Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 108689 / HA ZA 05-609
Vonnis van 11 april 2007
in de zaak van
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAREN HAVENZICHT,
kantoorhoudend te Almere-Buiten,
eiseres,
procureur mr. B. Bijlsma,
advocaat mr. P.A. Josephus Jitta te Amsterdam,
tegen
1. de maatschap
[gedaagde sub A],
gevestigd te Almere,
2. [gedaagde sub B],
wonende te Maastricht,
3. [gedaagde sub C],
wonende te Blaricum,
gedaagden,
procureur mr. P.J. de Booij.
Eiseres zal hierna VVE en gedaagden gezamenlijk mede [gedaagde sub A] c.s. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het incidenteel vonnis van 26 oktober 2005
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek
- een akte uitlating door de VVE
- de pleidooien en de ter gelegenheid daarvan overgelegde stukken
- een akte na pleidooi door [gedaagde sub A] c.s.
- een akte wijziging van eis, tevens antwoordakte door de VVE
- een antwoordakte wijziging van eis door [gedaagde sub A].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Havenzicht is een wooncomplex te Almere Haven, dat is onderverdeeld in appartementsrechten (‘de appartementen’). [gedaagde sub B] en [gedaagde sub C] zijn gezamenlijk eigenaren van de appartementen Havenzicht nummers [nummers], bij partijen genoegzaam bekend. De (houdster)vennootschappen van [gedaagde sub B] en [gedaagde sub C] zijn eigenaren van de appartementen Havenzicht nummers [nummers], bij partijen genoegzaam bekend. [gedaagde sub B] en [gedaagde sub C] houden hun appartementsrechten mede voor [gedaagde sub A]. Waar hierna gesproken wordt over ‘de appartementen’ wordt tenzij anders aangegeven gedoeld op de appartementen van [gedaagde sub A] c.s.
2.2. De appartementen zijn verhuurd aan derden en daarin worden horeca-ondernemingen en/of kantoorruimten geëxploiteerd. De ingang van deze appartementen bevindt zich aan de voorzijde en een deel van die appartementen heeft aan de achterzijde een galerij. Daarmee is bedoeld een doorlopend verbindingspad dat een breedte heeft van 1,47 meter. Die galerij was bestemd en werd benut voor gemeenschappelijk gebruik.
2.3. Begin 2001 hebben [gedaagde sub A] c.s. aan de galerij achter een aantal appartementen zodanige bouwkundige wijzigingen doorgevoerd dat de betreffende delen van de galerij zijn aangetrokken bij de respectievelijke appartementen. De betreffende galerijdelen werden daardoor inpandig en uitsluitend nog toegankelijk via de voorzijde van het betreffende appartement.
2.4. Bij notariële akte van 2 december 1996 is een vereniging van eigenaren (eiseres) als bedoeld in art. 5:112 BW Pro opgericht (VVE).[gedaagde sub B] en [gedaagde sub C], althans [gedaagde sub A], zijn lid van VVE.
2.5. In de splitsingakte betreffende de appartementsrechten wordt het ‘Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten’ van januari 1992 (hierna: het reglement) van toepassing verklaard op de appartementsrechten. De volgende passages uit het reglement zijn hier van belang:
Art. 1 (definities), ten dele:
“In het reglement wordt verstaan onder:
a. (…)
b. (…)
c. ‘eigenaar’: de gerechtigde tot een appartementsrecht, als bedoeld in artikel 5:106 vierde Pro lid van het Burgerlijk Wetboek;
d. ‘gemeenschappelijke gedeelten’: die gedeelten van het gebouw alsmede de daarbij behorende grond die blijkens de akte niet bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
e. ‘gemeenschappelijke zaken’: alle zaken die bestemd zijn of worden om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars gebruikt te worden voor zover niet vallende onder d;
f. (…)
g. ‘gebruiker’: degene die het gebruik heeft als bedoeld in artikel 5:120 van Pro het Burgerlijk Wetboek.”
Art. 9 lid 1 ten Pro dele:
“Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend: (…) de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, de balkonconstructies, de borstweringen, de galerijen, de terrassen en de gangen (…) de trappenhuizen en de hellingbanen, het hek- en traliewerk voor zover het geen privé tuinafscheidingen betreft, alsmede het (standaard)hang- en sluitwerk aan kozijnen welke aan de buitengevel van het gebouw zitten.”
Art. 9 lid Pro 2:
“Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden.”
Art. 10:
“Indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.”
Art. 11:
“Iedere eigenaar en gebruiker heeft het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken volgens de bestemming daarvan. Hij moet daarbij inachtnemen het reglement, het eventuele huishoudelijke reglement en de eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 van Pro het Burgerlijk Wetboek. Hij mag geen inbreuk maken op het recht van medegebuik van de andere eigenaars en gebruikers.”
