Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 143292 / HA ZA 08-364
Vonnis in vrijwaring van 18 november 2009
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. L.R.G. Uneken te Zwolle
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde],
gevestigd te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat aanvankelijk mr M. Telderman te Almere, thans niet langer ten processe vertegenwoordigd.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- een akte zijdens [eiser] onder overlegging van produkties
- de conclusie van antwoord
- het tussenvonnis van 18-06-2008
- het proces-verbaal van comparitie van 01-12 2008
- de conclusie van repliek.
1.2. Nadat de advocaat van gedaagde zich had onttrokken aan de zaak en zich geen andere advocaat had gesteld heeft eiser vonnis gevraagd.
Tenslotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 7 april 2006 heeft [eiser] een woning aan de [adres] te [woonplaats] gekocht voor een bedrag van EUR 170.000,00.
[eiser] heeft op dezelfde datum aan [gedaagde], een professionele dienstverlener op het gebied van financieringen, opdracht gegeven om te bemiddelen bij het verkrijgen van financiering voor een woning.
2.2. Blijkens artikel 3 van Pro de koopovereenkomst tussen [eiser] en [verkoper sub a] en [verkoper sub b], verder te noemen de verkopers, zou de woning op 17 mei 2006 aan [eiser] geleverd worden. In artikel 4 van Pro de koopovereenkomst staat opgenomen dat [eiser] uiterlijk op 3 mei 2006 een bankgarantie zou dienen te stellen ten bedrage van EUR 17.000,00.
Op grond van artikel 16 lid 1 onder Pro b van de koopovereenkomst had [eiser] tot en met 3 mei 2006 de mogelijkheid om de koopovereenkomst te ontbinden indien hij uiterlijk op 3 mei 2006 geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekker had gekregen voor de financiering van de woning voor een bedrag van EUR 187.000,00.
Artikel 16.3 van de overeenkomst verplichtte [eiser]:
(…) al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde (…) financiering (…) te verkrijgen”(…)”
Daarnaast vermeldt het artikel dat een beroep op de ontbindende voorwaarde “(…) goed gedocumenteerd moet geschieden. (…)”
2.3. [gedaagde] was op de hoogte van de termijn waarop uiterlijk een beroep op het financieringsvoorbehoud mogelijk was. Zij beschikte over een kopie van de koopovereenkomst.
2.4. Op 7 april 2006 is door [gedaagde] een hypotheekaanvraag ingediend bij de DSB bank voor een totaalbedrag van EUR 206.000,00. De DSB bank heeft op 10 april een offerte uitgebracht. De uiterste acceptatiedatum van de offerte was 24 april 2006.
2.5. Op of omstreeks 15 april 2006 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen [eiser] en [gedaagde] Door [gedaagde] is aan [eiser] verzocht om een aantal stukken in verband met de financieringsaanvraag.
2.6. [eiser] heeft op 3 mei 2006 geen bankgarantie gesteld. Hij heeft op die datum ook geen beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde van de koopovereenkomst.
2.7. Bij schrijven van 19 mei 2006 hebben de verkopers [eiser] in gebreke gesteld en hem alsnog een termijn gegegeven om de verplichting die voortvloeit uit artikel 3 van Pro de koopovereenkomst na te komen.
2.8. Op 14 juni 2006 bericht de DSB bank aan [gedaagde] dat de financieringsaanvraag is afgewezen omdat [eiser] niet voldeed aan de acceptatievoorwaarden van de DSB bank.
2.9. Op 14 juni 2006 heeft [gedaagde] een offerte aangevraagd bij de ELQ bank.
2.10. Op 16 juni 2006 deelt [gedaagde] aan de makelaar van de verkopers mede dat de aanvraag voor de financiering door de geldverstrekkende instelling was goedgekeurd.
2.11. De offerte is op 20 juni 2006 door [gedaagde] ontvangen voor een bedrag van EUR 181.500,00. [gedaagde] heeft aan [eiser] verzocht om de offerte te ondertekenen en te retourneren. [eiser] heeft aan [gedaagde] medegedeeld dat de offerte een te laag bedrag betrof en de rente te hoog (8%).
2.12. Op 28 juni 2006 deelt [eiser] de verkopers mede dat hij de financiering niet rond heeft kunnen krijgen en hij de woning niet af kan nemen.
2.13. Op 30 juni 2006 ontbindt de gemachtigde van de verkopers de koopovereenkomst.
2.14. Op 31 augustus 2006 stuurt de gemachtigde van [verkoper sub a] en [verkoper sub b], verder te noemen de verkopers, een brief aan [eiser] waarin onder meer staat:
“(…)Op 16 juni 2006 heeft u bij monde van uw adviseur, [werknemer], werkzaam bij [gedaagde], telefonisch aan de makelaar van cliënten, mevrouw C. Koomen, werkzaam bij Hoekstra en Van Eek makelaars, meegedeeld dat de bank de aanvraag voor de hypotheekofferte heeft goedgekeurd. De hypotheekofferte zou zo spoedig mogelijk verzonden worden naar [gedaagde](…)”
2.15. Op 13 juli 2007 is [eiser] door de verkopers gedagvaard tot betaling van een bedrag van EUR 17.904,00 te vermeerderen met rente en kosten, omdat [eiser] niet tijdig een beroep heeft gedaan op een in de koopovereenkomst opgenomen financieringsvoorbehoud.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert - samengevat - dat [gedaagde] wordt veroordeeld om aan [eiser] te betalen al hetgeen waartoe [eiser] in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de hoofdzaak en de vrijwaring.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] in zijn hoedanigheid van tussenpersoon in de gegeven omstandigheden tekort is geschoten in de nakoming van de met [eiser] gesloten overeenkomst van opdracht.
