Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Zwolle
zaaknummer : 607066 CV 12-2700
datum : 13 november 2012
Vonnis in de zaak van:
de stichting [EISENDE PARTIJ],
gevestigd te Zwolle,
eisende partij, hierna te noemen: ‘[eisende partij]’,
gemachtigde mr. M.E. Dekker, advocaat te Zwolle,
tegen
[GEDAAGDE PARTIJ SUB 1],
wonende te Zwolle,
gedaagde partij, hierna te noemen: ‘[gedaagde partij sub 1]’,
gemachtigde mw. mr. Y. Kikkert, advocaat te Assen,
toegevoegd d.d. 3 mei 2012 onder nr. 5CL3822,
en
[GEDAAGDE PARTIJ SUB 2] in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de gelden en goederen van [gedaagde partij sub 1] voormeld,
kantoorhoudende te Zwolle,
gedaagde partij, hierna te noemen: ‘[gedaagde partij sub 2]’,
verschenen.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- de exploten van dagvaarding d.d. 24 en 25 april 2012
- de erkenning door [gedaagde partij sub 2] ter rolle d.d. 8 mei 2012
- het antwoord van [gedaagde partij sub 1] d.d. 5 juni 2012
- de repliek van [eisende partij] d.d. 10 juli 2012
- de dupliek van [gedaagde partij sub 1] d.d. 4 september 2012
- de akte uitlating producties van [eisende partij] d.d. 2 oktober 2012.
Het geschil
De vordering van [eisende partij] strekt ertoe dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
1. zal ontbinden de tussen [eisende partij] en [gedaagde partij sub 1] bestaande huurovereenkomst aangaande de woning te [woonplaats] aan de [perceel] ,
2. [gedaagde partij sub 1] zal veroordelen tot ontruiming van voormelde woning binnen twee weken na betekening van het daartoe strekkende vonnis;
3. [gedaagde partij sub 1] zal veroordelen om aan [eisende partij] te betalen een bedrag van € 1.687,57 aan huurachterstand tot en met 30 april 2012, inclusief incassokosten, te vermeerderen met een bedrag van € 361,70 per maand vanaf 1 mei 2012, met de wettelijke rente en met de proceskosten, de executiekosten daaronder begrepen;
4. [gedaagde partij sub 2] zal veroordelen om het in deze te wijzen vonnis te gehengen en te gedogen.
[Gedaagde partij sub 1] heeft de vordering bestreden met conclusie dat [eisende partij] in haar vordering niet-ontvankelijk zal worden verklaard, althans dat de vordering zal worden afgewezen, onder veroordeling van [eisende partij] in de proceskosten.
[Gedaagde partij sub 2] heeft de vordering erkend.
De vaststaande feiten
Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast.
a. [Eisende partij] verhuurt vanaf 4 november 2010 aan [gedaagde partij sub 1] de woning te [woonplaats] aan de [perceel] tegen een huurprijs van 361,70 per maand. De huur bedraagt per 1 juli 2012 € 367,38. De huurprijs dient bij vooruitbetaling aan [eisende partij] te worden voldaan.
b. In de tussen partijen opgemaakte huurovereenkomst is het gehuurde omschreven als een benedenwoning voor senioren en bestemd als woonruimte. In deze overeenkomst is het door [eisende partij] gebruikte huurreglement van toepassing verklaard. In artikel 6 van Pro dat reglement is bepaald dat de huurder de omwonenden geen hinder of overlast zal bezorgen en dat de huurder het gehuurde zelf zal bewonen en het gehuurde ‘geheel noch gedeeltelijk kosteloos noch tegen betaling in huur zal afstaan’.
c. [Gedaagde partij sub 1] heeft in augustus 2011 een huurachterstand doen ontstaan, welke achterstand per ultimo april 2012 is opgelopen tot een bedrag van € 1.369,39. Tot en met juli 2011 heeft de afdeling schuldhulpverlening van de gemeente [gemeente] de door [gedaagde partij sub 1] aan [eisende partij] verschuldigde huur rechtstreeks aan [eisende partij] betaald.
