Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Nevenzittingsplaats Zwolle
Sector Bestuursrecht
Registratienummer: Awb 12/666
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiser],
eiser,
gemachtigde: ing. Y.H.G. Grutters,
en
het college van burgemeester en wethouders van Voorst,
verweerder.
en
Woningstichting Goed Wonen,
gevestigd te Twello, belanghebbende,
gemachtigde: drs. ing. P van der Dussen
Procesverloop
Bij besluit van 22 februari 2011 heeft verweerder eisers verzoek om vergoeding van planschade toegewezen tot een bedrag van € 3.500,--. Eiser heeft tegen de hoogte van het bedrag bezwaar gemaakt.
Het bezwaar is bij het besluit van 1 juni 2011 ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen dit besluit beroep ingesteld.
Het beroep is ter zitting van 15 juni 2012 behandeld. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde en W.I. Dijkerman. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door
drs. ing. R. Mensink. Namens belanghebbende is verschenen drs. ing. P. van der Dussen.
Overwegingen
1. In geschil is de vraag of het besluit van verweerder van 1 juni 2011, waarbij het besluit van 22 februari 2011, inhoudende de toekenning van een planschadevergoeding tot een bedrag van € 3.500,--, is gehandhaafd, in rechte in stand kan blijven.
2. Bij de beoordeling van het geschil gaat de rechtbank uit van de volgende feiten en omstandigheden.
2.1. Eiser is sinds 17 september 1987 eigenaar van een woning gelegen aan de [adres]te Terwolde, kadastraal bekend als M196.
Op 27 november 1995 heeft verweerder het bestemmingsplan “Terwolde 1994” vastgesteld. Dit plan is op 5 december 1997 onherroepelijk geworden.
Ingevolge dit bestemmingsplan rust op de percelen D1546 en D1547, gelegen op de hoek Wolterkampsweg/Leliestraat en schuin tegenover de woning van eiser, deels de bestemming “Maatschappelijke voorzieningen(Wo)” en deels “Overige onbebouwde gronden”.
Artikel 5 van Pro de planvoorschriften bepaalt dat de op de plankaart voor”Maatschappelijke voorzieningen (Wo)” aangewezen gronden bestemd zijn voor:
- medische, sociaal-culturele, religieuze, educatieve en openbare dienstverlenende bedrijven;
- wonen, uitsluitend op de verdieping;
met de daarbij behorende bebouwing en (on)bebouwde terreinen.
Artikel 12 van Pro de planvoorschriften bepaalt voorts dat de op de plankaart voor “Overige onbebouwde gronden” aangewezen gronden bestemd zijn voor openbaar groen met bijbehorende fiets- en voetpaden, met de bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
2.2. Op 22 mei 2007 heeft verweerder ten behoeve van ‘het oprichten van een gezondheidscentrum en appartementen op de hoek Wolterkampsweg/Leliestraat te Terwolde, kadastraal bekend als de percelen D1546 en D1547’ (hierna: het project), op grond van artikel 19, tweede lid van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) aan belanghebbende vrijstelling van genoemd bestemmingsplan en een bouwvergunning verleend. Het vrijstellingsbesluit is op 11 juni 2007 in werking getreden en onherroepelijk geworden na
1 september 2005 maar vóór inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) op
1 juli 2008.
Met deze vrijstelling zijn op de projectlocatie een gezondheidscentrum (huisarts/fysiotherapie) met een totaal vloeroppervlak van ongeveer 340m2, een pinautomaat en een klein publieksinformatiepunt van de Rabobank, en 9 driekamerappartementen gerealiseerd.
2.3. De nieuwbouw wijkt op drie punten af van hetgeen ter plaatse op grond van bestemmingsplan “Terwolde 1994” gerealiseerd had kunnen worden:
- de zuidelijke bebouwingsgrens aan de Leliestraat wordt met ongeveer 1 meter overschreden;
- aan de Wolterkampsweg is aaneengesloten gebouwd, ook op gronden welke tussen de op de bestemmingsplankaart aangegeven bebouwingsvlakken “Maatschappelijke voorzieningen (Wo)” en “Woningen” zijn gelegen;
- de goot- en bouwhoogte van de nieuwbouw is respectievelijk 6,76 en 9,18 meter waarmee de in het bestemmingsplan vermelde goot- en bouwhoogte van 6,50 en 9,00 meter worden overschreden.
