Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 132758 / HA ZA 07-698
Vonnis van 21 mei 2008
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
procureur mr. C. Borstlap,
advocaat mr. W. Hogenkamp te Meppel,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
procureur mr. S.J. de Vries,
advocaat mr. J.W. Munk te Wezep,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
procureur mr. M.F.H.M. van Haastert,
advocaat mr. A.T. Baarsma te Rotterdam.
Partijen zullen hierna [eis[gedaagde sub 1][ged[gedaagde sub 2] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 22 augustus 2007
- de conclusie van antwoord in reconventie
- het proces-verbaal van comparitie van 5 november 2007 met de daar genomen akte van [gedaagde sub 1].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [gedaagde sub 1] biedt vanaf 1 mei 2006 de boerderij aan [adres] te [woonplaats] ( verder : de boerderij) via makelaardij “De Wolden” te koop aan tegen een vraagprijs van EUR 450.000,00. [eiseres], die zelf geen makelaar inschakelt, bezichtigt de boerderij en vraagt [gedaagde sub 2], die als zelfstandig ondernemer een hypotheekadviesbureau heeft, of een koopsom van ongeveer EUR 400.000,00 voor haar te financieren zou zijn. [gedaagde sub 2] laat haar weten dat hij geen problemen verwacht.
2.2. Na een tweede bezichtiging doet [eiseres] een aantal biedingen en [gedaagde sub 1] en zij bereiken overeenstemming over een koopsom van EUR 405.000,00.
2.3. Op 8 juni 2006 ondertekenen zij de door makelaar Bruintjes van “De Wolden” opgestelde koopovereenkomst. In die overeenkomst staat dat de eigendomsoverdracht op 30 juni 2006, of zoveel eerder of later als nader overeen te komen, zal plaatsvinden. Verder bepaalt de overeenkomst in artikel 10.2 dat bij ontbinding op grond van toerekenbare tekortkoming de nalatige partij een boete van EUR 40.500,00 verbeurt onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding. Tenslotte bepaalt de overeenkomst dat de overeenkomst kan worden ontbonden indien uiterlijk op 15 juni 2006 de koper voor de financiering geen hypothecaire geldlening of een aanbod daartoe heeft gekregen.
2.4. [eiseres] verzoekt op 8 juni 2006 [gedaagde sub 2] ten behoeve van de financiering van de boerderij een offerte aan te vragen. [gedaagde sub 2] krijgt nog diezelfde dag een offerte van Quarré Nederland waarbij onder meer de als voorwaarde wordt gesteld dat de boerderij moet worden getaxeerd.
2.5. Op 14 juni 2006 betaalt [eiseres] de overeengekomen waarborgsom van EUR 40.500,00 aan de notaris.
2.6. Omstreeks 20 juni 2006 wordt de boerderij getaxeerd. De taxateur constateert achterstallig onderhoud en een aantal gebreken, hetgeen volgens hem ongeveer EUR 150.000,-- inclusief BTW aan herstelkosten zal vergen.
2.7. [gedaagde sub 2] verzoekt op 22 juni 2006 namens [eiseres] wegens de vertraging in de financieringsaanvraag om een uitstel van ongeveer twee weken. [gedaagde sub 1] stemt daar aanvankelijk niet mee in en schrijft [eiseres] dat zij haar in gebreke stelt omdat deze haar verplichtingen niet nakomt.
2.8. Quarré Nederland schrijft op 4 juli 2006 dat zij de hypotheekaanvraag niet zal honoreren vanwege de volgende drie punten: vermelding akkerbouw, het niet financieren van de waarde van de 2 ha grasland en het niet toestaan van een verbouwingsdepot.
2.9. [gedaagde sub 1] en [eiseres] ondertekenen een verklaring d.d. 12 juli 2006, waarin onder meer staat dat [gedaagde sub 1] wegens het niet door [eiseres] nakomen van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst tot ontbinding van die overeenkomst wenst over te gaan en dat beiden de notaris onvoorwaardelijk en onherroepelijk opdracht geven tot uitbetaling van de waarborgsom aan [gedaagde sub 1]. [gedaagde sub 1] geeft die dag aan [eiseres] nog een termijn van 14 dagen om na te komen en zegt toe de waarborgsom dan in mindering op de koopsom te brengen. Op 21 juli 2006 verlengt [gedaagde sub 1] die termijn met een maand.