d. Per brief van 21 december 2011 heeft de gemeente [gemeente], afdeling sociale zaken, aan [gedaagde partij sub 1] bevestigd dat zij vanaf november 2011 de door [gedaagde partij sub 1] aan [eisende partij] verschuldigde huur op de uitkering van [gedaagde partij sub 1] zal inhouden en rechtstreeks aan [eisende partij] zal voldoen.
e. Bij beschikking van deze rechtbank d.d. 29 december 2011 is een bewind ingesteld over alle goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan [gedaagde partij sub 1], onder benoeming van [gedaagde sub 2] voormeld tot bewindvoerder.
f. [Gedaagde partij sub 1] heeft in de periode vanaf begin februari 2012 tot en met 27 april 2012 in detentie gezeten. [gedaagde partij sub 1] heeft over die periode geen uitkering van de gemeente ontvangen.
g. Vanaf maart 2012 heeft de door [eisende partij] ingeschakelde incassogemachtigde [gedaagde partij sub 1] gesommeerd de achterstallige huur, te vermeerderen met een vergoeding voor buiten-gerechtelijke kosten, te voldoen, in totaal een bedrag van € 1.674,42.
h. Per brief van 20 mei 2011 heeft [eisende partij] [gedaagde partij sub 1] aangeschreven over klachten van geluidsoverlast in de vorm van harde muziek en geschreeuw en van overmatig drankgebruik. In aansluiting daarop heeft een woonconsulente van [eisende partij] samen met de wijkagent bezocht. [eisende partij] heeft [gedaagde partij sub 1] per brief van 22 juli 2011 opnieuw gesommeerd zich te onthouden van geluidsoverlast in de vorm van harde muziek. [eisende partij] heeft [gedaagde partij sub 1] daarbij gewaarschuwd dat bij herhaling [eisende partij] genoodzaakt zal zijn om tot een procedure tot ontruiming te komen.
i. Met ingang van 30 september 2011 heeft de heer [naam] zich in de gemeentelijke basisadministratie laten inschrijven op het adres [perceel] te [woonplaats].
j. Per brief van 9 december 2011 heeft [eisende partij] aan [gedaagde partij sub 1] medegedeeld dat zij haar toestemming voor de door [gedaagde partij sub 1] op 29 november 2011 verzochte onderhuur van een kamer aan ene [naam] weigert en dat zij opnieuw meldingen heeft ontvangen over geluidsoverlast, waarover zij met [gedaagde partij sub 1] in gesprek wil.
k. Per brief van 27 januari 2012 heeft [eisende partij] aan [gedaagde partij sub 1] onder meer medegedeeld:
‘Sinds mei 2011 ontvangen wij met regelmaat klachten over uw woongedrag. [Wij] hebben u meerdere malen gewaarschuwd dat u niet voor overlast mag zorgen en u gewezen op de consequenties van de overlast. Helaas heeft u geen gehoor aan gegeven en ontvangen wij nog steeds overlastmeldingen.
In november 2011 heeft u een schriftelijk verzoek bij ons ingediend voor inwoning van een kennis. Wij hebben u toen schriftelijk medegedeeld dat wij niet akkoord gaan met inwoning en dat u als enige in de woning mag verblijven. Tot onze verbazing is er toch sprake van inwoning door derden. (…)
U ontvangt een laatste waarschuwing om u te houden aan het huurcontract die u heeft ondertekend. Dit houdt in dat u geen overlast mag veroorzaken, geen inwoning van derden en geen bezoek ontvangt. (…)’
l. Op 6 juli 2012 heeft W.A. Kloek, brigadier bij de regiopolitie [regio], team [woonplaats]-centrum/Zuid, en wijkagent ten aanzien van onder meer de [perceel] in verband met meldingen en klachten over het adres [perceel] te [woonplaats] een proces-verbaal van bevindingen opgesteld. In dat proces-verbaal is vermeld dat er vanaf 28 september 2011 tot en met 29 mei 2012 door de politie negen meldingen zijn ontvangen. In dat proces-verbaal is voorts weergegeven dat de wijkagent op 6 juli 2012 met vijf omwonenden heeft gesproken en dat die omwonenden circa twintig gevallen van geluidsoverlast hebben beschreven over de periode vanaf mei 2011.