Wat betreft het gebruik, wijkt de nieuwbouw eveneens af van voormeld bestemmingsplan. Zo is de oefenzaal van het gezondheidscentrum aan de noordzijde (deels) buiten het bestemmingsvlak “Maatschappelijke voorzieningen” en binnen het bestemmingsvlak “Woningen” gesitueerd. Het pinautomaat en het publieksinformatiepunt vallen niet binnen de gebruiksdoeleinden van de bestemming “Maatschappelijke voorzieningen (Wo)”. De 14 ten zuiden tegenover het gezondheidscentrum, aan de Leliestraat gerealiseerde parkeerplaatsen zijn binnen de bestemming “Overige onbebouwde gronden” niet toegelaten.
2.4. Op 17 mei 2010 heeft eiser bij verweerder een verzoek om vergoeding van planschade ingediend omdat, als gevolg van de planologische wijziging en de realisatie van het project op perceelnummers D1546 en D1547, zijn woning op perceel met nummer M196 in waarde is gedaald.
2.5. Verweerder heeft eisers planschadeverzoek voor advies voorgelegd aan het Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur (hierna: het kenniscentrum). Het kenniscentrum heeft vastgesteld dat er als gevolg van het plaatsen van de pinautomaat sprake is van “klein planologisch nadeel” en heeft de schade vastgesteld op een bedrag van € 3.500,00. Het kenniscentrum heeft verweerder op 8 februari 2011 geadviseerd dit bedrag toe te kennen als tegemoetkoming in de planschade.
Besluitvorming heeft plaatsgevonden als in de rubriek “Procesverloop” vermeld.
3.1. Verweerder stelt zich – kort gezegd – op het standpunt dat er sprake is van klein planologisch nadeel en daarom is een tegemoetkoming in de planschade, als bedoeld in artikel 6.1. Wro, toegewezen ter hoogte van een bedrag van € 3.500,00. Daarnaast heeft verweerder aangevoerd dat de omvang van het geding beperkt dient te blijven tot de hoogte van het toegewezen bedrag omdat eiser in zijn bezwaarschrift heeft aangegeven zich te kunnen vinden in de conclusie van het kenniscentrum maar het niet eens te zijn met de hoogte van het vastgestelde schadebedrag.
3.2. Volgens eiser is zijn woning in waarde gedaald omdat er sprake is van verminderd uitzicht en meer inkijk in zijn woning, er een parkeerterrein recht tegenover zijn woning is gerealiseerd en schuin tegenover zijn woning een pinautomaat en een publieksinformatiepunt zijn geplaatst. Eiser heeft betoogd dat het toegewezen bedrag te laag is en gaat uit van een schadebedrag van € 18.750,--. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft eiser taxaties van een tweetal makelaars ingebracht. De heer Dijkerman van Rodenburg Makelaars komt uit op een schadebedrag van € 25.000,-- en Adfinis Makelaardij taxeert het bedrag van waardevermindering op een bedrag van € 12.500,--. Eiser heeft deze bedragen gemiddeld en komt zodoende uit op een schadebedrag van € 18.750,--.
4. De rechtbank overweegt als volgt.
4.1. Met betrekking tot de omvang van het geding stelt de rechtbank vast dat eiser in zijn bezwaarschrift van 2 april 2011 schrijft dat hij zich kan vinden in de conclusie van het kenniscentrum (paragraaf 7.3, pagina 16) en dat hij zich niet kan vinden in de hoogte van het schadebedrag. In paragraaf 7.3. staat het volgende:
(…) ‘Dit planologische nadeel is met name het gevolg van de nieuw aan de projectlocatie toegevoegde ‘bankfunctie’ (…)
Hieruit leidt de rechtbank af dat eiser het er mee eens is dat het planologische nadeel met name het gevolg is van de nieuw toegevoegde bankfunctie maar daarmee niet uitsluit dat ook de andere door hem aangevoerde omstandigheden hebben geleid tot planologisch nadeel. Naar het oordeel van de rechtbank is de omvang van het geding derhalve niet beperkt tot de beoordeling van de hoogte van het schadebedrag.
4.2. De rechtbank ziet zich vervolgens voor de vraag gesteld of eiser ten gevolge van het ‘nieuwe’ planologische regime in een nadeliger situatie is komen te verkeren en zo ja, of dit tot schade heeft geleid. De rechtbank neemt hierbij als uitgangspunt dat de feitelijke situatie voor en na de peildatum hierbij niet van belang is maar dat de maximale invulling van het ‘oude’ en het ‘nieuwe’ regime bepalend is.