2.6. De agenda voor de algemene ledenvergadering van 30 maart 1999 van de VVE vermeldt als punt 6: “Ontwikkeling invulling panden begane grond”.
Ter toelichting op dit punt vermeldt de agenda het volgende:
“De VVE heeft al eerder besloten in te stemmen met vier horecaq-vestigingen, waarbij de invulling zo nauwkeurig mogelijk wordt afgebakend (geen zgn. zware horeca/cafe’s) en via een kettingbeding aan een eventuele volgende gebruiker wordt opgelegd. Er is voorts afgesproken dat er tevens wordt gezocht naar vestigingen van kantoor / dienstverlening, zo mogelijk met havengebonden activiteiten. Dit beleid is met de huidige vestigingen ook feitelijk toegepast en wordt voortgezet.”
2.7. De notulen van deze ledenvergadering vermelden onder punt 6 (gerelateerd aan punt 6 van de agenda), onder meer:
“Dhr. Hoekstra (architect) geeft een toelichting aan de hand van een aantal tekeningen. Aangezien de voormalige woningen aan de kleine kant zijn voor het uitoefenen van een bedrijf, wil de eigenaar de beschikbare ruimte uitbreiden door aan de voorzijde een winterterras (serre) te maken).
(…)
Ook aan de achterzijde zal een uitbreiding worden gerealiseerd. De aanwezige ventilatievoorzieningen zijn onvoldoende, daarom zal een ventilatievoorziening aan de buitenzijde noodzakelijk zijn (tot boven het dak).”
(…)
“De voorzitter vraagt de vergadering in beginsel in te stemmen met de plannen zoals ze voorliggen en zijn toegelicht. Er wordt gestemd.
Uitbreiding aan de voorzijde (waterkant) 20 stemmen voor, 7 tegen.
Uitbreiding aan de achterzijde 15 voor, 10 tegen.
De vergadering stemt in met de inachtneming van de reeds besproken randvoorwaarden.”
2.8. In een verslag van de vergadering van 20 juni 2002 van VVE staat onder meer het volgende vermeld:
“11. Verbouwing Havenzicht [nummer], betreft galerij die bij bedrijfsruimte wordt getrokken. Na een korte toelichting wordt het voorstel zonder tegenstemmers aangenomen.
12. Koelunits bergruimten Havenzicht [nummers], Na de toelichting door de voorzitter geeft de vergadering toestemming als voldaan wordt aan de gemeentelijke eisen ten aanzien van geluidseisen en milieuvoorschriften (6 tegenstemmers, de meerderheid is voor)
13. (…)
14. Verzoek om toestemming te verlenen aan de afwijkingen die zijn doorgevoerd bij Havenzicht [nummers] tijdens de verbouwingen. De genoemde afwijkingen betreffen: aangebrachte nooduitgangen, 1 pijp minder geplaatst, hoogte winterterrassen gewijzigd, panelen zijn gewijzigd, wijziging voorzijde serres, alsmede een aanpassing van de kleuren”
2.9. In een brief van 3 oktober 2003 schrijft de heer [naam], de toenmalig voorzitter van VVE, in een brief aan de leden van VVE onder meer:
“Betreft: Besluiten met betrekking tot de [gedaagde sub A]
In de voorjaarsvergadering heeft u toestemming gegeven aan het bestuur om een – voor alle partijen aanvaardbare – regeling te treffen met de [gedaagde sub A] en deze regeling ter goedkeuring aan u voor te leggen.
(…)
Wij verzoeken u daarom om uw goedkeuring te verlenen aan een overeenkomst die het volgende behelst:
1. Bevestiging van in het verleden genomen besluiten betreffen bestemmingswijzigingen, plaatsing van overdekte terrassen, inpandig maken van galerijen en deze als bedrijfsruimte in gebruik nemen en bouwkundige voorzieningen ten behoeve van de op de begane grond gevestigde ondernemingen.
De vastgoedmaatschap is hiervoor een extra eigen bijdrage van 5.000 euro per aar verschuldigd aan de vereniging.
Al deze zaken zijn momenteel al aangebracht. Voor wijziging of aanvulling op de huidige bestaande situatie is vanzelfsprekend weer afzonderlijke toestemming van de vergadering nodig voor zover het reglement dit vereist.”