De standpunten van partijen
Op wat [eisende partij] aan haar vordering dan wel [gedaagde partij sub 1] aan zijn verweer ten grondslag heeft gelegd, zal, voor zover relevant, in het navolgende worden ingegaan.
De beoordeling
1.
Kern van het geschil tussen partijen is het antwoord op vraag of de huurovereenkomst dient te eindigen, zoals [eisende partij] aanvoert en [gedaagde partij sub 1] bestrijdt.
2.
[eisende partij] heeft aan haar vordering drie gronden ten grondslag gelegd, te weten a) langdurige huurachterstand, b) ongeoorloofde inwoning/onderhuur en c) structurele woonoverlast.
3.
Wat betreft de aan [gedaagde partij sub 1] verweten ongeoorloofde inwoning/onderhuur geldt het volgende.
3.1
[gedaagde partij sub 1] heeft erkend dat [naam] in de periode van eind 2011 / begin 2012 enkele maanden bij hem heeft ingewoond.
3.2
Dat [eisende partij] [gedaagde partij sub 1] daarvoor telefonisch mondeling toestemming heeft verleend, zoals hij aanvoert, is niet nader door hem onderbouwd. Zo heeft hij nagelaten te stellen wanneer en van wie van [eisende partij] hij die toestemming ontvangen zou hebben. Zijn stelling ter zake staat voorts op gespannen voet met zijn schriftelijk verzoek aan [eisende partij] van 29 november 2011 om toestemming om een kamer te verhuren aan [naam] én met de op dat verzoek gevolgde weigering van [eisende partij] om toestemming te verlenen. `
3.3
Tegen de achtergrond van die weigering en van het uit het artikel 6 van Pro het huurreglement blijkende verbod van (gedeeltelijk) onderhuur had dan ook van [gedaagde partij sub 1] mogen worden verwacht dat hij meer concrete feiten en omstandigheden had aangevoerd en te bewijzen aangeboden, waaruit de juistheid van de door hem gestelde toestemming had kunnen volgen. Nu hij dat heeft nagelaten, dient daaraan als onvoldoende onderbouwd voorbij te worden gegaan.
3.4
Uit het verzoek van [gedaagde partij sub 1] van 29 november 2011 blijkt voorts dat hij zelf heeft gesteld dat [naam] vanaf 21 november 2011 bij hem is gaan inwonen. Het staat vast dat [gedaagde partij sub 1] daarvoor pas achteraf toestemming heeft gevraagd, welke toestemming hem is onthouden.
3.5
Gelet op het voorgaande heeft dan ook als vaststaand te gelden dat [gedaagde partij sub 1] heeft gehandeld in strijd met het contractuele verbod van (gedeeltelijke) onderhuur.
4.
Wat betreft de door [eisende partij] gestelde huurachterstand geldt het volgende.
4.1
Bij repliek is de huurachterstand nader gespecificeerd en berekend tot en met juli 2012 ad € 1.636,77. Bij dupliek heeft [gedaagde partij sub 1] gesteld dat de termijn over juli 2012 ad € 361,70 op 3 juli 2012 aan [eisende partij] is betaald, onder toevoeging dat de termijn over augustus 2012 ad € 367,38 per 2 augustus 2012 is voldaan, per saldo stellend dat de huurachterstand op € 1.275,07 dient te worden gesteld. Bij haar nadere akte heeft [eisende partij] de ontvangst van de termijnen over juli en augustus 2012 erkend en onderschreven dat [gedaagde partij sub 1] nog een bedrag van € 1.275,07 aan huur aan haar is verschuldigd.
