Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Zwolle
zaaknr.: 503163 VV 10-46
datum : 10 juni 2010
Vonnis in het kort geding van:
[Eiser 1] en
[Eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats], gemeente [woonplaats],
eisers, verder te noemen: ‘[eisende partijen]’,
gemachtigde mw. mr. B.J. van den Berg, advocaat te Zwolle,
toegevoegd d.d. 13 april 2010 onder nr. 5CB2989,
tegen
1. [Gedaagde 1],
wonende te [woonplaats],
gedaagde, verder te noemen: ‘[gedaagde 1]’,
procederende in persoon,
en
2. de commanditaire vennootschap [GEDAAGDE 2],
gevestigd te [vestigingsplaats], gemeente [vestigingsplaats],
en haar vennoten
2a. [GEDAAGDE 3] en
2b. [GEDAAGDE 3B],
beiden wonende te [woonplaats], gemeente [woonplaats],
gedaagden, verder te noemen: ‘[gedaagde 2]’ respectievelijk ‘[gedaagde 3]’ en ‘[gedaagde 3b]’,
gemachtigde mr. P.H. Rappa, advocaat te Hardenberg.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- het exploot d.d. 11 mei 2010 met aangehechte producties, houdende een vordering tot het treffen van een voorziening bij voorraad.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 juni 2010. Verschenen zijn:
- [eisende partijen], bijgestaan door mw. mr. Van den Berg voormeld,
- [gedaagde 1] en
- [gedaagde 3] en [gedaagde 3b], bijgestaan door mr. Rappa voormeld.
De van de zijde van [eisende partijen] aan het einde van de mondelinge behandeling overgelegde producties zijn als in strijd met de goede procesorde door de kantonrechter geweigerd.
Het geschil
De vordering van [eisende partijen] tot het treffen van een voorlopige voorziening strekt ertoe dat
gedaagden hoofdelijk zullen worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 15.000,00 binnen 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, onder hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de proceskosten.
[gedaagde 1] heeft de vordering bestreden en de afwijzing daarvan bepleit.
[gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 3b] hebben de vordering bestreden met conclusie dat [eisende partijen] niet in hun vordering jegens hen kunnen worden ontvangen, althans dat hun vordering jegens hen dient te worden afgewezen, onder hun veroordeling in de proceskosten.
De vaststaande feiten
Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast.
a. [eisende partijen] huren vanaf 1 december 1994 de zelfstandige woonruimte, staande en gelegen aan de [straat] te [woonplaats], gemeente [woonplaats]. De ‘all-in’-prijs bedraagt thans € 453,78 per maand. De huurovereenkomst is vastgelegd, waarbij [gedaagde 1] in de tekst is vermeld als verhuurder. [gedaagde 1] heeft dit contract ook ondertekend.
b. De hiervoor genoemde woonruimte is (ruim) voor aanvang van voormelde huurovereenkomst door [gedaagde 1] gecreëerd in een veestal door een interne verbouwing van die stal. Voor die verbouwing is nimmer een bouwvergunning verleend.
c. In bedoelde veestal is een tweede zelfstandige woonruimte gecreëerd, in welke woonruimte [gedaagde 3] en [gedaagde 3b] in of omstreeks 2007 hun intrek hebben genomen. Ook deze woonruimte kent het huisnummer ‘[nr-a]’. Deze woonruimte is gesitueerd direct naast de door [eisende partijen] bewoonde woonruimte.
d. [gedaagde 3] en [gedaagde 3b] oefenen op het adres ‘[adres]’ met aanliggend perceel een onderneming uit die omvat ‘een agrarisch bedrijf, activiteiten met varkens en paarden alsmede recreatieactiviteiten’.
e. In 2007 is tussen [gedaagde 1] enerzijds en [gedaagde 3] en [gedaagde 3b] anderzijds gesproken over in het eigendom overdragen van het perceel met opstallen aan de [adres] te [woonplaats]. Een en ander heeft tot op heden nog niet geleid tot zo’n eigendomsoverdracht. In 2007 is de tenaamstelling van de bankrekening waarop [eisende partijen] de door hen verschuldigde prijs overmaakten, gewijzigd ten gunste van [gedaagde 2]
f. Vanaf 2007 zijn in toenemende mate spanningen ontstaan tussen enerzijds [eisende partijen] en anderzijds [gedaagde 3] en [gedaagde 3b]. Dit heeft onder meer geleid tot het over en weer doen van aangiften bij de politie en tot vergeefse onderhandelingen in 2009 strekkende tot een vertrek van [eisende partijen] uit het gehuurde tegen een vergoeding.
