Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
Locatie Zwolle
zaaknummer / rolnummer: 131189 / HA ZA 07-471
Vonnis van 8 juni 2011
in de zaak van
1. de commanditaire vennootschap B&S KANTOREN III C.V.,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid B&S BEHEER VII B.V. in haar hoedanigheid van beherend vennoot B&S Kantoren III C.V.,
3. de stichting STICHTING BEWAARDER B&S KANTOREN III in haar hoedanigheid van bewaarder ten behoeve van B&S Kantoren III C.V.,
4. de commanditaire vennootschap B&S KANTOREN X C.V.,
5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid B&S BEHEER XIII B.V. in haar hoedanigheid van beherend vennoot van B&S Kantoren X C.V.,
6. de stichting STICHTING BEWAARDER B&S KANTOREN X in haar hoedanigheid van bewaarder ten behoeve van B&S Kantoren X C.V.,
allen gevestigd te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. R.K.E. Buysrogge te Zwolle,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
EUROCOMMERCE PROJECTONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. D. Meulenberg te Zwolle.
Partijen zullen hierna B&S en Eurocommerce genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 september 2010
- de comparitie van partijen gehouden op 1 februari 2011
- de brief van Eurocommerce van 16 februari 2011
- de brief van B&S van 18 februari 2011.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1. De rechtbank heeft in het tussenvonnis één van de drie deskundigen, in onderling overleg door hen aan te wijzen, bevolen om een nadere mondelinge toelichting in aanwezigheid van partijen en hun raadslieden te geven op het door hen vervaardigde deskundigenrapport. Op 1 februari 2011 heeft de comparitie in aanwezigheid van de deskundige ir. P.E.M. Verheggen MRICS RT plaatsgehad. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om het woord te voeren en nadere vragen te stellen aan de deskundige. De door Eurocommerce tegen het deskundigenrapport naar voren gebrachte kritiekpunten zoals weergegeven in rechtsoverweging 2.6 onder b. tot en met q. van het tussenvonnis, zijn ter comparitie door de rechtbank met de deskundige en partijen besproken, een en ander zoals is opgenomen in het proces-verbaal. Uit het relaas van de deskundige Verheggen volgt dat hij die kritiekpunten voorafgaand aan de comparitie met de andere deskundigen heeft besproken en dat zij daarover een gezamenlijk standpunt hebben ingenomen, dat door Verheggen ter comparitie is verwoord. Omdat het proces-verbaal buiten aanwezigheid van partijen door de rechtbank is opgesteld, is partijen de mogelijkheid geboden zich per brief over de inhoud daarvan uit te laten, waarvan zij gebruik hebben gemaakt. De rechtbank heeft kennisgenomen van de opmerkingen van partijen daarover.
2.2. De deskundige heeft ter comparitie benadrukt dat zij de vragen van de rechtbank die aan het deskundigenonderzoek ten grondslag liggen objectief hebben benaderd, zonder aanzien des persoons, alsmede dat de conclusie in het rapport de gemeenschappelijke deler van de mening van de drie deskundigen is. Ter comparitie is een nadere uitleg gegeven van de wijze waarop de deskundigen tot het oordeel zijn gekomen dat aan de betreffende onroerende zaken per 29 september 2004 een waardevermindering toekomt van EUR 1.571.000,00. Voor zover van belang voor de beoordeling van de zaak, zal de rechtbank de essentiële kritiekpunten op het deskundigenrapport bespreken.