4.2
Als vaststaand heeft dan ook te gelden dat [gedaagde partij sub 1] ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding d.d. 24 april 2012 achter was met een bedrag van € 1.369,39 ofwel met bijna vier maanden huur. Het staat voorts vast dat die achterstand naar de stand van zaken per ultimo augustus 2012 slechts in beperkte mate is afgenomen, en wel tot voormeld bedrag van € 1.275,07, nog steeds ruim drie maanden aan huur. Uit het gestelde bij repliek blijkt echter dat [gedaagde partij sub 1] de huurachterstand verder had doen oplopen indien [eisende partij] niet de teruggaaf op de servicekosten ad € 413,12 met de huurachterstand had verrekend. Uit de bij de repliek gevoegde specificatie komt naar voren dat [gedaagde partij sub 1] na het uitbrengen van de dagvaarding ook de termijn over mei 2012 onbetaald heeft gelaten.
4.3
Het voorgaande leidt ertoe dat aan huurachterstand, berekend tot en met augustus 2012, zal worden toegewezen een bedrag van € 1.275,07.
5.
Wat betreft de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de daaraan verbonden ontruiming geldt het volgende.
5.1
Het staat vast dat [gedaagde partij sub 1] al geruime tijd achter is met de (volledige) betaling van de verschuldigde huurtermijnen, zodat hij toerekenbaar is tekort geschoten in zijn verplichtingen tegenover [eisende partij]. De achterstand bedraagt ook op dit moment meer drie maanden aan huur.
5.2
Het staat voorts vast de huurrelatie is aangegaan per november 2010. [gedaagde partij sub 1] heeft niet weersproken dat hij in augustus 2011 de huurachterstand heeft laten ontstaan. [Gedaagde partij sub 1] heeft evenmin weersproken dat de gemeente de tot en met juli 2011 verschuldigde huur voor [gedaagde partij sub 1] rechtstreeks aan [eisende partij] heeft betaald, gelijk de termijnen over de maanden november 2011 tot en met januari 2012. Hieruit volgt dat het merendeel van wat aan [eisende partij] is betaald, niet door doch slechts voor [gedaagde partij sub 1] is betaald.
5.3
Over de periode van februari 2012 tot en met mei 2012 is geen huur betaald. De gemeente heeft alleen op 13 juni 2012 een bedrag van € 50,00 betaald ter aflossing op de huurachterstand. Slechts door verrekening van een teruggaaf op de servicekosten is de huurachterstand tijdens deze procedure afgenomen. [gedaagde partij sub 1] stelt wel dat hij de achterstand wil (doen) inlopen doch daarvan is behoudens bedoeld extra bedrag van € 50,00 vanuit de gemeente niet kunnen blijken.
5.4
Uit voormelde overtreding van het onderhuurverbod volgt dat [gedaagde partij sub 1] ook op andere wijze in zijn verplichtingen tegenover [eisende partij] is tekortgeschoten.
5.5
Voormelde achterstand met een duur als in dit geval levert een wanprestatie van voldoende gewicht op om de gevorderde ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen, te meer gelet op bedoelde overtreding van het onderverhuurverbod.
5.6
Al met al is naar het oordeel van de kantonrechter toewijsbaar de door [eisende partij] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de daaraan verbonden ontruiming uit de woning. Dit leidt ertoe dat eveneens zal worden toegewezen de vanaf 1 september 2012 verschuldigde huur waarbij tussen partijen vaststaat dat de maandelijkse huur thans € 367,38 bedraagt. Vanaf de datum van ontbinding tot aan de ontruiming is [gedaagde partij sub 1] aan [eisende partij] een gebruiksvergoeding verschuldigd ter grootte van een gelijk bedrag per maand.
6
De mede gevorderde machtiging op [eisende partij] om de ontruiming zo nodig zelf, met inroeping van de sterke arm, uit te doen voeren, wordt afgewezen. Uit artikel 556 lid 1 Rv Pro volgt dat [eisende partij] de ontruiming niet zelf ter hand mag nemen en dat gedwongen ontruiming het exclusieve terrein is van de deurwaarder. Op grond van de parlementaire geschiedenis van artikel 3:297 BW Pro heeft [eisende partij] voldoende aan een ontruimingsvonnis om de deurwaarder te mogen inschakelen indien [gedaagde partij sub 1] niet vrijwillig tot ontruiming overgaat. [Eisende partij] heeft dus geen rechterlijke machtiging nodig om de hulp van deurwaarder in te schakelen. Voorwaarde is dat het ontruimingsvonnis door de deurwaarder aan gedaagde wordt betekend en dat aan de gedaagde overeenkomstig het bepaalde in artikel 555 Rv Pro bevel wordt gedaan om binnen veertien dagen te ontruimen. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm van politie en justitie in te roepen indien de deuren gesloten zijn, of de opening geweigerd wordt. Die bevoegdheid ontleent hij immers rechtstreeks aan artikel 557 Rv Pro, waarin artikel 444 Rv Pro van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. Voorziet de deurwaarder problemen bij de ontruiming, dan kan hij op grond van artikel 2 Politiewet Pro - zonder dat daartoe een machtiging van de rechter nodig is - bijstand van de politie inroepen.
