Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Zwolle
Zaaknr. : 604109 CV EXPL 12-2350
Datum : 4 december 2012
Vonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap
EISENDE PARTIJ] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
eisende partij,
verder te noemen [eisende partij],
gemachtigde mr. R.K.E. Buysrogge,
tegen
[GEDAAGDE PARTIJ],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
verder te noemen [gedaagde partij],
gemachtigde mr P.H. Rappa.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
– dagvaarding van 28 januari 2010
– conclusie van antwoord
– conclusie van repliek tevens vermeerdering van eis
– conclusie van dupliek
– tussenvonnis van de pachtkamer van deze rechtbank van 23 november 2010
– akte van [eisende partij]
– brief van [eisende partij]
– pleitnota van [gedaagde partij]
– proces-verbaal van de zitting van de pachtkamer van 31 januari 2011
– eindvonnis van de pachtkamer van 5 april 2011
– appeldagvaarding van 27 april 2011
– memorie van grieven
– memorie van antwoord tevens incidentele conclusie van eis
– akte van [eisende partij]
– tussenarrest van de pachtkamer van het gerechtshof Arnhem van 4 oktober 2011
– eindarrest van het pachtkamer van het gerechtshof Arnhem van 14 februari 2012
– dagvaarding van 28 maart 2012
– conclusie na verwijzing tevens wijziging van eis
– conclusie van antwoord
– tussenvonnis van 22 mei 2012
– proces-verbaal van de comparitie van 13 juli 2012
– brief namens [gedaagde partij] van 27 juli 2012
– brief namens [eisende partij] van 6 augustus 2012
– brief namens [gedaagde partij] van 6 augustus 2012.
Geschil
[eisende partij] vordert, kort samengevat, de wijziging van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst door de huurprijs van de hoeve met aanhorigheden aan de [perceel] te [gemeente] per 1 september 2007 vast te stellen op een bedrag van € 1.054,97 per maand, en deze huurprijs jaarlijks, per 1 september, voor het eerst per 1 september 2008 te indexeren zoals primair en subsidiair gevorderd in de conclusie na verwijzing tevens wijziging van eis.
Ook vordert [eisende partij] de veroordeling van [gedaagde partij] tot betaling van de door de kantonrechter vastgestelde huurprijs vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding, 28 januari 2010, en verminderd met het door [gedaagde partij] te betalen bedrag van € 1.361,34 per jaar en, tot slot, de veroordeling van [gedaagde partij] in de proceskosten.
[gedaagde partij] heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [eisende partij], dan wel afwijzing van haar vordering, met veroordeling van [eisende partij] in de proceskosten.
1. Vaststaande feiten
1.1. Tussen de rechtsvoorgangster van [eisende partij], [naam] en [gedaagde partij] is in 1989 een mondelinge pachtovereenkomst tot stand gekomen betreffende de onroerende zaak, plaatselijk bekend [perceel] te [gemeente], in totaal groot 3.24.40 ha.
1.2. Bij arrest van de pachtkamer van het gerechtshof Arnhem van 26 juni 2001 is de pacht-overeenkomst tussen partijen, inmiddels [eisende partij] als verpachter, schriftelijk vastgelegd. Elementen van die vastgelegde pachtovereenkomst zijn, voor zover thans van belang:
a. de pachtprijs bedraagt vanaf 1 januari 2000 ƒ 3.000,00 per jaar, waarbij rekening is gehouden met de door de pachter te verrichten werkzaamheden, welke prijs met ingang van 1996 bij vooruitbetaling dient te worden voldaan;
b. de pachter zal de bestaande opstallen op het huisperceel afbreken en vervangen door nieuw te bouwen opstallen. De materiaalkosten, gelimiteerd tot een bedrag van ƒ 100.000,00 voor het woonhuis, komen voor rekening van [eisende partij] en die van alle arbeid voor rekening van [gedaagde partij].
1.3. De Centrale Grondkamer heeft bij beschikking van 9 juli 2009 de beschikking van de Grondkamer Oost van 26 februari 2009 bekrachtigd waarbij de pachtprijs ingaande 1 oktober 2007 is vastgesteld op € 12.133,00 per jaar. Bij de berekening van de pachtprijs is rekening gehouden met de door [gedaagde partij] ingebrachte arbeid, te weten 40% van de gebruikswaar-de van de paardenstallen. Bij de berekening van de pachtprijs van de woning is uitgegaan van 50% eigen arbeid van [gedaagde partij].
