Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Zwolle
Zaaknr.: 305697 CV EXPL 06-631
Datum: 1 april 2008
Vonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ADVANCE CONCEPTS B.V.,
gevestigd te Zwartewaterland,
eisende partij,
verder ook te noemen AC,
gemachtigde mr. J. Blaak, advocaat te Hilversum,
tegen
[GEDAAGDE PARTIJ],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
verder ook te noemen [gedaagde partij],
gemachtigde mr. J.W. Both, advocaat te Kampen.
Het verdere verloop van de procedure
Bij vonnis van 30 januari 2007 is aan [gedaagde partij] de mogelijkheid van tussentijds appèl toegestaan.
[gedaagde partij] is in hoger beroep niet-ontvankelijk verklaard.
Bij brief van 17 december 2007 heeft de gemachtigde van [gedaagde partij] geschreven dat [gedaagde partij] geen getuigen zal laten horen en in zijn brief van 7 januari 2008 dat [gedaagde partij] evenmin producties wil overleggen.
Vervolgens is het vonnis op heden bepaald.
De nadere beoordeling
1.
De kantonrechter volhardt bij hetgeen in het tussenvonnis van 26 september 2006 is overwogen en beslist.
2.
In genoemd tussenvonnis is [gedaagde partij] toegelaten tot het bewijs van zijn stelling dat [X] met de ingangsdatum 1 januari 2005, de duur (5 jaren) en de uitgesloten tussentijdse opzegging gedurende die periode van de huurovereenkomst heeft ingestemd.
Nu [gedaagde partij] geen bewijs heeft bijgebracht, is zijn stelling niet bewezen.
3.
In rov. 10 van het tussenvonnis heeft de kantonrechter overwogen dat bij deze stand van zaken aan de hand van de criteria van artikel 7:290 BW moet worden vastgesteld of het gehuurde een zogeheten ‘290-bedrijfsruimte’ betreft. Indien dat het geval is, dan geldt de huurovereenkomst op grond van de wet voor een periode van 5 jaren.
In rechte staat thans vast dat de huurovereenkomst op 1 januari 2003 is ingegaan.
4.
Artikel 7:290 lid 2 BW bepaalt onder meer dat onder bedrijfsruimte wordt verstaan:
‘een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur
en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of
cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in
de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van
roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is’.
5.
Vaststaat dat het gehuurde een gedeelte van een gebouwde onroerende zaak is, te weten een deel van het pand aan de [adres] te [gemeente]. In zoverre is aan de wettelijke definitie voldaan. De discussie tussen partijen spitst zich toe op het volgende.
Volgens AC exploiteert zij een onderneming die grootschalige stofferings- en inrichtingsprojec-ten voor de zakelijke markt aanneemt en uitvoert en wordt, conform de regels van het vigerende bestemmingsplan, niet aan particulieren verkocht en geleverd. Een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering ontbreekt. De showroom was niet bestemd voor detailhandel en vanuit de showroom werd niet aan klanten geleverd. Er was in het pand ook geen voorraad aanwezig.
[gedaagde partij] heeft gesteld dat het er niet toe doet dat uitsluitend aan zakelijke afnemers wordt verkocht en geleverd. Volgens hem gaat het erom dat aan eindafnemers wordt geleverd. Onder verwijzing naar een stageverslag heeft [gedaagde partij] gesteld dat vanuit het pand de-tailhandel werd bedreven en dat er een voor het publiek toegankelijke ruimte (showroom) was voor rechtstreekse levering aan afnemers.
6.
De kantonrechter oordeelt op dit punt als volgt.
De discussie tussen partijen beperkt zich tot de vraag of de onderneming van AC tot de cate-gorie kleinhandelsbedrijf moet worden gerekend.
De wetsgeschiedenis betreffende artikel 7:290 BW vermeldt geen definitie van het begrip kleinhandelsbedrijf. [Y] Kennelijk werd duidelijk geacht welke handel daaronder viel.
Wel verschaft die geschiedenis een aanknopingspunt. In het ontwerp van wet (Tweede Ka-mer 1966-1967, 8875, nummer 2) is bedrijfsruimte gedefinieerd als gebouwd onroerend goed waarvan het vloeroppervlak geheel of voor 40% voor de uitoefening van een bedrijf wordt benut en winkelwoningen. In de Memorie van Antwoord (Tweede Kamer 1969-1970, 8875 nummer 6, blz. 2) is vervolgens van regeringszijde opgemerkt dat de werkingssfeer van het ontwerp te ruim is, en dat het beperkt dient te worden tot detailhandel en ambachtsbe-drijven omdat bij deze bedrijfsvormen plaatsgebondenheid, de aanwezigheid van een ver-kooppunt voor het publiek, een belangrijke rol speelt. Dit standpunt leidde tot een herziening van het voorgestelde artikel 1624 BW. Op blz. 6 van de Memorie wordt vervolgens gesteld dat het hotel-, restaurant-, en cafébedrijf afzonderlijk zijn genoemd ‘omdat dit naar spraak-gebruik niet onder detailhandel valt’. De wetsgeschiedenis kent overigens geen onderscheid tussen de begrippen detailhandel en kleinhandel.