7.
Gelet op het voorgaande behoeft het debat van partijen of sprake is van woonoverlast waarvoor [gedaagde partij sub 1] verantwoordelijk is en of die woonoverlast dient te leiden tot een ontbinding en een ontruiming, geen inhoudelijke bespreking.
8.
[Eisende partij] vordert voorts een vergoeding voor de door haar gemaakte buitengerechtelijke kosten en stelt deze kosten op € 318,18. [Gedaagde partij sub 1] heeft dit deel van de vordering bij zijn conclusie van antwoord gemotiveerd bestreden en in dat kader aangevoerd dat de drie door [eisende partij] overgelegde aanmaningen geacht moet worden te zijn inbegrepen in de instructie van de zaak en worden aangemerkt als voorbereiding van deze procedure. Nu [eisende partij] dit deel van haar vordering niet nader heeft toegelicht en de drie bij dagvaarding gevoegde brieven van haar incassogemachtigde niet meer behelzen dan een enkele aanmaning dient, nu ter zake een procedure is gevolgd, dit deel van de vordering te worden afgewezen.
9.
De door [eisende partij] gevorderde wettelijke rente zal als niet afzonderlijk weersproken worden toegewezen als nader te melden.
10.
Gezien het voorgaande zal de kantonrechter bewindvoerder [gedaagde sub 2] veroordelen om de ontruiming te gehengen en te gedogen.
11.
[gedaagde partij sub 1] zal in de proceskosten worden verwezen als nader te melden.
12.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook conform artikel 237 lid 4 Rv Pro worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
13.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking.
De beslissing
De kantonrechter:
- ontbindt de huurovereenkomst tussen [eisende partij] en [gedaagde partij sub 1] aangaande de woning te [woonplaats] aan de [perceel];
- gelast [gedaagde partij sub 1] het gehuurde aan de [perceel] te [woonplaats] binnen 2 (twee) weken na betekening van dit vonnis met al het zijne en de zijnen te ontruimen en te verlaten en daarin niet weer te keren en onder afgifte van alle bij de woning behorende sleutels en alles wat verder tot het gehuurde behoort ter algehele en vrije beschikking van [eisende partij] te stellen en ontruimd te houden, bij gebreke waarvan [eisende partij] op kosten van [gedaagde partij sub 1] de woning door middel van een deurwaarder kan ontruimen;
- veroordeelt [gedaagde partij sub 1] om tegen bewijs van kwijting aan [eisende partij] te betalen een bedrag van € 1.275,07, vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van € 1.369,39 te rekenen vanaf 25 april 2012 tot 2 augustus 2012 en over € 1.275,07 vanaf 2 augustus 2012 tot de dag van volledige betaling, alsmede zoveel maal € 367,38 als er maanden verlopen vanaf 1 september 2012 tot de dag der ontruiming;
- veroordeelt bewindvoerder [gedaagde partij sub 2] voormelde beslissingen te gehengen en te gedogen;
- veroordeelt [gedaagde partij sub 1] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eisende partij] begroot op:
? € 300,00 voor salaris gemachtigde (2,0 punten × tarief € 150,00)
? € 193,20 voor explootkosten
? € 437,00 voor griffierecht;
- veroordeelt [gedaagde partij sub 1] in de na dit vonnis ontstane kosten, mits daadwerkelijk gemaakt, begroot op € 75,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde partij sub 1] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van de uitspraak;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 13 november 2012, in tegenwoordigheid van de griffier.