Uitspraak
VONNIS
RECHTBANK
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 120154 / HA ZA 06-588
Vonnis van 18 april 2007
in hoofdzaak en in vrijwaring in de zaak van
[A],
wonende te [plaats],
eiser in de hoofdzaak,
procureur mr. V. Arslan,
en
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid MAXX VASTGOED BV,
gedaagde in de hoofdzaak,
procureur mr. C. Borstlap,
advocaat mr. A..P. Maes te Apeldoorn,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 124880 / HA ZA 06-1212 van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid MAXX VASTGOED BV,
eiseres in vrijwaring,
procureur mr. C. Borstlap,
advocaat mr. A..P. Maes te Apeldoorn,
en
[B],
zonder bekende woon- of verblijfplaats zowel in Nederland als daarbuiten,
gedaagde in vrijwaring,
niet verschenen.
1. De procedure
In de hoofdzaak
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 20 december 2006,
In de vrijwaring
1.2 Het verloop van de procedure uit:
- de dagvaarding
- de akte overlegging producties,
1.3 Vervolgens is zowel in de hoofdzaak als de vrijwaring vonnis gevraagd.
2. De feiten
In de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
2.1 Op 30 maart 2005 heeft Maxx aan [A] het appartementsrecht met betrekking tot het object [adres] te [plaats] verkocht. Het appartementsrecht is op 11 april 2005 geleverd. Het object is feitelijk opgesplitst in 4 zelfstandige en 2 onzelfstandige wooneenheden. De eenheden zijn verhuurd. Het object is als verhuurd object verkocht en geleverd.
2.2 Maxx heeft in de koopovereenkomst verklaard dat het gekochte een huuropbrengst heeft van EUR. 35.160,00 per jaar. Het gaat afhankelijk van het type appartement om huurprijzen variërend van EUR. 380,00 en EUR. 480,00 tot EUR. 605,00 per maand.
2.3 Op 19 mei 2005 heeft [A] van de gemeente Zwolle een brief ontvangen met de mededeling dat in het object [adres] verbouwingen hebben plaatsgevonden in afwijking van de gemeentelijke bouwvoorschriften. Eind 2005 heeft [A] Maxx in kennis gesteld van die brief en een beroep gedaan op non-conformiteit. Hercontrole door de gemeente op 25 augustus 2005 leidde tot de conclusie dat de geconstateerde afwijkingen van de bouwvergunning niet waren opgeheven. De afwijkingen betroffen de indeling en het gebruik van de tweede verdieping en het niet voldaan zijn aan de brandveiligheidsvoorschriften. Tevens voldeden de appartementen niet aan de in het Bouwbesluit voorgeschreven minimale afmetingen.
De gemeente eiste van [A] dat de strijdigheden zouden worden opgeheven.
2.4 Op 12 oktober 2005 heeft [A] Maxx formeel in gebreke gesteld.
2.5 Maxx heeft contact gezocht met [B], van wie Maxx het appartementsrecht op 28 februari 2005 had gekocht, eveneens met levering op 11 april 2005.
Om een en ander te bespreken en een minnelijke regeling te treffen is tussen de drie partijen een afspraak gemaakt op het kantoor van Maxx voor 25 mei 2005. Daags tevoren heeft [B] die afspraak evenwel afgezegd. Zij zou op korte termijn een nieuwe afspraak maken maar die toezegging is zij niet nagekomen. Op nadere schriftelijke verzoeken daartoe van Maxx van 1 en 15 juni 2005 heeft zij niet gereageerd.
2.6 Nadere reacties van [B] bleven uit. Op (aangetekend verzonden) brieven van Maxx van 15 december 2005 en 12 januari 2006 heeft zij niet gereageerd. Navraag bij de gemeente [gemeentenaam] leerde dat [B] niet meer stond ingeschreven op het van haar bekende woonadres de [adres] te [plaats].
3. De vorderingen
3.1 In de hoofdzaak vordert [A] van Maxx primair op grond van wanprestatie een schade van EUR. 68.973,26, welk bedrag is samengesteld uit een bedrag voor aannemerskosten en een bedrag voor huurschade.
3.2 In de vrijwaring vordert Maxx om [B] te veroordelen tot hetgeen waartoe zijzelf in de hoofdzaak zal worden veroordeeld.
