Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 144667 / HA ZA 08-519
Vonnis van 4 februari 2009
in de zaak van
1. [eiseres],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. M.F.H.M. van Haastert,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. R.K.E. Buysrogge.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 9 juli 2008
- het proces-verbaal van comparitie van 16 september 2008
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Tussen partijen is op 28 april 2007 een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats]. De koopsom bedroeg EUR 425.000,00.
2.2. Artikel 10 van Pro de koopovereenkomst bepaalt voor zover in het onderhavige geschil van belang:
(…)
10.2. (…) Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van EUR 42.500,00 (…) verbeuren, (…)
2.3. Artikel 16 van Pro de koopovereenkomst bepaalt ondermeer:
16.1 Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
b. op 28 mei 2007 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van EUR 425.000,00 geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, (…) bij de volgende hypotheekvorm: Een door koper aan te vragen hypothecaire geldlening, tot het bedrag der verwervingskosten, tegen de voor dit soort geldleningen gebruikelijke rente en condities bij de grote Nederlandse geldverstrekkers.
(…)
16.3. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde (…) financiering (…) te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief met bericht handtekening retour” of “telefaxbericht met verzendbevestiging”. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd. (…)
2.4. Op 24 mei 2007 heeft [gedaagde] telefonisch contact met de verkopend makelaar Van Hoek opgenomen en hem medegedeeld dat hij zich wilde beroepen op de ontbindende voorwaarde als bedoeld in artikel 16 lid 1 van Pro de koopakte.
2.5. Op 29 mei 2007 heeft [gedaagde] aan Van Hoek per faxbericht het volgende medegedeeld:
“Zeer geachte heer Hoek, donderdag 24 mei heb ik u telefonisch in kennis gesteld van het feit dat mijn echtscheidingsprocedure zo moeizaam verloopt. Ook heden is dat telefonisch uitgewisseld. Ik heb van de SNS bank een brief waarin zij schrijven geen hypotheek te kunnen verlenen zolang de echtscheiding niet is ingeschreven in het daarvoor bedoelde register. Tevens is mijn huis in [woonplaats] nog niet verkocht. Ook daar zit helaas geen schot in. De verkoopprijs waarvoor het nu wordt aangeboden is 875.000 euro. U begrijpt dat daar ook een forse hypotheek op zit. Dus ook vanuit die kant geeft de bank aan geen ruimte te hebben alvorens zekerheid te hebben over mijn vermogenpositie.
Ik moet dus helaas formeel mij beroepen op het ontbindingsartikel in het voorlopig koopcontract. Dat doe ik dus. Daarom ook vandaag de bevestiging van wat ik donderdag 24 mei reeds heb medegedeeld. (…)”
2.6. Als bijlage bij deze fax was een afschrift van de brief van 23 mei 2007 van de SNS bank gevoegd. Deze brief vermeldt:
Naar aanleiding van uw aanvraag voor een hypothecaire geldlening in verband met de aankoop van uw nieuwe woning deel ik u het volgende mede.
Uw aanvraag voor een hypothecaire geldlening bij de SNS Bank is afgewezen omdat de aanvraag niet voldoet aan de door ons vastgestelde Algemene Voorwaarden en/of acceptatienormen. Hierbij voldoet uw aanvraag niet aan de volgende bepalingen:
* echtscheiding niet ingeschreven
* exacte inkomens/vermogenspositie (nog) niet te bepalen
(…)
2.7. Van 30 mei 2007 tot 4 juni 2007 hebben partijen alsnog getracht een oplossing te vinden. In dat kader heeft [eiser] [gedaagde] verwezen naar de hypotheekadviseur [A].
2.8. Op 4 juni 2007 schrijft [gedaagde] per email aan makelaar Van Hoek:
Dank voor het toesturen van de gevraagde mail; na diepgaand overleg met onze financiële adviseur, moeten wij tot de conclusie komen dat er geen zicht is op een oplossing. (…)
2.9. Van de zijde van [eiser] wordt daarop op 6 juni 2007 als volgt gereageerd:
Namens [eiser] deel ik u mede dat hij u beroep op het ontbindingsartikel NIET accepteert en wel om de volgende redenen:
1. U hebt circa 5 weken de tijd gehad om een hypothecaire financiering te regelen. Uit de door u overgelegde bescheiden bestaande uit een afwijzing van de SNS-Bank inzake de aanvraag voor een hypothecaire geldlening maak ik niet op dat u al het redelijk mogelijke heeft gedaan om een financiering te verkrijgen (artikel 16.3 van de koopovereenkomst). Het vereiste dat “de mededeling goed gedocumenteerd moet geschieden”strookt derhalve volstrekt niet met de door u toegezonden bescheiden.”