2.10. In juli 2006 brengt via bemiddeling van [gedaagde sub 2] GMAC een offerte uit met daarbij de voorwaarden dat [eiseres] haar toenmalige woning zou verkopen en dat de gemeente een verklaring zou afgeven dat de boerderij een niet-akkerbouw bestemming had. [eiseres] informeert bij de gemeente naar een dergelijke verklaring en krijgt een verklaring dat de boerderij (wel) een woonbestemming heeft. [eiseres] zet haar woning niet te koop. Zij gaat niet in op de offerte en komt de met [gedaagde sub 1] gesloten koopovereenkomst niet na.
2.11. De raadsman van [eiseres] verzoekt aan [gedaagde sub 1] om terugbetaling van de waarborgsom, wat [gedaagde sub 1] afwijst.
2.12. [gedaagde sub 1] verkoopt de boerderij in 2007 aan een ander voor een koopsom van EUR 380.000,00.
3. Het geschil
in conventie
3.1. [eiseres] vordert samengevat –
1. matiging van de bedongen boete tot nihil althans tot een zodanig bedrag dat de rechtbank redelijk acht,
2. veroordeling van [gedaagde sub 1] tot betaling van EUR 40.500,00, althans een door de rechtbank vast te stellen bedrag,
3. veroordeling van [gedaagde sub 2] tot betaling van EUR 40.500,00 althans het bedrag dat resteert na de onder 1 gevorderde matiging,
4. veroordeling van [gedaagde sub 2] tot betaling van schadevergoeding nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de met,
een en ander vermeerderd met rente en koste[gedaagde sub 1][ged[gedaagde sub 2] voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.3. [gedaagde sub 1] vordert samengevat – te verklaren voor recht dat [eiseres] de koopovereenkomst toerekenbaar niet is nagekomen en de boete van EUR 40.500,00 verschuldigd heeft betaald, met veroordeling van [eiseres] tot betaling van schadevergoeding nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met rente en kosten.
3.4. [eiseres] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie
4.1. Voorop staat dat [eiseres] degene is die de koopovereenkomst met [gedaagde sub 1] heeft gesloten. De daarin genoemde termijnen zijn, alhoewel inderdaad kort, niettemin volkomen helder. Niet valt in te zien waarom [gedaagde sub 2] haar op die termijnen had moeten wijzen. [eiseres] verwijt [gedaagde sub 2] verder vooral dat deze haar ten onrechte heeft voorgespiegeld dat het verkrijgen van financiering geen problemen zou opleveren. Zij miskent daarbij dat wel offertes zijn uitgebracht, op 8 juni 2006 en ook later in juli. Dat die offertes niet onvoorwaardelijk zijn gedaan, is bepaald niet ongebruikelijk, zoals [gedaagde sub 2] onweersproken heeft gesteld. En al helemaal niet als het - al dan niet direct- de waarde van het onroerend goed betreft zoals hier. Als [eiseres] de offerte van juli had geaccepteerd had [gedaagde sub 1] haar de boete niet in rekening kunnen brengen en dat [eiseres] die offerte niet heeft geaccepteerd is geheel aan haarzelf toe te rekenen. Daarom valt niet in te zien in welk opzicht [gedaagde sub 2] jegens [eiseres] zou zijn te kort geschoten of anderszins gehouden zou zijn de boete of een schadevergoeding, of een deel daarvan, aan [eiseres] te betalen. De vorderingen tegen [gedaagde sub 2] zal de rechtbank daarom als ongegrond afwijzen.
4.2. Jegens [gedaagde sub 1] stelt [eiseres] dat de boete moet worden gematigd op grond van artikel 6: 94 lid Burgerlijk Wetboek. [eiseres] stelt daartoe dat sprake is van een wanverhouding tussen boete en schade, haar slechts een gering verwijt treft, de koopovereenkomst op ongebruikelijke wijze tot stand is gekomen en een ongebruikelijk korte termijn voor het financieringsvoorbehoud behelst, de ontbinding snel is ingeroepen en zij in grote financiële problemen dreigt te raken als de boete niet wordt gematigd.
4.3. [gedaagde sub 1] betwist dat van die omstandigheden sprake is dan wel dat deze tot matiging moeten leiden.
4.4. Voor matiging van een overeengekomen boete door de rechter is alleen reden als de billijkheid dat klaarblijkelijk eist en de rechter dient daarom terughoudend te zijn met matiging.
