Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Zwolle
zaaknr. : 441227 HA VERZ 09-71
datum : 23 april 2009
Beschikking op een verzoek tot goedkeuring van een afwijkend huurbeding
op verzoek van:
de besloten vennootschap [VERZOEKENDE PARTIJ] VASTGOED B.V. ,
gevestigd te [vestigingsplaats],
verzoekende partij, als verhuurder, verder te noemen: ‘[verzoekende partij]’,
gemachtigde de heer F.R.G. Bosch, algemeen directeur,
en
[VERZOEKENDE PARTIJ 2] h.o.d.n. [verzoekende partij 2],
zaakdoende te [vestigingsplaats],
verzoekende partij, als huurder, verder te noemen: ‘[verzoekende partij 2]’.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- het aangehechte verzoek ex artikel 7: 291, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek, ter griffie ingekomen op 25 februari 2009, ingediend door [verzoekende partij] en [verzoekende partij 2].
Er heeft op 16 april 2009 een mondelinge behandeling van het verzoek plaatsgevonden. Verschenen zijn:
- namens [verzoekende partij] de heer [D] en
- [verzoekende partij 2].
Het verzoek
Verzoekers vragen goedkeuring van het in het verzoekschrift vermelde afwijkende beding in hun huurovereenkomst, op grond van de ook in dat verzoekschrift vermelde bijzondere omstandigheden.
De beoordeling
1.
Uit het verzoek en de daarbij overgelegde stukken blijkt dat een aan [verzoekende partij] verbonden vennootschap [verzoekende partij] Groothandel B.V. (verder: [verzoekende partij] Groothandel) en [verzoekende partij 2] een samenwerkingsovereenkomst zijn aangegaan die samengevat inhoudt dat [verzoekende partij 2] vanaf 27 januari 2008 tot 31 december 2014 met behulp van de door die vennootschap ontwikkelde winkelformule ‘[X]’ voor eigen rekening en risico een supermarktbedrijf mag exploiteren. In artikel 12 lid 1 van de samenwerkingsovereenkomst is weergegeven dat [verzoekende partij] uitsluitend bereid is om aan [verzoekende partij 2] voor de/het betreffende bedrijfsruimte/ vestigingspunt te [gemeente] aan de [adres] een onderhuurovereenkomst aan te gaan voor zolang deze samenwerkingsovereenkomst bestaat en dat deze onderhuur-overeenkomst onlosmakelijk is verbonden met de samenwerkingsovereenkomst. In artikel 12 lid 2 van de samenwerkingsovereenkomst is opgenomen dat een beëindiging van die overeenkomst op welke grond dan ook, tevens de beëindiging betekent van de onderhuurovereenkomst zonder dat daarvoor afzonderlijke opzegging is vereist. Voorts staat vast dat [verzoekende partij 2] de voor de exploitatie van bedoeld supermarktbedrijf benodigde inventaris, bedrijfsmiddelen en voorraden van [verzoekende partij] althans de daaraan gelieerde vennootschap(pen) heeft gekocht.
2.
Door partijen wordt goedkeuring verzocht van twee bedingen van de tussen [verzoekende partij] en [verzoekende partij 2] per 27 januari 2008 tot stand gekomen huurovereenkomst. Het gaat hier om:
a. een in artikel 3.4.1 vervatte afwijking van de in artikel 7:292 BW bepaalde bescherming voor een huurtermijn van vijf jaar door de aanvangsduur te bepalen op 1 jaar, 11 maanden en 5 dagen en
b. een in de artikel 9.1 en 9.2 neergelegde afwijking van de wettelijke bepalingen omtrent het eindigen van de huurovereenkomst.
3.
Bij de beoordeling van het voorgaande wordt vooropgesteld dat de wetgever met artikel 7:291 BW de rechter uitdrukkelijk heeft opgedragen om, zonodig ambtshalve, te toetsen of de van de bepalingen in afdeling 7.4.6 BW afwijkende bedingen waarvan goedkeuring wordt gevraagd, de rechten die de huurder aan die afdeling ontleent niet wezenlijk aantast en of de maatschappelijke positie van de huurder ten opzichte van de verhuurder zodanig is dat hij die bescherming uit die afdeling niet nodig heeft.
4.
