Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Zwolle
zaaknummer : 561036 VV 11-50
datum : 19 juli 2011
Vonnis in het kort geding van:
de stichting WONINGSTICHTING SWZ,
gevestigd en kantoorhoudende te Zwolle,
eisende partij, hierna te noemen: ‘SWZ’,
gemachtigde mw. mr. B.J. van den Berg, advocaat te Zwolle,
tegen
[GEDAAGDE PARTIJ],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij, hierna te noemen: ‘[gedaagde partij]’,
gemachtigde mw. mr. J.C.E. Siebenga-Moggré, advocaat te Zwolle,
toevoeging aangevraagd.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- het exploot d.d. 1 juli 2011 met bijlagen, houdende een vordering tot het treffen van een voorziening bij voorraad en
- de faxbrief d.d. 11 juli 2011 door [gedaagde partij] ingezonden producties.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 juli 2011. Verschenen zijn:
- namens SWZ haar wijkcoördinator Sociaal Beheer, de heer [B], bijgestaan door mw. mr. Van den Berg voormeld, en
- [gedaagde partij], bijgestaan door mw. mr. Siebenga-Moggré voormeld.
SWZ en [gedaagde partij] hebben op deze zitting hun standpunten doen toelichten (beiden aan de hand van pleitaantekeningen, die aan de kantonrechter zijn overgelegd) respectievelijk toegelicht en geantwoord op vragen van de kantonrechter.
Het geschil
De vordering van SWZ tot het treffen van een voorlopige voorziening strekt ertoe dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde partij] zal veroordelen om het gehuurde te [woonplaats] aan [adres] binnen 7 dagen na betekening van het daartoe gewezen vonnis te ontruimen, inclusief al het zijne en de zijnen, onder inlevering van de sleutels bij SWZ, met machtiging van SWZ om de ontruiming te bewerkstelligen met hulp van de sterke arm van politie en justitie indien [gedaagde partij] niet aan de ontruimingsverplichting voldoet;
II. [gedaagde partij] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 545,36 voor elke maand of gedeelte daarvan dat hij na 1 juli 2011 tot aan de dag van de ontruiming van het gehuurde nog feitelijk het genot van het gehuurde heeft;
III. [gedaagde partij] zal veroordelen tot betaling van een bedrag ad € 2.500,00 aan voorschot op de schadevergoeding, te betalen binnen 14 dagen na betekening van het daartoe gewezen vonnis;
onder veroordeling van Caliser in de kosten van de procedure.
[gedaagde partij] heeft de vordering bestreden en de afwijzing daarvan bepleit.
De vaststaande feiten
Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast.
a. SWZ verhuurt sinds [datum] aan [gedaagde partij], geboren op [datum], de woning te [woonplaats] aan [adres]. De huurprijs bedraagt thans € 543,36 per maand. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de door SWZ gebruikte ‘algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte d.d. 1 januari 2002’.
b. In die huurvoorwaarden is onder meer bepaald:
Artikel 6
Gebruik en onderverhuur
1. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken.
2. (…)
3. (…)
4. Het is de huurder uitdrukkelijk niet toegestaan om in de woning een hennepplantage of welke activiteit daarmee overeenkomt te voeren. Ook is het verboden om vanuit de woning verdovende middelen te verhandelen.
(…)
Artikel 8
Schade aan het gehuurde
1. Huurder is aansprakelijk voor schade die aan het gehuurde is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Alle schade, behalve brandschade, wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan.
