Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
Locatie Zwolle
zaaknummer / rolnummer: 176962 / KG ZA 10-481
Vonnis in kort geding van 30 november 2010
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser sub 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. D.Y. Li te Groningen,
tegen
1. [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DE VIER JAARGETIJDEN ZWOLLE B.V.,
gevestigd te Zwolle,
gedaagden,
advocaat mr. E.F.E. van Essen te Apeldoorn.
Partijen zullen hierna [eiser sub 1] (c.s.), [eiser sub 2], [gedaagde] en DVTZ genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eiser sub 1] c.s.
- de pleitnota van [gedaagde] en DVTZ.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Uit hoofde van een op 15 februari 1999 gesloten en op 15 februari 2009 hernieuwde huurovereenkomst verhuren [eiser sub 1] c.s. aan [gedaagde] het pand staande en gelegen aan [adres]. De huurprijs bedraagt thans EUR 7.739,61 per maand (inclusief btw). In het gehuurde pand bevindt zich een restaurant dat door DVTZ, een besloten vennootschap van [gedaagde] wordt gedreven. DVTZ heeft het gehuurde pand in onderhuur.
2.2. De huurovereenkomst bepaalt, voor zover van belang:
“De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata [...] - zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke de huurder op de verhuurder heeft of meent te hebben - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. [...] Verhuurder is gerechtigd te bepalen op welke openstaande vordering uit de huurovereenkomst door hem van huurder ontvangen betaling in mindering komt, tenzij huurder bij betaling uitdrukkelijk anders aangeeft. In het laatste geval is het gestelde in artikel 6:50 Burgerlijk Wetboek niet van toepassing.
[...] Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand las een volle maand geldt, met een minimum van EUR 300,00 per kalendermaand.”
2.3. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan. Hij heeft aanvankelijk de huurpenningen over de maanden juni 2010 tot en met oktober 2010 niet voldaan, hetgeen neerkomt op een huurachterstand van EUR 38.698,05. De daarmee corresponderende contractuele boete bedraagt EUR 4.500. De verschuldigde rente tot 15 oktober 2010 bedraagt EUR 568,28. Op 25 oktober 2010, daags voor de zitting in kort geding, heeft [gedaagde] onder protest een bedrag van EUR 39.266,33 betaald.
2.4. Het buitenschilderwerk en delen van de vloer op de begane grond verkeren niet in goede staat. Bij brief van 10 mei 2010 heeft [gedaagde] aan de bemiddelaar van [eiser sub 1] c.s., dhr. [A], doen verzoeken de vloer van het pand te vervangen. Bij brief van 15 mei 2010 doet [gedaagde] aan [A] meedelen dat betaling van de huurpenningen zal worden opgeschort in verband met achterstallig onderhoud ter zake de vloer en buitenschilderwerk.
2.5. Bij e-mail van 6 juli 2010 bericht [A] dat de offertes “binnen zijn”, dat de planning is dat uiterlijk oktober 2010 het buitenschilderwerk gereed zal zijn en dat ter zake de vloer nog contact zal worden opgenomen.
2.6. Bij brief van 13 juli 2010 bericht [A] aan [gedaagde] dat [eiser sub 1] c.s. - onverplicht - bereid zijn een deel van de vloer op de begane grond te vervangen, en nodigt hij [gedaagde] uit tot overleg omtrent planning van deze werkzaamheden. Voorts zegt [A] aan dat [eiser sub 1] c.s., indien niet direct tot betaling van de huurpenningen wordt overgegaan, ontbinding van de huurovereenkomst zullen vorderen.
2.7. Bij brief van 30 juli 2010 heeft [A] meegedeeld dat tegen door [gedaagde] te dragen meerkosten de werkzaamheden aan de vloer buiten openingstijden van het restaurant kan plaatsvinden.
2.8. De kosten van vervanging van de vloer, buiten openingstijden van het restaurant, zijn door “[bedrijf B]” begroot op EUR 3.510,50.
