Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Zwolle
zaaknr.: 525845 VV 10-96
datum : 3 december 2010
Vonnis in het kort geding van:
de vennootschap onder firma [eisende partij],
gevestigd en onder meer zaak doende te [vestigingsplaats],
eiseres, verder te noemen: ‘[eisende partij]’,
gemachtigde mr. G. Hilberink, advocaat te Apeldoorn,
tegen
de heer [gedaagde partij],
wonende te [woonplaats],
gedaagde, verder te noemen: ‘[gedaagde partij]’,
gemachtigde mr. M.T. van Daatselaar, advocaat te Hoogeveen.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- het exploot d.d. 16 november 2010 houdende een vordering tot het treffen van een voorziening bij voorraad, voorzien van bijlagen;
- de brief van 23 november 2010;
- de akte wijziging van eis met bijlagen en
- de door [gedaagde partij] aan [J] verleende machtiging.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 25 november 2010.
Verschenen zijn:
- namens [eisende partij] haar vennoten de heer [B] en mevrouw [W], bijgestaan door mr. Hilberink voormeld, en
- namens [gedaagde partij] de heer [J], bijgestaan door mr. Van Daatselaar voormeld.
[eisende partij] en [gedaagde partij] hebben op deze zitting hun standpunten doen toelichten ([eisende partij] aan de hand van pleitaantekeningen, die aan de kantonrechter zijn overgelegd) respectievelijk toegelicht en geantwoord op vragen van de kantonrechter.
Het geschil
De vordering van [eisende partij] tot het treffen van een voorlopige voorziening strekt er - na wijziging van eis - toe dat [gedaagde partij] wordt veroordeeld om binnen vier weken na betekening van het te dezen te wijzen vonnis de rioleringsproblemen aangaande het pand aan de [straat] te [plaats] te doen verhelpen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag dat [gedaagde partij] daarmee in gebreke blijft, en voorts wordt veroordeeld tot betaling van voorschotten ad € 7.903,77 aan huurprijsvermindering en ad € 27.816,00 aan schadevergoeding, onder veroordeling van [gedaagde partij] in de proceskosten.
[gedaagde partij] heeft de vordering bestreden en de afwijzing daarvan bepleit.
De vaststaande feiten
Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast.
a. [gedaagde partij] is eigenaar van het pand te [plaats] aan de [straat] te [plaats]. In het pand bevindt zich op de begane grond winkel/bedrijfsruimte en op de bovenverdiepingen drie appartementen (voor studenten).
b. [eisende partij] huurt vanaf 20 maart 2006 van [gedaagde partij] de op de begane grond gelegen (bedrijfs)ruimte van dit pand, tegen een huurprijs van thans € 1.202,47 per maand.
c. Tussen partijen geldt onder meer de ‘Algemene bepalingen’ behorende bij een op 15 maart 1988 opgemaakte huurovereenkomst. Artikel 11 van Pro die ‘Algemene bepalingen’ luidt:
Huurder is verplicht gedurende de huurtijd tijdig voor zijn rekening en op deugdelijke wijze te verrichten of te doen verrichten alle onderhoud, herstellingen of vernieuwing in of aan het gehuurde, welke ingevolge de wet en het plaatselijk gebruik voor zijn rekening zijn.
Hieronder wordt geacht onder meer begrepen te zijn:
A. het schilder-, wit-, saus- en behangwerk binnenshuis;
B. onderhoud, herstel en zonodig vernieuwing van:
a. hang- en sluitwerk, raamkoorden, spiegels, spiegel-, venster- en andere ruiten, zowel binnens- als buitenshuis, kranen van gas- en waterleiding en die van de centrale verwarming, schakelaars, stopkontakten en signaalborden van de elektrische installatie en de schelinstallatie, rolluiken, jaloezieën, markiezen en dergelijke, alles onverschillig de oorzaak van enig gebrek of tenietgaan; en voorts van
b. aan- en afvoerleidingen van water vanaf de stopkraan, het gehele sanitair, de centrale verwarming en de warmwaterinstallatie, de leidingen voor gas en elektriciteit met al wat daartoe verder behoort, dit behoudens vervanging wegens normale slijtage;
C. het legen van zink- en beerputten, het schoonmaken en ontstoppen van goten en van alle aan- en afvoerbuizen zowel binnens- als buitenshuis, daaronder begrepen het jaarlijks schoonmaken van de ketel van de centrale verwarming, het jaarlijks vegen van de schoorstenen en het halfjaarlijks schoonmaken van de geyser.