g. Bij brief van 21 december 2009 heeft de gemeente Hardenberg [eisende partijen] aangeschreven en hen meegedeeld voornemens te zijn om aan hen een last onder dwangsom op te leggen, onder meer ‘teneinde hen ertoe te bewegen de bewoning van de zonder bouwvergunning gebouwde inpandige (dienst)woning binnen 12 maanden na verzenddatum van het (nog te nemen) besluit te staken en gestaakt te houden’. Tegen dit voornemen hebben [eisende partijen] - na verkregen juridisch advies - geen zienswijzen ingediend.
h. [gedaagde 3] en [gedaagde 3b] zijn door de gemeente Hardenberg op gelijke wijze aangeschreven.
i. Tot op heden is een definitieve aanschrijving van de gemeente Hardenberg aan zowel [eisende partijen] als [gedaagde 3] en [gedaagde 3b] uitgebleven.
j. Bij brief van 11 januari 2010 is namens [eisende partijen] aan [gedaagde 1] meegedeeld - samengevat - dat als de gemeente vasthoudt aan het voornemen om tot handhaving over te gaan, zij hebben te accepteren dat zij gedwongen moeten verhuizen, dat [gedaagde 1] in dat geval voor de kosten daarvoor verantwoordelijk is en dat de schade bij benadering al € 15.000,00 zal bedragen, waarna [gedaagde 1] voor die schade aansprakelijk is gesteld. Bij brief van 21 april 2010 heeft de gemachtigde van [eisende partijen] aan [gedaagde 1] gemeld dat op de brief van 11 januari 2010 geen reactie is ontvangen, onder toezending van een conceptdagvaarding, en dat [gedaagde 1] tot 26 april 2010 de tijd heeft om vrijwillig aan het in de dagvaarding gevorderde te voldoen. Op die brief heeft [gedaagde 1] evenmin gereageerd.
k. [eisende partijen] hebben in het centrum van [woonplaats] andere woonruimte aangehuurd, waarover zij op 13 juli 2010 de beschikking krijgen.
De standpunten van partijen
Op wat [eisende partijen] aan hun vordering ten grondslag hebben gelegd en gedaagden in reactie daarop hebben aangevoerd, zal, voor zover van belang, in het navolgende worden ingegaan.
De beoordeling
jegens [gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 3b]
1.
Wat de positie van [gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 3b] betreft, geldt het volgende.
2.1
[eisende partijen] hebben bij dagvaarding aangevoerd dat zij met [gedaagde 1] de huurovereenkomst hebben gesloten, dat hen nimmer te kennen is gegeven dat een wijziging is opgetreden in de persoon van de verhuurder en dat - wat hen betreft - [gedaagde 1] nog altijd de verhuurder is. De anderen zijn slechts gedaagd omdat in de in 2008 en 2009 gevoerde procedure bij de huurcommissie [gedaagde 2] als ‘verhuurder of gemachtigde’ is opgetreden, althans als zodanig door de huurcommissie geduid.
2.2
[gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 3b] hebben het betoog van [eisende partijen] onderschreven en gesteld dat [gedaagde 1] als de verhuurder van de aan [eisende partijen] verhuurde woning heeft te gelden, onder toevoeging dat [gedaagde 2] slechts als gemachtigde van [gedaagde 1] is opgetreden in de procedure bij de huurcommissie. Zij hebben daaraan de conclusie verbonden dat [eisende partijen] in hun vordering, wat daar verder ook van zij, niet-ontvankelijk moeten verklaard.
2.3
[gedaagde 1] heeft aangevoerd dat hij weliswaar nog steeds eigenaar is van het perceel met de daarop gebouwde onroerende zaken doch dat [gedaagde 2] - in overeenstemming met wat toen tussen hem en de vennoten van [gedaagde 2] is besproken - sinds 2007 optreedt als beheerder van de aan [eisende partijen] verhuurde woonruimte en [gedaagde 2] sindsdien ook de door [eisende partijen] verschuldigde prijs voor die woonruimte ontvangt. [eisende partijen] dienen zich dan ook tot [gedaagde 2] te richten, zo heeft de kantonrechter [gedaagde 1] begrepen.
