in die akte vooral gekoppeld aan het vonnis waartegen de Gemeente bezwaar heeft en bovendien heeft de Gemeente ruim een maand na 11 februari 2002 een vordering tot teruglevering van de grond ingesteld. Die vordering heeft de gemeente, blijkens de inleidende dagvaarding, mede gebaseerd op de (veronder)stelling dat zij in de procedure bij het hof in het gelijk zou worden gesteld.
Dat de Gemeente alleen vanwege het ontbreken van een bouwvergunning op 14 januari 2002 niet wilde meewerken aan de levering en een voorbehoud zou willen maken, is onwaarschijnlijk, omdat, naar tussen partijen niet ter discussie staat, de Gemeente vanwege het stelsel van de Woningwet geen mogelijkheid had om de bouwvergunning, uiteindelijk, te weigeren en zij de bouwvergunning enige weken na 14 januari 2002 ook verleend heeft. Het komt de rechtbank, gezien de expertise die bij de Gemeente aanwezig verondersteld mag worden, onwaarschijnlijk voor dat de Gemeente op 14 januari 2002 nog niet wist dat de bouwvergunning verleend zou moeten worden.
De slotsom is dat het eventueel (nog) ontbreken van een bouwvergunning in redelijkheid geen (en zeker geen doorslaggevende) rol gespeeld kan hebben bij de beslissing van de Gemeente om niet onvoorwaardelijk en zonder voorbehoud mee te werken aan de door Reesink gewenste levering van de grond. De vraag of Reesink nu wel of niet over een fictieve bouwvergunning beschikte, kan om die reden ook in reconventie onbesproken blijven.
De Gemeente heeft, gezien hetgeen hiervoor en in reconventie is overwogen, ten onrechte bedongen dat diverse voorbehouden en voorwaarden in de akte van levering zijn opgenomen. De met het opnemen van die voorwaarden gemoeide kosten dient de Gemeente aan Reesink te vergoeden. Ze zijn het rechtstreeks gevolg van het toerekenbaar tekortschieten van de Gemeente in haar verplichting de grond onvoorwaardelijk te leveren en komen als door Reesink geleden schade voor vergoeding in aanmerking. Dat de extra kosten € EURO 12.231,00 bedragen hebben, zoals door Reesink gemotiveerd en gedocumenteerd is gesteld, is niet -gemotiveerd- door de Gemeente betwist. De vordering is dan ook voor dit bedrag toewijsbaar.
De vordering van Reesink betreffende de kosten voor de correctie van de akte van levering is, gezien het in rechtsoverweging 3.7 overwogene, niet toewijsbaar.
saneringskosten
3.9 Reesink heeft gesteld dat de geleverde grond met asbest verontreinigd was en dat zij daardoor schade heeft geleden, vanwege door haar gemaakte kosten in verband met onderzoek en sanering en vanwege vertraging in de bouw. De Gemeente heeft betwist dat de door haar geleverde grond verontreinigd was.
Reesink heeft haar, door de Gemeente betwiste, stellingen omtrent de verontreiniging van de grond onvoldoende gemotiveerd. Reesink heeft weliswaar een brief overgelegd van het door haar ingeschakelde milieu-adviesbureau, maar uit die, in rechtsoverweging 1.11 aangehaalde, brief volgt niet dat een asbestverontreiniging is geconstateerd, doch slechts dat sprake is van een voor asbestverontreiniging verdachte locatie. Nu Reesink geen bewijsstukken heeft overgelegd waaruit volgt dat er daadwerkelijk een sanering heeft plaatsgevonden -de door haar overgelegde facturen hebben, anders dan zij ter toelichting op die facturen suggereert, alleen betrekking op onderzoekskosten en niet (ook) op saneringskosten- heeft zij ook niet aannemelijk gemaakt dat niet alleen sprake is van een verdachte locatie, maar van een daadwerkelijk verontreinigde locatie, die -in de zin van artikel 11 van het koopcontract- het gebruik van de grond belemmert of belemmerd heeft.
De vordering van Reesink betreffende de door haar gemaakte onderzoekskosten dient dan ook te worden afgewezen. De vordering betreffende de vertraging in de bouw deelt dat lot. Nu niet vaststaat dat daadwerkelijk sprake is van een asbestverontreiniging en niet slechts van een mogelijke asbestverontreiniging is van toerekenbaar tekort schieten van de Gemeente in de levering van de grond geen sprake.
grondophoging
3.10 Ofschoon met de vordering betreffende de grondophoging, in vergelijking met de andere schadeposten, veruit het grootste geldelijke belang is gemoeid, is de informatieverschaffing door beide partijen over deze kwestie buitengewoon karig geweest. De rechtbank is niet in staat op basis van de tot op heden door partijen verstrekte informatie een beslissing te nemen. Om die reden zal zij de zaak naar de rol verwijzen, teneinde partijen in de gelegenheid te stellen hun stellingen -alleen over dit onderwerp!- bij akte nader toe te lichten. Partijen dienen in ieder geval in te gaan op de volgende vragen en onderwerpen:
- heeft de Gemeente het bouwpeil voor de grond aangewezen op 8.70 m +NAP en
zo ja wanneer, op welke wijze (mondeling of schriftelijk) en door wie is dat
gebeurd en aan wie heeft de Gemeente dat meegedeeld;
- wat was het peil van de grond vóór de aanwijzing;
- heeft over de aanwijzing van het peil nader overleg plaatsgehad tussen Reesink en
de gemeente toen Reesink van oordeel was dat de grond zou moeten worden
opgehoogd, zo ja wat was de inhoud van dit overleg, en zo nee, waarom is dat
overleg achterwege gebleven.
