Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Zwolle
zaaknr.: 521247 CV 10-6675
datum : 1 maart 2011
Vonnis in de zaak van:
de stichting STICHTING WOONCONCEPT,
gevestigd te Meppel,
eisende partij, verder te noemen: ‘Woonconcept’,
gemachtigde mr. G.J. Scholten, advocaat te Utrecht,
tegen
[gedaagde partij],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij, verder te noemen: ‘[gedaagde partij]’,
gemachtigde mr. E.H. Elgersma, advocaat te Steenwijk,
toegevoegd d.d. 8 oktober 2010 onder nr. [toevoegingnummer].
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- de dagvaarding d.d. 14 september 2010,
- de akte houdende overlegging producties d.d. 28 september 2010,
- het antwoord van [gedaagde partij] d.d. 26 oktober 2010,
- de repliek van Woonconcept d.d. 23 november 2010 en
- de dupliek van [gedaagde partij] d.d. 18 januari 2011.
Het geschil
De vordering van Woonconcept strekt ertoe dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a [gedaagde partij] zal veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis de in het gehuurde aan de [straatnaam] te [woonplaats] aanwezige semi-harde vloerbedekking te (doen) verwijderen en verwijderd te (doen) houden, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag met een maximum van € 10.000,00;
b. [gedaagde partij] zal veroordelen om te voldoen aan haar verplichting als genoemd in artikel 6.7 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde Algemene huurvoorwaarden door het gehuurde binnen zeven na betekening van het vonnis te (doen) voorzien van deugdelijke stoffering met inachtneming van de in de Algemene huurvoorwaarden opgenomen voorwaarden voor (semi-)harde vloerbedekking in gestapelde bouw, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag met een maximum van € 10.000,00;
c. [gedaagde partij] zal veroordelen om haar medewerking te verlenen aan een inspectie van het gehuurde in de periode gelegen tussen 7 dagen na de betekening van het vonnis en 21 dagen na de betekening op een in overleg tussen partijen nader vast te stellen datum en tijdstip, teneinde Woonconcept de gelegenheid te bieden om vast te stellen of daadwerkelijk aan de veroordeling is voldaan en of het gehuurde is voorzien van een vloerbedekking die voldoet aan de voorwaarden van de huurovereenkomst, op straffe van een dwangsom van € 250,00 met een maximum van € 10.000,00;
met veroordeling van [gedaagde partij] in de kosten van de procedure.
[gedaagde partij] heeft de vordering bestreden en de afwijzing daarvan bepleit, onder veroordeling van Woonconcept in de proceskosten en in de nakosten.
De vaststaande feiten
Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast.
a. Woonconcept heeft ingaande 26 augustus 2008 de aan haar in eigendom toebehorende bovenwoning te [woonplaats] aan de [straatnaam] aan [gedaagde partij] verhuurd.
b. De huurovereenkomst is tussen partijen schriftelijk vastgelegd en door hen ondertekend. In dat stuk is onder meer weergegeven:
‘Op deze overeenkomst zijn van toepassing de Algemene huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte d.d. 7 mei 2007.
Huurder verklaart bij het sluiten van deze overeenkomst als bijlage van deze overeenkomst te hebben ontvangen:
a. de Algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte Woonconcept d.d. 7 mei 2007;
b. (…)
In afwijking van / aanvulling op de Algemene huurvoorwaarden gelden tussen huurder en verhuurder nog de volgende bepalingen: geen.’
c. Artikel 6.7 van de door Woonconcept gebruikte ‘Algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte Woonconcept’ luidt:
‘Huurder moet ervoor zorgen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. Huurder zal het gehuurde voorzien van deugdelijke meubilering en stoffering. In gestapelde bouw zijn tegels, plavuizen en dergelijke in woon- en slaapvertrekken in verband met overlast niet toegestaan. Voor het aanbrengen van overige harde en semi-harde vloerbedekking gelden voorwaarden zoals vermeld in bijlage 2, die onderdeel uitmaakt van deze algemene huurvoorwaarden.’
d. De in artikel 6.7 van de door Woonconcept gebruikte algemene voorwaarden bedoelde bijlage 2 ‘Voorwaarden voor het aanbrengen van harde en semi-harde vloerbedekking in gestapelde bouw’ luidt voor zover relevant:
‘(…)
Harde vloerbedekking: parket en laminaat
Woonconcept geeft alleen toestemming voor het leggen van harde (houtachtige) vloerbedekking, zoals parket- of laminaatvloer, in de woon- en slaapvertrekken als:
- de harde vloer vrij van muren, plinten en eventueel aanwezige buizen en leidingen wordt gelegd;
- de harde vloer op een geluidsisolerende zwevende ondervloer wordt gelegd;
- de harde vloer en de ondervloer tezamen de contactgeluidindex van de (kale) vloer met meer dan 10 decibel verbeteren.
