Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Deventer
zaaknr.: 343450 CV 07-76
datum : 31 mei 2007
Vonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap AANNEMERSBEDRIJF [NAAM] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
eisende partij, verder te noemen: “AV”,
gemachtigde mr. E.T.J.A.M. Nijkamp, advocaat te Hengelo,
tegen
de besloten vennootschap BOUWBEDRIJF [NAAM] BEHEER B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
gedaagde partij, verder te noemen: “BVB”,
gemachtigde mr. H.J. de Groot, advocaat te Deventer.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- de dagvaarding d.d. 12 december 2006,
- het antwoord van BVB en
- de repliek van AV.
BVB is in de gelegenheid gesteld om ter rolle van 19 april 2007 te dupliceren doch zij heeft niet (tijdig) gereageerd.
Het geschil
De vordering van AV strekt ertoe dat BVB wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 272.400,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 december 2006, met veroordeling van BVB in de kosten van de procedure.
Daartegen heeft BVB verweer gevoerd met conclusie dat AV in haar vordering niet ontvankelijk wordt verklaard althans dat haar vordering wordt afgewezen, met veroordeling van AV in de kosten van de procedure.
De vaststaande feiten
Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast.
a. BVB is eigenaar van het onroerend goed te Colmschate (Deventer) aan de Holterweg 16, kadastraal bekend: Gemeente Deventer, sectie H, nummers 4863, 4731, 4079 en 4695, verder te noemen: “het verhuurde of het gehuurde”. Enig aandeelhouder en bestuurder van BVB is de heer [Naam], verder te noemen: “[Naam]”. [Naam] was tevens aandeelhouder en bestuurder van de besloten vennootschap Bouwbedrijf [Naam] B.V.
b. BVB heeft het verhuurde aan Bouwbedrijf [Naam] B.V. verhuurd, aan welke verhuur in augustus 2001 een einde is gekomen wegens het faillissement van laatste vennootschap.
c. Oprichter en enig aandeelhouder van AV is de besloten vennootschap Aannemingsbedrijf [B] te [vestigingsplaats].
d. AV heeft per 1 september 2001 via een activatransactie, overeengekomen met de in het faillissement van Bouwbedrijf [Naam] B.V. benoemde curator, het bedrijf van de failliete vennootschap voortgezet. Dat bedrijf bleef gevestigd aan de Holterweg 16 te Colmschate. [Naam] werd daarbij aangesteld als directeur in loondienst van AV.
e. AV heeft in 2003 aan het gehuurde verbouwingswerkzaamheden uitgevoerd.
f. Nadat eind 2004 tussen de enig aandeelhouder van AV en [Naam] spanningen zijn ontstaan, is het dienstverband tussen [Naam] en AV begin 2005 ontbonden.
g. Bij brief van 30 november 2004 heeft BVB aan AV de huur van voormeld onroerend goed opgezegd tegen 1 juni 2005.
h. Bij “vaststellingsovereenkomst tevens huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW”, ondertekend op 12 januari 2006, hebben BVB en AV vastgelegd dat zij met betrekking tot het gehuurde een huurovereenkomst zijn aangegaan voor de duur van drie jaren en zeven maanden, ingaande 1 juni 2005 en eindigende op 31 december 2008, tegen een huurprijs per 1 juni 2005 van € 37.500,00 exclusief BTW en (latere) indexaties, dat de huurprijs per maand bij vooruit-betaling moet worden voldaan en dat de huurovereenkomst tussentijds kan worden opgezegd tegen het einde van een maand met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden.
i. AV heeft het gehuurde vanaf 1 september 2001 onveranderd voor haar onderneming in gebruik gehad, ook in de periode van 1 juni 2005 tot 12 januari 2006.
j. De op 12 januari 2006 vastgelegde huurovereenkomst is onverminderd tussen partijen geldig.