1.4. Bij dagvaarding van 28 januari 2010 heeft [eisende partij] betaling gevorderd van de aldus vastgestelde pachtprijs en voorts de ontbinding van de pachtovereenkomst en ontruiming van het gepachte geëist.
1.5. De pachtkamer van deze rechtbank heeft deze vorderingen bij vonnis van 5 april 2011 afgewezen en daartoe, kort samengevat, overwogen dat weliswaar de door het gerechtshof vast-gelegde pachtovereenkomst en de door de Centrale Grondkamer bepaalde pachtprijs tussen partijen gelden, maar dat de daarop gebaseerde vorderingen van [eisende partij] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.
1.6. [eisende partij] heeft tegen dit vonnis appel ingesteld. De pachtkamer van het gerechts-hof te Arnhem heeft bij arrest van 14 februari 2012 het vonnis vernietigd. Het hof is van oordeel dat vanaf 1 september 2007 van een pachtovereenkomst geen sprake meer is, omdat [gedaagde partij] van de onroerende zaak geen bedrijfsmatig gebruik voor landbouwdoeleinden maakt. Volgens het hof bestaat tussen partijen vanaf genoemde datum een huurovereenkomst, om wel-ke reden het hof zich onbevoegd heeft verklaard en de zaak heeft terugverwezen naar de sector kanton van deze rechtbank.
2. Standpunten van partijen
2.1. [eisende partij] vordert, het arrest van 14 februari 2012 tot uitgangspunt nemend, vast-stelling van de huurprijs vanaf 1 september 2007. De gewijzigde pachtwetgeving is een onvoor-ziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW. Vanaf 1 september 2007 dient de huur-prijs, conform de puntentelling, alsnog te worden vastgesteld en wel op € 1.054,97 per maand, althans een door de kantonrechter te bepalen huurprijs. Jaarlijks dient deze huurprijs te worden geïndexeerd. [eisende partij] vordert behalve de vaststelling van de huurprijs, ook de betaling van de daaruit voortvloeiende huurachterstand, vermeerderd met rente.
2.2. [gedaagde partij] heeft de vordering weersproken en gesteld dat in 1989 tussen ener-zijds de rechtsvoorgangster van [eisende partij], [naam] en haar rentmeester en anderzijds [ge-daagde partij] het volgende is afgesproken: [gedaagde partij] betaalt voor het (levenslange) ge-bruik van de onroerende zaak ƒ 750,00 per hectare per jaar, en zodra de bouwwerkzaamheden gereed zijn, tevens ƒ 500,00 per jaar. De door [gedaagde partij] te verrichten arbeid, bestaande uit de sloop- en herbouwwerkzaamheden worden door middel van deze prijsafspraak gecom-penseerd. Deze prijsafspraak is door de pachtkamer in hoger beroep vastgelegd. [eisende partij] is en blijft aan deze afspraak gebonden.
3. Beoordeling
3.1. In het tussen partijen gewezen tussenarrest van de pachtkamer van het hof Arnhem d.d. 16 januari 2001 (Agrarisch recht 2003, 5167) heeft het hof in rov. 5.2. vooropgesteld, dat een vonnis of arrest waarin een pachtovereenkomst wordt vastgelegd in rechte doet vaststaan, dat partijen datgene zijn overeengekomen wat is vastgelegd en dat daaruit tevens voortvloeit dat zij niet meer dan het vastgelegde zijn overeengekomen. Het vastleggingsvonnis of -arrest doet daarbij niet alleen dienst ter vervanging van de partij-akte ten behoeve van de toetsing door de grondkamer, maar vormt tevens tussen partijen een algehele bindende vaststelling van de ge-maakte afspraken en doet de inhoud en omvang van de overeenkomst ook voor hun toekomstige geschillen vaststaan. Dit betekent, dat in beginsel al hetgeen partijen omtrent de gemaakte af-spraken hebben gesteld in de beoordeling dient te worden meegenomen.
In het tussen partijen gewezen eindarrest van 26 juni 2001 heeft de pachtkamer van dit hof de pachtprijs vanaf 1 januari 2000 vastgesteld op ƒ 3.000,00 per jaar (thans € 1.361,34).