[eiseres] stelt dat [gedaagde sub 1] geen of heel weinig schade heeft geleden. [gedaagde sub 1] voert daartegenover aan, en grondt daarop haar vordering in reconventie, dat zij voor een bedrag van EUR 57.530,00 schade heeft geleden. Zij heeft de boerderij voor EUR 25.000,00 minder verkocht, rente-inkomsten over de koopsom tot een bedrag van EUR 405.000,00 gederfd, en tot de datum van levering energielasten en dergelijke moeten betalen en de kosten van de notaris en de makelaar. Hoewel [eiseres] een en ander betwist, heeft [gedaagde sub 1] met producties voldoende aangetoond dat de woning inderdaad later aan een ander voor EUR 25.000,00 minder is verkocht. Alleen daarom al is er geen wanverhouding tussen boete en schade.
4.5. Bij het niet nakomen van een verplichting tot afnemen van onroerend goed en het betalen van een koopsom van EUR 405.000,00 is geen sprake van een licht verwijt, zoals [eiseres] betoogt. Gesteld noch gebleken is dat een boete van 10 % van de koopsom ongebruikelijk hoog is. [eiseres] is akkoord gegaan met door haar nu als ongebruikelijk bestempelde wijze van totstandkoming, net als de korte termijn voor het financieringsvoorbehoud. Niet valt in te zien waarom een en ander tot matiging zou moeten leiden.
Dat [gedaagde sub 1] de ontbinding heeft ingeroepen op een moment dat zij daartoe bevoegd was, welke verklaring [eiseres] overigens heeft ondertekend, kan ook niet tot matiging leiden. Dat zelfde geldt voor de financiële draagkracht; het is immers [eiseres] zelf die zich dat beter had moeten realiseren.
Het is, al met al [eiseres] zelf die zich in deze positie heeft gebracht en zij kan haar eigen fouten niet afwentelen op een ander. De rechtbank herinnert aan haar verklaring ter comparitie, waarin [eiseres] zegt zich te realiseren dat ze dom is geweest.
4.6. Er is dus geen grond voor matiging en de rechtbank zal vordering afwijzen.
4.7. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de z[gedaagde sub 1][ged[gedaagde sub 2] worden voor ieder van hen begroot op:
- vast recht EUR 890,00
- salaris procureur 1.788,00 (2,0 punten × tarief EUR 894,00)
Totaal EUR 2.678,00
De door [gedaagde sub 2] gevorderde nakosten zullen worden toegewezen tot een forfaitair bedrag van EUR 131,00 aan procureussalaris zonder betekening, met een verhoging van EUR 68,00 als betekening nodig is.
in reconventie
4.8. Tussen partijen is niet in geschil dat [eiseres] is tekort geschoten en dat zij de overeengekomen boete heeft verbeurd. In conventie is beslist dat er geen grond tot matiging van de bedongen boete bestaat. De primair gevorderde verklaring voor recht is toewijsbaar.
4.9. Hoewel [eiseres] betwist dat [gedaagde sub 1] schade heeft geleden als gevolg van die tekortkoming, staat vast dat [gedaagde sub 1] de boerderij voor EUR 25.000,00 minder aan een derde heeft verkocht. Alleen al in dat opzicht heeft [gedaagde sub 1] schade geleden doordat [eiseres] de koopovereenkomst niet is nagekomen. De koopovereenkomst bepaalt overigens dat naast boete aanvullende schadevergoeding is verschuldigd.
4.10. De gevorderde schadevergoeding nader op te maken bij staat is dan ook toewijsbaar. In die procedure zullen de diverse schadeposten, zoals door [gedaagde sub 1] gesteld en door [eiseres] betwist, nader worden behandeld.
4.11. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] worden begroot op EUR 894,00 (2,0 punten × factor 0,5 × tarief EUR 894,00) aan salaris procureur.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] tot op heden begroot op EUR 2.678,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 2] tot op heden begroot op EUR 2.678,00, te vermeerderen met een bedrag van EUR 131,00 voor nakosten, zonder dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgehad, verhoogd met een bedrag van EUR 68,00 indien en voor zover de veroordeelde partij niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan de veroordeling zal hebben voldaan en het vonnis om die reden is betekend,
5.4. verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.5. verklaart voor recht dat [eiseres] de koopovereenkomst getekend respectievelijk op 7 en 8 juni 2006 toerekenbaar niet is nagekomen en dat [eiseres] de boete ter hoogte van EUR 40.500,00 verschuldigd heeft betaald
5.6. veroordeelt [eiseres] tot betaling van alle schade die [gedaagde sub 1] heeft geleden, lijdt en nog zal lijden, inclusief de kosten van verhaal en gederfde rente, ten gevolge van die tekortkoming en de ontbinding van die overeenkomst, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
5.7. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] tot op heden begroot op EUR 894,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.8. verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Zomer en in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2008.