(…)
2.10. Op 7 juni 2007 reageert [gedaagde] per email:
(…) Het is bekend dat ik in een echtscheidingsprocedure zit en zolang deze niet is afgerond en is ingeschreven in de officiële registers krijg ik nergens een financiering rond, zo is inmiddels vast komen te staan. (…)
2.11. Op 10 juni 2007 stuurt [gedaagde] aan [eiser] een emailbericht van zijn hypotheekadviseur Van Bruggen Adviesgroep, gedateerd 7 juni 2007. Het emailbericht luidt:
“Geachte heer [gedaagde],
Het spijt me u te moeten mededelen dat de door u gevraagde financiering betreffende het pand te [woonplaats] niet realiseerbaar is. Uw aanvraag is aan diverse geldverstrekkers voorgelegd en vervolgens afgewezen. De belangrijkste motivatie is het feit dat uw scheiding nog niet officieel is afgerond en ingeschreven in het register van de burgerlijke stand.
Ik ga ervan uit dat ik u hiermee voldoende heb ingelicht.
Indien de verkoper en/of de verkopende makelaar nadere inlichtingen wensen met betrekking tot de afwijzing ben ik gaarne bereid die te verstrekken.”
2.12. Bij brief van 30 juli 2007 heeft [eiser] aan [gedaagde] medegedeeld:
Nu u in gebreke bent gesteld en de verplichtingen van de koopovereenkomst niet bent nagekomen en geen terecht beroep hebt kunnen doen/gedaan op de ontbindende voorwaarde op grond van artikel 16 ontbinden Pro kopers hierbij de betreffende koopovereenkomst op grond van artikel 10 van Pro de koopovereenkomst.
Op grond van artikel 10.2 verbeurt u ten behoeve van mijn cliënten zonder gerechtelijke tussenkomst een terstond opeisbare boete van eur 42.500,--. (…)
2.13. De echtscheidingsbeschikking is in januari 2008 in de daarvoor bestemde registers ingeschreven.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van EUR 42.500,00, vermeerderd met rente en kosten. Hij heeft - kort en zakelijk weergegeven - aangevoerd dat het beroep op de ontbindende voorwaarde geen rechtsgevolg heeft omdat de mededeling niet goed gedocumenteerd is gedaan en [gedaagde] niet al het redelijk mogelijke heeft gedaan om financiering te verkrijgen. [gedaagde] heeft voor 28 mei 2007 maar één financieringsaanvraag gedaan, terwijl het inroepen van de ontbindende voorwaarde volgens vaste jurisprudentie met twee afwijzingen gepaard moet gaan. Aangezien [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit overeenkomst heeft hij de contractuele boete verbeurd.
Verder was de onzekere situatie waarin [gedaagde] verkeerde reeds voor de aankoop bekend en is dit een omstandigheid waar gedaagde zelf ook enige invloed op kon uitoefenen. Het afwijzen van de financiering is derhalve een aan [gedaagde] te verwijten omstandigheid die geen reden kan zijn voor een beroep op het ontbreken van een financiering.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Hij heeft - kort en zakelijk weergegeven - het volgende gesteld. Hij heeft geen financiering kunnen verkrijgen omdat zijn echtscheiding op het moment van de aanvraag nog niet was afgerond en de echtscheidingsbeschikking nog niet was ingeschreven. De SNS Bank heeft dit op 24 mei 2007 aan hem medegedeeld. [gedaagde] heeft daarop contact opgenomen met makelaar Van Hoek, die hem erop heeft gewezen dat hij conform artikel 16 van Pro de koopovereenkomst de overeenkomst tijdig en schriftelijk diende te ontbinden. Van Hoek heeft niet gesproken over verschillende aanvragen of afwijzingen. Vóór 24 mei 2007 had [gedaagde] geen reden om een aanvraag bij een andere bank te doen, omdat de SNS Bank op basis van zijn financiële gegevens al had laten weten dat de financiering geen probleem zou zijn. [gedaagde] heeft tot het uiterste geprobeerd zijn echtscheidingsperikelen af te wikkelen en financiering te krijgen. Toen duidelijk werd dat geen enkele financiële instelling in zijn situatie financiering zou verstrekken had het geen zin meer nog andere aanvragen te doen. Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard dat diverse banken waaronder de SNS Bank, Nationale Nederlanden en de RABO bank aan hem hebben medegedeeld dat geen enkele financiële instelling een hypotheek zou verlenen zolang de echtscheidingsbeschikking nog niet was ingeschreven.