2.3. Eurocommerce heeft de deskundigen verweten dat zij bij de vaststelling van de waardevermindering geen concrete referentietransacties hebben gehanteerd. Ter comparitie heeft de deskundige uitgelegd dat er geen referentietransacties zijn die een goed beeld geven voor de specifieke problematiek waarover het hier gaat. Er zijn volgens hem geen concrete referentietransacties waarbij in eerste instantie een prijs is overeengekomen en is gepubliceerd en waarbij vervolgens de huurtermijn is gecorrigeerd, wat geleid zou hebben tot een correctie op de koopsom die vervolgens óók gepubliceerd is. De deskundige heeft uiteengezet dat de door Eurocommerce genoemde transacties niet vergelijkbaar zijn en heeft verklaard: "Bij kooptransacties is de informatie beperkt. Bovendien gaat het nooit om identieke gebouwen en huurders etc. Uit de marktrapportages rondom de peildatum, dat zijn marktverhalen van makelaars en banken, blijkt dat beleggers een voorkeur en grote belangstelling hebben voor lang verhuurde objecten zoals kantoren. De lengte van een huurgarantie is niet te vergelijken met de lengte van een huurcontract. Dan gaat het om een vergelijking van appels met peren. Een huurcontract van 10 jaar heeft meer waarde dan een huurgarantie. In het rapport is dat uitgelegd. Bij een garantie heb je wel een vergoeding van de huur, maar anderzijds te maken met leegstand en aspirant-huurders die dan gaan onderhandelen over de huurprijs omdat het object al langer leeg staat. Een volledig begrip van de probleemstelling vereist een alomvattende kennis van de beleggingsmarkt, hoe de verschillende partijen hierin acteren en hoe de prijsvorming tot stand komt. Wij hebben gekeken naar wat een koper wil. Daarbij hebben we gekeken naar de marktrapportages van onze kantoren en van de andere kantoren, zoals Zadelhoff, Boer Hartog Hoofd (toev. Rb: moet zijn: Hooft) en andere partijen."
2.4. Voorts heeft de deskundige uitgelegd waarom Eurocommerce hen ten onrechte verwijt dat zij bij de waardebepaling rekening hebben gehouden met de huurwaarde van de verkochte objecten. Samengevat komt zijn betoog er op neer dat bij de waardebepaling van een object de netto huurwaarde gekapitaliseerd wordt volgens bepaalde methodieken. De huurwaarde speelt volgens de deskundige altijd een rol in de totstandkoming van een transactieprijs of bij de taxatie, ook indien de huurinkomsten voor een bepaalde termijn gegarandeerd zijn op een ander niveau.
2.5. Anders dan Eurocommerce heeft betoogd is er volgens de deskundigen een verhoogde kans op het bereiken van een (lagere) huurwaarde ten aanzien van [kantoorpanden]. Bij langlopende contracten is maar één keer herziening mogelijk en dan blijft de hogere huurprijs deels gewaarborgd voor het nieuwe contract. Door de sideletters kan dat anders zijn geworden en kan vaker herziening worden uitonderhandeld. Daarbij is ook gekeken naar de financiële prikkels in enkele sideletters. De deskundige heeft daarover verklaard: "Ook waar sprake is van een financiële prikkel, zijn wij uitgegaan van de breakmogelijkheid. Dit is de algemene praktijk in de vastgoedsector. Zoals in het rapport al wordt benoemd wordt er in de vastgoed beleggingsmarkt uitgegaan van de eerste (vaste) huurtermijn. Een optie en/of verlengingsmogelijkheid van een huurcontract wordt gezien als een onzekere factor. De plussen zitten wel in onze berekening verwerkt. De kans op gebruik van de breakoptie hebben we niet anders ingeschat, want er is gewoon een mogelijkheid om te stoppen. Dan val je eerder terug naar huurwaarde."
2.6. Naar de deskundige ook heeft verklaard zijn eventuele taxatierapporten bij hun beoordeling niet relevant: "Bij het opstellen van de taxatierapporten wist men ook nog niet van de sideletters. Het bedrag van de verkoop was voor een ons een gegeven en van daaruit zijn we terug gegaan naar wat de koper er met de kennis van de sideletters voor had willen betalen en hoe hij er dan op gereageerd zou hebben. De taxatierapporten zijn daarbij niet relevant. Het kan ook zijn dat de taxatierapporten van andere uitgangspunten zijn uitgegaan. In ons rapport staat nog: "mits in de taxatierapporten geen relevante informatie staat". Dat hebben we geschreven om een slag om de arm te houden, maar de zin wekt nu alleen maar verwarring en hadden we beter niet kunnen opschrijven."
2.7. De deskundige heeft ook nog een toelichting gegeven over de bij het deskundigenrapport als bijlage gevoegde "verklaring consequenties sideletters" voor wat betreft de daarin opgenomen kolom "kans op bereiken huurwaarde" en de daarbij gehanteerde kanspercentages. Ook is toegelicht hoe de deskundigen zijn gekomen tot de afgeronde bedragen in de kolom "Consequenties sideletters afgerond". Kortheidshalve verwijst de rechtbank naar het proces-verbaal onder punt Ad j.
