Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Zwolle
zaaknr.: 465996 HA VERZ 09-327
datum: 17 november 2009
beschikking op een voorwaardelijk verzoek tot verlenging van de in artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek bedoelde termijn
op verzoek van:
de besloten vennootschap [Z] B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats],
verzoekende partij, als huurder, verder te noemen: ‘[Z]’,
gemachtigde mr. A. van den Heuvel, advocaat te Rotterdam,
en
de heer [X], wonende te [woonplaats],
mevrouw [X], wonende te [woonplaats],
de heer [X], wonende te [woonplaats],
in hun hoedanigheid van erfgenamen van wijlen mevrouw [X]-[Y],
overleden op [datum], bij leven wonende te [woonplaats],
verwerende partij, als verhuurder, verder te noemen: ‘de Erven [X]’,
gemachtigde Ing. L. Otto te Giethoorn.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- het verzoekschrift van 28 augustus 2009 met aangehechte producties en
- het verweerschrift van 11 september 2009 met aangehechte producties tevens houdende reconventionele verzoeken.
De mondelinge behandeling is gehouden op 3 november 2009. Verschenen zijn:
- namens [Z] de heer [H], retail territorium manager, vergezeld van mr. Van den Heuvel voormeld, en
- de Erven [X] met hun echtgenotes respectievelijk echtgenoot, vergezeld van ing. Otto voormeld en de heer ing. [M], makelaar te Meppel.
Vaststaande feiten
Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast:
a. [Z] doet in [gemeente] aan [perceel] een benzinestation exploiteren. De ondergrond (kadastraal bekend sectie [X] nummer [X]) met daarop de tankshop en de tankpunten behoort [Z] thans in eigendom toe.
b. [Z] huurt vanaf 1 juli 1994 van (wijlen) mevrouw [X] (verder: ‘[X]’) twee percelen grond te [gemeente] aan de [perceel], te weten het gehele perceel kadastraal bekend sectie [X] nummer [X] met een grootte van circa 597 m2 (verder: ‘perceel [X]’) en een gedeelte van circa 250 m2 van het perceel kadastraal bekend sectie [X] nummer [X] (verder: ‘perceel [X]’).
c. In de considerans van de tussen [Z] en [X] opgemaakte huurovereenkomst is onder meer verwoord dat [X] bereid is om aan [Z] te verhuren ‘teneinde het oprichten van een wasstraat, resp. de plaatsing van opslagtanks ten behoeve van het naast gelegen benzineverkooppunt mogelijk te maken.’ In artikel 1.a. van de huurovereenkomst van de eind februari 1994 opgemaakte huurovereenkomst zijn de percelen ook bestemd tot dit gebruik.
d. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijftien jaar. In de overeenkomst is over een verlenging daarvan in artikel 2.b. opgenomen dat [Z] het recht heeft om na afloop van die huurperiode als eerste een aanbieding te doen voor een vernieuwing van de huurovereenkomst voor een aansluitende periode.
e. [Z] heeft in het gedeelte van 250 m2 van het perceel [X] drie brandstofopslagtanks en één LPG-opslagtank in de grond aangebracht, welke tanks verbonden zijn met het benzinestation. De grond van het perceel [X] wordt gebruikt voor de stalling van aanhangers welke via de bemande tankshop kunnen worden verhuurd aan particulieren. De percelen [X] en [X] zijn van het benzinestation gescheiden door een fietspad. Beide bij [Z] in gebruik zijnde percelen zijn met hekken omheind. Het perceel waarop de aanhangers zijn gestald, is tijdens openingstijden van de tankshop voor het publiek toegankelijk.
f. De Erven [X] zijn de erfgenamen van [X] en als zodanig haar rechtsopvolgers in de huurovereenkomst.
g. Vanaf juni 2008 hebben de Erven [X] getracht om met [Z] tot overeenstemming te komen over een verlenging van de huurovereenkomst dan wel over een (gedeeltelijke) verkoop van de percelen aan [Z]. In dat kader heeft de heer [M] voormeld bij brief van 19 februari 2009 onder meer aan [Z] meegedeeld: ‘(...) Voor de volledigheid en mogelijk ten overvloede wijzen wij nog op uw verplichting dat de locatie, bij het niet aangaan van een huurovereenkomst of het kopen van het gehuurde, leeg en schoon opgeleverd dient te worden per 30 juni 2009. (...)’ Het verdere overleg tussen [Z] en de Erven [X] is tot op heden zonder vrucht gebleven.
h. Bij brief van 22 juni 2009 heeft [Z] aan de heer [M] meegedeeld - voor zover relevant - dat zij niet instemt met een opzegging van de huurovereenkomst per 1 juli 2009.