4. De beoordeling
4.1. Kern van het geschil betreft de vraag of het beroep van [gedaagde] op de ontbindende voorwaarde, als geformuleerd in artikel 16 van Pro de koopovereenkomst, het door hem beoogde rechtsgevolg heeft. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] de ontbindende voorwaarde tijdig en op de voorgeschreven wijze, te weten per faxbericht, heeft ingeroepen. Partijen verschillen evenwel van mening of [gedaagde] heeft voldaan aan de in artikel 16 van Pro de koopovereenkomst geformuleerde verplichtingen, inhoudende dat de koper al het redelijk mogelijke moet doen om financiering te verkrijgen en het beroep op de ontbindende voorwaarde goed gedocumenteerd dient te geschieden. De strekking van deze bepaling is dat de verkoper zich een beeld moet kunnen vormen of er terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde is gedaan. Voor de beoordeling of [gedaagde] aan voornoemde contractuele verplichtingen heeft voldaan zijn de volgende omstandigheden van belang.
4.2. Niet in geschil is dat [gedaagde] op 28 mei 2007 geen financiering voor de aankoop van het huis had verkregen, noch een aanbod daartoe en dat de voornaamste reden daarvoor was gelegen in de omstandigheid dat de echtscheidingsbeschikking nog niet was ingeschreven in de daarvoor bestemde registers. Bij het beroep op de ontbindende voorwaarde heeft [gedaagde] een afwijzing van de SNS Bank gevoegd waaruit blijkt wat de - formele - reden van afwijzing was.
Daarnaast heeft [gedaagde] gesteld dat geen enkele financiële instelling aan hem een hypotheek zou verstrekken zolang de echtscheidingsbeschikking niet was ingeschreven. Hij wordt daarin gesteund door het emailbericht van de Van Bruggen Adviesgroep. Deze stelling is door [eiser] niet, althans niet voldoende gemotiveerd betwist. Hij heeft geen financiële instelling genoemd die deze formele grond van weigering niet zou hanteren en ook op andere gronden niet gemotiveerd gesteld dat [gedaagde] in mei 2007 wel financiering had kunnen verkrijgen. De consequentie daarvan is dat de rechtbank uitgaat van de juistheid van de stelling van [gedaagde]. Daarmee staat vast dat [gedaagde] in het voorjaar van 2007 geen financiering kon verkrijgen, ook niet indien hij meerdere aanvragen had gedaan.
Tussen partijen staat voorts vast dat de aanvraag bij de SNS Bank op formele gronden is geweigerd. De afwijzing was niet gelegen in een subjectieve beoordeling van een financiële situatie van de koper en het bedrag dat de bank daartegenover wenst te stellen, maar in een objectieve afwijzingsgrond.
Als gesteld en niet weersproken kan ten slotte als vaststaand worden aangenomen dat [gedaagde] op 24 mei 2007 contact met Van Hoek als verkopend makelaar heeft opgenomen en deze aan [gedaagde] wel heeft medegedeeld dat het inroepen van de ontbindende voorwaarde tijdig en schriftelijk diende te gebeuren maar [gedaagde] er niet op heeft gewezen dat deze mededeling moest zijn voorzien van meerdere afwijzingen.