3.2. Uit het een en ander vloeit voort, dat in rechte tot uitgangspunt moet worden genomen dat tussen partijen vanaf 1 januari 2000 een pachtprijs geldt van ƒ 3.000,00 per jaar.
De pachtkamer van het hof Arnhem heeft op 14 februari 2012 weliswaar geoordeeld dat met de inwerkingtreding van het nieuwe pachtrecht op 1 september 2007 van een pachtovereenkomst tussen partijen geen sprake meer is, maar daarmee is de tussen partijen gemaakte, door hetzelfde hof in juni 2001 vastgelegde afspraak inzake de pachtprijs niet aangetast, al kan van een pacht-prijs niet langer worden gesproken. Wel van een huurprijs. Het hof heeft immers geoordeeld dat tussen partijen vanaf 1 september 2007 een huurovereenkomst bestaat.
3.3. Aan de herziening van de pachtprijs per 1 oktober 2007 door (uiteindelijk) de Centrale Grondkamer komt geen betekenis meer toe, omdat een maand daarvoor de pachtovereenkomst door de wijziging van de wet is gewijzigd in een huurovereenkomst. De vraag die thans moet worden beantwoord is de vraag of een herziening van de huurprijs met terugwerkende kracht tot 1 september 2007 mogelijk is.
3.4. Beide partijen zijn geconfronteerd met het oordeel van de pachtkamer van het hof Arn-hem dat van een huurovereenkomst tussen hen sprake is. Daardoor hebben beide partijen geen gebruik kunnen maken van de rechten die de wet toekent aan verhuurder en huurder met be-trekking tot huurprijsvaststelling en huurprijswijziging. De wet voorziet niet in de mogelijkheid tot vaststelling van een huurprijs met terugwerkende kracht tot, in dit geval, 1 september 2007. Dit leidt in beginsel tot een afwijzing van de vorderingen van [eisende partij].
3.5. [eisende partij] heeft echter gesteld dat [gedaagde partij], gemeten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag ver-langen nu die overeenkomst ten gevolge van een wetswijziging een huurovereenkomst is geworden, en de huurprijs van € 1.361,34 per jaar volgens [eisende partij] niet in een redelijke verhouding staat tot de aard, omvang en ligging van het gehuurde.
3.6. Door middel van deze stelling heeft [eisende partij] de vraag opgeworpen of het door [gedaagde partij] vasthouden aan de tussen partijen overeengekomen prijs, die vanaf 1 septem-ber 2007 een huurprijs is, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:2 lid 2 en 6:248 lid 2 BW).
3.7. De kantonrechter acht in dit verband het volgende van belang.
Het huurrecht betreffende (geliberaliseerde) woonruimte bevat, anders dan het pachtrecht, een beperkte mogelijkheid tot verhoging van de huurprijs. Huurder en verhuurder blijven in beginsel gebonden aan de overeengekomen aanvangshuurprijs en jaarlijks kan een door de minister vast-gestelde, procentuele huurprijsverhoging plaatsvinden. Doordat de overeenkomst tussen partijen met terugwerkende kracht onder de werking van het huurrecht is gebracht profiteert [gedaagde partij] van een voordeel dat hij niet zou hebben genoten indien het pachtrecht van toepassing was gebleven. De door de Centrale Grondkamer onherroepelijk vastgestelde pachtprijs bedraagt per 1 oktober 2007 immers € 12.133,00 per jaar (in plaats van het in 1989 overeengekomen bedrag van € 1.361,34 per jaar) en daaraan was [gedaagde partij] in beginsel gebonden. In be-ginsel, omdat de pachtkamer van deze rechtbank op 5 april 2011 oordeelde dat de vordering van [eisende partij] tot betaling van de herziene pachtprijs naar maatstaven van redelijkheid en bil-lijkheid onaanvaardbaar was, aan de beoordeling waarvan het hof in hoger beroep niet is toegekomen.