(…)
Artikel 11
Huurderszelfwerkzaamheid
1. Het is huurder zonder toestemming van de verhuurder niet toegestaan:
- aan te bouwen, bij te bouwen of te verbouwen;
- weg te breken;
- (…)
(…)
c. Het gehuurde betreft een tussenwoning, gelegen in een rij woningen, met verdieping en zolderverdieping.
d. Op 29 maart 2011 is na een inval door de politie in het gehuurde een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen. Deze kwekerij bevond zich in de woonkamer op de begane grond en in twee slaapkamers op de eerste verdieping waarvan de tussenmuur was weggebroken. De kwekerij had een omvang van 822 hennepplanten, waarvoor was ingezet 39 assimilatielampen (inclusief voorschakelapparatuur), 2 afzuiginstallaties, 2 koolstoffilters, 1 tijdschakelaar, 2 waterpompen, 1 thermostaat, 4 verwarmingselementen en 5 ventilatie-apparaten. Op de grond was telkens aangebracht waterkerend zeil. De ramen waren afgeschot dan wel van doek voorzien. De woning was via draadloze sensoren voorzien van een sms-alarm. Door energienetbeheerder Enexis is vastgesteld dat de stroom voor de kwekerij illegaal werd afgenomen doordat de stroom werd afgetapt voor de meter in de meterkast, in welk kader tevens een alternatief schakelbord was aangebracht.
e. In het van het aantreffen van de hennepkwekerij opgemaakte proces-verbaal is weergegeven dat het voor de verbalisanten aannemelijk is dat sprake is geweest van tenminste één oogst, gelet op de hoeveelheid stof op de gebruikte apparatuur, de aanwezigheid van restafval/hennepresten en op het al omgedraaid zijn van de gebruikte filters.
f. Bij brieven van 5 april 2011 en 11 mei 2011 en via een gesprek op 26 april 2011 heeft SWZ [gedaagde partij] kenbaar gemaakt dat zij vanwege het door hem aanwezig hebben van een hennepkwekerij de huurovereenkomst wilde beëindigen, bij voorkeur op minnelijke wijze.
g. Bij brief van 17 mei 2011 heeft [gedaagde partij] - samengevat - zijn spijt betuigd, de achtergronden toegelicht van zijn besluit om in zijn woning een hennepkwekerij toe te staan en zijn belang bij behoud van de woning uiteengezet.
h. De woning is vanaf 29 maart 2011 verstoken van elektriciteit.
De standpunten van partijen
Op wat SWZ aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd en [gedaagde partij] in reactie daarop heeft aangevoerd, zal, voor zover van belang, in het navolgende worden ingegaan.
De beoordeling
1.
De spoedeisendheid van de zaak is, mede gelet op hetgeen hierna wordt overwogen, in voldoende mate komen vast te staan. De omstandigheid dat SWZ enige tijd heeft gepoogd om [gedaagde partij] tot een minnelijke regeling te brengen, doet aan die spoedeisendheid niet af.
2.
SWZ legt aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag dat [gedaagde partij] toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de op hem rustende verplichting uit de huurovereenkomst nu hij het gehuurde voor een andere bestemming heeft gebruikt dan is overeengekomen en hij zich niet als een goed huurder heeft gedragen. SWZ voert daartoe aan dat [gedaagde partij] de woning heeft gebruikt voor een hennepkwekerij van 822 planten die op 29 maart 2011 door de politie is ontmanteld, welke hennepkwekerij voor haar onacceptabel is, te meer nu sprake is geweest van het illegaal aftappen van stroom.
3.
[gedaagde partij] heeft niet weersproken wat SWZ omtrent de hennepkwekerij heeft gesteld. Gelet voorts op de inhoud van het door SWZ overgelegde en in zoverre niet door [gedaagde partij] bestreden ‘voorlopig proces-verbaal aantreffen hennepkwekerij’ gaat de kantonrechter voorshands uit van de juistheid van de stellingname van SWZ ter zake.
4.