4.3. Gelet op deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] heeft voldaan aan contractuele verplichtingen die voortvloeien uit artikel 16 van Pro de koopovereenkomst. Door het inroepen van de ontbinding te onderbouwen met een gemotiveerde afwijzing op een formele grond, was duidelijk voor [eiser] dat de ontbinding werd ingeroepen en op welke grond dit gebeurde. Het beroep was daarmee verifieerbaar. Uitgaande van de omstandigheid dat geen enkele financiële instelling op dat moment aan [gedaagde] financiering zou verlenen en makelaar Van Hoek op 24 mei 2007 - nadat hij de reden van [gedaagde] heeft aangehoord - aan hem heeft medegedeeld dat het beroep op de ontbindende voorwaarde schriftelijk en tijdig diende te gebeuren maar [gedaagde] er niet op heeft gewezen dat hij meerdere afwijzingen diende te overleggen, kan [gedaagde] niet worden verweten dat hij niet een tweede aanvraag tot financiering heeft ingediend op het moment dat hij vernam dat de SNS Bank geen financiering zou verstrekken. Daar komt bij dat niet valt in te zien dat [eiser] geschaad is in zijn belangen doordat [gedaagde] maar één hypotheekaanvraag heeft gedaan. Het doen van meerdere hypotheekaanvragen zou immers niet tot een ander resultaat hebben geleid. Daarbij wordt mede in aanmerking genomen dat [gedaagde], enkele dagen nadat hem werd verweten dat hij slechts één afwijzing had getoond, een emailbericht van de Van Bruggen Adviesgroep aan [eiser] heeft gemaild, waarin het standpunt van [gedaagde] wordt bevestigd en uitdrukkelijk wordt vermeld dat ingeval de verkopers nadere inlichtingen wensen, de adviseur daartoe gaarne bereid is. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] om nadere toelichting en/of onderbouwing heeft verzocht.
Het voorgaande leidt er toe dat, in afwijking van de hoofdregel dat een koper het inroepen van de ontbindende voorwaarde met minimaal twee afwijzingen moet onderbouwen, [gedaagde] onder de gegeven omstandigheden op 29 mei 2007 heeft kunnen volstaan met de afwijzing van de SNS Bank, welke na het protest van [eiser] op 10 juni 2007 is aangevuld met het emailbericht van de Van Bruggen Adviesgroep.
4.4. Het voorgaande betekent dat de mededeling van [gedaagde] op 29 mei 2007 bedoeld rechtsgevolg heeft gehad, de koopovereenkomst daardoor is ontbonden en [gedaagde] niet tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit overeenkomst.
4.5. [eiser] stelling dat de reden voor de afwijzing al bekend was vóór het aangaan van de koopovereenkomst en het afwijzen van de financiering een aan [gedaagde] te verwijten omstandigheid betreft zodat hem geen beroep op de ontbindende voorwaarde toekomt, wordt door de rechtbank niet gevolgd.
Geoordeeld wordt dat juist vanwege de onzekerheid omtrent de vraag of en welke financiering een bank bereid is verstrekken, het gebruikelijk is een ontbindende voorwaarde inzake financiering in de koopovereenkomst met betrekking tot onroerende zaken op te nemen. Nu ook in de onderhavige zaak partijen uitdrukkelijk een dergelijke voorwaarde overeengekomen zijn en zij daaraan geen andere beperkingen hebben verbonden dan die in dit artikel zijn genoemd, komt [gedaagde] op deze ontbindingsgrond rechtens een beroep toe. Gelet op de aard van de ontbindende voorwaarde geldt dit ook indien de kans bestaat dat financiering zal worden geweigerd. Voorts is gesteld noch gebleken wat [gedaagde] anders had moeten doen om de verlangde financiering te verkrijgen en op welke wijze de (reden van) afwijzing kan worden aangemerkt als een aan hem te verwijten omstandigheid. In dit kader kan tevens worden verwezen naar rechtsoverweging 4.3.
4.6. Bij dagvaarding heeft [eiser] aangevoerd dat [gedaagde] naast de afwijzing ook de hypotheekaanvraag had moeten overleggen. Na het verweer van [gedaagde] dat aan hem nimmer om een afschrift van de aanvraag is verzocht, heeft [eiser] zijn stelling niet nader onderbouwd. Zoals ter zitting is vastgesteld kan uit de overgelegde producties een dergelijk verzoek niet worden afgeleid. Aangezien niet is komen vast te staan dat [eiser] om een afschrift van de aanvraag heeft verzocht, kan [gedaagde] niet worden verweten dat hij geen bewijs van de aanvraag heeft toegezonden. Zonder verzoek daartoe was voor deze toezending, gelet op de inhoud van de afwijzing, immers geen reden aanwezig.
4.7. De slotsom luidt dat de vordering zal worden afgewezen. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- vast recht 935,00
- salaris advocaat 1.788,00 (2,0 punten × tarief EUR 894,00)
Totaal EUR 2.723,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op EUR 2.723,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.N. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 4 februari 2009.