2.8. Wat betreft de gemaakte berekeningen die aan de waardebepaling ten grondslag liggen, heeft de deskundige verklaard dat bij de inschatting van de huurwaarde van het verkochte object elk der deskundigen gebruik heeft gemaakt van zijn eigen database waarna in gezamenlijk overleg overeenstemming is bereikt over de hoogte van de huurwaarden. Volgens de deskundige hebben zij op objectieve wijze de hoogte vastgesteld waarbij concrete zaken met elkaar zijn vergeleken. Vervolgens hebben zij ingevolgde de hen gegeven opdracht (stel de waarde tussen een transactie met en zonder sideletters vast) alle drie een berekening gemaakt en hebben zij die vergeleken en besproken, wat heeft geleid tot de bijlage 1 bij het deskundigenrapport, de "verklaring consequenties sideletters". Daarbij zijn zij uitgegaan van de koopsom en de bekende contracten en hebben zij een inschatting van de huurwaarde en daarna van het rendement gemaakt. Per contract is gekeken naar de invloed van de sideletters. De drie berekeningen hebben geleid tot een vierde berekening, waarin alle drie deskundigen zich konden vinden. De deskundige heeft desgevraagd verklaard dat het technisch rekenmodel beschikbaar is. De rechtbank heeft geen behoefte aan inzage van dat model en van de berekeningen en zal afgaan op de specifieke expertise van de deskundigen op dit terrein nu zij geen redenen heeft om aan hun deskundigheid te twijfelen. Met name ter comparitie is de berekeningsmethodiek voldoende inzichtelijk gemaakt. Partijen hebben daartegen ook geen (steekhoudende) bezwaren aangevoerd.
2.9. De deskundige heeft ook over hun antwoord in het deskundigenrapport op de door de rechtbank gestelde vraag 2 (de factoren die van invloed zijn op de waarde van de panden) een nadere toelichting gegeven. Wat de marktwaarde betreft heeft de deskundige onweersproken aangevoerd dat Eurocommerce hen onterecht verwijt dat zij de marktwaarde EUR 70.153,70 te laag hebben vastgesteld. Ook heeft hij uitgelegd hoe per object het rendement is vastgesteld.
2.10. Alles overziende komt de rechtbank tot het oordeel dat met het deskundigenrapport en de nadere toelichting daarop door de deskundige Verheggen, thans in rechte als vaststaand kan worden aangenomen dat het feit dat meerdere huurders van de door B&S van Eurocommerce gekochte kantoorpanden ([kantoorpanden met locaties]) een contractuele mogelijkheid hebben gekregen om de huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk eerder te beëindigen dan wel de gehuurde ruimte geheel of gedeeltelijk eerder te ontruimen dan bij de initiële huurovereenkomst was voorzien, van invloed is geweest op de marktwaarde van de betreffende panden, ondanks het bestaan van een huurgarantie gesteld door een verondersteld gegoede partij die een inspanningsverplichting heeft leegstaande ruimten te verhuren. Als gevolg van die mogelijkheid is immers de kans ontstaan dat de eigenaar/belegger, die er van uit mocht gaan dat voor een vaststaande periode voor de objecten een vaste (hogere) huurprijs gold, genoegen moet nemen met een lagere huurwaarde. De rechtbank neemt de conclusies van de deskundigen over en maakt die tot de hare. Uitgaande van de ter zake door de deskundigen gemaakte berekeningen komt aan de verkochte onroerende zaken per 29 september 2004 een waardevermindering toe van EUR 1.571.000,00. Dat is de schade die Eurocommerce wegens het niet nakomen van haar verplichtingen aan B&S dient vergoeden.
2.11. In het tussenvonnis van 10 september 2008 is in rechtsoverweging 6.11.4 en volgende overwogen dat Eurocommerce de door B&S gevorderde contractuele boete van
EUR 657.000,00 verschuldigd is geworden en dat er geen termen aanwezig zijn om deze te matigen.