Het geschil
[Z] heeft allereerst aangevoerd dat zij in haar verzoek tot verlenging van de in artikel 7:230a, eerste juncto derde lid BW bedoelde termijn van schorsing van de verplichting om tot ontruiming van de door haar gebruikte percelen over te gaan niet ontvankelijk is aangezien op het gehuurde, gelet op de samenhang met het benzinestation, het regime van artikel 7:290 e.v. BW toepasselijk is. Zij heeft subsidiair - samengevat - aangevoerd dat zij een groot belang heeft bij voortgezet gebruik van de gehuurde percelen, omdat die percelen een dusdanig wezenlijk en belangrijk onderdeel van het benzinestation zijn gaan uitmaken dat een ontruiming een ernstige verstoring van de bedrijfsvoering ter plaatse zou opleveren. Daartegenover hebben de Erven [X] geen belang aannemelijk gemaakt dat dient te prevaleren boven dat van [Z]. Zij heeft dan ook, voor zover al kan worden aangenomen dat sprake is van een aanzegging van de ontruiming, recht en belang bij een verlenging van schorsing van de ontruimingsverplichting. Zij heeft ten slotte tot veroordeling van de Erven [X] in de proceskosten geconcludeerd.
De Erven [X] hebben primair de afwijzing van de door [Z] gevorderde niet-ontvankelijkheid van het verzoek bepleit. Subsidiair hebben zij geconcludeerd tot de afwijzing van het verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming, met veroordeling van [Z] in de proceskosten. Daartoe hebben de Erven [X] betoogd, voor zover van belang, dat de aan [Z] verhuurde percelen geen gebouwde onroerende zaken betreffen en ook niet voor het publiek vrij toegankelijk zijn, zodat het gehuurde niet valt onder het bereik van artikel 7:290 BW Pro. De Erven [X] hebben de overeengekomen huurtermijn van vijftien jaar uitgediend, waarna [Z] niet bereid is gebleken om een reële verlenging van de huur overeen te komen dan wel om tot aankoop van (een gedeelte van) de percelen te komen. In het geval dat het regime van artikel 7:290 BW Pro wel toepasselijk zou zijn, is het gevolg van een en ander dan ook dat de huurovereenkomst zonder opzegging is geëindigd, dat [Z] de percelen dient te ontruimen en dat de huurprijs vanaf 1 juli 2009 tot de datum van de feitelijke ontruiming herzien dient te worden. De Erven [X] hebben de betreffende percelen nodig om mee te kunnen werken aan de op handen zijnde (planologische) ontwikkelingen in de omgeving van het benzinestation. Het voortgezette gebruik van de percelen beperkt die ontwikkelmogelijkheden en levert waardevermindering op van de overige aan hen toebehorende gronden. De omgevingsontwikkeling staat ten dienste van de gehele gemeenschap zodat dat belang dient te prevaleren. Het verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming is overigens te laat ingediend nu [Z] dat binnen twee maanden na de aanzegging van 19 februari 2009 ofwel voor 19 april 2009 had moeten doen. Tot slot hebben de Erven [X] betoogd dat bij een verlenging van de periode van ontruimingsbescherming een dwangsom dient te worden bepaald voor iedere dag dat [Z] na laat het gehuurde te ontruimen na afloop van de vastgestelde verlengingstermijn.
De beoordeling van het geschil
1.
Partijen worden in de eerste plaats verdeeld gehouden door het antwoord op de vraag of de huurverhouding tussen hen moet worden aangemerkt als huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro.
2.
Niet in geschil is dat het benzinestation van [Z] bedrijfsruimte is in de zin van voormeld artikel. Evenmin is in geschil dat [X] ermee heeft ingestemd dat de twee percelen zouden worden gebruikt ten behoeve van de exploitatie van dat benzinestation, te weten door het plaatsen van opslagtanks en het oprichten van een wasstraat. De beide percelen zijn ook feitelijk gebruikt als onderdeel van het benzinestation. In en op het gedeelte van 250 m2 van het perceel [X] heeft [Z] immers - zo staat vast - drie brandstof- en één LPG-opslagtank aangebracht, welke tanks via ondergrondse leidingen rechtstreeks zijn verbonden met de vulpunten. Op het perceel [X] is weliswaar nimmer de beoogde wasstraat gerealiseerd doch dat perceel - zo is tussen partijen onbetwist - wordt sinds jaar en dag gebruikt voor de stalling van de via de tankshop verhuurde aanhangers (‘boedelbakken’). Met een en ander is daardoor een zodanige verbondenheid met het benzinestation dat beide percelen moeten worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro, althans als bij de bedrijfsruimte van het benzinestation behorende grond in de zin van lid 3 van genoemd artikel. Dit geval doorstaat dan ook de vergelijking met het door het Gerechtshof te Den Haag op 11 juli 2007 beslechte geschil (WR 2007/98).
3.
