Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Rolnummer: 40173 HAZA 01-574
Uitspraak: 11 april 2002
Vonnis van de enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken in de zaak tussen:
1. [eiser 1],
wonende te [woonplaats 1],
2. [eiser 2],
wonende te [woonplaats 2]
eisende partijen,
procureur: mr. H. Grootjans,
en
[gedaagde], notaris,
wonende en kantoorhoudende te [woonplaats 1],
gedaagde partij,
procureur: mr. A.J.H. Ozinga,
advocaat: mr. A. Knigge, voorheen mr. S. Colsen .
1. Het verloop van de procedure
Dit verloop blijkt uit:
de dagvaarding d.d. 23 mei 2001
de conclusie van eis
de conclusie van antwoord
de conclusie van repliek
de conclusie van dupliek
Partijen worden in dit vonnis mede aangeduid als [eisers c.s.] en [gedaagde].
2. De vaststaande feiten
2.1 [eisers c.s.] hebben op of omstreeks 3 februari 1996 van [A] een perceel grond gekocht, gelegen nabij de [adres] nr. 20 te [woonplaats 3] voor de koopprijs van f 72.500,--. De levering hiervan heeft op 7 juni 1996 plaatsgevonden ten overstaan van [gedaagde] in zijn functie als notaris. In de transportakte is -voor zover van belang- opgenomen:
"Garanties/verklaringen van de verkoper
Artikel 2
1. De verkoper geeft aan de koper de volgende garanties:
(...)
d. van de zijde van de gemeente Wisch is een bouwvergunning verleend op basis van het bouwplan, dat door verkoper op drie juli negentienhonderd tweeënnegentig werd ingediend bij genoemde gemeente.
(...)
Gebruik/aanvaarding/risico
Artikel 3
a. Het gekochte zal door de koper worden gebruikt ten behoeve van de bouw van een bedrijfswoning.
b. Het is de verkoper niet bekend, dat dit gebruik niet is toegestaan.
c. De koper geeft te kennen:
(…)
- dat het gekochte de door hem verwachte eigenschappen bezit;
- dat hij in het bezit is van alle bescheiden, die betrekking hebben op de bouwaanvraag in het kalenderjaar negentienhonderd tweeënnegentig.
(...)
Overige bedingen van de koopovereenkomst
Artikel 8
(...)
c. Indien de overeenkomst van verkoop en koop door een schriftelijke verklaring van de koper of op zijn vordering door de bevoegde rechter ontbonden wordt, zijn de kosten van de betreffende akte van (terug)levering geheel voor rekening van de verkoper.
De terzake van de onderhavige akte verschuldigde koopsom en door de koper voldane kosten, waaronder begrepen de overdrachtsbelasting, zullen onmiddellijk door verkoper aan de koper worden vergoed.
(...)"
2.2 Gemeente Wisch schrijft d.d. 24 april 1997 aan [eiser 1]:
"(...) delen wij u mede dat de vergunning die wij op 28 juli 1992 aan mevrouw [A] verleenden voor de bouw een bedrijfswoning (...), is gebaseerd op het aldaar gevestigde bedrijf c.q. aanwezige bedrijfspand. (...)
De bouw van een particuliere woning c.q. feitelijk gebruik van de bedrijfswoning als particuliere woning is aldus in strijd met het bestemmingsplan en behoort daardoor niet tot de mogelijkheden. Eventuele uitoefening van een bedrijf in een deel van de woning biedt evenmin soelaas, aangezien er ook dan geen sprake is van een koppeling met het aanwezige bedrijfspand. (...)"
2.3 [gedaagde] heeft d.d. 3 november 1997 aan mr. H. Grootjans onder meer het volgende geschreven:
"Overeenkomstig verzoek van de heer Mr D. Teeuwsen, doe ik U hierbij toekomen een opgave van de punten, die van belang zijn/waren voor de opstelling van de akte van overdracht van een perceel bouwterrein nabij de [adres] te [woonplaats 3].
1) Op 23 februari 1996 deel de heer [B] mij telefonisch mee, dat zijn partner mevrouw [eiser 1] tezamen met de heer Mr D. Teeuwsen (of door hem op te geven lastgever) een perceel grond had gekocht.
Omdat niet geheel duidelijk was of bouw daadwerkelijk mogelijk was, wenste men een clausule in de akte opgenomen te hebben, waarbij de verkoper zich zou verplichten het perceel terug te nemen; de kosten van de ontbinding en teruglevering (inclusief de kosten van de "eerste" akte) zouden dan geheel voor rekening van de verkoper komen.