3. Het geschil
3.1. De vordering van [eiser sub 1] c.s. strekt ertoe dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling aan [eiser sub 1] c.s. van het bedrag van EUR 38.698,05 aan achterstallige huurtermijnen, te vermeerderen met de wettelijke rente, te berekenen vanaf 15 oktober 2010 tot de dag der algehele voldoening;
2. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling aan [eiser sub 1] c.s. van het bedrag van EUR 568,28 aan vervallen wettelijke rente tot 15 oktober 2010;
3. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling aan [eiser sub 1] c.s. van het bedrag van EUR 4.500 aan verbeurde boetes, te vermeerderen met de wettelijke rente, te berekenen vanaf 15 oktober 2010 tot de dag der algehele voldoening;
4. [gedaagde] en DVTZ zal veroordelen om binnen twee weken na betekening van dit vonnis, althans binnen een door de voorzieningenrechter vast te stellen termijn, tot ontruiming over te gaan van de onroerende zaak staande en gelegen aan [adres], teneinde deze onroerende zaak geheel ontruimd en bezemschoon in de oorspronkelijke staat met overhandiging van alle sleutels ter vrije beschikking van [eiser sub 1] c.s. te stellen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom aan [eiser sub 1] c.s. van EUR 1.500 per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] of DVTZ in gebreke blijven om volledig aan dit vonnis te voldoen;
5. [gedaagde] en DVTZ zal veroordelen in de kosten van dit geding.
3.2. [gedaagde] voert verweer.
4. De beoordeling
4.1. Van een spoedeisend belang van [eiser sub 1] c.s. bij het gevorderde is in voldoende mate gebleken. Daarbij is van belang dat - ook na de betaling door [gedaagde] van de huurachterstand en rente - [eiser sub 1] c.s. (nog) aanspraak maken op betaling van de boete en voorts de stellingen van [eiser sub 1] c.s. voldoende aanleiding geven voor de conclusie dat zij spoedeisend belang hebben bij ontruiming van het pand.
4.2. Voor toewijzing bij voorraad van een geldvordering in kort geding moet worden bezien of met voldoende mate van zekerheid te verwachten is dat de bodemrechter - later oordelende - de vordering zal toewijzen en dient er bovendien sprake te zijn van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is, terwijl het restitutierisico mede in de afweging van de belangen van partijen moet worden betrokken.
4.3. Door [eiser sub 1] c.s. is erkend dat een bedrag van EUR 39.266,33 door [gedaagde] is voldaan. [eiser sub 1] c.s. stellen dat zij, mede gelet op het bepaalde in de huurovereenkomst zoals in rechtsoverweging 2.2 is geciteerd, minimaal EUR 10.000 toerekenen aan vorderingen die zij pretenderen te hebben op [gedaagde] uit hoofde van - zo begrijpt de voorzieningenrechter - “verbeurde boetes, kosten van gelegde beslagen, buitengerechtelijke incassokosten, [...] proceskosten etc” (punt 22 pleitnota [eiser sub 1] c.s.). [eiser sub 1] c.s. miskennen daarbij dat [gedaagde] expliciet heeft aangegeven dat hij met deze betaling de gevorderde hoofdsom - naar de voorzieningenrechter begrijpt: de huurachterstand - en de rente heeft betaald, zodat, gelet op het bepaalde in de huurovereenkomst, toerekening van deze betaling daarop dient plaats te vinden. Dat brengt mee dat de vorderingen onder 1. en onder 2. moeten worden afgewezen.
4.4. De vraag die vervolgens voorligt is of de vordering onder 3. tot betaling van de boete van EUR 4.500 toewijsbaar is.
4.4.1. Door [gedaagde] is niet weersproken dat de in rechtsoverweging 2.2 geciteerde boeteclausule is overeengekomen. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat [eiser sub 1] c.s. als eerste in verzuim zijn geraakt en dus geen boete verschuldigd is geraakt.