3. De vordering
3.1. VVE vordert na vermeerdering en vervolgens wijziging van eis samengevat –
primair:
verklaringen voor recht
a. dat de besluiten van de VVE van 30 maart 1999 en 20 juni 2002, voor wat betreft de verleende toestemming aan de [gedaagde sub A] c.s., althans de [gedaagde sub A], voor het bouwkundig wijzigen en bij uitsluiting van de overige leden van de VVE gebruiken van de galerijruimten, nietig zijn;
b. dat [gedaagde sub A] c.s., althans de [gedaagde sub A], onrechtmatig gehandeld hebben en nog handelen tegenover de (leden van de) VVE, althans onbehoorlijk in de zin van art. 2:8 BW Pro, doordat zij de hiervoor onder a. bedoelde, nietige besluiten hebben uitgevoerd en als gevolg van de door henzelf aangebrachte bouwkundige veranderingen met uitsluiting van andere leden van VVE en in strijd met de splitsingsakten exclusief gebruik maken van de galerijruimte;
subsidiair:
c. [gedaagde sub A] c.s. hoofdelijk te veroordelen de onttrokken en aan VVE in eigendom toebehorende galerijruimten in de oude en deugdelijke staat te (doen) herstellen, zodat deze ruimten weer benaderbaar en bruikbaar zijn voor de overige eigenaren/gebruikers van de VVE;
primair en subsidiair:
[gedaagde sub A] c.s. hoofdelijk te veroordelen
d. aan VVE te betalen als vergoeding voor de door VVE misgelopen (extra) (huur)inkomsten van [gedaagde sub A] c.s. voor de galerijruimten, een bedrag van EUR 1.491,--, althans een door de rechtbank vast te stellen bedrag, vermeerderd met rente;
e. van een bedrag van EUR 4.531,79 voor servicekosten betreffende galerijruimten;
f. in de kosten van deze procedure (daaronder de beslagkosten begrepen) en de buitengerechtelijke incassokosten.
3.2. [gedaagde sub A] c.s. voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Alvorens inhoudelijk in te gaan op het geschil stelt de rechtbank ambtshalve de wijziging van eis aan de orde. Nadat partijen hun pleidooien hebben gehouden heeft VVE bij akte haar primaire eis gewijzigd. De eis luidde aanvankelijk zoals verwoord in het vonnis van 26 oktober 2005 onder ‘Conclusies van partijen’ sub A. en B. en na wijziging zoals hiervoor in rechtsoverweging 3.1 onder a en b is weergegeven.
4.2. Daarmee veranderde de primaire eis van een vordering tot schadevergoeding in een vordering tot verklaring voor recht. Onder a. wordt een verklaring voor recht gevorderd dat de besluiten van 30 maart 1999 en 20 juni 2002 van VVE nietig zijn. De onder b. gevorderde verklaring voor recht bouwt daarop voort.
4.3. In haar vonnis van 26 oktober 2005 verklaart de rechtbank sector civiel zich bevoegd kennis te nemen van de vordering zoals deze voor de laatste wijziging van eis geformuleerd was. Voor de thans geformuleerde eis wordt niet tot hetzelfde oordeel gekomen.
4.4. Op grond van art. 5:130 BW Pro behoort de vernietiging van een besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars tot de absolute competentie van de kantonrechter. Hoewel niet gevraagd is om ‘vernietiging’ maar om de vaststelling van ‘nietigheid’ is naar het oordeel van de rechtbank ook beoordeling van die vordering voorbehouden aan de kantonrechter. Zowel nietigheid als vernietiging zien naar hun aard immers op het van meet af aan niet bestaan van een rechtshandeling. Ook vragen aangaande de verjaring van een dergelijke vordering behoren tot de uitsluitende bevoegdheid van de sector kanton. Dit alles geldt te meer daar het antwoord op de vraag of de gewraakte besluiten nietig zijn mogelijk dragend is voor de overige vorderingen zodat het niet voor de hand ligt dat de sector civiel het geschil ten dele aan zich houdt.
4.5. Anderzijds vindt de wijziging van eis eerst plaats in de laatste fase van de procedure nadat reeds pleidooien zijn gehouden. De wijziging van eis is te meer bezwaarlijk daar de nietigheid van de gewraakte besluiten materieel besloten lag in het geschil maar vertaald werd in een vordering tot schadevergoeding, waartoe de sector civiel zich in het begin van de procedure wel bevoegd verklaard heeft. Het is de vraag of deze gang van zaken zich verdraagt met een goede procesorde.
4.6. De rechtbank staat daarmee voor de keus tussen het weigeren van de gevraagde verandering van eis, waarmee de sector civiel bevoegd blijft over het geschil te oordelen maar eiseres wellicht een uitspraak krijgt op een vordering waarop zij geen beslissing (meer) wenst, dan wel verwijzing naar de sector kanton waartegen in eerder stadium verweer is gevoerd.
4.7. De rechtbank oordeelt het wenselijk dat partijen zich hierover uitlaten. Daartoe zal de zaak worden verwezen naar de rol voor akte uitlating door VVE en daarna voor antwoordakte door [gedaagde sub A].
4.8. Voor het overige houdt de rechtbank iedere beslissing aan.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 9 mei 2007 voor het nemen van een akte door VVE over hetgeen is vermeld onder rechtsoverwegingen 4.5 tot en met 4.8,
5.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.H.S. Lebens-de Mug, mr. H.C. Moorman en mr. G. van Rijssen en in het openbaar uitgesproken op 11 april 2007.