3.8. [gedaagde partij] profiteert van het voordeel dat een met het pachtrecht vergelijkbare verhoging van de huurprijs (met terugwerkende kracht tot 1 september 2007) wettelijk gezien niet mogelijk is. [gedaagde partij] mocht vanwege de in het pachtrecht opgenomen herzieningsmogelijkheid van de pachtprijs redelijkerwijs niet verwachten, zeker niet nadat in juni 2001 definitief was vastgesteld dat tussen partijen een pachtovereenkomst tot stand was gekomen, dat de pachtprijs altijd ongewijzigd zou blijven. [gedaagde partij] heeft zoals blijkt uit het proces-verbaal van de comparitie verklaard, dat hij destijds met de gravin is overeengekomen dat hij de onroerende zaak ‘levenslang’ mocht blijven gebruiken, maar [gedaagde partij] kon desgevraagd niet bevestigen dat met haar ook was afgesproken dat de prijs van ƒ 3.000,00 ‘levenslang’ zou gelden. Een zodanige afspraak is ook niet aannemelijk. Ongewijzigde handhaving van de in 1989 overeengekomen prijs van ƒ 3.000,00 per jaar tot de dag waarop de overeenkomst inzake het gebruik zal eindigen betekent, dat die prijs weliswaar nominaal gelijk blijft, maar feitelijk al lager wordt ten gevolge van de geldontwaarding. [gedaagde partij] was in 1989 [X] jaar oud en uitgaande van de toen bestaande statistische levensverwachting (75 jaar), komt het standpunt van [gedaagde partij] hierop neer, dat hij gedurende circa 30 jaren dezelfde prijs voor het gebruik zou mogen blijven betalen, hoewel die prijs op den duur weinig meer zou voorstellen.
3.9. De kantonrechter is op grond van deze overwegingen van oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde partij] ongewijzigde hand-having van de overeengekomen prijs, thans huurprijs, verlangt. Hieruit volgt dat met terugwerkende kracht tot 1 september 2007 een redelijke aanvangshuurprijs moet worden vastgesteld.
3.10. Bij de bepaling van de hoogte van de pachtprijs per 1 oktober 2007 is de door [gedaagde partij] verrichte arbeid verdisconteerd en wel in die zin, dat rekening is gehouden met een investering door [gedaagde partij] in de bedrijfsgebouwen van 40% en met een investering in de woning van 50%. Ten aanzien van beide percentages, zo blijkt uit de beschikkingen van de Grondkamer Oost en de Centrale Grondkamer, bestaat tussen partijen overeenstemming. De stelling van [gedaagde partij] tijdens de comparitie na antwoord dat hij zich in die percentages niet kan vinden, is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, in het licht van bedoelde beschik-kingen niet begrijpelijk en zal daarom worden gepasseerd.
3.11. De wijze waarop de pachtprijs per 1 oktober 2007 is berekend kan niet zonder meer tot uitgangspunt worden genomen bij de vaststelling van de huurprijs per 1 september 2007, omdat de pachtprijs wat betreft samenstelling en opbouw op eigen regels is gebaseerd, te weten het Pachtprijzenbesluit 2007, met dien verstande dat artikel 14 van dit besluit verwijst naar de Uit-voeringswet huurprijzen woonruimte en het daarop gebaseerde puntenstelsel.
[eisende partij] heeft de door haar gevorderde huurprijs gebaseerd op het puntenstelsel voor zelfstandige woonruimte.
3.12. De door [eisende partij] opgestelde en overgelegde puntentelling, uitkomend op een totaal van 236 punten en een bijbehorende huurprijs van € 1.054,97 per maand, is niet weer-sproken zodat de kantonrechter die telling en huurprijs tot uitgangspunt neemt.
3.13. De kantonrechter is van oordeel dat bij de vaststelling van de huurprijs van de woning, evenals bij de vaststelling van het onderdeel van de pachtprijs dat op de woning betrekking heeft, met de eigen arbeid van [gedaagde partij] rekening moet worden gehouden, ten einde tot een billijke uitkomst te komen. Onverkorte toepassing van (de uitkomst van) de puntentelling leidt ertoe dat met de eigen arbeid van [gedaagde partij] ten aanzien van het bouwen van de woning, geen rekening wordt gehouden. Dat is in strijd met de afspraken tussen partijen.