3.1
Voorop wordt gesteld dat de rechtszekerheid zich verzet tegen een geruisloze vervanging van de tussen [gedaagde 1] en [eisende partijen] bestaande verhouding in een huurovereenkomst, waarvan gesteld noch gebleken is op welk tijdstip deze overgang zou hebben plaatsgevonden. Beslissend is dan ook of sprake is van een overdracht door [gedaagde 1] van zijn rechtsverhouding tot [eisende partijen] aan [gedaagde 2] als bedoeld in artikel 6:159 BW Pro.
3.2
Vastgesteld wordt dat [gedaagde 1] zich beperkt heeft tot de stelling dat hij vanaf 2007 het beheer van de aan [eisende partijen] verhuurde woonruimte heeft overgelaten aan (de vennoten van) [gedaagde 2] en dat [gedaagde 2] sindsdien ook de prijs voor die ruimte is gaan ontvangen. In die feitelijkheden schuilt onvoldoende grond om aan te nemen dat [gedaagde 2] (en haar vennoten) zich in de plaats van dan wel, zoals [eisende partijen] tevens betogen, naast [gedaagde 1] jegens [eisende partijen] verbonden zijn geraakt. Voor een contractsoverneming is immers - zo blijkt uit artikel 6:159 BW Pro - een akte noodzakelijk, bij gebreke waarvan een dergelijke overneming nietig is. Dat tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zo’n akte is opgemaakt, is gesteld noch gebleken. Daarbij is vooralsnog evenmin komen vast te staan dat [eisende partijen] hun aan een contractsoverneming de eveneens dwingendrechtelijk voorgeschreven medewerking hebben verleend. De enkele omstandigheid dat zij de door hen verschuldigde prijs zijn blijven betalen op de bankrekening waarvan de tenaamstelling in 2007 kennelijk is gewijzigd van ‘[E]’ in ‘[gedaagde 2]’ is daarvoor, mede gelet op het bepaalde in artikel 6:34 BW Pro, naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter onvoldoende.
4.
Gelet op het voorgaande zullen [eisende partijen] dan ook in hun tegen [gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 3b] gerichte vordering niet ontvankelijk worden verklaard.
5.
[eisende partijen] zullen in de proceskosten van [gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 3b] worden verwezen. Anders dan [eisende partijen] stellen, kan niet tot de conclusie worden gekomen dat [gedaagde 2], [gedaagde 3] en/of [gedaagde 3b] zich op enig moment heeft voorgedaan als verhuurder. De door [eisende partijen] overgelegde uitspraak van de huurcommissie d.d. 25 mei 2009 biedt daarvoor onvoldoende grond. Anderzijds is gebleken dat [eisende partijen] [gedaagde 2], [gedaagde 3] en/of [gedaagde 3b] nimmer ter zake hebben aangeschreven, zodat in die zin sprake is van een rauwelijkse dagvaarding.
jegens [gedaagde 1]
6.
[gedaagde 1] heeft ter zitting - voornamelijk - verwezen naar wat de gemachtigde van [gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 3b] inhoudelijk op de vordering van [eisende partijen] heeft geantwoord. Hij heeft er daarbij echter voor gekozen om die gevoerde verweren niet nader te betrekken op zijn eigen positie tegenover [eisende partijen] Hij heeft daarmee naar het oordeel van de kantonrechter het risico aanvaard dat een verweer, wat betreft zijn positie, onvoldoende onderbouwing zou hebben en dat de lezing van [eisende partijen] over een en ander aan aannemelijkheid zou winnen.
7.
Voor de vraag of toewijzing bij voorraad van een geldvordering in kort geding geïndiceerd is, moet niet alleen onderzocht worden of het bestaan van een vordering van [eisende partijen] op [gedaagde 1] voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden, welke meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist en daarbij in de afweging van belangen van partijen mede dient te worden betrokken de vraag naar het risico van de onmogelijkheid van de terugbetaling van [eisende partijen] van de toe te wijzen geldvordering.