2) Aansluitend aan het onder 1 vermelde telefoongesprek bevestigde de heer Teeuwsen het vorenstaande. Hij verzocht mij de akte van overdracht voor te bereiden. Het bijzondere aan de akte was, dat de verkoper ([verkoper]) de garantie diende te geven, dat er een bedrijfswoning gebouwd kon worden, conform de eerder aan hem afgegeven bouwvergunning. Bij een eventuele ontbinding van de overeenkomst dienden de kosten van een en ander voor rekening van de verkoper te komen. (...)"
2.4 Mr. H. Grootjans schrijft aan [gedaagde] d.d. 13 november 1997 onder meer:
"(...) U erkent in punt 1 van deze brief dat cliëntes beiden u uitdrukkelijk hebben medegedeeld dat zij een clausule in de akte wensten opgenomen te zien waarbij de koper zich zou verplichten het perceel terug te nemen, dit gericht op de bouw. Deze clausule tref ik echter niet aan in de akte. Het betreft mijns inziens duidelijk een wens om een soort garantieverplichting in de akte opgenomen te zien. Gaarne zou ik van u willen vernemen waarom deze garantieverplichting aan de zijde van mevrouw [A] niet is opgenomen. (...)"
2.5 [gedaagde] reageert bij brief d.d. 21 november 1997:
"(...) Zoals bij U bekend is, staat de garantieverlichting - van de zijde van de verkoopster - in de betreffende akte opgenomen onder artikel 2, lid 1 sub f. (...)"
2.6 In een procedure tussen [eisers c.s.] en [A] ten aanzien van de bouw(on)mogelijkheden van het perceel heeft het Hof Arnhem in het arrest onder rolnummer 99/516, d.d. 13 juni 2000 onder meer het volgende overwogen:
"4.2 Het hof stelt voorop, dat de transportakte van 7 juni 1996 alleen in zoverre een garantie bevat, dat wordt gegarandeerd dat een bouwvergunning is verleend op basis van het door de verkoper op 3 juli 1992 ingediende bouwplan (art. 2 lid 1 onder Pro d.) Voorts bevat de akte de vermelding, dat het gekochte door de koper zal worden gebruikt ten behoeve van de bouw van een bedrijfswoning alsmede dat het de verkoper niet bekend is dat dit gebruik niet is toegestaan (art. 3 onder Pro a en b). Een garantie in de zin dat ([verkoper] namens) [A] ervoor instaat dat door de koper steeds daadwerkelijk een woning mag worden gebouwd -ook los van de feitelijke bestemming van die woning en/of los van een koppeling aan een bedrijfsgebouw - is niet in de akte opgenomen. Indien dit nadrukkelijk de bedoeling zou zijn geweest -zoals [eisers c.s.] kennelijk betogen- zou een duidelijke vermelding in de akte voor de hand hebben gelegen. Dit geldt zeker indien ervan wordt uitgegaan dat Teeuwsen, die handelde als lasthebber van zijn echtgenote [eiser 2] en die als makelaar op dit terrein ingewijd moet zijn, de concept-akte onder ogen heeft gehad en daarin nog wijzigingen heeft voorgesteld, zoals hij als getuige heeft verklaard.(...)"
3. De vordering
3.1 [eiser 1] en [eiser 2] vorderen dat de rechtbank [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis zal veroordelen om aan hen tegen bewijs van kwijting te betalen het bedrag van 12.360,31 Euro + PM, onder gelijktijdige bepaling dat betaling aan één van de eisers door [gedaagde] zal inhouden dat hij terzake van betaling aan de andere eiser zal zijn bevrijd, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 23 oktober 2000 tot de dag der algehele voldoening, althans zal bepalen dat [gedaagde] aan eisers zal hebben te betalen en dat betaling aan de één bevrijdend zal werken ten aanzien van de andere eiser, de schade op te maken bij staat en te vereffenen als volgens de wet en [gedaagde] zal veroordelen in de kosten van de procedure.
3.2 [eiser 1] en [eiser 2] leggen aan hun vorderingen tegen de achtergrond van de vaststaande feiten de navolgende stellingen ten grondslag. Zij stellen dat [gedaagde] in de overeenkomst tot (notariële) dienstverlening in ernstige mate is tekortgeschoten, door in de transportakte niet op te nemen de garantie van de verkopers dat op het perceel grond dat zij kochten een bedrijfswoning gebouwd kon worden en dat, indien dit niet mogelijk zou zijn om welke reden dan ook, het transport zou worden teruggedraaid op kosten van de verkoopster.