Aangenomen moet worden dat het gebruik van de woning voor het telen van hennep overlast, hinder of gevaar voor zijn omgeving en/of SWZ heeft meegebracht. Het gebruik van die woning met de omvang en de apparatuur als kennelijk geconstateerd, creëert immers een reële kans op overlast en/of gevaar voor beschadiging of erger van het gehuurde en de directe omgeving. Als algemeen bekend geldt immers dat de teelt van hennep - zeker in geval van deze omvang - een aanzienlijke behoefte aan water en energie meebrengt, waarop de voorzieningen in een voor bewoning bedoeld pand niet zijn berekend. Dat dan het telen en houden van een hoeveelheid van 822 hennepplanten geen gevaar, zoals brandgevaar door overhitting en/of kortsluiting, te meer nu de stroomvoorziening is gemanipuleerd, of overlast, zoals door stank, geluid of warmte, oplevert, kan niet worden gezegd. Bij een teelt van die omvang en met de geschetste inrichting kan evenmin worden gezegd dat het slechts zou gaan om een kwekerij van bescheiden omvang, bedoeld voor eigen gebruik, doch dient er van te worden uitgegaan dat er sprake is van een professionele hennepkwekerij.
5.
Nu vaststaat dat op 29 maart 2011 in de woning van [gedaagde partij] een professionele hennepkwekerij met de hiervoor omschreven kenmerken is aangetroffen, moet dat als een zwaarwichtige tekortkoming worden aangemerkt in de nakoming van de in artikel 7:213 BW Pro én in de huurovereenkomst van partijen neergelegde verplichting om zich als een goed huurder te gedragen.
6.
Dat er vanuit moet worden gegaan dat de aanwezigheid van de hennepkwekerij (mede) een gevolg is van de sinds januari 2011 bij [gedaagde partij] optredende huidaandoening, de daaruit volgende arbeidsongeschiktheid en de daardoor ontstane financiële problemen, maakt dat niet anders. Voor zover [gedaagde partij] met een beroep op die omstandigheden betoogt dat de tekortkoming niet aan hem toerekenbaar is, geldt immers dat toerekenbaarheid van een tekortkoming geen voorwaarde is voor ontbinding van een (huur)overeenkomst en daardoor evenmin een voorwaarde is voor de gevorderde ontruiming.
7.
Bij de vraag of op grond van voormelde toerekenbare tekortkoming, bij wege van voorlopige voorziening in kort geding, een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming kan worden toegewezen, dient - gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte bekleedt - grote terughoudendheid te worden betracht. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien deze vooruit loopt op een vonnis in een bodemprocedure waarbij met grote mate van waarschijnlijkheid eveneens de ontruiming zal worden bevolen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.
8.
Het door [gedaagde partij] aangehaalde belang bij voorzetting van de huurovereenkomst, te weten dat hij voor zijn verdere herstel van de bij hem vanaf januari 2011 optredende huidaandoening en overigens voor een succesvol maatschappelijk functioneren afhankelijk is van deze woonruimte, is, in het licht van de geconstateerde tekortkoming - een misdrijf -, de daarbij in het leven geroepen risico's, het feit dat de woning door het aanbrengen van de hennepkwekerij aanmerkelijk is beschadigd, welke beschadiging [gedaagde partij] thans niet kan herstellen vanwege het aan hem ontbreken van financiële middelen en het verstoken zijn van elektriciteit, en de overige omstandigheden van het geval, van onvoldoende gewicht tegenover het gerechtvaardigde belang van SWZ om aantasting van haar bezit en van de betreffende buurt door (een herhaalde) illegale teelt van hennep, zulks in strijd met de bestemming van dat bezit, tegen te gaan en daaraan in voorkomende gevallen consequenties te verbinden, ook indien dat ontruiming uit het door haar verhuurde zou inhouden.
9.
In dit geval is dan ook naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk dat in een bodemzaak (tevens) de ontruiming zal worden bevolen. Voorts kan, gezien het inherent gevaarzettende gedrag van [gedaagde partij], welk gedrag nog steeds in brede maatschappelijke kringen als onaanvaardbaar wordt gewaardeerd, en de risico’s waaraan de buurtgenoten van [gedaagde partij] én SWZ zijn blootgesteld, waarvan vooralsnog niet valt in te zien dat zij die risico’s behoren te accepteren, niet worden gesteld dat een beslissing in de hoofdzaak kan worden afgewacht. Een vordering tot ontruiming is onder die omstandigheden dan ook voor toewijzing vatbaar.
