Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 134818 / KG ZA 07-319
Vonnis in kort geding van 10 september 2007
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
procureur mr. C. Borstlap,
advocaat mr. S. [X] te Heerenveen,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE STEENWIJKERLAND,
zetelende te Steenwijk,
gedaagde,
procureur mr. W.E.M. Klostermann.
Partijen zullen hierna [eiser] en de Gemeente genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de bij fax van 17 augustus 2007 door de Gemeente ingebrachte producties;
- de mondelinge behandeling van 21 augustus 2007;
- de pleitnota van [eiser];
- de pleitnota van de Gemeente;
- de fax van 31 augustus 2007 van [eiser] met de daarbij gevoegde producties;
- de fax van 3 september 2007 van de Gemeente;
- de brief van 5 september 2007 van [eiser].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. De Gemeente heeft bij openbare inschrijving te koop aangeboden: “[Villa]” te [woonplaats], voormalig gemeentehuis van de voormalige gemeente Steenwijkerwold.
2.2. De verkoop bij openbare inschrijving is aangezegd voor vrijdag 27 april 2007.
2.3. Op de verkoop bij inschrijving zijn van toepassing verklaard de Algemene Voorwaarden voor de Verkoop bij Openbare Inschrijving van Registergoederen 1996, zoals gedeponeerd bij de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te Leeuwarden op 2 april 1997 in het register Hypotheken 4, [nummer], [nummer] (verder: algemene voorwaarden).
2.4. Op de verkoop zijn voorts van toepassing verklaard de Bijzondere Inschrijvingsvoorwaarden voor de Verkoop bij Inschrijving van “[Villa]” te [woonplaats].
Artikel 2 van deze bijzondere inschrijvingsvoorwaarden luidt:
Koper.
Koper is diegene aan wie krachtens verkoop bij inschrijving wordt gegund,
hierna ook te noemen: koper.
Artikel 16 van de bijzondere inschrijvingsvoorwaarden luidt:
Het bod
1. Elk bod dient onvoorwaardelijk, onherroepelijk en zonder enig voorbehoud te zijn. Een bod in strijd hiermee is ongeldig.
2. Een op het inschrijvingsbiljet uitgebracht bod kan na de inlevering niet worden verhoogd.
3. Het uitbrengen van een bod houdt voor de koper tevens in de uitdrukkelijke aanvaarding van de in de Algemene Voorwaarden en de Bijzondere Voorwaarden opgenomen bepalingen en bedingen.
Artikel 17 van de bijzondere inschrijvingsvoorwaarden luidt:
Koopovereenkomst, gunning, beraad, niet gunning en afgelasting
1. De koopovereenkomst ingevolge de verkoop bij inschrijving komt tot stand op het moment dat het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Steenwijkerland goedkeuring heeft verleend.
2. Verkoper heeft het recht niet te gunnen, zich omtrent het al of niet gunnen te beraden of te gunnen aan een ander dan de hoogste bieder.
3. In tegenstelling tot het bepaalde in artikel 8 lid 2 van de Algemene Voorwaarden eindigt de termijn van beraad op het moment dat het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Steenwijkerland goedkeuring heeft verleend.
4. De verkoop bij inschrijving kan, zolang niet is gegund, steeds en zonder opgave van redenen worden afgelast.
2.5. Op 27 april 2007 heeft de inschrijving plaatsgevonden ten overstaan van een notaris. De notaris heeft op deze datum de enveloppen met daarin de inschrijfbiljetten geopend. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. De notaris heeft vastgesteld dat [eiser] met zijn bod ad EUR 521.521,00 het hoogste bod op het object heeft uitgebracht.
2.6. De Gemeente heeft gebruik gemaakt van haar recht van beraad.
2.7. Het besluit van de Burgemeester en Wethouders van de Gemeente van 4 juni 2007 om niet tot gunning over te gaan is [eiser] bekendgemaakt bij brief van 6 juni 2007.
2.8. Op dit moment wordt een haalbaarheidsonderzoek verricht, waarbij gekeken wordt naar benutting van het object ten behoeve van maatschappelijke doeleinden.