4. Het geschil
In de hoofdzaak
4.1 Maxx erkent dat het object niet voldoet aan de koopovereenkomst en refereert zich wat betreft de aansprakelijkheid aan het oordeel van de rechtbank.
Eveneens erkent Maxx dat [A] als gevolg van het in overeenstemming brengen van het object met de bouwvoorschriften schade zal lijden en ook dat hij huurschade zal lijden. Maxx maakt echter bezwaar tegen de hoogte van de opgevoerde aannemerskosten. De door [A] in het geding gebrachte offerte van Bouwbedrijf [bouwbedrijfnaam] maakt op geen enkele wijze de relatie tussen de aanschrijving van de gemeente Zwolle en de geoffreerde kosten inzichtelijk. Een door Maxx zelf ingeschakelde aannemer heeft op basis van de aanschrijving van de gemeente en de tekeningen van de indeling van het pand een offerte van EUR. 10.000,= exclusief btw uitgebracht. Een in de offerte van [A]’s aannemer opgenomen post van EUR. 1.440,-- voor sloop van een badkamer wordt door Maxx niet noodzakelijk geoordeeld.
Ook tegen de opgevoerde huurschade maakt Maxx bezwaar. Ten onrechte wordt deze becijferd op basis van een factor 9,5 maal de huursom inclusief service kosten. Maxx acht dat niet juist en nodigt [A] uit de lopende huurovereenkomsten in het geding te brengen zodat de schade kan worden becijferd op basis van de kale huursom.
Het komt Maxx verder niet juist voor dat een bedrag van EUR. 480,--per maand wordt gepresenteerd als huurverlies door samenvoeging van de appartementen 3 en 4. Dat het samengevoegde appartement dezelfde huurwaarde heeft als een enkel appartement lijkt geen juist uitgangspunt. Een samengevoegd appartement kan hooguit leiden tot een lagere (kale, zonder service kosten) huursom van EUR. 150,-- per maand als vergeleken met de verhuur van twee enkele appartementen.
5. De beoordeling
In de hoofdzaak
5.1 De rechtbank heeft in haar tussenvonnis een comparitie van partijen (na antwoord) gelast, zowel om nadere inlichtingen bij partijen in te winnen als om een schikking te beproeven.
5.2 De beide raadslieden hebben per door hen ondertekend faxbericht aan de rechtbank van 6 februari 2007 laten weten dat partijen er onderling niet in waren geslaagd een regeling te treffen, met de toevoeging van de advocaat van Maxx dat zijn cliënte ongaarne zou deelnemen aan een schikking omdat zij problemen voorzag bij haar verhaal op [B] in de vrijwaring, en voorts dat zij er geen behoefte aan had haar standpunten nogmaals toe te lichten. De comparitie heeft geen doorgang gevonden.
5.3 De onduidelijkheden die Maxx stelt te hebben gevonden in de stellingen van [A] hadden bij een comparitie kunnen worden opgehelderd. Die mogelijkheid heeft hij voorbij laten gaan. Gelet op een en ander zal de rechtbank de vordering van [A] als verder onweersproken toewijzen. Maxx zal als de geheel in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld.
In de vrijwaring
5.4 [B] heeft verstek laten gaan. De vordering van Maxx jegens haar ligt voor toewijzing gereed nu deze noch onrechtmatig noch ongegrond voorkomt. [B] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld.
6. De beslissing
De rechtbank
In de hoofdzaak
6.1 Veroordeelt Maxx tot betaling aan [A] van een bedrag van EUR. 68.973,26 vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 12 oktober 2005 tot de dag der algehele betaling,
6.2 Veroordeelt Maxx in de kosten van de procedure, welke kosten voor zover tot op heden aan de zijde van [A] zijn gevallen worden bepaald op EUR. 2.493,87,
6.3 Verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
In de vrijwaring
6.4 Veroordeelt [B] om aan Maxx een bedrag te betalen van
EUR. 68.973,26 vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 12 oktober 2005 tot de dag der algehele betaling,
6.5 Veroordeelt [B] in de kosten van de procedure, welke kosten voor zover tot op heden aan de zijde van Maxx zijn gevallen worden bepaald op EUR. 965,32,
6.6 Verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.A. Ariëns en in het openbaar uitgesproken op 18 april 2007