Reesink dient verder de overgelegde factuur van Bouwbedrijf Aan de Stegge toe te lichten door aan te geven waar de op die factuur vermelde hoeveelheden zand zijn verwerkt en wat de hoogte was van de niet opgehoogde delen van de gekochte percelen. Bovendien dient zij toe te lichten waarom de factuur, zoals op de factuur vermeld is, gewijzigd is en aan te tonen, middels het in het geding brengen van een betalingsbewijs, dat de factuur betaald is.
Bedrijfsfeest
3.11 Reesink heeft gesteld dat de Gemeente door pas op 7 september 2001, enkele dagen voor het geplande feest toen de voorbereidingen voor dat feest al in volle gang waren, schriftelijk te laten weten dat zij in haar hoedanigheid van eigenaar van de grond geen toestemming gaf voor het bedrijfsfeest onrechtmatig jegens haar gehandeld heeft. Zij heeft deze handelwijze van de gemeente gekwalificeerd als kwaadwillige dwarsliggerij.
Wat er ook zij van deze kwalificatie -door geen verklaring te geven voor deze, zonder een dergelijke verklaring moeilijk te begrijpen weigering, waarop zij op 12 september is teruggekomen, heeft de Gemeente dergelijke kwalificaties overigens wel over zich afgeroepen- de rechtbank is met Reesink van oordeel dat de Gemeente onrechtmatig jegens Reesink gehandeld heeft door pas op 7 september 2001, een paar dagen voor het feest en enkele weken nadat zij een evenementenvergunning voor het feest had afgegeven, Reesink te laten weten dat zij in haar hoedanigheid van eigenaar van de grond geen toestemming voor het feest gaf. Reesink mocht er na de afgifte van de evenementenvergunning door de Gemeente op vertrouwen dat het feest zou doorgaan en dat de Gemeente haar, wanneer zij zich aan de voorwaarden van die vergunning zou houden, in de gelegenheid zou stellen het feest op het toekomstige bouwterrein, dat naar beide partijen wisten nog eigendom van de Gemeente was, te vieren.
De Gemeente heeft betoogd dat zij met het verlenen van de evenementenvergunning geen privaatrechtelijke toezeggingen heeft gedaan of verwachtingen heeft gewekt. Dit betoog is onjuist. Reesink heeft in haar in rechtsoverweging 1.10 aangehaalde brief van 27 juli 2001 de Gemeente om toestemming gevraagd op 15 september 2001 een feest op het terrein te mogen houden. Reesink heeft daarbij geen onderscheid gemaakt tussen privaatrechtelijke en publiekrechtelijke toestemming. Nadat Reesink over dit onderwerp op 17 augustus 2001 een gesprek had gehad met de afdeling Veiligheid en Recht van de Gemeente is haar een evenementenvergunning verleend. Uit deze vergunning valt niet af te leiden dat naast deze vergunning ook nog een privaatrechtelijke toestemming van de Gemeente, in haar hoedanigheid van eigenaar van de grond, noodzakelijk is. Integendeel de vergunning bevat ook een privaatrechtelijk te duiden voorwaarde, te weten de oplevering van het terrein in de oorspronkelijke staat na het evenement. Gesteld noch gebleken is dat de Gemeente, bijvoorbeeld tijdens het gesprek van 17 augustus 2001, Reesink voorafgaand aan of omstreeks de afgifte van de vergunning kenbaar heeft gemaakt dat zij aan de vergunning geen rechten kon ontlenen voor het gebruik van de grond ten behoeve van het feest. Nu de Gemeente dat heeft nagelaten, heeft zij bij Reesink met het afgeven van een vergunning het vertrouwen gewekt dat het gebruik van de grond door Reesink ten behoeve van het feest haar instemming had. Door in strijd met dat door haar gewekte vertrouwen het gebruik van de grond enkele dagen voor het feest alsnog te verbieden, heeft de Gemeente bij de uitoefening van haar bevoegdheid als eigenaar van de grond, om het gebruik van de grond te verbieden, in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee, mede gelet op het bepaalde in artikel 3: 14 BW, onzorgvuldig jegens Reesink gehandeld.
Gezien het bovenstaande ten overvloede overweegt de rechtbank dat het de Gemeente zeker op 7 september 2001, enkele dagen voor het feest, waarvan het grootschalige karakter de Gemeente vanwege de verstrekte evenementenvergunning kenbaar was of kon zijn, niet vrijstond om alsnog privaatrechtelijke toestemming te onthouden.
Dat Reesink het feest heeft moeten annuleren en het feest op 12 september 2001, toen de Gemeente terugkwam op haar weigering het terrein te gebruiken, niet alsnog door kon laten gaan, is niet door de Gemeente bestreden. Evenmin heeft de Gemeente betwist dat met de annulering kosten gemoeid waren en heeft zij de, gespecificeerde en gedocumenteerde, onderbouwing van die kosten door Reesink bestreden.
De slotsom is dat de vordering van Reesink terzake van de annuleringskosten ad
€ EURO 14.348,90 voor toewijzing gereed ligt.
BESLISSING
in conventie
De rechtbank wijst de vorderingen van de Gemeente af.
De Gemeente wordt veroordeeld in de kosten van het geding. Deze kosten worden, voorzover tot op heden aan de zijde van Reesink gevallen, bepaald op € EURO 973,00. .
in reconventie
De zaak wordt verwezen naar de rolzitting van woensdag 25 juni 2003 voor akte aan de zijde van Reesink overeenkomstig het bepaalde in rechtsoverweging 3.10 en naar de rolzitting van woensdag 23 juli 2003 voor antwoordakte aan de zijde van de Gemeente.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
Dit vonnis is gewezen door mrs. M.H.S. Lebens, G. van Rijssen en H. de Hek en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 mei 2003, in tegenwoordigheid van de griffier.