3.14. Het tussen partijen overeengekomen percentage van 50% eigen arbeid dient ook nu te worden gehanteerd. Daarmee komt de huurprijs uit op een bedrag per 1 september 2007 van € 527,49 per maand. Dat ligt aanzienlijk onder de vastgestelde pachtprijs, maar het verschil wordt veroorzaakt doordat bij de bepaling van de huurprijs van een zelfstandige woning, anders dan bij de bepaling van de pachtprijs, geen aparte prijs wordt berekend voor het land (3.24.40 ha.) en de paardenstallen. De pachtprijs bestaat uit een optelsom van vergoedingen voor het gebruik van de woning, het bedrijfsgebouw en het land. De huurprijs is gebaseerd op de vergoe-ding voor het gebruik van de woning, waarbij aanwezige bijgebouwen en een groot erf wel prijsverhogend werken, maar niet apart in de berekening worden betrokken.
3.15. Op de aldus berekende huurprijs van € 527,49 per maand, die onder de in 2007 gelden-de liberalisatiegrens ligt van € 621,78 per maand, dient op grond van de redelijkheid en de bil-lijkheid jaarlijks conform de vordering van [eisende partij] de wettelijk toegestane huurverho-ging te worden toegepast. Tot op heden heeft vanzelfsprekend een jaarlijks voorstel tot huurver-hoging op grond van artikel 7:252 BW ontbroken. Dat mag hieraan om voor de hand liggende redenen niet in de weg staan. De jaarlijkse huurverhoging is door [eisende partij] onweerspro-ken gesteld op:
- 1,6% per 1 september 2008
- 2,5% per 1 september 2009
- 1,2% per 1 september 2010
- 1,3% per 1 september 2011
en --zo stelt de kantonrechter ambtshalve vast-- op
- 2,3% per 1 september 2012.
3.16. De pachtprijs was vanaf 1996 bij vooruitbetaling verschuldigd. Het is mede daarom redelijk en billijk ervan uit te gaan dat ook de huur bij vooruitbetaling is verschuldigd, met dien verstande dat de huur per maand is verschuldigd en, anders dan de pachtprijs, niet per jaar. Dat sluit aan op wat gebruikelijk is.
3.17. De subsidiaire vordering van [eisende partij] die is gestoeld op een huurprijs liggend onder de liberalisatiegrens is toewijsbaar zoals in het dictum is bepaald.
[gedaagde partij] zal worden veroordeeld, conform de eis, tot betaling aan [eisende partij] van de, met inachtneming van de huurprijs per 1 september 2007 en de nadien wettelijk toegestane huurverhogingen, te berekenen huurachterstand, verminderd met de door [gedaagde partij] be-taalde bedragen, de aldus berekende huurachterstand vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 januari 2010, de dag van de inleidende dagvaarding, over het toen opeisbare bedrag en vanaf die datum met ingang van de eerste dag van de maand waarover de huurbetalingen hadden be-horen plaats te vinden.
3.18. Nu beide partijen deels in het gelijk zijn gesteld, dienen beide partijen de eigen kosten te dragen.
Beslissing
De kantonrechter:
1.
wijzigt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de hoeve met aanhorigheden groot 3.24.40 hectare, staande en gelegen aan de [perceel] te [gemeente] in die zin, dat de huurprijs per 1 september 2007 wordt vastgesteld op € 527,49 per maand te vermeerderen met de wettelijke toegestane huurverhogingen per 1 september 2008 van 1,6%, 1 september 2009 van 2,5%, 1 september 2010 van 1,2%, 1 september 2011 van 1,3% en 1 september 2012 van 2,3%;
2.
veroordeelt [gedaagde partij] tot betaling aan [eisende partij] tegen behoorlijk bewijs van kwijting van de aldus vast te stellen huurprijzen over de periode 1 september 2007 tot heden, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 januari 2010 over het bedrag van de toen bestaande huurachterstand tot de dag van de voldoening, en met de wettelijke rente over de met ingang van 1 februari 2010 vervallen huurtermijnen vanaf de eerste dag van elke opvolgende maand tot de dag van de voldoening, het een en ander verminderd met de door [gedaagde partij] betaalde bedragen;
3.
compenseert de proceskosten in die zin dat beide partijen hun eigen kosten dragen;
4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Gewezen door mr. C.H. de Haan, kantonrechter, en in het bijzijn van de griffier uitgesproken in de openbare terechtzitting van 4 december 2012.