Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Lelystad
zaaknr.: 357833 CV 07-6150
datum : 25 februari 2009
toevoeging: eiser, verleend d.d. 29 juni 2005 onder nr. 2CL6612
Vonnis in de zaak van:
[EISENDE PARTIJ],
wonende te [woonplaats],
eisende partij,
gemachtigde: mr. R. Grijpstra, advocaat te [gemeente],
tegen
de stichting
WONINGSTICHTING GOEDE STEDE,
gevestigd en kantoorhoudende te [gemeente],
eisende partij,
gemachtigde: mr. T. Mulder, advocaat te [gemeente].
De procedure
Op 31 oktober 2007 is een tussenvonnis uitgesproken waarbij [eisende partij] is toegelaten tot bewijslevering. Op 18 maart 2008 heeft, voorafgaand aan de enquête, een comparitie van partijen plaatsgevonden. Vervolgens is de zaak aangehouden teneinde partijen in de gelegenheid te stellen een minnelijke regeling te treffen. Het treffen van een minnelijke regeling is niet mogelijk gebleken. Daarna hebben in enquête getuigenverhoren plaatsgevonden. Goede Stede heeft afgezien van het houden van een contra-enquête. Nadat partijen hebben geconcludeerd na enquête, is de zaak verwezen naar de rol voor het wijzen van vonnis.
De verdere beoordeling van het geschil
1
De kantonrechter blijft bij hetgeen is overwogen in het tussenvonnis van 31 oktober 2007.
2
Ingevolge het tussenvonnis van 31 oktober 2007 is [eisende partij] toegelaten te bewijzen dat bij het aangaan van de huurovereenkomst met Goede Stede op 15 mei 1981, hij de beschikking had over de achteruitgang die uitkomt op het hofje aan de achterzijde van de woning en dat hij de verwachting heeft mogen hebben dat dit deel uitmaakte van het door hem gehuurde perceel aan de [adres] te [gemeente].
3
[eisende partij] heeft, naast een tiental schriftelijke verklaringen, tevens in enquête als getuigen doen horen [B], [H] en [T] alsmede zichzelf als (partij)getuige.
4
Getuige [B] heeft, na daartoe de belofte te hebben afgelegd, onder meer verklaard dat zij schuin tegenover [eisende partij] woont aan de [adres] te [gemeente] in exact dezelfde woning als [eisende partij] en dat zij daar sinds 29 januari 1981 woonachtig is. Zij kan haar woning via de voor- en achterkant verlaten en dat geldt ook voor [eisende partij], aldus [B]. Toen de woning van [eisende partij] werd gebouwd, woonde zij er al en ging zij wel eens kijken bij die woningen. Zij heeft toen gezien dat het Kadaster het had uitgepaald. Er was een achteruitgang en zo konden de kinderen tot 4 jaar in de hofjes spelen. Dat was haar toen zo gezegd. De hofjes zijn ook daarop ingericht met een speeltuin en een zandbak. Toen het eenmaal klaar was, is zij er niet meer wezen kijken. [B] heeft tijdens het getuigenverhoor foto’s laten zien van haar eigen woning die van mei 1981 tot juni 1982 zijn gemaakt. Daarop kun je zien, aldus [B], dat er een achteruitgang was. Bij haar is dat nu nog steeds zo. De bestrating bij de woningen was aanvankelijk niet afgemaakt maar dat is later gebeurd door Goede Stede rondom de woning en door de gemeente voor zover het de overige bestrating betreft. Zij heeft de achteruitgang vanaf het begin gehad. Deze hoorde bij de woning.
5
Getuige [H] heeft, na daartoe de belofte te hebben afgelegd, verklaard dat zij [eisende partij] sinds mei-juni 1981 kent van het samen de hond uitlaten. Zij woont aan de [adres]. Dat is exact dezelfde woning als van [eisende partij]. Zij woont daar vanaf 2 april 1981. [H] heeft verklaard dat zij een voor- en achteruitgang heeft en dat dat ook geldt voor de woning van [eisende partij]. Vanaf juni-juli 1981 liet zij samen met [eisende partij] de honden uit. [eisende partij] liep zijn achteruitgang uit omdat die open was. Dat was ook door de ZIJP zo uitgezet, aldus [H]. De ZIJP had het afgezet met paaltjes. Je moest zelf het hek plaatsen zoals de ZIJP het had uitgepaald. [H] heeft tijdens het getuigenverhoor foto’s laten zien uit 1981 en 1983. Op de foto uit 1983 kun je zien volgens [H] dat haar buren een hek hebben neergezet zoals de ZIJP had aangegeven. In 1981 is de schoonheidscommissie nog langs geweest om te beoordelen of het hek goed was neergezet. De schoonheidscommissie vond dat er nog een lat afgehaald moest worden en verder hoefde haar buurman niets te veranderen omdat zij er uit kon. De ZIJP heeft vanaf haar woning tot voorbij de schuur het tegelpad aangelegd. Op de foto van juni 1981 is een paaltje te zien dat door de ZIJP is neergezet. De ZIJP heeft vanaf haar woning tot voorbij de schuur haar tegelpad aangelegd. Als zij sociale contacten had met [eisende partij], had zij die aan de achterzijde van de woning. De kinderen speelden daar ook.