Bij de uitleg van het begrip detailhandel is het spraakgebruik van belang. In HR 1 juni 1984 NJ 1985-31 is dan ook beslist dat het geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting indien het begrip detailhandel aan de hand van het spraakgebruik wordt uitgelegd.
7.
De stelling van [gedaagde partij] dat AC detailhandel bedrijft omdat AC aan eindafnemers levert, welke stelling overigens niet is weersproken, is in verband met de discussie of de artikelen 7:290 BW en volgende van toepassing zijn wel van belang, maar niet van doorslag-gevend belang. Uiteraard is het zo dat verkoop aan wederverkopers en tussenhandelaren niet onder kleinhandel valt, immers tot groothandel wordt gerekend. Indien aan eindafnemers wordt geleverd kán van detailhandel sprake zijn, maar bepalend is dat niet.
Artikel 1 aanhef en onder b van de (in 1996 ingetrokken) Vestigingswet Detailhandel defini-eerde detailhandel als ‘het bedrijfsmatig aan particulieren verkopen van goederen’. Deze wet is in de periode 1969-1970 in de Tweede Kamer behandeld. Aannemelijk is dat bij de behandeling van het wetsontwerp 8875 dat in die periode ook op de agenda van de Tweede Kamer stond en dat tot de huidige tekst van artikel 7:290 BW heeft geleid, stilzwijgend van eenzelfde definitie is uitgegaan.
Ook het oudere (inmiddels vervallen) Instellingsbesluit Hoofdbedrijfschap Detailhandel (Stb. 499) definieert detailhandel als ‘…het verkopen van waren aan particulieren’.
De reguliere definitie van detailhandel luidt: ‘Het bedrijfsmatig te koop aanbieden…van goederen aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit’, aldus de uitgave van het Neder-lands Instituut voor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting (Nirov) getiteld: Op Dezelfde Leest II, blz. 112, Kluwer, Alphen a/d Rijn 1996.
Deze definities sluiten aan op de betekenis die de begrippen kleinhandel en detailhandel in het normale spraakgebruik hebben, namelijk: levering aan particulieren.
8.
De stelling van AC dat zij slechts aan professionele afnemers levert en op de zakelijke markt actief is, is door [gedaagde partij] niet bestreden. Uit het door [gedaagde partij] overgelegde verslag van een stagiair die bij AC enige tijd ervaring heeft opgedaan en in welk verslag een lijst van afnemers van AC is opgenomen, --op welke lijst AC een beroep heeft gedaan-- blijkt, dat de klanten van AC inderdaad professionele, zakelijke afnemers zijn. Van detail-handel in de hiervoor weergegeven betekenis is dus geen sprake.
Indien en voor zover er nog redelijke twijfel zou kunnen bestaan over het antwoord op de vraag of sprake is van 290-bedrijfsruimte dient volgens eerdergenoemd arrest van de Hoge Raad het criterium van plaatsgebondenheid te worden toegepast. Gegeven bedoelde lijst van afnemers is van plaatsgebondenheid geen sprake. Sommige afnemers van wie de vestigings-plaats in de lijst is genoemd zijn zelfs buiten de landsgrenzen gevestigd.
De slotsom is dat de huurovereenkomst niet onder de artikelen 7:290 en volgende BW valt en om die reden, gerekend vanaf 1 januari 2003, geen looptijd van vijf jaren heeft.
9.
Vervolgens komt de vraag aan de orde of AC ook na 1 juli 2005, toen zij het bedrijfspand heeft verlaten, huur aan [gedaagde partij] is verschuldigd en zo ja, gedurende welke periode.