De omstandigheid dat [Z] onbebouwde grond van [X] heeft gehuurd, maakt het voorgaande niets anders. Hetzelfde geldt voor het feit dat het benzinestation en de ondergrond niet aan de Erven [X] in eigendom toebehoort of heeft toebehoord. De omstandigheid dat de beide percelen van het benzinestation gescheiden zijn door een openbaar fietspad noch de omstandigheid dat beide percelen met hekken zijn omheind of dat perceel [X] in het geheel niet en perceel [X] slechts in beperkte mate door het in artikel 7:290 BW Pro bedoelde publiek wordt betreden, legt daarvoor relevant gewicht in de schaal.
4.
Dat [X] de verhuurde percelen - zoals de Erven [X] aanvoeren - niet heeft bestemd en ook niet heeft willen bestemmen als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro (voorheen artikel 7A:1624 BW) is tegen de achtergrond van het voorgaande evenmin van belang. Vast staat immers dat [X] ermee heeft ingestemd dat de beide percelen zouden worden gebruikt ten behoeve van (de exploitatie van) het benzinestation. Dat [X] zich wellicht niet heeft gerealiseerd dat haar instemming met voormeld feitelijk gebruik tot het gevolg leidde dat op de huurverhouding het regime van de artikelen 7:290 en volgende BW toepasselijk werden, brengt niet mee dat aan die juridische consequentie voorbij moet worden gegaan. [X] heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst met [Z] immers wel voor ogen gestaan dat de percelen ten dienste zouden komen te staan van het benzinestation, welke bedrijfsruimte - zo is onomstreden - onder het bereik van meergenoemd artikel valt.
5.
Een en ander heeft tot gevolg dat de twee gehuurde percelen als onderdeel van de door [Z] - via haar huurder - geëxploiteerde bedrijfsruimte moeten worden gezien.
6.
De conclusie uit het voorgaande is dat het regime van artikel 7:230a BW toepassing mist en dat [Z] niet ontvankelijk moet worden verklaard in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn.
7.
Nu in dit geval sprake is van toepasselijkheid van het regime van artikel 7:290 BW Pro komt belang toe aan de onder die voorwaarde gedane reconventionele verzoeken van de Erven [X].
8.
Het verzoek van de Erven [X] tot ‘alsnog ontruiming door [Z] van de percelen per de daarvoor overeengekomen expiratiedatum van 30 juni 2009’ miskent dat de toepasselijkheid van het regime van artikel 7:290 BW Pro onder meer tot het gevolg heeft dat een huurovereenkomst met een duur als in dit geval in overeenstemming met het bepaalde in artikel 7:300 BW Pro moet worden opgezegd, wil deze overeenkomst kunnen eindigen en de verplichting tot ontruiming kunnen ontstaan. Nu de Erven [X] omstandig hebben betoogd dat van opzegging geen sprake is (geweest) doch dat slechts ‘mededeling is gedaan van de expiratiedatum van de overeenkomst met de daaraan verbonden consequenties, waaronder het ontruimen van de betreffende terreinen’, kan al om die reden thans een last tot ontruiming niet aan de orde zijn. In dit deel van hun verzoek zijn de Erven [X] dan ook niet ontvankelijk.
9.
Het verzoek van de Erven [X] tot huurprijsherziening per de expiratiedatum is eveneens niet ontvankelijk. Nog daargelaten dat voor een huurprijsherziening bij gebrek aan overeenstemming tussen verhuurder en huurder een dagvaardingsprocedure dient te worden gevolgd en niet een verzoekschriftprocedure als nu aan de orde is, geldt dat een vordering tot huurprijsherziening op grond van het bepaalde in artikel 7:304 BW Pro op straffe van niet-ontvankelijkheid vergezeld dient te zijn van een deskundigenadvies omtrent de nadere huurprijs. Vast staat dat zo’n advies thans ontbreekt, zodat aan verdere bespreking van dit verzoek van de Erven [X] - wat daar verder ook van zij - niet kan worden toegekomen.
10.
Op wat partijen voor het overige nog naar voren hebben gebracht, behoeft niet te worden ingegaan als in het voorgaande besproken dan wel als niet ter zake dienend.
11.
In de omstandigheden van het geval vindt de kantonrechter aanleiding om de proceskosten op na te melden wijze te compenseren.
De beslissing
De kantonrechter:
- verklaart [Z] niet ontvankelijk in haar verzoek tot verlenging van de termijn als bedoeld in het eerste lid van artikel 7:230a BW;
- verklaart de Erven [X] niet ontvankelijk in hun verzoeken als weergegeven in de rechtsoverwegingen 8. en 9.;
- compenseert de kosten van deze procedure aldus dat iedere partij met de aan haar zijde gevallen kosten belast blijft.
Aldus gegeven door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 17 november 2009, in tegenwoordigheid van de griffier.