(…)
Soms moet de vloer er weer uit
U bent er zelf verantwoordelijk voor dat u aan deze voorwaarden voldoet. Als er klachten ontstaan over geluidsoverlast veroorzaakt door uw vloer en deze voldoet niet aan onze voorwaarden, dan moet u deze weer verwijderen. (...)’
e. [gedaagde partij] heeft in de woon- en slaapvertrekken van haar bovenwoning een laminaatvloer met een ondervloer aangebracht. Zij bewoont deze woning met haar twee minderjarige kinderen.
f. De bewoner van de onderwoning – [straatnaam] - heeft zich vanaf december 2009 bij Woonconcept beklaagd over door hem ondervonden geluidsoverlast, met name veroorzaakt door contactgeluiden via de laminaatvloer.
g. In de periode van december 2009 tot en met maart 2010 heeft Woonconcept getracht [gedaagde partij] tot medewerking te bewegen aan een onderzoek door een deskundige naar de (geluids) isolerende werking van de in haar bovenwoning aanwezige vloerbedekking.
h. Bij brief van 3 maart 2010 heeft Woonconcept - voor zover relevant - aan [gedaagde partij] geschreven:
‘(…) Met deze brief bevestig ik wat ik met u heb besproken.
Inspectie van de vloer in uw woning
Een laminaatvloer in een bovenwoning moet aan een beperkt aantal voorwaarden voldoen:
- de harde vloer moet vrij liggen van muren, plinten en eventueel aanwezige buizen en leidingen;
- de harde vloer moet op een geluidsisolerende zwevende ondervloer liggen;
- de harde vloer en de ondervloer tezamen moeten de contactgeluidsindex van de (kale) vloer met meer dan 10 decibel verbeteren.
Deze voorwaarden maken deel uit van de Algemene huurvoorwaarden en staan uitgewerkt in een aparte bijlage van deze voorwaarden. Uw (boven; lees:) onderbuurman is van mening dat uw vloer niet aan de voorwaarden kan voldoen en vindt dat er een onafhankelijk onderzoek moet worden uitgevoerd. Wij hebben met uw buurman afgesproken dat hij een bedrijf zou voordragen dat naar zijn mening de vloer deskundig en onafhankelijk kan beoordelen. (…)
Op 24 februari heb ik telefonisch contact met u opgenomen om een afspraak te maken voor het uitvoeren van het onderzoek in uw woning. U gaf tijdens dat gesprek aan (…) dat u dus niet bereid bent deze persoon in uw woning toe te laten. Verder vertelde u dat uw vloer/ondervloer een geluidsreductie oplevert van 17 decibel. Dit baseert u op een advertentie (…). Zoals ik heb aangegeven is er (…) in dat geval geen enkel beletsel om de inspectie te laten uitvoeren. Als er namelijk kan worden vastgesteld dat er voldoende reductie van geluid is, dan is dat in uw voordeel. Aan het eind van het telefoongesprek gaf u aan dat u met uw adviseur wilde overleggen en mij vervolgens zou terugbellen.
(…) Uw reactie zie ik graag voor 11 maart tegemoet.’
i. Bij brief van 19 maart 2010 heeft Woonconcept aan [gedaagde partij] geschreven:
‘Op woensdag 17 maart spraken wij telefonisch met elkaar. Tijdens dit telefoongesprek heeft u het volgende toegezegd.
Vervanging van de ondervloer
U gaat de ondervloer van uw laminaat vervangen. De vloer in uw woning wordt geheel verwijderd en de ondervloer die u aanbrengt, zal volledig aan de voorwaarden voldoen. Deze voorwaarden staan omschreven in mijn brief van 3 maart.