Volgens AC is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat zij na deze datum nog huur is verschuldigd omdat de verhouding tussen partijen ten gevolge van het gedrag van [gedaagde partij] en de zijnen sterk was verslechterd, haar personeel door hen werd geïntimideerd, en [gedaagde partij] haar rechtstreeks beconcurreerde. Mede ter be-scherming van haar bedrijfsdebiet kon AC niet anders dan het bedrijfspand, waarin beide ondernemingen zonder dat die fysiek van elkaar waren gescheiden waren gehuisvest, spoor-slags verlaten. Deze feiten en omstandigheden leveren volgens AC onvoorziene omstandig-heden op als bedoeld in artikel 6:258 BW. Omdat tussen partijen geen afspraken over de looptijd van de huurovereenkomst bestaan eindigde de huur op de datum van het vertrek uit het pand, aldus AC.
Subsidiair voert AC aan dat de huurovereenkomst bij brief van 21 oktober 2005 ‘tegen de vroegst mogelijke datum’ is opgezegd. Volgens haar is de huurovereenkomst, uitgaande van een opzegtermijn van één maand, ingaande 1 december 2005 rechtsgeldig geëindigd.
10.
Volgens [gedaagde partij] was de onwerkbare verhouding tussen partijen het gevolg van conflicterende karakters en uiteenlopende visies en niet het gevolg van zijn gedrag. Er be-stond geen noodzaak het pand te verlaten. AC had eerst een bespreking moeten afdwingen. [gedaagde partij] is niet in gebreke gesteld. Het was mogelijk de beide ondernemingen alsnog fysiek te scheiden. Op 10 mei 2005 hebben partijen afspraken gemaakt over de zake-lijke samenwerking, welke samenwerking [gedaagde partij] Stoffeerbedrijf in staat zou stel-len haar schuld aan AC af te lossen. Volgens [gedaagde partij] is de opzegging bij brief van 21 oktober 2005 onduidelijk omdat geen datum waartegen is opgezegd is genoemd en heb-ben partijen stilzwijgend afgesproken dat gedurende de eerste drie jaren --gerekend vanaf 1 juli 2005-- geen opzegging mogelijk is en is een opzegtermijn van één maand onredelijk kort.
11.
De kantonrechter oordeelt als volgt.
Indien partijen, zoals AC heeft gesteld, geen afspraken hebben gemaakt over de looptijd van de huurovereenkomst dan geldt die overeenkomst in beginsel voor onbepaalde tijd en is, om de overeenkomst rechtsgeldig te kunnen beëindigen opzegging --met inachtneming van een rede-lijke opzegtermijn-- noodzakelijk. De stelling dat de huurovereenkomst is geëindigd door het vertrek uit het bedrijfspand op 1 juli 2005 moet daarom worden verworpen. Ook kan dat vertrek niet als een stilzwijgende opzegging worden aangemerkt. Opzegging van huurovereenkomsten vereist met het oog op de rechtszekerheid en de aan die opzegging voor beide partijen verbon-den rechtsgevolgen, een uitdrukkelijke en ondubbelzinnige wilsverklaring.
Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde partij] zijn kernverplichting, het verschaffen van huur-genot, niet naar behoren is nagekomen. Onbetwist heeft [gedaagde partij] gesteld dat hij zijn verplichting tot het verschaffen van dit genot ook na 1 juli 2005 is nagekomen: het bedrijfspand bleef ter beschikking van AC staan. AC heeft daarvan geen gebruik gemaakt, maar dat ontslaat haar niet van de verplichting tot huurbetaling.
12.
Het beroep van AC op de artikelen 6:248 lid 2 BW en 6:258 lid 1 BW ten einde aan deze beta-lingsverplichting te ontkomen komt neer op een volledige bevrijding van haar, uit de huurover-eenkomst voortvloeiende kernverplichting. Dit beroep stuit af op de volgende feiten en omstan-digheden.
Op 10 mei 2005 hebben partijen behalve de ontvlechting van hun ondernemingen tevens een samenwerking afgesproken in die zin --kort gezegd-- dat AC stoffeerwerk aan [gedaagde partij] Stoffeerbedrijf zou (blijven) uitbesteden. AC heeft ter gelegenheid van de comparitie gesteld dat pas daarna, vanwege de snel verslechterende verhoudingen, het plan is ontstaan het bedrijfspand te verlaten en dat onder meer om die reden in de overeenkomst van 10 mei niets over het ge-bruik van het pand na de ontvlechting is opgenomen. Tussen 10 mei en 1 juli 2005 ligt een peri-ode van slechts ruim anderhalve maand.
Onweersproken heeft [gedaagde partij] aangevoerd dat AC in deze relatief korte periode niets heeft ondernomen om de door haar gestelde problematiek in een bespreking tussen partijen aan de orde te stellen, en dat zij [gedaagde partij] ook niet heeft gesommeerd haar verplichtingen na te komen en het gelaakte gedrag te staken.
