Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Registratienummer: AWB 06/1081
Voetbalvereniging [eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats], eiseres,
en
de ambtenaar belast met de heffing en invordering van de gemeente [gemeente],
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaken [adres] en [adres] VELD te [plaats] vastgesteld bij beschikking, met nummer 116488, gedateerd 28 februari 2005. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 556.192,00 respectievelijk € 485.000,00 per waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. Eiseres heeft bij brief van 4 april 2005 tegen deze beschikking bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 24 maart 2006 heeft verweerder het bezwaarschrift gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaken opnieuw vastgesteld op € 482.000,00 ([adres]) en € 295.000,00 ([adres] VELD). Tegen de uitspraak op bezwaar is op 21 april 2006 beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend, binnengekomen bij de rechtbank op 29 juni 2006.
Het beroep is op 8 mei 2007 ter zitting behandeld. Eiseres heeft zich doen vertegenwoordigen door de heer [...], voorzitter van eiseres en de heer [...], penningmeester van eiseres. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door de heer [...].
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek ter zitting gesloten.
2. De feiten
Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [adres] te [plaats] en gebruiker van de onroerende zaak [adres] VELD te [plaats]. In 2006 is eiseres eigenaar geworden van [adres] VELD. [adres] betreft een kantine van 360 m², gebouwd in 1990, een was-/kleedruimte van 528 m², gebouwd in 1990 en een was-/kleedruimte van 312 m² gebouwd in 2004. Bij deze opstallen hoort een perceel van 1498 m². Van [adres] VELD is 40.400 m² meegenomen in de waardering.
3. Het geschil
In geschil is of aannemelijk is dat verweerder de waarde van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2003 niet te hoog heeft vastgesteld.
Eiseres heeft aangevoerd dat de waarde van [adres] VELD gesteld dient te worden op € 1,00, omdat de velden op geen enkele wijze vrij overdraagbaar zijn. Eiseres heeft op 1 juli 2006 alle gronden gekocht van verweerder voor € 1,00. Ook de waarde van de grond onder de opstallen mag naar de mening van eiseres niet hoger worden gesteld dan € 1,00. Eiseres plaatst tevens vraagtekens bij de waardering van de opstallen, omdat deze geen waarde vertegenwoordigen voor derden, gelet op de beperkingen van het bestemmingsplan. De technische en functionele correctie is volgens eiseres niet correct toegepast. Geen rekening is gehouden met het feit dat de velden er al 20 jaar liggen, zonder groot onderhoud. Uitbreiding en/of aanpassing van de opstallen is nagenoeg niet extern te financieren. Eiseres stelt een in nader overleg te bepalen waarde van de opstallen voor.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde correct is vastgesteld. Ter onderbouwing heeft verweerder bij het verweerschrift een op 11 oktober 2005 gedagtekend taxatierapport overgelegd.
Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
4. Beoordeling van het geschil
Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onderwerpelijke onroerende zaken dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen (= de waarde in het economische verkeer). Op grond van het derde lid van artikel 17 wordt Pro de waarde van de onroerende zaken, voorzover die niet dienen tot woning, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde in het economische verkeer. Bij de berekening hiervan dient rekening gehouden te worden met de aard en de bestemming van de zaken en de sedert de stichting van de zaken opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Op verweerder rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de door hem in de bestreden uitspraak vastgestelde waarden de hiervoor bedoelde vervangingswaarde van de onderscheiden onroerende zaken per waardepeildatum niet te boven gaan. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden verwijst verweerder onder meer naar het op 11 oktober 2005 door [taxateur], WOZ-taxateur, ter zake van de onderhavige onroerende zaken opgemaakte taxatierapport.
In voornoemd taxatierapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak [adres] op de waardepeildatum van € 482.000,00 en [adres] VELD op € 295.000,00. Beide onroerende zaken zijn gewaardeerd met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde waarbij de waarde van de grond wordt opgeteld bij de waarde van de opstal.
Voorzover eiseres stelt dat de waarde in het economische verkeer van het sportcomplex lager moet worden vastgesteld omdat er op grond van het geldende bestemmingsplan geen gegadigden zouden zijn, miskent zij dat het in casu niet gaat om de waarde in het economische verkeer maar om de – naar niet in geschil is: hogere – gecorrigeerde vervangingswaarde op de voet van artikel 17, derde lid, wet WOZ. De vervangingswaarde van de grond is gelijk aan de prijs die zou moeten worden betaald om vergelijkbare grond (van dezelfde aard en met dezelfde bestemming) in eigendom te verwerven. Daarbij pleegt voor grond waarop gebouwd mag worden een hoger bedrag te moeten worden opgeofferd dan voor grond zonder bouwbestemming, ook indien het te bebouwen gedeelte daarvan minder is dan de gehele oppervlakte. Er dient immers ook rekening te worden gehouden met bijgelegen grond ten behoeve van bijvoorbeeld verkeer en stalling. Verweerder heeft daarom aan de kantine- en kleedaccommodatie een groter oppervlak kunnen toerekenen dan enkel de ondergrond.
Namens verweerder is voorts gesteld dat de gecorrigeerde vervangingswaarde is bepaald met behulp van door de Waarderingskamer vastgestelde landelijke taxatiewijzers. Eiseres heeft die stelling niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken.
De stelling van eiseres dat de waarde van de voetbalvelden en de ondergrond van de opstallen op € 1,00 moet worden gesteld en de opstallen op een waarde vastgesteld in onderling overleg, volgt de rechtbank niet. Eiseres miskent naar het oordeel van de rechtbank dat het maatschappelijk belang van sportbeoefening juist meebrengt dat de sportvelden, de ondergrond en de opstallen wel degelijk het nut opleveren dat is beoogd, te weten het voorzien in de maatschappelijke behoefte aan sportterreinen. Dit nut is op geld waardeerbaar. Voor het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaken komt geen betekenis toe aan het symbolische bedrag van € 1,00 dat eiseres hiervoor heeft betaald. Deze prijs is overduidelijk niet marktconform. Aan sportverenigingen worden door gemeenten geen marktconforme prijzen in rekening gebracht, gelet op het belang dat aan sportbeoefening wordt toegekend. Dit betekent dat verweerder terecht een waarde heeft vastgesteld naar maatstaven van de gecorrigeerde vervangingswaarde ex artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ.
Eiseres heeft vervolgens gesteld dat de technische en functionele veroudering niet correct is toegepast. Eiseres heeft echter op geen enkele wijze aangegeven welke technische en functionele veroudering wel correct zou zijn. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de taxateur in zijn rapport de door hem bepaalde waarden zorgvuldig en gedetailleerd onderbouwd. Dit rapport is zodanig betrouwbaar en inzichtelijk dat de rechtbank geen aanleiding ziet om te twijfelen aan de juistheid van de gehanteerde technische en functionele veroudering.
Eiseres heeft de uitkomsten van de taxatie en de grondslagen waarop zij berust niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist. Hetgeen overigens door of namens eiseres is aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden en behoeft derhalve geen bespreking meer.
Hieruit volgt dat het beroep ongegrond is.
5. Proceskosten
De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gewezen door mr. M.A. Wijnands-Veninga en in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van K.M.C. van Middelkoop , griffier, op 6 juni 2007.
Afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem;
dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt. N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.