U gaf aan dat u twee maanden nodig heeft om de vervanging te realiseren. Hoewel wij dit wel lang vinden duren, stemmen wij in met uw voorstel. (…)’
j. Bij brief van 28 maart 2010 heeft [gedaagde partij] aan Woonconcept gevraagd om op voorhand in te stemmen met een specifiek door haar genoemd type ondervloer, onder overlegging van een TNO-rapport. Woonconcept heeft daar in antwoord op voorgesteld dat [gedaagde partij] van haar leverancier een garantieverklaring vraagt, inhoudende dat de harde vloer samen met de ondervloer de contactgeluidsindex van de (kale) vloer met meer dan 10 decibel (dB) verbeteren. [gedaagde partij] heeft - samengevat - geantwoord dat uit het TNO-rapport blijkt dat het reducerend vermogen van de ondervloer minimaal 17 dB is en dat zij, zolang zij geen toestemming krijgt, de vloer niet zal kunnen vervangen. Woonconcept heeft daar op gereageerd dat zij uit dat rapport een reductie afleidt van 11 dB, dat het rapport slechts geldig is tot 1 december 2008 en dat het haar bevreemdt dat haar leverancier niet schriftelijk garant wil staan.
k. Bij brief van 27 mei 2010 heeft Woonconcept, refererende aan de afspraak van 17 maart 2010, medegedeeld dat zij graag op woensdag 2 juni 2010 wil komen controleren of de ondervloer inmiddels is vervangen. [gedaagde partij] heeft vervolgens geweigerd daaraan medewerking te verlenen. Zij is evenmin bereid geweest om op een gesprek daarover, te houden op 16 juni 2010, te verschijnen.
l. Bij brief van 14 juli 2010 heeft de door Woonconcept ingeschakelde gemachtigde [gedaagde partij] in gebreke gesteld en haar gesommeerd om binnen zeven dagen na dagtekening alsnog aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst te voldoen door het aanbrengen van een andere vloerbedekking. [gedaagde partij] heeft daar afwijzend op gereageerd, althans daaraan de voorwaarde verbonden dat Woonconcept akkoord gaat met de door haar voorgestelde ondervloer.
De vordering en het daartegen gevoerde verweer
Woonconcept heeft - samengevat - aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde partij] tekort schiet in de voor haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen doordat zij in de woning een semi-harde laminaatvloerbedekking heeft gelegd, zonder voorafgaande toestemming van Woonconcept en waarvan niet is aangetoond dat die voldoet aan de daarvoor geldende voorwaarden. [gedaagde partij] houdt Woonconcept, ondanks haar toezegging, zoals bevestigd op 17 maart 2010 aan Woonconcept, ten onrechte aan het lijntje, terwijl op Woonconcept ook de plicht rust om aan de onderbuurman van [gedaagde partij] rustig woongenot te verschaffen.
[gedaagde partij] heeft - samengevat - ter afwering het volgende aangevoerd. Zij veroorzaakt geen overlast; de klachten van de onderbuurman zijn uiterst subjectief. Zij heeft de in de huurover-eenkomst genoemde Algemene huurvoorwaarden pas na het sluiten van de overeenkomst per post ontvangen. Bij die voorwaarden zaten geen bijlagen. Zij heeft een vloer gelegd die volgens de verpakking een geluidsreductie van 8 tot 18 dB oplevert. Slechts omdat zij zich onder druk gezet voelde, heeft zij onverplicht voorgesteld dat zij de ondervloer zou vervangen door een andere geluidsreducerende ondervloer, waarvan de kwaliteit van de geluidsreductie volgens een TNO-rapport minimaal 11 dB tot maximaal 21 dB is. De eis dat zij een garantieverklaring zou overleggen, is daardoor onzinnig. De voorwaarden in de bijlage 2 zijn niet van toepassing verklaard, zodat [gedaagde partij] daaraan niet gebonden is. Die bijlage is ook niet ter hand gesteld, zodat de voorwaarden in de bijlage moeten worden vernietigd als bedoeld in artikel 6:233 aanhef en sub b. jo artikel 6:234 BW. Die voorwaarden zijn ook onredelijk bezwarend zodat die op grond van artikel 6:233 aanhef en sub a. BW moeten worden vernietigd. Overigens handelt Woonconcept in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Ook om die reden moet de vordering worden afgewezen. De vordering is evenmin toewijsbaar omdat [gedaagde partij] nimmer aan die vordering kan voldoen, die te onbepaald en te onduidelijk is en waarvan de termijn onredelijk is. Er is geen reden voor een dwangsom, die overigens te hoog is.
De beoordeling
1.
Partijen strijden over het antwoord op de vraag of [gedaagde partij] gehouden is om de in haar bovenwoning aanwezige vloerbedekking in de vorm van een laminaatvloer met ondervloer in overeenstemming te doen zijn met de door Woonconcept daarvoor gestelde voorwaarden.
2.