Indien het gehuurde bestemd is voor de uitoefening van een bedrijf, komen voorts in afwijking van het bovenstaande mede voor rekening van huurder alle onderhoud en herstel binnen het gehuurde.
d. [eisende partij] ondervindt vanaf januari 2007 stankoverlast. Daarna is enige malen de riolering verstopt geraakt als gevolg waarvan het toilet op de begane grond is overstroomd. Het rioolwater heeft zich daarbij (ook) verspreid in de winkelruimte, de opslag en de kelder.
e. Vanwege de ondervonden overlast heeft [eisende partij] (alleen al) in 2010 zevenmaal het bedrijf Riool Reinigings Service Nederland B.V. (hierna: RRS) te hulp geroepen. Op 18 mei 2010 heeft RRS een rapport opgesteld van haar bevindingen aan de hand van een ‘riool tv-camera inspectie’. In dat rapport is vermeld: ‘In de door ons geïnspecteerde riolering hebben wij veel kalkaanslag op 4 meter en een vernauwing op 6 meter in de riolering geconstateerd. Water, vuil en resten blijven hier in de riolering staan, met verstoppingen en aanverwante problemen als gevolg. Aangezien deze plek zich onder de betonvloer bevindt, konden we de leiding niet verder inspecteren. Men kan niet onder het pand om bij de riolering te komen omdat er geen toegang is tot de kruipruimte indien deze aanwezig is. Ons advies is dan ook om samen met een aannemer eventueel te bekijken waar een nieuwe leiding langs kan worden gelegd. Wij willen hier uiteraard wel over mee helpen denken.’
f. Bij brief van 7 juli 2010 heeft [B], vennoot van [eisende partij], [gedaagde partij] aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van de ondervonden rioleringsproblemen en hem gemaand om tot oplossing van die problemen over te gaan. Bij brief van 23 juli 2010 heeft de door [eisende partij] ingeschakelde gemachtigde [gedaagde partij] op vergelijkbare wijze aangeschreven.
g. Vanwege een verstopping op 11 november 2010 heeft [eisende partij] ontstoppingsbedrijf [R] te [vestigingsplaats] verzocht om het riool te ontstoppen en een inspectie te verrichten. In de terzake ontvangen factuur d.d. 17 november 2010 is door [R] vermeld: ‘Oorzaak: 2 meter vanaf toilet naar achtergevel verzakt over 4 meter’.
De standpunten van partijen
Op wat [eisende partij] aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd en [gedaagde partij] in reactie daarop heeft aangevoerd, zal, voor zover van belang, in het navolgende worden ingegaan.
De beoordeling
1.
In geschil is allereerst het antwoord op de vraag of [gedaagde partij] gehouden kan worden tot het nemen van herstelmaatregelen aangaande de riolering van het gehuurde.
2.
Anders dan [gedaagde partij] aanvoert, volgt uit de aard van dat geschil het spoedeisend belang. Daarbij is mede acht geslagen op de niet weersproken, herhaald door [eisende partij] ondervonden overlast van overstroming van het toilet, zulks als gevolg van verstopping van de riolering, laatstelijk nog op 11 november 2010. De omstandigheid dat [eisende partij] (ook) (enkele maanden) eerder een voorlopige voorziening had kunnen vorderen, zoals [gedaagde partij] betoogt, legt dan ook geen gewicht in de schaal.
3.
[gedaagde partij] heeft niet weersproken dat de riolering onder het pand niet alleen is bestemd voor de afvoer vanuit de aan [eisende partij] verhuurde bedrijfsruimte maar ook voor de afvoer vanuit de daarboven gelegen (studenten)appartementen. Hij heeft desgevraagd erkend dat [eisende partij] niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor de wijze waarop de andere huurders dat rioolsysteem gebruiken.
4.
[gedaagde partij] heeft voorts niet bestreden dat de riolering de afgelopen jaren met enige regelmaat verstopt is geraakt en dat als gevolg daarvan de aan [eisende partij] verhuurde bedrijfsruimte overstroomd is geraakt. Hij heeft niet betwist dat [eisende partij] vanwege die verstoppingen en overstromingen alleen al in 2010 achtmaal een rioolontstoppingsbedrijf heeft moeten inschakelen. Alleen dat aantal interventies wijst al op een structureel althans een constructief gebrek aan de riolering. Verdere ondersteuning daarvoor kan worden gevonden in de bevindingen van RRS en [R] als weergegeven in de vaststaande feiten sub e. en g.
5.
Voor zover [gedaagde partij] meent dat het (onjuiste) gebruik van de riolering de oorzaak is van de terugkerende verstoppingen heeft dat voorshands onvoldoende grond. In slechts één van de overgelegde bezoekrapporten, te weten die van 12 maart 2008, is daarvoor een aanwijzing te vinden met vermelding dat na verwijdering van tampons en vochtige doekjes de leiding weer goed doorloopt. Overigens heeft dan te gelden dat [gedaagde partij] als verhuurder heeft op te treden tegen de andere huurders indien door hun onjuist gebruik van de riolering verstoppingen optreden en een andere huurder telkens daarvan de gevolgen ondervindt.
6.
RRS heeft vastgesteld dat de riolering een vernauwing kent en [R]dat de riolering (ook) deels is verzakt. Voorts is onomstreden dat die riolering niet via een kruipruimte te bereiken is en dat die onder een betonvloer ligt. Nu [gedaagde partij] geen andere oorzaak of oorzaken voor de herhaald door [eisende partij] ondervonden overlast heeft gesteld, is daarmee vooralsnog voldoende aannemelijk dat die overlast in rechtstreeks verband staat met een structureel, althans constructief gebrek aan de riolering van het gehuurde. Er is daarmee sprake van een gebrek in de zin van lid 2 van artikel 7:204 BW Pro.