8.
Onbestreden is gebleven dat [eisende partijen] vanaf 13 juli 2010 de beschikking krijgen over andere woonruimte, dat zij voornemens zijn om kort daarna naar die woonruimte verhuizen en dat zij thans financieel niet in staat zijn om de kosten van die verhuizing en herinrichting (volledig) te dragen. Uit die onweersproken feiten vloeit de spoedeisendheid voort van de daarop gebaseerde vordering - wat daar verder van zij - tot vergoeding van schade, bestaande uit verhuis- en herinrichtingskosten en uit een hogere huurprijs.
9.
Uit wat hiervoor in de punten 3.1 en 3.2 is overwogen, volgt dat [gedaagde 1] vooralsnog als verhuurder van de thans door [eisende partijen] gebruikte woonruimte moet worden aangemerkt.
10.
[gedaagde 1] heeft niet weersproken dat het [eisende partijen] van gemeentewege niet is toegestaan om het gehuurde te bewonen omdat - kort gezegd - de gehuurde woonruimte is gerealiseerd zonder bouwvergunning in een (voormalige) veestal en daardoor sprake is van een met artikel 40 van Pro de Woningwet strijdige situatie. Dit ontbreken van een bouwvergunning is een aan [gedaagde 1] als verhuurder toe te rekenen omstandigheid. Daarmee is sprake van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW Pro. Nu [gedaagde 1] nimmer heeft beschikt over een bouwvergunning dienaangaande, was reeds sprake van een gebrek aan het verhuurde bij de aanvang van de huurovereenkomst.
11.
De omstandigheid dat de gemeente voormeld strijdig gebruik niet eerder heeft gesignaleerd dan in het najaar van 2009 doet aan het voorgaande niets af of toe. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat de gemeente zich van deze situatie pas bewust is geworden na een tip van een kennis van [eisende partijen], kennelijk gedaan om de bewoning door [gedaagde 3] en [gedaagde 3b] te doen eindigen.
12.
[gedaagde 1] heeft voorts niet weersproken dat een legalisatie van die situatie uiterst onwaar-schijnlijk is en dat de gemeente voornemens is om onder toepassing van een bestuursrechtelijke dwangmiddel als een last onder dwangsom aan de bewoning van [eisende partijen] in het gehuurde een einde te maken. Met een en ander is voorshands voldoende aannemelijk dat [gedaagde 1] het niet in zijn macht heeft om voormeld gebrek te verhelpen als bedoeld in artikel 7:206 lid 1 BW Pro. [gedaagde 1] kan daarmee blijvend niet aan [eisende partijen] het overeengekomen rustig huurgenot verschaffen dat zij bij aanvang van de huurovereenkomst mochten verwachten.
13.
Anders dan [gedaagde 1] meent komt de in het huurcontract d.d. 1 december 1994 opgenomen bepaling ‘Bij de verkoop van de boerderij om welke reden dan ook heeft huurder de verplichting om naar een andere woning om te zien binnen een half jaar’ in dit geval geen betekenis toe. Die bepaling strijdt immers met artikel 7:271 BW Pro, van welke wetsbepaling niet (vooraf) mag worden afgeweken, terwijl deze bepaling niets afdoet aan zijn verplichting tot verschaffing van huurgenot als voormeld. Die bepaling houdt evenmin in dat [eisende partijen] bij een (eventuele) noodgedwongen verhuizing geen aanspraak zou kunnen maken op een schadevergoeding als thans door hen wordt gevorderd.
14.
Voor zover [gedaagde 1] betoogt dat er op dit moment geen noodzaak tot verhuizing bestaat en daarmee geen noodzaak tot het maken van kosten als gesteld, wordt daarmee miskend dat - zoals hiervoor in punt 12. is overwogen - thans sprake is van een gebrek dat [gedaagde 1] niet kan verhelpen, als gevolg waarvan - door de gemeente afgedwongen - [eisende partijen] op termijn hebben te verhuizen. Dat de gemeente op dit moment jegens [eisende partijen] nog geen definitieve aanschrijving heeft laten uitgaan, maakt dat niet anders. De omstandigheid dat [eisende partijen] het niet op zo’n definitieve aanschrijving hebben laten aankomen, kan hen dan ook niet door [gedaagde 1] worden tegengeworpen.