Anders dan partijen hebben aangevoerd, moet worden aangenomen dat de maatschappelijke positie van [verzoekende partij 2] een wezenlijk andere is dan die van [verzoekende partij], zodanig dat niet kan worden geconcludeerd dat [verzoekende partij 2] op die grond in redelijkheid niet de bescherming van het bedrijfshuurrecht behoeft. [verzoekende partij 2] is immers een beginnend ondernemer die in vergelijking met [verzoekende partij] en de daaraan gelieerde vennootschappen een kleine onderneming drijft. De omstandigheid dat [verzoekende partij 2] bij de totstandkoming van de zakelijke relatie met [verzoekende partij] door een zakelijk adviseur is bijgestaan, kan dat in onvoldoende mate anders maken.
5.
Het in punt 2. onder a. bedoelde beding beperkt de eerste wettelijke huurperiode van 5 jaar tot een periode van 1 jaar, 11 maanden en 5 dagen, zodat de eerste huurperiode eindigt op 1 januari 2010. Die beperking strekt ertoe de looptijd van de onderhuurovereenkomst van partijen gelijk op te laten lopen met de looptijd van de hoofdhuurovereenkomst, gesloten tussen [verzoekende partij] en haar verhuurder. Nu de onderhuurovereenkomst in artikel 3.4.4 echter een termijn van opzegging van (tenminste) 13 maanden kent en vast staat dat de onderhuur-overeenkomst niet door [verzoekende partij] is opgezegd, volgt daaruit dat thans al tussen partijen zeker is dat de onderhuurovereenkomst na ommekomst van de beperkte eerste huurperiode per 1 januari 2010 wordt verlengd. Dit betekent dat [verzoekende partij] en [verzoekende partij 2] geen belang meer hebben bij goedkeuring van deze afwijkende bepaling, zodat in zoverre hun verzoek niet-ontvankelijk is.
6.
Wat betreft de in punt 2 sub b. bedoelde bedingen geldt het volgende.
6.1
Artikel 9.1 van de onderhuurovereenkomst luidt als volgt: Gezien de considerans is huurder bekend dat het gehuurde door verhuurder aan huurder ter beschikking wordt gesteld in het kader van de tussen [verzoekende partij] (bedoeld is [verzoekende partij] Groothandel) en huurder afgesloten samenwerkingsovereenkomst. Huurder verklaart zich er nadrukkelijk mee akkoord dat de onderhavige overeenkomst van huur voor wat betreft de duur onlosmakelijk verbonden is aan de duur van de samenwerkingsovereenkomst.
Artikel 9.2 luidt als volgt: Partijen komen overeen dat deze huurovereenkomst door middel van enkele schriftelijke kennisgeving van de zijde van verhuurder met onmiddellijke ingang rechtsgeldig geëindigd kan worden indien en zodra de samenwerkingsovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig geëindigd is onafhankelijk van de oorzaak van laatstgenoemd einde. Evenzo zal ook de samenwerkingsovereenkomst middels enkele schriftelijke kennisgeving van de zijde van [verzoekende partij] (bedoeld is [verzoekende partij] Groothandel) met onmiddellijke ingang rechtsgeldig geëindigd kunnen worden en indien en zodra de tussen partijen gesloten huurovereenkomst rechtsgeldig geëindigd is onafhankelijk van de oorzaak van laatstgenoemd einde.
6.2
In artikel 10 lid 1 van de samenwerkingsovereenkomst is - samengevat - bepaald dat die overeenkomst in beginsel niet tussentijds kan worden opgezegd en dat die overeenkomst tegen het einde van de overeengekomen periode, d.i. 1 januari 2015, moet worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van 13 maanden, bij gebreke waarvan een nieuwe samenwerkingsovereenkomst tot stand komt voor de duur van telkens één jaar en onder dezelfde condities. Een andere voorziening en/of andere gronden voor de opzegging van de samenwerkingsovereenkomst is niet gegeven, zodat in geval van opzegging die overeenkomst niet eerder dan op 1 januari 2015 kan eindigen.