Het wettelijke uitgangspunt (artikel 6:265 lid 2 BW) is dat alvorens een overeenkomst kan wor-den ontbonden, een ingebrekestelling moet plaatsvinden: de wederpartij dient in beginsel de gelegenheid te worden geboden de tekortkoming ten genoegen van de andere partij op te lossen. Deze rechtsregel moet in het onderhavige geval ook worden toegepast ten aanzien van het be-roep van AC op de artikelen 6: 248 en 6: 258 BW, nu de (vermeende) feiten die aan dit beroep ten grondslag liggen in wezen een beroep op een tekortkoming inhouden. AC had [gedaagde partij] dus behoren in te lichten dat de situatie onhoudbaar was geworden, dat zij [gedaagde partij] daarvoor verantwoordelijk hield en dat zij geen andere oplossing zag dan het pand te verlaten indien de situatie zich niet snel zou verbeteren. Vaststaat dat AC deze verplichting zelfs niet mondeling is nagekomen.
13.
De huurovereenkomst is schriftelijk, bij brief van 21 oktober 2005, alsnog opgezegd. Die op-zegging is, anders dan [gedaagde partij] beweert, op zichzelf helder en duidelijk. AC wenste de huurovereenkomst te beëindigen indien en voor zover die nog bestond. Het enkele feit dat geen concrete datum is genoemd doet hieraan niet af. Indien in bedoelde brief wel een datum zou zijn genoemd, bijvoorbeeld de thans in de procedure door AC gestelde datum van 1 december 2005, dan zou --naar mag worden aangenomen-- de discussie tussen partijen omtrent de lengte van de opzegtermijn zich ook hebben voorgedaan.
Dat partijen stilzwijgend zijn overeengekomen dat tot 1 juli 2008 geen (rechtsgeldige) opzeg-ging kan plaatsvinden, is niet onderbouwd. Nu [gedaagde partij] na het tussenvonnis van 26 september 2006 geen bewijs heeft geleverd dat partijen tussentijdse opzegging hebben uitgeslo-ten, behoeft deze stelling ook geen verdere aandacht.
14.
Een opzegtermijn van één maand is het in artikel 7:228 lid 2 BW genoemde minimum. Daaraan heeft AC zich in elk geval gehouden. Of dat voldoende is hangt onder meer af van de aard en de duur van de huurovereenkomst, de gevolgen die de opzegging voor de opgezegde partij heeft en de reden van de opzegging.
Vaststaat dat de huurovereenkomst op 1 januari 2003 is ingegaan (rov. 10 van het tussenvonnis) zodat op het moment van de opzegging (21 oktober 2005) de overeenkomst bijna drie jaren bestond. Vaststaat ook dat zowel AC als [gedaagde partij] het pand ten behoeve van de bedrijfs-voering gebruikten en dat [gedaagde partij] het gebruik als zodanig heeft voortgezet. Voorts waren in het pand geen bouwkundige voorzieningen getroffen die door het vertrek van AC hun betekenis --en daarmee hun waarde-- verloren. Een fysieke scheiding tussen de beide onderne-mingen was in het pand immers niet aangebracht. Gesteld noch gebleken is dat de in de over-eenkomst van 10 mei 2005 overeengekomen samenwerking door het vertrek van AC illusoir is geworden. In beginsel zou AC nog steeds stoffeerwerk aan [gedaagde partij] Stoffeerbedrijf kunnen uitbesteden. Vaststaat dat de verhouding tussen partijen verstoord is geraakt. [gedaagde partij] heeft dat met zoveel woorden erkend.
Al deze omstandigheden afwegend acht de kantonrechter een opzegtermijn van twee maanden redelijk en billijk, zodat met inachtneming van artikel 7:228 lid 2 BW de huurovereenkomst ingaande 1 januari 2006 is geëindigd.
15.
Dit betekent dat de primair, subsidiair en meer subsidiair gevorderde verklaringen voor recht moeten worden afgewezen omdat die uitgaan van de einddatum 1 juli 2005 of 1 december 2005. Ook de meer subsidiair gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst moet worden afgewe-zen. De huurovereenkomst dient rechtens immers per 1 januari 2006 als geëindigd te worden beschouwd.
Nu beide partijen materieel gezien deels in het gelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten wor-den gecompenseerd op de hierna bepaalde manier.
De beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vorderingen af;
- compenseert de proceskosten aldus dat beide partijen hun eigen kosten dragen.
Aldus gewezen door mr. C.H. de Haan, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 1 april 2008, in tegenwoordigheid van de griffier.