De standpunten van partijen
AV heeft aan haar vordering op BVB ten grondslag gelegd dat door de opzegging van de huurovereenkomst per 1 juni 2005 er sprake is van een situatie als bedoeld in het derde lid van artikel 7:216 BW. Die huurovereenkomst is immers toen geëindigd terwijl AV als huurster de door haar aangebrachte geoorloofde veranderingen en toevoegingen bij het einde van die huurovereenkomst niet ongedaan heeft gemaakt. De veranderingen zijn daarbij op aandringen van [Naam] aangebracht, waarbij hij leiding heeft gegeven aan de verbouwing. Dat er dan door BVB geen schriftelijke toestemming voor het aanbrengen van de veranderingen is gegeven, kan zij dan nu niet meer aan AV tegenwerpen. Met die veranderingen en toevoegingen was een investering van € 240.000,00 gemoeid, welk bedrag BVB aan AV dient te vergoeden, nu enerzijds AV niet in de gelegenheid is geweest de door haar aangebrachte veranderingen tijdig terug te verdienen dan wel volledig af te schrijven en anderzijds BVB door die veranderingen is verrijkt doordat het gehuurde aanzienlijk meer waard is geworden en een hogere verhuurwaarde heeft gekregen, aldus AV.
BVB heeft ter afwering van de vordering aangevoerd dat in 2004 en 2005 problemen tussen partijen zijn ontstaan, zich onder meer uitende in het ontslag van haar aandeelhouder en directeur [Naam] als werknemer van AV en de opzegging van de huurovereenkomst door BVB aan AV, doch dat partijen daarna een minnelijke regeling hebben bereikt op grond waarvan de huurovereenkomst definitief zal eindigen per 31 december 2008. Anders dan AV aanvoert, is er geen sprake van een ongerechtvaardigde verrijking. De verbouwing, die overigens niet meer inhield dan een uitbreiding van de kantoorruimte met 50m2, is uitgevoerd zonder schriftelijke toestemming van BVB. Er zijn evenmin bijzondere omstandigheden als bedoeld in het Dupomex-arrest (HR 25 juni 2004, NJ 2005/338) aan de orde. Met name geldt dat de huurverhouding van partijen ondanks de formele opzegging tegen 1 juni 2005 gewoon is doorgelopen en - naar zich laat aanzien - tot de overeengekomen einddatum van 31 december 2008 zal voortduren. Aangezien AV van het verhuurde gebruik maakt, zal zij de kosten van de verbouwing kunnen afschrijven of zelfs al versneld geheel hebben afgeschreven. De gestelde kosten van verbouwing zijn ook niet onderbouwd. Zelfs al zou er sprake zijn van enigerlei vorm van verarming bij AV dan geldt dat er verrijking is aan de zijde van BVB. In verband met de op handen zijnde planologische ontwikkelingen aangaande het terrein zal het verhuurde na 31 december 2008 niet opnieuw verhuurd worden en evenmin op andere wijze te gelde gemaakt kunnen worden, aldus BVB.
De beoordeling
1.
In geschil is of AV wegens ongerechtvaardigde verrijking thans een vergoeding toekomt voor de door haar ten aanzien van het van BVB gehuurde gedane investeringen.
2.
De kantonrechter stelt voorop dat volgens vaste rechtspraak een huurder slechts op grond van ongerechtvaardigde verrijking aanspraak kan maken op vergoeding voor veranderingen die hij bij het einde van de huurovereenkomst niet heeft weggenomen, indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Uitgangspunt is daarbij dat zo’n eventuele vordering pas ontstaat op het moment dat de huurovereenkomst niet alleen formeel doch ook feitelijk is geëindigd en de huurder voorafgaande aan de ontruiming haar recht tot ongedaanmaking van die veranderingen niet heeft uitgeoefend.
3.
In dit geval staat vast dat BVB weliswaar de toen geldende huurovereenkomst tegen 1 juni 2005 heeft opgezegd doch ook dat AV op en na 1 juni 2005 het feitelijk gebruik van het gehuurde onverminderd heeft voortgezet totdat partijen via een minnelijke regeling wederom en met terugwerkende kracht vanaf 1 juni 2005 een huurovereenkomst omtrent het gehuurde hebben gesloten. Vast staat dat die nadere huurovereenkomst ook nu nog bestaat. Daarmee heeft aldus geen situatie bestaan op grond waarvan de nu door AV gepretendeerde vordering kon ontstaan.
4.
Het voorgaande leidt ertoe dat AV in haar vordering niet ontvankelijk zal worden verklaard.
5.
Hetgeen partijen nog meer of anders hebben aangevoerd, behoeft derhalve geen bespreking.
6.
AV zal in de proceskosten worden verwezen.
De beslissing
De kantonrechter:
- verklaart AV in haar vordering niet ontvankelijk;
- veroordeelt AV in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van BVB begroot op € 700,00 voor salaris gemachtigde.
Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 31 mei 2007 in tegenwoordigheid van de griffier.