15.
Aangezien vooralsnog dient te worden aangenomen dat [gedaagde 1] voor aanvang van de huurovereenkomst met [eisende partijen] wist van de hiervoor in punt 10. bedoelde strijdige situatie en daarmee van het gebrek, moet aan hem dit gebrek en de daaruit voortvloeiende gevolgen worden toegerekend als bedoeld in artikel 7:208 BW Pro. Met een en ander moet er dan ook voorlopig vanuit worden gegaan dat [gedaagde 1] jegens [eisende partijen] toerekenbaar tekort is geschoten. Dit betekent dat [gedaagde 1] in beginsel gehouden is de schade te vergoeden die door dat gebrek wordt veroorzaakt.
16.
Wat betreft de schade - waarop [eisende partijen] nu een voorschot vorderen - geldt het volgende.
a. Zonder nadere toelichting, die vooralsnog ontbreekt, valt niet in te zien dat de hogere huur die [eisende partijen] voor de andere woonruimte zijn verschuldigd is aan te merken als schade in voormelde zin.
b. Voorshands is, mede gezien de leeftijd van [eisende partijen] en de kennelijk verminderde gezondheid van eiseres, te billijken dat zij zich bij het verhuizen van de ene woning naar de andere woning laten bijstaan door een professioneel verhuisbedrijf. In voldoende mate is aannemelijk dat die bijstand met kosten gepaard zal gaan. Een offerte ontbreekt echter. Evenmin is voldoende gebleken dat [eisende partijen] niet tot voorbereidende activiteiten in staat zouden zijn, zoals het inpakken van huisraad en dergelijke.
c. Dat de kosten van herinrichting meer dan € 15.000,00 zouden bedragen, in welke kosten [gedaagde 1] volgens [eisende partijen] in ieder geval met € 15.000,00 tegemoet zou moeten komen, is enkel gesteld en niet nader met stukken gestaafd. Zonder nadere onderbouwing komt een dergelijke tegemoetkoming ook voorshands bovenmatig voor.
d. De kantonrechter zal dan ook in het bestek van deze kortgedingprocedure aansluiting zoeken bij de sinds 27 februari 2010 in werking getreden leden 6 van artikel 220 en Pro 4 van artikel 275 van Pro Boek 7 BW, waarin - samengevat - is opgenomen dat de verhuurder bij een noodzakelijke verhuizing (onder meer als gevolg van sloop of renovatie) verplicht is aan de huurder een minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten te verstrekken, volgens de Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie d.d. 19 februari 2010 thans te stellen op een bedrag van € 5.327,00. Dat bedrag zal dan ook als voorschot op de door [eisende partijen] gestelde schade worden toegewezen. Voor een hoger bedrag is vooralsnog onvoldoende grond gebleken, terwijl er geen aanwijzing is voor een relevant restitutierisico.
17.
[gedaagde 1] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden verwezen, voor zover gevallen aan de zijde van [eisende partijen]
De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
jegens [gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 3b]
- verklaart [eisende partijen] in hun vordering jegens [gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 3b] niet-ontvankelijk;
- veroordeelt [eisende partijen] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 3b] begroot op € 500,00 voor salaris gemachtigde;
jegens [gedaagde 1]
- veroordeelt [gedaagde 1] aan [eisende partijen] te betalen een bedrag van € 5.327,00 binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis;
- veroordeelt [gedaagde 1] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eisende partijen] vastgesteld op € 795,93, waarvan [gedaagde 1] op de voet van artikel 243 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering dient te betalen aan:
- de griffier van de sector kanton te Zwolle:
• € 500,00 voor salaris gemachtigde
• € 87,93 voor explootkosten
• € 156,00 voor in debet gesteld vastrecht,
over te maken op de rekening met het nummer 56.99.90.734 ten name van MvJ Arrondissement Zwolle (548), Postbus 10067, 8000 GB Zwolle, onder vermelding van bovenstaand kenmerk;
- [eisende partijen]:
• € 52,00 voor eigen bijdrage griffierecht;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 10 juni 2010, in tegenwoordigheid van de griffier.