6
Getuige [T] heeft, na daartoe de belofte te hebben afgelegd, verklaard dat hij [eisende partij] kent omdat zij de allereerste bewoners van het huis waren en zij achterburen waren aan de [straatnaam]. [T] woont aan de [adres]. Dit is exact dezelfde woning als die van [eisende partij] maar dan gespiegeld, aldus [T]. [T] is in juli 1981 aldaar gaan wonen. [eisende partij] kon de woning aan de voor- en achterzijde verlaten, aldus [T]. De kinderen van [T] verlieten ook via de achterzijde van zijn woning de tuin om zo in het hofje te komen. [T] denkt dat de achteruitgang bij het hofje hoorde. Anders was hij er niet gaan wonen. Het is een groot gemis als je het niet hebt. De tegelpaden waren aanwezig toen hij in de woning kwam wonen. Eventuele hekjes of afrastering moest hij zelf plaatsen. Het was vanzelfsprekend waar je het hekje plaatste. En dan bleef het stukje waar je naar buiten kon open. Volgens hem heeft [eisende partij] altijd vanaf 1981 de achteruitgang gebruikt totdat er problemen ontstonden. De sociale contacten vonden in het begin aan de achterzijde van de woning plaats. Bijna alles verliep via de achterzijde.
7
[eisende partij] heeft als (partij)getuige verklaard, na het afleggen van de belofte, dat hij sinds 15 mei 1981 in de woning woont en dat hij toen door de voordeur en de achterpoort de woning uitkon. Door het Kadaster waren paaltjes neergezet met een ijzerdraadje erover heen zodat je wist waar je de schutting moest plaatsen en waar je achteruitgang was. De achterzijde was open. Er was achter zijn woning een plaatsje aangelegd van 5 tegels breed en vervolgens een tegelpad van 3 tegels breed naar de achteruitgang tot aan de grond van de gemeente. Voor de schuur, vanaf het tegelpad tot het hofje, is het door de gemeente beklinkerd met rode klinkers. Dat was ook eigendom van de gemeente. De lijn van het Kadaster moest gevolgd worden bij het plaatsen van de schutting. [eisende partij] verklaart bewust voor de woning te hebben gekozen omdat zijn dochter op het hofje kon spelen. [eisende partij] kon in 1981 zijn tuinafval via de achterzijde afvoeren.
8
De kantonrechter is van oordeel dat de door [B], [H] en [T] afgelegde verklaring, de door [eisende partij] als partijgetuige afgelegde verklaring dat hij sinds 15 mei 1981 zowel door de voordeur als door de achterpoort zijn woning in en uit kon en dat de achterzijde open was, voldoende geloofwaardig maakt. De inhoud van de verklaring van [eisende partij] wordt immers gesteund door getuigen [B] en [H] die beiden reeds woonachtig waren in de nabijheid van de woning van [eisende partij] op het moment dat hij daar kwam wonen en die beiden aangeven dat de woning van [eisende partij] een achteruitgang had. [B] en [H] bevestigen voorts de verklaring van [eisende partij], dat zijn achteruitgang met paaltjes was uitgepaald door het Kadaster of, zoals [H] heeft verklaard, door de ZIJP, en dat die lijn moest worden gevolgd bij het plaatsen van een hek of schutting. Ook getuige [T], die kort na [eisende partij] aan de [straatnaam] is komen wonen, geeft aan dat [eisende partij] de woning aan de voor- en achterkant kon verlaten waaraan getuige [H] nog heeft toegevoegd dat zij vanaf juni/juli 1981 samen met [eisende partij] de honden uitliet en [eisende partij] dan zijn achteruitgang uitkwam omdat die open was. Ook uit de door [eisende partij] in het geding gebrachte schriftelijke verklaring van [S] die sinds mei 1981 op de [straatnaam] woont, komt naar voren dat [eisende partij] vanaf het begin dat [S] daar kwam wonen, een achteruitgang had nu er vanuit die achteruitgang menig gesprek is gevoerd en [eisende partij] via deze uitgang de afvalbak leegde, aldus [S]. De kantonrechter kent voorts betekenis toe aan de omstandigheid dat, zoals door [B], [H] en [T] is verklaard en door hen tijdens het getuigenverhoor op een plattegrond van de buurt ook is aangegeven, zij in exact hetzelfde type woning woonachtig zijn als [eisende partij] en zij alledrie over een achteruitgang beschikken vanaf het moment dat zij daar zijn komen wonen tot op de dag dat door hen de getuigenverklaringen zijn afgelegd. Bovendien hebben zij verklaard dat de bestrating die door Goede Stede en de gemeente is aangelegd, is afgestemd op het gebruik van een achteruitgang. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt dan ook tot de slotsom dat [eisende partij] in zijn bewijsopdracht is geslaagd. Dit betekent dat bij de verdere beoordeling van het geschil er vanuit dient te worden gegaan dat [eisende partij] vanaf de aanvang van de huurovereenkomst de beschikking heeft gehad over een achteruitgang bij de door hem gehuurde woning en dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst ook heeft mogen verwachten dat deze achteruitgang deel uitmaakt van het gehuurde.