6.3
In artikel 10 lid 3 van de samenwerkingsovereenkomst is - samengevat - bepaald dat [verzoekende partij] Groothandel in een aantal gevallen het recht heeft om die overeenkomst buiten rechte met onmiddellijke ingang te ontbinden. De beschreven gevallen hebben onder meer het oog op het door [verzoekende partij 2] niet tijdig of behoorlijk nakomen van de verplichtingen uit de samenwerkingsovereenkomst en/of een tussen partijen geldende geldleningovereenkomst maar ook op het langer dan zes maanden door fysieke en/of psychische beperkingen niet in staat zijn tot het (laten) voeren van de dagelijkse leiding over het door [verzoekende partij 2] gedreven supermarktbedrijf.
6.4
De koppeling van de samenwerkingsovereenkomst, met name de bepalingen omtrent de beëindiging daarvan, aan de onderhuurovereenkomst houdt in dat bepalingen in die eerste overeenkomst doorwerken in de laatste overeenkomst.
6.5
De onderhuurovereenkomst bevat door die koppeling bepalingen die niet alleen ten nadele van [verzoekende partij 2] afwijken van de bepalingen van afdeling 7.4.6 BW doch ook strijdig zijn met het bepaalde in lid 1 van artikel 7:231 BW. In dat laatste artikellid is expliciet bepaald dat een ontbinding van een huurovereenkomst op de grond dat de huurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen in beginsel slechts kan geschieden door de rechter. In lid 3 van artikel 7:231 BW is al bepaald dat niet ten nadele van de huurder van lid 1 mag worden afgeweken. Daarenboven geldt dat de in lid 2 van artikel 7:291 BW bedoelde goedkeurings-bevoegdheid zich niet uitstrekt tot bedingen die afwijken van andere bepalingen dan die opgenomen in afdeling 7.4.6 (de artikelen 7:290 tot en met 310 BW). De omstandigheid dat in de onderhuurovereenkomst niet van een buitengerechtelijke ontbinding wordt gesproken doch gewag wordt gemaakt van het eindigen door enkele schriftelijke kennisgeving maakt dat niet anders. De kantonrechter heeft dan ook niet de bevoegdheid de bedingen 9.1 en 9.2 goed te keuren, voor zover die bedingen betrekking hebben op een buitengerechtelijke ontbinding wegens een tekortschieten van [verzoekende partij 2]. In zoverre kunnen partijen evenmin in hun verzoek worden ontvangen en zullen zij daarin eveneens niet-ontvankelijk worden verklaard.
6.6
Voor zover zou hebben te gelden dat de koppelingsconstructie juridisch anders moet worden geduid, bijvoorbeeld als een ontbindende voorwaarde in de huurovereenkomst die via een enkele schriftelijke kennisgeving wordt geactiveerd door een buitengerechtelijke ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst, betekent dat een wezenlijke aantasting van de rechtspositie van [verzoekende partij 2] als huurder. De in het bedrijfshuurrecht neergelegde regels beogen immers juist te beschermen tegen een eenzijdige beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder zonder rechterlijke tussenkomst. Bij een dergelijke beëindiging behoeven evenmin de formaliteiten van de opzegging, daaronder begrepen de termijn daarvan, in acht te worden genomen. Daarbij komt dat omtrent het al dan niet vervuld zijn van de betreffende voorwaarde gemakkelijk discussie kan ontstaan, in welk geval onduidelijk zou zijn of de onderhuurovereenkomst voortduurt met alle complicaties van dien, daaronder begrepen een verbeuring van een boete van € 5.000,00 voor iedere dag dat [verzoekende partij 2] in gebreke zou blijven om het gehuurde te ontruimen als gevolg van het eindigen van de onderhuurovereenkomst. Dit alles is eveneens evident nadelig voor de huurder. Dat [verzoekende partij 2] in ruil daarvoor aanzienlijke voordelen zou genieten die daartegen zouden kunnen opwegen, is gesteld noch gebleken. In die zin opgevat komt het verzoek niet voor goedkeuring in aanmerking.
