Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
Locatie Zwolle
zaaknummer / rolnummer: 183834 / HZ ZA 11-422
Vonnis van 7 december 2011
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres],
statutair gevestigd en kantoorhoudende te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. H.E. Davelaar te Zwolle,
tegen
de stichting
WONINGSTICHTING DE VESTE,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Ommen,
gedaagde,
advocaat mr. R.K.E. Buysrogge te Zwolle.
Partijen zullen hierna [eiseres] en De Veste genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 juni 2011
- het proces-verbaal van comparitie van 11 oktober 2011.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. De Veste heeft met de vennootschap onder firma Grond-Exploitatiemaatschappij Kotermeerstal-Oost GEKO v.o.f. (hierna: GEKO) een overeenkomst gesloten inzake het woningbouwproject Kotermeerstal 2e fase te [woonplaats], inhoudende dat GEKO in totaal 12.745 m2 grond aan De Veste verkoopt en dat De Veste hierop woningen zal bouwen. Deze overeenkomst is vastgelegd in een aan De Veste gerichte brief van GEKO van 15 november 2005, die voor akkoord is ondertekend door [A] en [B] namens GEKO en door [C] namens De Veste.
2.2. GEKO is een vennootschap onder firma bestaande uit de vennoten De Flochte B.V. te Dedemsvaart, Eldebo B.V. te Ommen en Jarola Beheer B.V. te Lutten (gemeente Hardenberg), die elk voor een deel eigenaar waren van de gronden die aan De Veste zijn verkocht.
2.3. De Veste is een woningcorporatie die zich als toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet in hoofdzaak bezighoudt met de realisatie en (sociale) verhuur van woningen.
2.4. In voormelde brief van 15 november 2005 zijn De Veste en GEKO het volgende overeengekomen:
"(...)
2. Koper verplicht zich 34 sociale koopwoningen te bouwen met een maximale verkoopprijs van EUR 138.000,- v.o.n. (prijspeil 2003, te corrigeren met het inflatiepercentage). Deze woningen moeten eerst worden aangeboden aan starters op de koopwoningmarkt die sociaal of economisch gebonden zijn aan de oude gemeente Avereest;
(...)
7. De verkoop van alle woningen zal geschieden door [eiseres] te [woonplaats]. De afgesproken courtage bedraagt 1% over de verkoopprijs v.o.n. Indien de woningen d.m.v. loting worden verkocht is de courtage 0,5% over de verkoopprijs v.o.n. Promotiekosten, zoals advertenties, brochures, etc. zijn voor rekening van de opdrachtgever.
(...)"
2.5. De levering van de grond heeft vervolgens plaatsgevonden bij notariële akte van levering onbebouwde eigendom, op [datum] verleden voor notaris mr. G. Post te Ommen. Blijkens deze akte is GEKO vertegenwoordigd door haar vennoten, waarbij
[B] is opgetreden als gevolmachtigde van De Flochte B.V., [A] als zelfstandig bevoegd bestuurder van Eldebo B.V. en [D] als zelfstandig bevoegd bestuurder van Jarola Beheer B.V. De door De Veste en GEKO ondertekende brief van 15 november 2005 maakt deel uit van de leveringsakte.
2.6. Bij brief van 12 november 2008 heeft De Veste aan GEKO het volgende medegedeeld:
"Op 15 november 2005 zijn GEKO vof en woningstichting de Veste overeengekomen woningen te gaan bouwen op het plan Kotermeerstal 2e fase.
Een gedeelte van deze woningen is reeds gebouwd en geleverd. Met de bouw van 16 appartementen en 12 walwoningen dient nog gestart te worden. Het was de bedoeling dat beide projecten in de koopsector gerealiseerd zouden worden. Voor de 12 walwoningen vormt dit geen probleem.
Anders is dit voor de 16 appartementen. Woningstichting de Veste zou graag op korte termijn willen aanvangen met de bouw van deze appartementen. Gezien de huidige situatie ligt het niet in de lijn der verwachtingen dat 60% van de appartementen snel verkocht zal worden. Om deze reden wil woningstichting de Veste de appartementen in de huursector realiseren. De gemeente Hardenberg heeft reeds haar akkoord gegeven voor het omzetten van de appartementen van koop naar huur.
(...)"
2.7. Bij brief van 14 november 2008 heeft GEKO geantwoord:
"(...)
Wij hebben dit verzoek besproken maar moeten u helaas meedelen dat wij niet akkoord gaan met deze wijziging.
(...)"
2.8. Medio 2010 zijn de 16 appartementen voor bewoning gereed gekomen. De Veste heeft deze woningen te huur aangeboden.
2.9. Bij brief van 5 juli 2010 heeft GEKO De Veste hierover als volgt aangeschreven:
"Zo rond de jaarwisseling van 2008/2009 is er gecorrespondeerd over de wens van Woningstichting De Veste om op een perceel grond, dat gekocht was van GEKO, huurwoningen te bouwen in plaats van de afgesproken koopwoningen.
Wij hebben toen aangegeven daar niet mee akkoord te gaan. Inmiddels is ons gebleken dat de woningen voor bewoning gereed zijn en aangeboden worden in de huursector.
[eiseres] (c.q. GEKO) heeft als gevolg van deze actie verlies van inkomsten geleden. Wij verzoeken u aan te geven hoe u [eiseres] schadeloos wilt stellen.