Anders dan [gedaagde partij] meent, is daarbij niet relevant of zij geluidsoverlast veroorzaakt of heeft veroorzaakt. Onomstreden is immers dat een harde vloerbedekking zoals door [gedaagde partij] in haar woning is aangebracht in relevante mate kan bijdragen aan door andere bewoners van hetzelfde woningcomplex ervaren geluidsoverlast. Het is dan ook op zichzelf niet onredelijk dat Woonconcept bij gestapelde woningen voorwaarden wil verbinden aan het gebruik van harde vloerbedekking, zoals een laminaatvloer, ongeacht de vraag of er feitelijk (al) sprake is van (klachten over) geluidsoverlast.
3.
Onomstreden is dat Woonconcept bij brief van 3 maart 2010 aan [gedaagde partij] uiteen heeft gezet aan welke voorwaarden een laminaatvloer moet voldoen. Woonconcept heeft vervolgens bij [gedaagde partij] aangedrongen op een inspectie van de aanwezige vloer om te beoordelen in hoeverre die aan de genoemde voorwaarden zou voldoen. In reactie op die brief heeft [gedaagde partij] toegezegd dat zij de ondervloer gaat vervangen, welke toezegging door Woonconcept bij brief van 17 maart 2010 is bevestigd. Die bevestigde toezegging noch de mededeling door Woonconcept dat de aan te brengen ondervloer volledig aan de in de brief van 3 maart 2010 omschreven voorwaarden zal hebben te voldoen, zijn vervolgens door [gedaagde partij] in haar brief van 28 maart 2010 ter discussie gesteld. [gedaagde partij] heeft daardoor, er kennelijk van uitgaande dat haar huidige vloer niet aan de door Woonconcept gestelde voorwaarden voldeed, (in ieder geval alsnog) geaccepteerd dat de in haar woning aanwezige vloer heeft te voldoen aan de in de brief van 3 maart 2010 genoemde voorwaarden voor gebruik van harde vloerbedekking in een woning als de hare. Aan die toezegging mag [gedaagde partij] in beginsel worden gehouden.
4.
Het voorgaande brengt mee dat de stelling van [gedaagde partij] dat zij niet gebonden is aan de in de vaststaande feiten sub d. bedoelde bijlage 2 weergegeven algemene voorwaarden noch de stelling dat die algemene voorwaarden voor vernietiging in aanmerking komen, bespreking behoeven. Het gegeven dat die algemene voorwaarden identiek zijn aan de naderhand door [gedaagde partij] geaccepteerde voorwaarden, doet daaraan niets af.
5.
Anders dan [gedaagde partij] meent, is er geen grond voor een conclusie dat Woonconcept jegens haar in strijd zou handelen met de eisen van redelijkheid en billijkheid, althans voor een conclusie dat wat Woonconcept thans van haar verlangt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt.
a. Zoals overwogen is het niet onredelijk te achten dat Woonconcept eisen stelt aan het gebruik van harde vloerbedekking in woningen als die van [gedaagde partij].
b. Voorts is gesteld noch gebleken dat de gestelde voorwaarden zelf onredelijk zouden zijn.
c. Dat [gedaagde partij] geen (geluids)overlast zou veroorzaken, is, zoals overwogen, niet relevant.
d. Evenmin is relevant het gegeven dat niet zou vaststaan dat de vloer met de huidige ondervloer niet aan Woonconcepts voorwaarden ter zake zou voldoen. [gedaagde partij] heeft immers al toegezegd de ondervloer te vervangen.
e. Dat Woonconcept zich niet op voorhand akkoord wilde verklaren met de door [gedaagde partij] genoemde vervangende ondervloer kan haar, anders dan [gedaagde partij] doet, niet worden verweten. Het gaat er immers om dat er feitelijk een geluidsreductie van 10 dB wordt bereikt en niet dat een ondervloer wordt toegepast die bepaalde geluidsreducerende kwaliteiten zou hebben. Anders gezegd, het gaat - ook in de voorwaarden - om het resultaat dat moet worden bereikt en niet om het middel dat wordt gebruikt in de verwachting / om dat resultaat te bereiken.
f. Het is evenmin Woonconcept die moet aantonen dat een harde vloerbedekking niet aan de gestelde voorwaarden voldoet, met name die omtrent de minimale geluidsreductie, doch de bewoner annex gebruiker van die harde vloerbedekking.