2.9. Bij brief van 8 juni 2007 heeft de notaris [eiser] bevestigd dat hij het hoogste bod heeft uitgebracht, maar hem tevens medegedeeld dat de Gemeente voordien al bij brief van 6 juni 2007 te verstaan heeft gegeven niet tot gunning over te gaan.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert samengevat –:
- primair veroordeling van de Gemeente tot het onmiddellijk na betekening van het in dezen te wijzen vonnis alsnog gunnen van het object aan [eiser] op basis van de door hem uitgebrachte bieding op straffe van een dwangsom van EUR 10.000,00 voor elke dag of gedeelte van een dag dat de Gemeente in gebreke blijft;
- subsidiair veroordeling van de Gemeente tot het alsnog gunnen van het object aan [eiser] op basis van de door hem uitgebrachte bieding, en/of veroordeling van de Gemeente tot (verder) onderhandelen met [eiser] omtrent de aankoop van het object op straffe van een dwangsom van EUR 10.000,00 voor elke dag of gedeelte van een dag dat de Gemeente in gebreke blijft;
- meer subsidiair veroordeling van de Gemeente om [eiser], bij wijze van voorschot op de aan hem in een bodemprocedure toe te kennen schadeloosstelling, een bedrag van EUR 100.000,00 toe te kennen, dan wel enig ander bedrag dat door de Voorzieningenrechter in goede justitie wordt vastgesteld;
- uiterst subsidiair een zodanig voorziening te treffen die de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren,
met veroordeling van de Gemeente in de kosten van dit geding.
3.2. De Gemeente voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Bij fax van 31 augustus 2007 heeft de raadsman van [eiser] naar aanleiding van hetgeen ter zitting aan de orde is gesteld, nog een nadere schriftelijke toelichting ingediend met daarbij een tweetal producties. Bij fax van 3 september 2007 heeft de advocaat van de Gemeente de voorzieningenrechter verzocht om het betoog van de raadsman van [eiser] en de daarbij gevoegde producties terzijde te leggen en vonnis te wijzen op grond van hetgeen op 21 augustus 2007 ter zitting is aangevoerd.
De voorzieningenrechter neemt geen kennis van berichten van een partij die de rechter bereiken nadat de behandeling ter zitting is gesloten. Mede gelet op de brief van mr. [X] van 5 september 2007 zal de voorzieningenrechter de schriftelijke toelichting en de daarbij gevoegde producties van 31 augustus 2007 als ingetrokken beschouwen.
4.2. Tussen partijen is in geschil de vraag of de gemeente alsnog tot gunning van het object “[Villa]” aan [eiser] als hoogste bieder dient over te gaan.
4.3. [eiser] legt aan zijn primaire vordering ten grondslag dat er een koopovereenkomst tussen hem en de Gemeente met betrekking tot het object tot stand is gekomen.
Hij stelt hiertoe dat artikel 17 lid 3 van de bijzondere inschrijvingsvoorwaarden, waarin de van de algemene voorwaarden afwijkende termijn van beraad is geregeld, onredelijk bezwarend is, omdat de Gemeente op grond van dat beding de gunningsbeslissing eindeloos zou kunnen aanhouden, terwijl [eiser] wel gebonden zou blijven aan zijn bod. Dit beding is derhalve nietig c.q. vernietigbaar. Naar de mening van [eiser] moet zijn bod, nu dit niet onverwijld is verworpen door de Gemeente, geacht worden te zijn aanvaard.
4.4. Uitgangspunt in deze is dat het bij inschrijving ten verkoop aanbieden van een onroerende zaak zich er in beginsel niet toe leent anders te worden opgevat dan als een uitnodiging om in onderhandeling te treden (HR 11 december 1991, NJ 1992, 177). Door haar besluit om na een periode van beraad alsnog niet te gunnen heeft de Gemeente het bod van [eiser] niet aanvaard, zodat er naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter geen koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen.