6.7
Voor zover bedoelde koppeling beoogt bij opzegging door [verzoekende partij] Groothandel van de samenwerkingsovereenkomst tegen het einde van de contractsperiode per 1 januari 2015 mogelijk te maken dat [verzoekende partij] door enkele schriftelijke kennisgeving de onderhuurover-eenkomst kan doen eindigen, moet worden vastgesteld dat zulks strijdig is met de artikelen 3.4.4 en 3.4.5 van de onderhuurovereenkomst die in die situatie voorschrijven dat de onderhuurovereenkomst tegen het einde van de huurperiode per 1 januari 2015 bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven kan worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste 13 maanden, welke termijn overigens gelijk is aan die in de samenwerkingsovereenkomst. In zoverre bestaat er geen belang bij goedkeuring, zodat het verzoek in die zin opgevat eveneens als niet-ontvankelijk moet worden aangemerkt.
6.8
Voor zover bedoelde koppeling in de in punt 6.7 beschreven situatie beoogt te voorkomen dat [verzoekende partij], bij de beëindiging van de samenwerkingsovereenkomst tussen [verzoekende partij] Groothandel en [verzoekende partij 2], over de beëindiging van de onderhuurovereenkomst een afzonder-lijke procedure moet voeren, komt dat evenmin voor goedkeuring in aanmerking. Een beding dat voorziet in het zonder de in artikel 7:295 BW bedoelde rechterlijke tussenkomst eindigen van de huurovereenkomst op initiatief van de verhuurder raakt de kern van de wettelijke bescherming van de huurder van bedrijfsruimte. De nadelen die voor de huurder voortvloeien uit een dergelijk beding kunnen niet via specifieke contractuele bedingen ondervangen worden: rechterlijke tussenkomst en toetsing is als bescherming van de huurder onvervangbaar. Voormelde bedingen 9.1 en 9.2 in die zin opgevat leveren dan ook een wezenlijke aantasting op van de rechten die de huurder aan afdeling 7.4.6 BW ontleent, zodat rechterlijke goedkeuring achterwege moet blijven.
7.
Ten overvloede - en ter voorlichting van partijen - wordt nog het volgende opgemerkt. Te begrijpen is dat ook de huurder onder omstandigheden belang heeft bij de koppeling van de huurovereenkomst aan de samenwerkingsovereenkomst, in die zin dat de beëindiging van de ene overeenkomst gelijk op kan lopen met een beëindiging van de andere overeenkomst. Daargelaten een beëindiging met wederzijds goedvinden, kan dit doel echter ook bereikt worden op een andere, minder met voormelde huurbescherming strijdige wijze. Voorstelbaar is een beding waarin een huuropzeggingsgrond goed wordt geformuleerd op basis waarvan de huur kan worden opgezegd als de samenwerkingsovereenkomst rechtsgeldig wordt beëindigd, of waarin de wettelijke opzeggingsgronden enigszins worden aangepast of waarin mogelijkheden voor tussentijdse opzegging worden gecreëerd. Op die manier kunnen partijen een mogelijkheid creëren om (ook) de huurovereenkomst te laten eindigen als de samenwerkingsovereenkomst tot een einde komt, maar is het de rechter die in geval van onenigheid na het eindigen van de samenwerkingsovereenkomst bepaalt óf de huurover-eenkomst in de gegeven omstandigheden kan worden beëindigd. Partijen vergroten daarbij hun kansen op het doorstaan van zo’n rechterlijke toetsing indien ook investeringen die de huurder heeft gedaan adequaat worden vergoed, in welk geval het voorkeur verdient dat daarvoor een duidelijke maatstaf is gegeven en een toereikende, spoedige wijze waarop die vergoeding kan worden vastgesteld.
8.
De kantonrechter ziet in het gezamenlijk verzoek aanleiding de kosten van deze procedure te compenseren, in dier voege dat iedere partij de eigen kosten draagt.
De beslissing
De kantonrechter:
- verklaart verzoekers niet-ontvankelijk in hun verzoek tot goedkeuring van het beding als neergelegd in artikel 3.4.1 van de huurovereenkomst;
- verklaart verzoekers niet-ontvankelijk in hun verzoek tot goedkeuring van de bedingen 9.1 en 9.2 van de huurovereenkomst, voor zover opgevat als weergegeven in de overwegingen 6.5 en 6.7;
- weigert goedkeuring van wat met de bedingen 9.1 en 9.2 van de huurovereenkomst meer of anders is verzocht;
- compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij belast blijft met de aan haar zijde gevallen kosten.
Gegeven door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 23 april 2009, in tegenwoordigheid van de griffier.