4. Het verweer
4.1 [gedaagde] concludeert dat de rechtbank [eisers c.s.] niet-ontvankelijk zal verklaren in hun vorderingen, althans hen deze zal ontzeggen met hun uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling in de kosten van het geding.
4.2 De verweren van [gedaagde] komen zonodig bij de beoordeling aan de orde.
5. De beoordeling van het geschil
5.1 [eisers c.s.] hebben [gedaagde] opdracht gegeven een garantiebepaling op te nemen in de leveringsakte van het door hen gekochte perceel. Partijen verschillen van mening over de vraag of [gedaagde] op een juiste wijze uitvoering heeft gegeven aan de aan hem verstrekte opdracht. De rechtbank stelt voorop dat de uitkomst van het geschil tussen [eisers c.s.] en [A] niet bepalend is voor het antwoord op de hier voorliggende vraag, maar de in deze procedure door partijen naar voren gebrachte stellingen en daarbij gevoegde feiten en omstandigheden.
5.2 [eisers c.s.] hebben ten aanzien van de inhoud van de opdracht bij dagvaarding punt 4 gesteld dat een garantiebepaling opgenomen diende te worden dat op het perceel een woning gebouwd kon worden. Zij hebben gewezen op de brief van [gedaagde] d.d. 3 november 1997 waarin deze afspraak bevestigd zou zijn. [gedaagde] wijst er terecht op dat uit deze brief blijkt dat Teeuwsen heeft aangegeven dat de verkoper de garantie diende af te geven, dat er een bedrijfswoning gebouwd kon worden, conform de eerder aan hem afgegeven bouwvergunning. Volgens [gedaagde] is, zoals hij ook heeft geschreven in de door [eisers c.s.] aangehaalde de brief van 21 november 1997, deze garantiebepaling opgenomen in de leveringsakte onder artikel 2 lid 1 sub Pro d.
5.3 Bij conclusie van repliek hebben [eisers c.s.] de inhoud van de garantiebepaling toegespitst op het mogen bouwen van een bedrijfswoning, zie punt 2, 4, 8 en 10.
De rechtbank overweegt dat Teeuwsen die namens partijen opdracht heeft gegeven aan [gedaagde], de op te nemen garantie voor het bouwen van een bedrijfswoning heeft gekoppeld aan de afgegeven bouwvergunning. In de leveringsakte is genoemde bouwvergunning gegarandeerd en tevens als gebruik van het perceel opgenomen, de bouw van een bedrijfswoning. Hiermee heeft [gedaagde] voldaan aan de aan hem verstrekte opdracht.
5.4 De overweging van het Hof, zie r.o. 2.6, betreft de kennelijk door [eisers c.s.] in die procedure ingenomen ruimere stelling dat aan hen gegarandeerd zou zijn dat door de koper steeds daadwerkelijk een woning mag worden gebouwd - ook los van de feitelijke bestemming van die woning en/of los van een koppeling aan een bedrijfsgebouw. Uit deze overweging kan derhalve geen argument ontleend worden ter ondersteuning van een in de hier gevoerde procedure beperktere stelling.
5.5 Uit de door [eisers c.s.] aangehaalde brief onder r.o. 2.2 van de gemeente Wisch blijkt bovendien niet dat geweigerd zou worden conform de bouwvergunning te bouwen. De gemeente wijst hen erop dat zij zich dienen te houden aan de voorwaarden waaronder deze bouwvergunning verleend is. [eisers c.s.] kunnen [gedaagde] niet tegenwerpen dat zij zich niet vergewist hebben van de precieze inhoud van de bouwvergunning. Het behoort niet tot de zorgplicht van de notaris om zelfstandig onderzoek te doen naar de inhoud van een in de akte op te nemen verwijzing naar een bouwvergunning, die door partijen wordt voorgesteld.
5.6 De rechtbank wijst de gevorderde schade af, aangezien [eisers c.s.] onvoldoende hebben gesteld om tot een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] te kunnen concluderen. [eisers c.s.] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
De beslissing
De rechtbank, rechtdoende,
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eisers c.s.] in de proceskosten gevallen aan de zijde van [gedaagde], welke tot heden worden begroot op € 235,97 aan verschotten en € 780,00 voor salaris van de procureur en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.W. Brands-Bottema en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 april 2002.
gb/st