4.5. Zoals de Gemeente gemotiveerd heeft gesteld, en door [eiser] onvoldoende is weersproken, is in het proces-verbaal van openbare inschrijving op 27 april 2007 in aanwezigheid van [eiser] opgenomen dat de Gemeente gebruik maakt van haar recht van beraad om al dan niet tot gunning over te gaan en dat deze termijn uiterlijk op 15 juni 2007 afloopt. De termijn van beraad wordt dus niet – zoals door [eiser] is aangevoerd – tot in het oneindige opgerekt. [eiser] heeft dit proces-verbaal van zijn handtekening voorzien, daarmee blijk gevende van zijn instemming met de inhoud ervan. Het niet nader onderbouwde verweer van [eiser] dat hem bij de ondertekening van het proces-verbaal de datum van 15 juni 2007 niet is opgevallen, doet hier niet aan af. De termijn van beraad van 27 april tot 15 juni 2007 is niet onaanvaardbaar lang te achten, mede gezien de door de Burgemeester al op 9 mei 2007 aan [eiser] telefonisch gedane mededeling dat er niet gegund zou gaan worden vanwege voortschrijdend inzicht omtrent de benutting van het object.
Overigens is de Voorzieningenrechter met de Gemeente van oordeel dat artikel 17 lid 3 van de bijzondere inschrijvingsvoorwaarden niet als een algemene voorwaarde in de zin van artikel 6:231 BW is te beschouwen.
4.6. [eiser] legt aan zijn subsidiaire vordering ten grondslag dat de Gemeente bij de uitoefening van haar bevoegdheden, die zijn ontleend aan het privaatrecht, daarnaast ook onverminderd gebonden is aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zowel de geschreven als de ongeschreven rechtsregels. Alleen al op die grondslag komt het bestreden besluit om niet te gunnen – vanwege het civielrechtelijke onrechtmatige karakter daarvan – volgens [eiser] in aanmerking voor vernietiging dan wel intrekking van het besluit om niet te gunnen. De bevoegdheid om in een voorkomend geval niet te gunnen aan de hoogste bieder is aan strikte voorwaarden gebonden en er bestaat volgens [eiser] geen rechtvaardiging om niet aan hem te gunnen.
4.7. Artikel 17 lid 2 van de bijzondere inschrijvingsvoorwaarden bepaalt expliciet dat de Gemeente het recht heeft om niet te gunnen, zich omtrent het al of niet gunnen te beraden of te gunnen aan een ander dan de hoogste bieder. De Gemeente heeft besloten nog tijdens de termijn van beraad niet tot gunning over te gaan. Zij heeft aan dat besluit ten grondslag gelegd dat zij gedurende de inschrijvingsprocedure tot ander inzicht omtrent de bestemming van het object is gekomen, terwijl daarnaast en wellicht in een later stadium het tegenvallen van de uitgebrachte biedingen een rol zou hebben gespeeld bij haar besluitvorming.
In verband met dat laatste heeft de Gemeente een taxatierapport in het geding gebracht waarin een aanzienlijk hogere verkoopwaarde wordt vermeld dan het door [eiser] uitgebrachte bod. Zelfs al zou juist zijn dat, zoals [eiser] meent, die taxatiewaarde te hoog is, dan nog valt niet in te zien om welke reden de Gemeente geen gebruik zou mogen maken van de in artikel 17 lid 3 van de bijzondere inschrijvingsvoorwaarden bedongen bevoegdheid. Er zijn omstandigheden denkbaar waaronder een beroep op dat artikel als misbruik van bevoegdheid dient te worden gekwalificeerd, zodanige omstandigheden zijn door [eiser] evenwel niet gesteld.
Tenslotte wordt overwogen dat [eiser] onvoldoende heeft geadstrueerd waarom hij, niettegenstaande het bepaalde in artikel 17 lid 3, er op heeft mogen vertrouwen dat aan hem als inschrijver met het hoogste bod zou worden gegund.
4.8. [eiser] legt aan zijn meer subsidiaire vordering ten grondslag dat het in ieder geval ook onrechtmatig is, wanneer de Gemeente vasthoudt aan het besluit om niet te gunnen zonder hem daarbij volledig schadeloos te stellen.
Nu het de Gemeente vrij stond om af te zien van gunning, is er geen plaats voor schadeplichtigheid van de Gemeente. Daarnaast heeft [eiser] het door hem gevorderde bedrag niet onderbouwd en geen feiten en omstandigheden aangevoerd die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is.
4.9. De vorderingen zullen worden afgewezen.
4.10. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op:
- vast recht EUR 251,00
- salaris procureur 904,00 (2 punten x tarief II EUR 452,00)
Totaal EUR 1.155,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente Steenwijkerland tot op heden begroot op EUR 1.155,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.H.S. Lebens-de Mug en in het openbaar uitgesproken op 10 september 2007.