4.2.1. Met betrekking tot het verminderde uitzicht en de inkijk in de woning overweegt de rechtbank dat eiser vanuit zijn woning recht uitkijkt op de Leliestraat en daarmee vrij uitzicht en geen inkijk heeft. Voor zover eiser heeft betoogd dat de bouw van de schuin tegenoverliggende appartementen circa 1 meter dichter op de Leliestraat en de van het bestemmingsplan afwijkende goot- en bouwhoogte zorgt voor een beperkt uitzicht en inkijk, overweegt de rechtbank dat eiser gelet op de afstand van deze appartementen tot zijn woning, onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat deze beperkingen daarop van wezenlijke invloed zijn. Bovendien behoorden bovenwoningen ook onder het oude regime al tot de mogelijkheden.
4.2.2. Met betrekking tot het parkeerterrein overweegt de rechtbank dat ten tijde van het oude regime voertuigen werden geparkeerd langs de Leliestraat en dat deze nu op de parkeerplaatsen aan de zuidzijde van de Leliestraat zijn geplaatst. Hoewel eiser aannemelijk heeft gemaakt dat dit enige overlast met zich brengt, acht de rechtbank deze overlast ten opzichte van de met de pinautomaat gepaard gaande overlast, van ondergeschikt belang.
4.2.3. Ten aanzien van eisers stelling dat door de aanwezigheid van de geldautomaat overlast is ontstaan en dat deze overlast moet worden aangemerkt als zwaar dan wel gemiddeld planologisch nadeel, overweegt de rechtbank als volgt.
In het door verweerder overgenomen advies van het kenniscentrum, concludeert het kenniscentrum in paragraaf 7.3. dat er sprake is van planologisch nadeel met name als gevolg van de nieuw aan de projectlocatie toegevoegde bankfunctie. Het planologische nadeel bestaat uit een intensivering van de directe woonomgeving door de specifiek publiekaantrekkende werking van de gerealiseerde geldautomaat, hetgeen leidt tot (verkeers)geluid- en lichthinder met name tijdens de avonduren en weekeinden. Tevens is hierdoor sprake van enige aantasting van de privacy van eiser. Het planologisch nadeel wordt door verweerder gekwalificeerd als licht planologisch nadeel met slechts een beperkte invloed op de waarde van de woning van eiser.
Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende echter een overzicht van het dagelijkse aantal pintransacties bij de betreffende geldautomaat overgelegd. In het overzicht staat onder meer dat er in mei 2012, 3688 pintransacties hebben plaatsgevonden, hetgeen neerkomt op een gemiddelde van 112 transacties per dag. Voorts leidt de rechtbank uit het overzicht af dat deze transacties niet alleen overdag maar juist ook in de avonduren en weekeinden plaatsvinden. De rechtbank is daarom van oordeel dat het planologisch nadeel dat eiser als gevolg van de toegevoegde bankfunctie ondervindt, groter is dan door verweerder is vastgesteld. Het voorgaande brengt tevens met zich dat het bedrag aan waardevermindering door verweerder te laag is vastgesteld.
4.3. Het beroep is daarom gegrond. De rechtbank zal het bestreden besluit vernietigen voor zover dit betrekking heeft op de hoogte van de tegemoetkoming.
4.4. Met betrekking tot de waardevermindering van de woning heeft eiser taxaties van een tweetal makelaars ingebracht. Deze taxaties zijn vastgesteld door deskundige makelaars die bekend zijn met de lokale markt en gebaseerd op dezelfde planologische vergelijking als het kenniscentrum zodat niet valt in te zien dat aan deze taxaties geen waarde kan worden gehecht. De taxaties lopen echter ver uiteen; € 3.500,00 (kenniscentrum), € 12.500,00 (Adfinis Makelaardij) en € 25.000,00 (Rodenburg Makelaars). Bovendien zien de taxaties van de door eiser ingeschakelde makelaars niet uitsluitend op waardevermindering als gevolg van de toegevoegde bankfunctie. Voorts is de overlast weliswaar groter dan door verweerder is vastgesteld maar ook weer niet zodanig groot dat dit naar het oordeel van de rechtbank een schadebedrag van € 18.750,00 rechtvaardigt.
4.5. De rechtbank zal daarom het schadebedrag in goede justitie vaststellen op
€ 7.500,00 en met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, Awb zelf in de zaak voorzien.
5. De rechtbank acht voorts termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb. Deze kosten worden op de voet van het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht bepaald op € 874,00 (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting van 15 juni 2012; waarde per punt € 437,-; wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit, voor zover het betrekking heeft op de hoogte van de tegemoetkoming in de planschade;
-stelt het schadebedrag in goede justitie vast op € 7.500,00;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het bestreden besluit;
-bepaalt dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van
€ 152,- vergoedt
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser in beroep ten bedrage van
€ 874,00;
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Oosterveld, rechter, en door hem en
Y. van der Zaan-van Arnhem als griffier ondertekend.