4.2. Bij de beoordeling van het geschil wordt voorop gesteld dat een zelfstandig tussenpersoon tegenover zijn opdrachtgever de zorg dient te betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsgenoot mag worden verwacht. Wat dit in concreto betekent, is afhankelijk van de omstandigheden en er van uitgaande dat de hulp van een tussenpersoon wordt ingeroepen vanwege zijn bijzondere kennis of vaardigheid. De opdrachtnemer is gehouden de opdrachtgever te informeren over de uitvoering en de voltooiing van de opdracht.
4.3. [eiser] stelt dat hij door de uitlatingen van [werknemer], namens [gedaagde], dat de financiering op geen problemen zou moeten stuiten, niet tijdig een beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan.
Voorts stelt [eiser] dat [werknemer] hem niet heeft gewezen op de mogelijke problemen die samenhingen met het feit dat de toenmalige partner van [eiser] nog met een derde gehuwd was en tezamen met deze een hypotheekschuld had.
[eiser] verwijt [werknemer] verder dat deze slechts één aanvraag tot financiering heeft gedaan in de periode tussen 15 april 2006 en 14 juni 2006.
4.4. [gedaagde] betwist dat zij tekortgeschoten is in haar opdracht.
Zij wijst er op dat [eiser] op geen enkele wijze aannemelijk heeft gemaakt dat [gedaagde] mededelingen heeft gedaan op grond waarvan [eiser] er op mocht vertrouwen dat de financiering geen probleem zou vormen. De aard van een bemiddelingsovereenkomst, aldus [gedaagde], verzet zich er tegen dat een financieel tussenpersoon kan toezeggen dat financiering geen probleem zal vormen.
Voorts betwist [gedaagde] dat de verplichting om uiterlijk op 3 mei 2006 een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde, althans om een langere termijn te bedingen waarbinnen een beroep kon worden gedaan op de ontbindende voorwaarde, op [gedaagde] rust en niet op [eiser].
Zij voert voorts aan dat zij pas op 4 mei 2006 de benodigde stukken van [eiser] heeft ontvangen voor de aanvraag bij de DSB bank. Verder stelt zij dat [eiser] aan haar heeft medegedeeld dat de aanvraag voor de offerte bij de ELQ bank kon worden doorgezet en dat het resterende bedrag via een vriend zou worden geleend.
4.5. Partijen zijn het er over eens dat de verplichting om tijdig een beroep te doen op een financieringsvoorbehoud in beginsel op [eiser] rust.
In dat verband staat tevens vast dat [eiser] tijdig, en wel uiterlijk op 3 mei 2006 had moeten beschikken over minimaal twee afwijzingen om rechtsgeldig een beroep op de ontbindende voorwaarde te kunnen doen. Algemeen wordt immers aangenomen dat één afwijzing daarbij niet volstaat, en de tekst van de overeenkomst geeft geen aanleiding om te veronderstellen dat dit in deze zaak anders was.
Artikel 16.3 van de overeenkomst verplichtte [eiser] immers om:
(…) al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde (…) financiering (…) te verkrijgen”(…)”.
Daarnaast vermeldt het artikel dat een beroep op de ontbindende voorwaarde “(…) goed gedocumenteerd moet geschieden. (…)”
4.6. Gelet hierop is het onbegrijpelijk dat [gedaagde] in de daaraan voorafgaande periode slechts één aanvraag voor een hypotheekofferte heeft gedaan namens [eiser].
De zorg die van [gedaagde] als zelfstandig tussenpersoon tegen over haar opdrachtgever mag worden verwacht - die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsgenoot- brengt met zich mee dat in casu in ieder geval meer dan één aanvraag voor een hypotheekofferte zou zijn gedaan.
4.7. Dit klemt temeer nu [gedaagde] zelf stelt dat tussen haar en [eiser] ook is gesproken over een complicerende factor in de vorm van een BKR codering.
4.8. Dat [eiser] niet tijdig de benodigde stukken zou hebben aangeleverd wordt door [eiser] gemotiveerd betwist. [eiser] stelt dat hij binnen een week na 15 april 2006 de benodigde stukken aan [gedaagde] heeft doen toekomen. Dit is niet meer door [gedaagde] weersproken.
Bovendien had van [gedaagde] verwacht mogen worden dat zij had toegezien dat door of namens de opdrachtgever aan de bank tijdig alle mededelingen worden gedaan waarvan zij , als bekwaam en redelijk handelend tussenpersoon, behoort te begrijpen dat die voor de bank relevant zijn voor de beoordeling van de aanvraag.
4.9. Dat uiteindelijk, anderhalve maand na het verstrijken van de fatale termijn, de ELQ bank bereid was om een hypotheek te verstrekken van EUR 181.500,00 kan aan dit alles niet af doen. Het bedrag waarvoor zij een hypotheek wenste te verlenen was immers te laag en de rente waartegen zij dit bereid was te doen te hoog.
4.10. De rechtbank zal daarom het gevorderde als na te melden toewijzen.
4.11. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen.
[eiser] heeft niet voldoende onderbouwd gesteld dat hij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten een dan een enkel aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
4.12. De gevorderde veroordeling in nakosten moet op grond van art. 237 lid 4 RV Pro worden afgewezen.
4.13. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding EUR 71,80
- vast recht nihil
- salaris procureur 904,00 ( 2,0 punt x tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 975,80
4.14. Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te voldoen al hetgeen waartoe [eiser] in de hoofdzaak is veroordeeld om aan [verkoper sub a] en [verkoper sub b] te voldoen, met in begrip van de kostenveroordeling
5.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op EUR 975,80,
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door A.E. The- Kouwenhoven en in het openbaar uitgesproken op 18 november 2009.