9
Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Tussen partijen staat vast dat [eisende partij] geen gebruik meer kan maken van de achteruitgang bij het door hem gehuurde aan de [adres] als gevolg van het feit dat zijn buren woonachtig op het adres [straatnaam], op het achterste gedeelte van het gehuurde een afgesloten hek hebben geplaatst. Dit levert naar het oordeel van de kantonrechter een gebrek op aan het gehuurde. [eisende partij] heeft immers van het gehuurde niet langer het genot van een achteruitgang terwijl hij dit bij het aangaan van de huurovereenkomst wel heeft mogen verwachten. Goede Stede kan niet worden gevolgd in haar verweer dat er voor haar enkel een verplichting is om aan [eisende partij] het rustig genot van de gehuurde “woning” te verschaffen en dat daarvoor geenszins noodzakelijk is dat [eisende partij] dan ook via een eventuele achteruitgang het daarachter gelegen hofje kan betreden. Zoals hiervoor onder 8 is overwogen omvat de door [eisende partij] gehuurde zaak niet alleen de woning maar ook de achteruitgang nu deze vanaf de aanvang van de huurovereenkomst onderdeel heeft uitgemaakt van het gehuurde en [eisende partij] er ook vanuit heeft mogen gaan dat het gehuurde aan hem het genot verschaft van een achteruitgang. Dit brengt met zich mee, indien [eisende partij] niet meer vrijelijk kan beschikken over een achteruitgang, dat op het genot van dat gehuurde, inclusief de achteruitgang, een inbreuk wordt gemaakt en derhalve van een gebrek sprake is. Goede Stede heeft nog aangevoerd dat het gehuurde bouwkundig zodanig is ingericht dat het helemaal niet nodig is om over een achteruitgang te beschikken nu de schuur inpandig via de hal aan de voorzijde is te bereiken. Voor de beoordeling is evenwel niet relevant wat bouwkundig of technisch mogelijk is maar wat partijen met elkaar zijn overeengekomen en over en weer van elkaar hebben mogen verwachten bij het aangaan van de huurovereenkomst. Overigens valt niet goed in te zien, waar uitsluitend aan de achterzijde van de schuur een deur richting de tuin en achteruitgang aanwezig is, dat Goede Stede desondanks van [eisende partij] verlangt dat hij met bijvoorbeeld een fiets via de hal aan de voorzijde van zijn woning, de schuur betreedt om aldaar zijn fiets te stallen. Aan dit door Goede Stede gevoerde verweer dient derhalve te worden voorbijgegaan.
10
Volgens Goede Stede is het niet of niet langer kunnen beschikken over een achteruitgang aan [eisende partij] toe te rekenen omdat het niet hebben van een achteruitgang een gevolg is van zijn eigen handelen c.q. nalaten ten opzichte van de buren aan de [straatnaam] waarmee hij een hoog oplopende burenruzie heeft. Daargelaten de vraag of de burenruzie tussen [eisende partij] en zijn buren het gevolg is van eigen handelen van c.q. nalaten van [eisende partij], dat [eisende partij] geen gebruik meer kan maken van de achteruitgang is primair het gevolg van een nalaten van Goede Stede. Goede Stede heeft immers bij de verkoop van de woning van de buren van [eisende partij] aan de [straatnaam], zich kennelijk geen rekenschap gegeven van haar verplichting als verhuurder om aan [eisende partij] het genot van een achteruitgang te blijven verschaffen, bijvoorbeeld door het vestigen van een erfdienstbaarheid op het te verkopen perceel ten gunste van het door [eisende partij] gehuurde perceel. Onder deze omstandigheden brengen de redelijkheid en billijkheid met zich mee dat de afsluiting van de achteruitgang door de buren van [eisende partij], niet aan [eisende partij] kan worden tegengeworpen.
