Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Zwolle
Zaaknr. : 536600 VV EXPL 11-2
Datum : 11 februari 2011
Vonnis in het kort geding van:
de stichting WONINGSTICHTING SWZ,
gevestigd te Zwolle,
eisende partij,
verder te noemen SWZ,
gemachtigde mr. B.J. van den Berg,
tegen
[gedaagde partij],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
verder te noemen [gedaagde partij],
gemachtigde mr. F.G.D. Pykstra,
toevoeging aangevraagd.
Verloop van de procedure
De volgende stukken bevinden zich in het dossier:
- dagvaarding 18 januari 2011
- akte vermeerdering van eis
- aantekeningen van de griffier.
De mondelinge behandeling heeft op 28 januari 2011 plaatsgevonden. Partijen, vergezeld van hun gemachtigden zijn verschenen en hebben hun standpunten toegelicht.
Het vonnis is vervolgens op vandaag bepaald.
Geschil
SWZ vordert, na vermeerdering van eis, kort samengevat, de ontruiming van de door [ge-daagde partij] gehuurde woning, zonodig met behulp van de sterke arm, betaling van de huurachterstand ad € 1.138,20, van de huur ad € 321,03 per maand ingaande 1 februari 2011 tot de dag van de ontruiming, van de incassokosten ad € 169,80 en van de boete ad € 2.250,00 (bedoeld is: € 2.225,00) en, tot slot, de veroordeling van [gedaagde partij] in de proceskosten.
[gedaagde partij] heeft de vorderingen bestreden.
Beoordeling
1.
Tussen partijen staat het volgende vast.
[gedaagde partij] huurt met ingang van 11 november 2009 de woning aan de [straat + huis-nummer] te Zwolle. De huur bedraagt € 321,03 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van SWZ van toepassing. Artikel 15 van deze voorwaarden bevat een boeteclausule. Het artikel bepaalt, kort gezegd, dat de huurder bij overtreding van een voor-schrift uit de algemene bepalingen een boete van € 25,00 per kalenderdag is verschuldigd, on-verminderd de plicht tot nakoming en betaling van schadevergoeding.
2.
SWZ stelt dat [gedaagde partij] tekortschiet omdat hij, gerekend vanaf juli 2010, de huur niet, niet volledig of niet tijdig heeft betaald, hij in strijd met de overeenkomst de woning niet zelf bewoont maar aan derden in gebruik heeft gegeven, en die derden ernstige (geluids)overlast veroorzaken.
[gedaagde partij] heeft een brief van de gemachtigde van SWZ van 24 november 2010 ter voor-koming van een gerechtelijke procedure voor akkoord ondertekend waardoor de huurovereen-komst ingaande 1 december 2010 ‘in der minne’ is beëindigd.
3.
[gedaagde partij] heeft, kort samengevat, betoogd dat hij in verband met de huurachterstand een betalingsregeling met SWZ heeft getroffen. Eind februari 2011 verwacht hij de huurachterstand volledig te kunnen voldoen. Er is wel wat (geluids)overlast geweest maar die werd veroorzaakt door zijn 17-jarige zoon die enige tijd over de sleutel van de woning heeft beschikt maar die sleutel inmiddels aan [gedaagde partij] heeft afgegeven en thans geen toegang tot de woning meer heeft. [gedaagde partij] erkent dat hij gedurende een periode van twee weken in Rotterdam heeft verbleven maar stelt dat hij in de woning nog steeds zijn hoofdverblijf heeft.
4.
De kantonrechter oordeelt als volgt.
Het spoedeisend belang ligt met name hierin besloten, aldus de nadere toelichting van SWZ ter zitting, dat [gedaagde partij] de woning niet zelf bewoont waardoor het woningtoewijzingsbe-leid van SWZ wordt doorkruist. De woning dient, aldus SWZ, op korte termijn beschikbaar te komen voor woningzoekenden. De kantonrechter acht dit in de gegeven omstandigheden een voldoende spoedeisend belang.
5.
Vaststaat dat [gedaagde partij] de brief van de gemachtigde van SWZ van 24 november 2010 voor akkoord heeft ondertekend omdat [gedaagde partij] ter zitting heeft erkend dat hij zijn handtekening onder de brief heeft geplaatst. [gedaagde partij] kon desgevraagd niet verklaren wie de tekst inzake de betalingsregeling onderaan de brief heeft geschreven. De kantonrechter laat dit punt verder rusten. Op zichzelf doet die handgeschreven tekst namelijk niet af aan de akkoordverklaring van [gedaagde partij] met de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 december 2010.
De stelling van [gedaagde partij] dat hij ten aanzien van de inhoud van de brief en de reikwijdte van zijn ondertekening heeft gedwaald, is niet aannemelijk geworden. Ter zitting bleek hij de Nederlandse taal te verstaan en te spreken, zodat zijn stelling dat hij de brief niet goed heeft begrepen moet worden gepasseerd. Daar komt bij dat gesteld noch gebleken is dat SWZ niet mocht afgaan op de schriftelijke akkoordverklaring van [gedaagde partij], veronderstellender-wijze aangenomen dat een met zijn verklaring overeenstemmende wil ontbrak.
6.
Uit de akkoordverklaring van [gedaagde partij] volgt dat de huurovereenkomst met ingang van 1 december 2010 met wederzijds goedvinden is beëindigd. Dit betekent dat [gedaagde partij] thans zonder recht of titel in de woning verblijft. SWZ heeft zich tijdens de behandeling ter zitting (uiteindelijk) ook hierop beroepen, al zijn in de dagvaarding (sub 2.3) de tekortkomingen aan de kant van [gedaagde partij] aan de eis tot ontruiming ten grondslag gelegd, hoewel de ondertekende brief in de dagvaarding is genoemd (sub 1.8) en als productie is overgelegd. Op grond van de beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden dient [gedaag-de partij] de woning te ontruimen. De woning dient thans aan een andere woningzoekende te worden aangeboden. Het hiervoor bedoelde spoedeisend belang is ook in dit verband relevant. De gestelde tekortkomingen, dat wil zeggen het niet zelf bewonen en de overlast, kunnen bij deze stand van zaken onbesproken worden gelaten.