10.
De slotsom is dat thans (in voldoende mate) is komen vast te staan dat in een bodemprocedure zal standhouden de stelling van SWZ dat wegens huurderswangedrag van [gedaagde partij] aan de huurovereenkomst een einde dient te komen. Dit betekent dat, nu het voor een voorlopige voorziening als gevorderd noodzakelijke vooruitzicht bestaat op een voor SWZ positieve uitkomst van een procedure ten gronde, de gevorderde ontruiming toewijsbaar is, met dien verstande dat SWZ laatstgenoemde procedure onverwijld dient aan te spannen.
11.
Voor het overige strekt de gevorderde voorziening tot betaling van een geldsom. Voor toewijzing van een dergelijke vordering in kort geding is slechts dan plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling bij afweging van de belangen van partijen aan toewijzing niet in de weg staat.
11.1
De onderbouwing van het spoedeisend belang van SWZ komt erop neer dat de vordering tot een voorschot op de vergoeding van geleden schade gerechtvaardigd is omdat de gevaarlijke situatie in en rondom de woning vanwege de aangerichte schade nog steeds niet is hersteld en dat zij die schade door haar eigen, gekwalificeerde medewerkers wil laten herstellen. Uit vaste jurisprudentie volgt dat de aanwezigheid van het spoedeisend belang een noodzakelijk en apart te toetsen vereiste is voor toewijzing van een geldvordering in kort geding. Wat SWZ in dit verband heeft gesteld, kan - ook indien met welwillende blik bezien - niet tot het oordeel leiden dat van de vereiste spoedeisendheid sprake is. De enkele omstandigheid dat die vordering tot schadevergoeding enige grond zou hebben - welke stelling overigens door [gedaagde partij] is betwist - brengt niet mee dat van spoedeisendheid geen sprake hoeft te zijn. De omstandigheid dat SWZ (wellicht) de schade met haar eigen medewerkers zal moeten herstellen, levert evenmin een spoedeisend belang op.
11.2
Het spoedeisend belang betreffende een doorbetaling van huur vanaf 1 juli 2011 tot aan de dag van de ontruiming ontbeert iedere onderbouwing. Nu onomstreden is dat [gedaagde partij] tot op heden geen huurachterstand heeft doen ontstaan, is niet in voldoende mate aannemelijk geworden dat SWZ een spoedeisend belang bij een voorziening dienaangaande.
11.3
Zowel de gevorderde veroordeling tot betaling van voormeld voorschot als de gevorderde veroordeling tot doorbetaling van de huur tot aan de dag van ontruiming zullen dan ook worden afgewezen vanwege het ontbreken van voldoende spoedeisend belang.
12.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, behoeft derhalve geen bespreking.
13.
[gedaagde partij] zal in de kosten van deze procedure worden verwezen.
De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
- veroordeelt [gedaagde partij] om binnen tien dagen na betekening van dit vonnis genoemde woonruimte aan [adres] te [woonplaats], met al het zijne en de zijnen te ontruimen en te verlaten en daarin niet weer te keren, onder afgifte van alle bij de woning behorende sleutels en alles wat verder tot het gehuurde behoort ter algehele en vrije beschikking van SWZ te stellen en ontruimd te houden, bij gebreke waarvan SWZ die woonruimte door middel van een deurwaarder kan ontruimen, zonodig geholpen door de sterke arm;
- gelast SWZ om binnen tien dagen na betekening van dit vonnis aan [gedaagde partij] aan hem uit te brengen een dagvaarding voor een procedure ten gronde omtrent een ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen, zonodig met bijkomende vorderingen;
- veroordeelt [gedaagde partij] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van SWZ begroot op:
• € 400,00 voor salaris gemachtigde
• € 90,81 voor explootkosten
• € 106,00 voor vastrecht;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 19 juli 2011, in tegenwoordigheid van de griffier.