7.
Krachtens het bepaalde in artikel 7:206 BW Pro is de verhuurder verplicht tot het verhelpen van gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro, welke verplichting niet geldt - voor zover van belang - indien het gaat om een kleine herstelling waartoe de huurder ingevolge het bepaalde in artikel 7:217 BW Pro verplicht is dan wel indien gaat om herstel dat volgens de huurovereenkomst voor rekening van de huurder komt.
7.1
Buiten discussie moet worden gesteld dat het verhelpen van een vernauwde en/of verzakte riolering die vanuit het gehuurde niet bereikbaar is, niet als een kleine herstelling in de zin van artikel 7:217 BW Pro kan worden aangemerkt.
7.2
Anders dan [gedaagde partij] betoogt, is er naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter onvoldoende grond om aan te nemen dat het thans aan de orde zijnde herstel op grond van artikel 11 van Pro de algemene bepalingen als hiervoor weergegeven in de vaststaande feiten sub c. voor rekening van [eisende partij] als huurder moet worden gelaten. Het gaat immers niet om onderhoud of herstel binnen het gehuurde doch herstel onder het gehuurde. De nu noodzakelijke werkzaamheden overstijgen het in sub C. van artikel 11 bedoelde Pro periodiek schoonmaken en ontstoppen van afvoerbuizen, terwijl het/de in sub B. bedoelde onderhoud, herstel en vernieuwing, gezien de gedetailleerd gegeven beschrijving, geen betrekking heeft op de riolering (afvoerbuizen). In onderdeel b. van sub B. wordt wel genoemd ‘aan- en afvoerleidingen van water vanaf de stopkraan’ maar er is geen reden om die passage anders op te vatten dan dat het gaat om de waterleiding en om de afvoerbuizen onder spoel- en wasbakken. Onder ‘sanitair’ kan bezwaarlijk iets anders wordt geschaard dan artikelen bedoeld voor een wc en/of badkamer, zoals wc-pot met toebehoren en wasbak en dergelijke.
7.3
De conclusie is dan ook vooralsnog dat het hier gaat om een herstel dat voor rekening van [gedaagde partij] als verhuurder dient te komen.
8.
Nu vaststaat dat [gedaagde partij] niet bereid is om uit eigener beweging en op eigen kosten over te gaan tot een herstel van het gebrek aan de riolering, is daardoor voldoende grond voor toewijzing van dat gevorderde herstel. Aan dat van [gedaagde partij] te verlangen herstel zal, zoals gevorderd, een dwangsom worden verbonden, echter op een wijze en met een maximum als nader te melden.
9.
Voor het overige strekt de gevorderde voorziening tot betaling van een geldsom. Voor toewijzing van een dergelijke vordering in kort geding is slechts dan plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling bij afweging van de belangen van partijen aan toewijzing niet in de weg staat.
9.1
De onderbouwing van het spoedeisend belang van [eisende partij] komt erop neer dat de vordering tot huurprijsvermindering en tot vergoeding van geleden schade gerechtvaardigd is, gelet op de ondervonden overlast, daaronder begrepen het herhaald tijdelijk moeten sluiten van de winkel. Een voorschot is om die reden op zijn plaats, terwijl niet van haar kan worden gevergd minimaal één jaar te moeten wachten op een uitspraak in een bodemzaak, zo begrijpt de kantonrechter de stellingname van [eisende partij].
9.2
Uit vaste jurisprudentie volgt dat de aanwezigheid van het spoedeisend belang een noodzakelijk en apart te toetsen vereiste is voor toewijzing van een geldvordering in kort geding. Wat [eisende partij] in dit verband heeft gesteld, kan - ook indien met welwillende blik bezien - niet tot het oordeel leiden dat van de vereiste spoedeisendheid sprake is. De enkele omstandigheid dat die vorderingen enige grond zouden hebben - welke stelling overigens door [gedaagde partij] is betwist - brengt niet mee dat van spoedeisendheid geen sprake hoeft te zijn. De omstandigheid dat [eisende partij] (wellicht) een jaar zou moeten wachten op een uitspraak in een bodemprocedure levert evenmin een spoedeisend belang op.
9.3.
De gevorderde veroordeling tot betaling van voorschotten zal dan ook worden afgewezen vanwege het ontbreken van voldoende spoedeisend belang.
10.
Gelet op wat hiervoor in punt 8. is overwogen, zal [gedaagde partij] met de proceskosten worden belast als nader te melden.
De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
- gelast [gedaagde partij] binnen vier weken na betekening van dit vonnis het gebrek aan de riolering te (doen) verhelpen door zodanige werkzaamheden op zijn kosten te (doen) verrichten dat de riolering niet meer vanwege haar constructie verstopt kan raken, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag, zulks met een maximum van € 25.000,00;
- veroordeelt [gedaagde partij] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eisende partij] begroot op:
• € 600,00 voor salaris gemachtigde
• € 80,89 voor explootkosten
• € 208,00 voor vastrecht;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 3 december 2010, in tegenwoordigheid van de griffier.