7.
Uit de (omvang van de) huurachterstand (meer dan drie maanden huur) vloeit overigens voort dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, zou die nog bestaan, wegens een tekortkoming zeer kansrijk is. [gedaagde partij] heeft weliswaar een betalingsregeling met SWZ afgesloten, maar hij laat de lopende huur onbetaald. Ook zo beschouwd heeft SWZ recht en belang bij de ontruiming van de woning, al betekent dit niet dat in voorkomende gevallen enkel op grond van de huurachterstand in kort geding de ontruiming van de woning met succes kan worden gevorderd. Voor die gevallen blijft in beginsel de gewone procedure de aangewezen route.
8.
De kantonrechter zal uit overwegingen van proceseconomie en het voorkómen van een incasso-procedure ook de gevorderde huurachterstand en de schadevergoeding (de laatste gerekend vanaf de dag van de beëindiging van de huurovereenkomst, te weten vanaf 1 december 2010), toewijzen ook al ontbreekt hier het spoedeisend belang aan de kant van SWZ. [gedaagde partij] heeft erkend dat hij per ultimo januari 2011 een achterstand in de betalingen van € 1.132,06 heeft. Inclusief de vervallen wettelijke rente bedraagt de achterstand € 1.138,20. Indien de kan-tonrechter deze vordering hier zou afwijzen, zal SWZ, naar mag worden aangenomen, een pro-cedure tot betaling van huur en schadevergoeding aanhangig maken, welke procedure [gedaag-de partij] zal verliezen nu de betalingsachterstand door hem is erkend, met een proceskostenver-oordeling tot gevolg. Zijn stelling dat hij eind februari 2011 de volledige achterstand zal hebben ingelopen is weinig waarschijnlijk omdat hij een WWB-uitkering geniet en hij niet heeft toege-licht hoe hij denkt het vereiste bedrag te financieren.
Het bedrag van de huur zal ten titel van schadevergoeding worden toegewezen vanaf 1 decem-ber 2010 tot de dag van de ontruiming van het gehuurde.
Om dezelfde proceseconomische redenen zal de kantonrechter de post incassokosten ad € 169,80 toewijzen.
9.
De bij eisvermeerdering gevorderde boete ad € 2.225,00 zal de kantonrechter afwijzen. Of SWZ op dit punt wel een spoedeisend belang heeft en tegenover de betwisting door [gedaagde partij] voldoende aannemelijk is geworden dat zij met recht aanspraak maakt op betaling van dit be-drag, laat de kantonrechter rusten.
De kantonrechter zal de boete namelijk tot nihil matigen omdat gesteld noch gebleken is dat SWZ, behoudens de toe te wijzen posten rente en incassokosten, nog andere schade heeft gele-den ten gevolge van de betalingsachterstand. Andere schade dan gederfde huurinkomsten ten gevolge van het niet tijdig ontruimen van de woning is evenmin gesteld of gebleken. [gedaagde partij] verkeert intussen in financiële problemen: hij heeft een uitkering krachtens de WWB en (in elk geval) een forse huurschuld aan SWZ.
Overigens is het maar de vraag of SWZ als sociale woningcorporatie wel gebruik moet maken van een boeteclausule. Zij verhuurt blijkens haar website allereerst woningen aan mensen met een smalle beurs en het afdwingen van de naleving van contractuele bepalingen door middel van een snel oplopende boete leidt onvermijdelijk tot grote financiële problemen bij de huurder in kwestie en bevordert, naar mag worden aangenomen ongewild, het einde van de huurover-eenkomst, met alle gevolgen voor de huurder van dien. Dat is moeilijk verenigbaar met een sociaal woningverhuurbeleid.
10.
[gedaagde partij] zal worden veroordeeld tot ontruiming van de woning op een termijn van veertien dagen. Nu SWZ deels in het ongelijk is gesteld zullen de proceskosten worden gecom-penseerd. Eventuele executiekosten, ontstaan na de betekening van dit vonnis, komen wel voor rekening van [gedaagde partij].
Beslissing
De kantonrechter:
1.
veroordeelt [gedaagde partij] de woning aan de [straat + huisnummer] te [plaats] binnen twee weken na de dag van de betekening van dit vonnis met al het zijne en de zijnen te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter beschikking van SWZ te stellen, met machtiging van SWZ de ontruiming indien nodig door een deurwaarder te bewerkstelligen, eventueel met behulp van de sterke arm;
2.
veroordeelt [gedaagde partij] tegen bewijs van kwijting aan SWZ te betalen:
• € 1.138,20 vermeerderd met de wettelijke rente over € 1.132,06 vanaf 28 januari 2011 tot de dag van de algehele voldoening;
• € 321,03 per maand vanaf 1 februari 2011 tot de dag van de ontruiming;
• € 169,80 incassokosten;
3.
bepaalt dat de tot op heden gemaakte proceskosten door partijen zelf worden gedragen en dat de eventuele kosten ontstaan na de betekening van dit vonnis voor rekening van [gedaagde partij] zullen komen;
4.
verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Gewezen door mr. C.H. de Haan, kantonrechter, en in het bijzijn van de griffier uitgesproken in de openbare terechtzitting van 11 februari 2011.