11
Goede Stede heeft voorts gesteld dat de afsluiting van de achteruitgang door de buren van [eisende partij] moet worden aangemerkt als een feitelijke stoornis zonder bewering van recht zodat het bepaalde in artikel 7:204 lid 3 BW van toepassing is. Ook hieraan dient te worden voorbijgegaan. Weliswaar is de inbreuk op het huurgenot van [eisende partij] een gevolg van het feitelijk optreden van een derde, in dit geval de buren van [eisende partij], omdat zij tot afsluiting van de achteruitgang zijn overgegaan, maar dit dient wel voor risico van Goede Stede te komen. Niet alleen had Goede Stede, zoals hiervoor is overwogen, bij de verkoop van de woning zich beter rekenschap moeten geven van de situatie met betrekking tot de achteruitgang van [eisende partij], Goede Stede had ook kunnen en moeten voorzien dat op enig moment om wat voor redenen dan ook, de buurman de achteruitgang zou kunnen afsluiten. Goede Stede dient derhalve aansprakelijk te worden gehouden voor de gevolgen van de afsluiting door de buren van de achteruitgang.
12
De slotsom van hetgeen hiervoor is overwogen is dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De door [eisende partij] gevorderde verklaring voor recht dat terzake van het gehuurde sprake is van een gebrek, komt dan ook voor toewijzing in aanmerking. Anders dan Goede Stede heeft aangevoerd heeft [eisende partij] als huurder een voldoende zelfstandig belang bij toewijzing van deze vordering nu daarmee komt vast te staan dat de achteruitgang onderdeel uitmaakt van het gehuurde en het niet langer daarover kunnen beschikken derhalve een gebrek oplevert aan het gehuurde.
13
De vordering van [eisende partij] om Goede Stede te veroordelen het gebrek deugdelijk te verhelpen op straffe van een dwangsom van € 125,-- voor elke week dat Goede Stede niet aan haar verplichting voldoet om het gebrek deugdelijk te herstellen, dient te worden afgewezen. Goede Stede heeft tegen toewijzing hiervan gemotiveerd verweer gevoerd. Naar het oordeel van de kantonrechter zal Goede Stede, daargelaten of herstel van het gebrek uiteindelijk mogelijk is, voor een eventueel herstel van het gebrek hetzij de vrijwillige medewerking van de buren van [eisende partij] nodig hebben hetzij door middel van een aanhangig te maken gerechtelijke procedure, deze medewerking van de buren dienen af te dwingen. Zowel de uitkomst van het een als van het ander is ongewis en bovendien valt niet uit te sluiten dat met het al dan niet bereiken van een uitkomst in of buiten rechte, zoals Goede Stede terecht heeft aangevoerd, veel tijd en hoge kosten gepaard zullen gaan. Onder deze omstandigheden kan van Goede Stede redelijkerwijs niet gevergd worden het gebrek deugdelijk te verhelpen op straffe van een op te leggen dwangsom. Deze vordering dient derhalve te worden afgewezen.