(...)"
2.10. Bij brief van 28 juli 2010 heeft De Veste gereageerd:
"(...)
Woningstichting de Veste ziet geen reden om GEKO vof of [eiseres] te compenseren. Het besluit om huurwoningen in plaats van koopwoningen te realiseren heeft te maken met de gewijzigde marktomstandigheden."
3. Het geschil
3.1. [eiseres] vordert - samengevat - veroordeling van De Veste tot betaling van
EUR 40.358,00, vermeerderd met rente en kosten.
3.2. [eiseres] legt aan deze vordering ten grondslag dat in de tussen GEKO en De Veste gesloten overeenkomst een derdenbeding ten gunste van haar is opgenomen, waaruit voor De Veste de verplichting voortvloeit om de 16 appartementen te verkopen. Aan die verplichting heeft De Veste niet voldaan nu zij de 16 appartementen heeft verhuurd. De Veste is daardoor ten opzichte van [eiseres] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de in het derdenbeding vastgestelde verplichting uit de overeenkomst met GEKO. [eiseres] heeft recht op vergoeding van de schade die zij door deze tekortkoming heeft geleden, bestaande uit gederfde inkomsten wegens gemiste verkoopcourtage en niet afgesloten hypotheken.
3.3. De Veste voert gemotiveerd verweer.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Ingevolge artikel 6:253 lid 1 BW bevat een overeenkomst een derdenbeding indien de overeenkomst ertoe strekt de derde een zelfstandig vorderingsrecht te verlenen jegens de promissor (de wederpartij). Of een derdenbeding is overeengekomen is een kwestie van uitleg van hetgeen partijen zijn overeengekomen. Bij die uitleg zijn van beslissende betekenis alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar wat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen (Hoge Raad 1 oktober 2004, NJ 2005, 499).
4.2. [eiseres] leidt het bestaan van een derdenbeding, te harer gunste en met de haar bedoelde strekking, af uit de onder 2 en 7 opgenomen afspraken in de brief van 15 november 2005 (zie onder 2.4). [eiseres] stelt zich derhalve op het standpunt dat De Veste, via de bepaling dat de verkoop van alle woningen zal geschieden via [eiseres] en de bepaling dat De Veste zich verplicht koopwoningen te bouwen, jegens [eiseres] gehouden is tot verkoop van de 16 appartementen.
4.3. De rechtbank stelt voorop dat [eiseres] geen partij is bij de tussen GEKO en De Veste gesloten overeenkomst, zodat uit die overeenkomst geen rechtstreekse aanspraken of vorderingsrechten voor [eiseres] voortvloeien.
Vervolgens stelt de rechtbank vast dat voormelde overeenkomst weliswaar een ten gunste van [eiseres] gemaakte afspraak is opgenomen, inhoudende dat de verkoop van alle woningen zal geschieden door [eiseres], maar op grond van deze enkele afspraak kan [eiseres] er hooguit aanspraak op maken dat de woningen via [eiseres] te koop aangeboden zullen worden. Hieruit kan op zichzelf niet worden afgeleid dat [eiseres] er jegens [eiseres] aanspraak op kan maken dat al de woningen die op grond van de tussen GEKO en De Veste gesloten overeenkomst gerealiseerd worden, ook daadwerkelijk verkocht dienen te worden.
Voor zover [eiseres] heeft betoogd dat van meet af aan de bedoeling is geweest dat De Veste zich jegens [eiseres] zou verbinden tot verkoop van alle woningen, acht de rechtbank dit standpunt onvoldoende onderbouwd. Weliswaar staat vast dat [B] als gevolmachtigde van één van de vennoten van GEKO de overeenkomst heeft ondertekend, maar gesteld noch gebleken is dat [B] daarnaast ook zou zijn opgetreden als vertegenwoordiger van [eiseres] Wat daar verder ook van zij, op grond van de enkele stelling dat [B] (al dan niet in zijn hoedanigheid van vertegenwoordiger van [eiseres]) betrokken is geweest bij de totstandkoming van de tussen GEKO en De Veste gesloten overeenkomst, kan niet worden geconcludeerd dat De Veste een verdergaande aanspraak aan [eiseres] beoogde te verstrekken dan dat (eventuele) verkoop via [eiseres] zou geschieden. Dat zulks wel de kennelijke bedoeling zou zijn geweest is verder door [eiseres] niet onderbouwd.
4.4. Gelet op het voorgaande brengt de tussen GEKO en De Veste gesloten overeenkomst niet mee dat De Veste jegens [eiseres] gehouden is tot verkoop van de 16 appartementen.
4.5. Voor zover [eiseres] zich ter comparitie, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 24 september 2004 (NJ 2008/587), heeft beroepen op onrechtmatig handelen van De Veste jegens [eiseres] acht de rechtbank dit, mede gezien het op dit punt gevoerde verweer van De Veste, volstrekt onvoldoende onderbouwd.
4.6. De rechtbank komt tot de slotsom dat de vordering van [eiseres] zal worden afgewezen.
4.7. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van De Veste worden begroot op:
- griffierecht EUR 1.181,00
- salaris advocaat 1.788,00 (2,0 punt × tarief EUR 894,00)
Totaal EUR 2.969,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vordering af,
5.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van De Veste tot op heden begroot op EUR 2.969,00,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Willemse en in het openbaar uitgesproken op
7 december 2011.