4.4.2. Van verzuim aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. is naar het voorshandse oordeel van de voorzieningenrechter evenwel niet gebleken, reeds omdat een daarvoor noodzakelijke ingebrekestelling ontbreekt. De brieven van 10 en 15 mei 2010 zijn niet als zodanig aan te merken, aangezien een (redelijke) termijnstelling ontbreekt. Uit de gedingstukken blijkt dat [eiser sub 1] c.s. naar aanleiding van deze brieven met voldoende voortvarendheid hebben getracht om - nog daargelaten of zij waren gehouden voor herstel zorg te dragen - tot herstel van de gebreken te komen. De voorzieningenrechter acht het dan ook aannemelijk dat de bodemrechter desgevorderd de vordering zal toewijzen. Daarbij is mede van belang dat [gedaagde] niet gerechtigd was de huurachterstand te laten ontstaan, zoals hierna zal worden overwogen. Nu van een rechtens relevant restitutierisico niet is gebleken, zal de vordering worden toegewezen.
4.5. Onder 4. vorderen [eiser sub 1] c.s. - samengevat - ontruiming van het gehuurde. Zij leggen daaraan ten grondslag dat:
- [gedaagde] een omvangrijke huurachterstand heeft laten ontstaan, terwijl hem geen opschortingsrecht of verrekeningsbevoegdheid toekwam;
- [gedaagde] ook na de betaling van de huurachterstand en de rente nog toerekenbaar tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen, namelijk ten aanzien van de boete;
- uit bankafschriften blijkt dat ook voor mei 2010 [gedaagde] stelselmatig te laat betaalde;
4.5.1. Voorshands acht de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] een omvangrijke huurachterstand (vijf maanden, in totaal belopende EUR 38.698,05) heeft laten ontstaan.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat hij tot het opschorten van de huurbetalingen gerechtigd was omdat het gehuurde ernstige gebreken vertoonde en [eiser sub 1] c.s. (als eerste) in verzuim zijn geraakt ter zake de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Voorts stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat het overeengekomen verbod van opschorting (zoals is genoemd in rechtsoverweging 2.2) onredelijk bezwarend is en dus vernietigbaar is
De voorzieningenrechter volgt [gedaagde] niet in deze stellingen.
Zoals al onder 4.4.2 is overwogen, zijn [eiser sub 1] c.s. naar het voorshandse oordeel van de voorzieningenrechter niet in verzuim geraakt.
Voorts is van vernietigbaarheid van het verbod van opschorting niet gebleken, aangezien [gedaagde] geen concrete omstandigheden heeft aangevoerd die tot de conclusie leiden dat dit beding onredelijk bezwarend is.
Geconcludeerd dient derhalve te worden dat [gedaagde] niet gerechtigd was de betaling van de huurpenningen op te schorten. De ontstane huurachterstand is naar het voorshandse oordeel reeds zo ernstig dat deze op zichzelf reeds voldoende rechtvaardiging biedt voor ontbinding van de huurovereenkomst, zodat de ontruimingsvordering voor toewijzing gereed ligt. Daar komt dan nog bij dat, zoals uit het hiervoor onder 4.5 overwogene kan worden afgeleid, [gedaagde] ook nu nog ter zake de boete ten onrechte betaling nalaat.
Bij deze stand van zaken kan in het midden worden gelaten of, zoals [eiser sub 1] c.s. stellen en [gedaagde] betwist, [gedaagde] ook vóór mei 2010 stelselmatig te laat betaalde.
4.6. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als volgt.
4.7. [gedaagde] en DVTZ zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. worden begroot op:
- dagvaarding EUR 87,93
- vast recht 965,00
- salaris advocaat 904,00
Totaal EUR 1.956,93
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser sub 1] c.s. van een bedrag van EUR 4.500, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 15 oktober 2010 tot de dag der algehele voldoening;
5.2. veroordeelt [gedaagde] en DVTZ om binnen twee weken na betekening van dit vonnis tot ontruiming over te gaan van de onroerende zaak staande en gelegen aan [adres], teneinde deze onroerende zaak geheel ontruimd en bezemschoon in de oorspronkelijke staat met overhandiging van alle sleutels ter vrije beschikking van [eiser sub 1] c.s. te stellen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom aan [eiser sub 1] c.s. van EUR 1.500 per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] of DVTZ in gebreke blijven om volledig aan dit vonnis te voldoen met een maximum van EUR 50.000;
5.3. veroordeelt [gedaagde] en DVTZ in de proceskosten, aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. tot op heden begroot op EUR 1.956,93,
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.H.S. Lebens-de Mug en in het openbaar uitgesproken op 30 november 2010.