g. Uit de voorwaarden volgt niet dat Woonconcept ‘impliciet toestemming geeft’ voor het leggen van een laminaatvloer met ondervloer ‘die niet vooraf behoeft te worden gevraagd.’ Die wordt alleen gegeven indien aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan of anders gezegd Woonconcept onthoudt haar instemming of trekt die in, indien komt vast te staan dat een al gelegde harde vloerbedekking niet aan die voorwaarden voldoet. Het gevolg daarvan is dat de bewoner een vloerbedekking die niet aan de voorwaarden voldoet, dient aan te passen of te verwijderen. Dit is uitdrukkelijk zo vermeld in de bijlage 2, als weergegeven in sub d. van de vaststaande feiten, doch volgt ook uit de inhoud van de brief van 3 maart 2010, als weergegeven in sub h. van de vaststaande feiten. In die brief wordt immers vermeld dat indien de beoordeling van de vloer zou uitwijzen dat die aan de voorwaarden voldeed, dat in haar voordeel zou zijn. De spiegelbeeldige situatie vloeit daaruit voort, wat [gedaagde partij] ook wel heeft onderkend, door in reactie op die brief mede te delen dat zij tot vervanging van de ondervloer zou overgaan.
6.
Aangezien [gedaagde partij] haar medewerking aan een onderzoek naar de geluidsreducerende kwaliteit van de vloer heeft onthouden en zij vervolgens zonder enig voorbehoud heeft toegezegd de ondervloer te vervangen, heeft Woonconcept, mede in het licht van het voorgaande, voldoende recht en belang bij een veroordeling van [gedaagde partij], in die zin dat zij een vloerbedekking in haar woning aanwezig heeft die voldoet aan de voorwaarden geschetst in de brief van 3 maart 2010, die berusten op meergenoemde bijlage 2. Tegen die achtergrond volstaat toewijzing van wat Woonconcept als sub b. heeft gevorderd en heeft het sub a. gevorderde geen zelfstandige betekenis. Daarbij zal [gedaagde partij] een termijn worden gesteld van veertien dagen na betekening van het vonnis, in plaats van een termijn van zeven dagen zoals door Woonconcept is gevorderd. Aan die veroordeling zal [gedaagde partij] kunnen voldoen omdat zij niet tegenover Woonconcept en niet tegenover de medebewoners van het woningcomplex verplicht is om in haar woning een (semi-) harde vloerbedekking aanwezig te hebben.
7.
Woonconcept heeft voorts een gerechtvaardigd belang om in de woning van [gedaagde partij] te kunnen vaststellen of de door [gedaagde partij] aangepaste vloerbedekking alsnog aan de meerbedoelde voorwaarden voldoet. De dienaangaande sub c. gevorderde veroordeling zal dan ook worden toegewezen als nader te melden.
8.
Aan voormelde veroordelingen zal, zoals door Woonconcept is gevorderd, een dwangsom worden verbonden, eveneens als nader te melden. Bij het opleggen van een dwangsom heeft Woonconcept, mede tegen de achtergrond dat zij ook aan haar andere huurders het rustig huurgenot dient verschaffen, een voldoende belang, terwijl [gedaagde partij] al sinds maart 2010 heeft nagelaten haar toezegging gestand te doen.
9.
[gedaagde partij] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden verwezen.
De beslissing
De kantonrechter:
- veroordeelt [gedaagde partij] om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te [woonplaats] aan de [straatnaam] te (doen) voorzien van deugdelijke stoffering met inachtneming van de hiervoor onder meer in de vaststaande feiten sub d. en h. weergegeven voorwaarden voor (semi-)harde vloerbedekking, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde partij] hiermee in gebreke is, zulks met een maximum van € 5.000,00;
- veroordeelt [gedaagde partij] voorts om haar medewerking te verlenen aan een beoordeling / inspectie in het gehuurde van in hoeverre de vloerbedekking voldoet aan genoemde voorwaarden, welke inspectie is gelegen in de periode tussen 14 dagen en 28 dagen na betekening van het vonnis, op een in overleg tussen partijen nader vast te stellen datum en tijdstip, met dien verstande dat die inspectie niet zal mogen plaatsvinden dan op maandag tot en met vrijdag, tussen 08.00 uur en 18.00 uur, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde partij] hiermee in gebreke is, zulks met een maximum van € 5.000,00;
- veroordeelt [gedaagde partij] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Woonconcept begroot op:
• € 400,00 voor salaris gemachtigde (2,0 punten × tarief € 200,00)
• € 96,26 voor explootkosten
• € 298,00 voor griffierecht;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 1 maart 2011, in tegenwoordigheid van de griffier.