2.12. B&S heeft haar eis bij conclusie na deskundigenbericht nog gewijzigd. Zij vordert thans ook 19% BTW over het bedrag aan waardevermindering, alsmede betaling van de wettelijke (handels)rente. Eurocommerce heeft zich tegen toewijzing van BTW en van rente ex artikel 6:119a BW verzet. De rechtbank zal de gevorderde BTW afwijzen nu het toegewezen bedrag ten titel van schadevergoeding aan B&S toekomt, waarover zij geen BTW behoeft af te dragen. Aangaande de gevorderde rente over het bedrag aan waardevermindering en over het boetebedrag overweegt de rechtbank dat B&S slechts aanspraak kan maken op de vergoeding van de kennelijk subsidiair gevorderde wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro. De handelsrente ex artikel 6:119a BW is alleen verschuldigd bij niet betaling van wat op grond van een handelsovereenkomst betaald moet worden en niet zoals hier het geval is bij een verplichting tot betaling van een schadevergoeding en boete wegens niet-nakoming. Tegen de door B&S genoemde data is door Eurocommerce geen verweer gevoerd, zodat de rechtbank het gevorderde als na te melden zal toewijzen.
2.13. Zoals al in rechtsoverweging 6.2. van het tussenvonnis van 10 september 2008 is overwogen, zullen eiseressen sub 3. en sub 6. in de vordering niet-ontvankelijk verklaard worden. Ook brengt de rechtbank rechtsoverweging 6.10 van dat vonnis in herinnering, waarin is overwogen dat de gevorderde verklaring voor recht niet toewijsbaar is.
2.14. Eurocommerce zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten, waaronder de kosten van het voorlopig getuigenverhoor en de kosten van de deskundigen, worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van B&S worden begroot op:
voorlopig getuigenverhoor
- taxe EUR 104,54
- salaris advocaat 1.130,00 (2,5 punten × tarief EUR 452,00)
hoofdprocedure
- dagvaarding 70,85
- vast recht 4732,00
- salaris advocaat 19.266,00 (6 punten × tarief EUR 3.211,00)
Samen in totaal EUR 25.303,39
Door B&S voorgeschoten kosten van de deskundigen:
EUR 60.000,00, EUR 11.400,00, EUR 11.186,00 en EUR 7.943,25, in totaal een bedrag van EUR 90.529,25 incl. BTW.
De niet-ontvankelijkheid van eiseressen sub 3. en sub 6. heeft geen invloed gehad op de hoogte van de proceskosten.
3. De beslissing
De rechtbank
3.1. verklaart de Stichting Bewaarder B&S Kantoren III en de Stichting Bewaarder B&S Kantoren X niet-ontvankelijk in het gevorderde,
3.2. verklaart voor recht dat Eurocommerce ter zake de aan eiseressen sub 1., sub 2., sub 4. en sub 5 verkochte kantoorpanden ([kantoorpanden met locaties]) is tekortgeschoten in haar jegens B&S rustende (garantie)verplichtingen,
3.3. veroordeelt Eurocommerce om aan eiseressen sub 1., sub 2., sub 4. en sub 5. te betalen wegens boete een bedrag van EUR 657.000,00 (zegge: zeshonderdzevenenvijftigduizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente daarover als bedoeld in art. 6:119 BW Pro vanaf 22 maart 2007 tot de dag van volledige betaling,
3.4. veroordeelt Eurocommerce om aan eiseressen sub 1., sub 2., sub 4. en sub 5. te betalen een schadevergoeding van EUR 1.571.000,00 (zegge: éénmiljoen vijfhonderdeenenzeventigduizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro, over EUR 571.000,00 vanaf 29 september 2004 en over EUR 1.000.000,00 vanaf 30 juni 2005, tot de dag van volledige betaling,
3.5. veroordeelt Eurocommerce in de proceskosten, aan de zijde van eiseressen sub 1., sub 2., sub 4. en sub 5. tot op heden begroot op EUR 25.303,39
(zegge: vijfentwintigduizenddriehonderddrie euro en negenendertig cent) en begroot op EUR 90.529,25 incl. BTW (zegge: negentigduizendvijfhonderdnegenentwintig euro en vijentwintig eurocent) wegens kosten deskundigenonderzoek.
3.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.7. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.H.S. Lebens-de Mug, mr. W.F. Boele en mr. A.A.A.M. Schreuder en in het openbaar uitgesproken op 8 juni 2011.