14
Nu sprake is van een vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek aan het gehuurde, is er naar het oordeel van de kantonrechter wel een grond aanwezig om, zoals door [eisende partij] is gevorderd, daaraan een evenredige vermindering van de huurprijs te verbinden. Goede Stede heeft zich verzet tegen de hoogte van de gevorderde huurprijsvermindering van 30 % alsmede tegen de datum van ingang daarvan. De kantonrechter acht een huurprijsvermindering van 20% redelijk waarbij in aanmerking wordt genomen dat het niet meer kunnen beschikken over een achteruitgang geen tekortkoming aan de woonruimte zelf oplevert. Voorts is, als gevolg van het niet meer kunnen beschikken over een achteruitgang, de bruikbaarheid van de woning alsmede de bruikbaarheid van de schuur met het doel waarvoor die zijn bestemd, op zichzelf niet verminderd zij het dat de schuur minder eenvoudig, dat wil zeggen enkel via de hal aan de voorzijde, toegankelijk is geworden alsmede dat de tuin uitsluitend via de woning of de schuur bereikbaar is. Dit laatste rechtvaardigt dan ook een huurprijsvermindering van 20%. Anders dan door [eisende partij] is gevorderd kan er evenwel geen sprake van zijn dat de verminderde huurprijs door Goede Stede aan [eisende partij] dient te worden betaald met ingang van juni 2004. [eisende partij] heeft immers niet binnen zes maanden nadat hij stelt van het gebrek kennis te hebben gegeven aan Goede Stede (juni 2004), een vordering bij de Huurcommissie danwel bij de kantonrechter aanhangig gemaakt. Ingevolge het gestelde in artikel 7:257 lid 3 BW zal daarom eerst ingaande 1 november 2006 sprake kunnen zijn van een verminderde huurprijs van 20%. Er is geen aanleiding om, zoals door Goede Stede is bepleit, de huurprijsvermindering op een nog later tijdstip te laten ingaan. Voor zover al sprake is geweest van, zoals door Goede Stede is aangevoerd, nodeloos dralen door [eisende partij] met het aanhangig maken van een procedure, dan heeft de in artikel 7:257 BW opgenomen vervaltermijn dit vermeende dralen van [eisende partij] genoegzaam gesanctioneerd.
15
Hetgeen onder 14 is overwogen leidt tot de slotsom dat de vordering van [eisende partij] om Goede Stede uit hoofde van de huurovereenkomst te veroordelen om aan [eisende partij] een huurprijsvermindering te betalen, zal worden toegewezen met dien verstande dat deze huurprijsvermindering 20% van de huurprijs per maand zal bedragen, ingaande 1 november 2006 tot de eerste dag van de maand na de dag waarop het gebrek deugdelijk is verholpen. Deze huurprijsvermindering van 20% dient te worden toegepast op de na 1 november 2006 alsdan geldende huurprijs derhalve rekeninghoudend met eventuele na 1 november 2006 opgetreden huurprijsverhogingen.
16
De gevorderde wettelijke rente over de huurprijsvermindering van 20% zal worden toegewezen vanaf 1 november 2006 nu Goede Stede reeds voor de datum van 1 november 2006 in verzuim is komen te verkeren
17
[eisende partij] heeft voorts een immateriële schadevergoeding gevorderd van € 2.500,-- wegens gederfd woongenot. Goede Stede heeft deze vordering gemotiveerd betwist. Naar het oordeel van de kantonrechter dient deze vordering te worden afgewezen nu ingevolge de huurwetgeving voor [eisende partij] diverse andere mogelijkheden openstaan om in of buiten rechte daaraan het hoofd te bieden. Door [D] is overigens ook niet onderbouwd dat sprake is van een zodanig ernstige inbreuk op het woongenot dat naast de toewijsbare verminderde huurprijs, een immateriële schadevergoeding gerechtvaardigd is.
18
Voor een vergoeding van buitengerechtelijke kosten is geen plaats, nu onvoldoende is aangevoerd om aan te nemen dat er buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht die de conclusie rechtvaardigen dat kosten zijn gemaakt voor andere werkzaamheden dan die waarvoor de proceskosten in een vergoeding plegen te voorzien. De vordering op dit punt zal derhalve worden afgewezen.
19
Goede Stede dient als de overwegend in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.
De beslissing
De kantonrechter:
- verklaart voor recht dat terzake van het gehuurde aan de [adres] te [gemeente] sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW;
- veroordeelt Goede Stede om aan [eisende partij] uit hoofde van de huurovereenkomst een huurprijsvermindering te betalen van 20% over de geldende maandelijkse huurprijs voor iedere maand dat het gebrek voortduurt, ingaande 1 november 2006 tot de eerste dag van de maand na de dag waarop het gebrek deugdelijk is verholpen vermeerderd met de wettelijk rente vanaf 1 november 2006 tot de dag van algehele voldoening;
- veroordeelt Goede Stede in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eisende partij] vastgesteld op € 1.070,81;
- Goede Stede wordt op de voet van artikel 243 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering veroordeeld hiervan te betalen aan:
- de griffier van de sector kanton te Lelystad:
• € 787,50 voor salaris gemachtigde
• € 84,31 voor explootkosten
• € 149,25 voor in debet gesteld vastrecht,
over te maken op de rekening met het nummer 1923.25.930 ten name van MvJ Arrondissement Zwolle, Postbus 10067, 8000 GB Zwolle, onder vermelding van bovenstaand kenmerk;
- de eisende partij:
• € 49,75 voor eigen bijdrage griffierecht;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. J.M. van Wegen, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 25 februari 2009 in tegenwoordigheid van de griffier.