Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector Bestuursrecht, Enkelvoudige Belastingkamer
Registratienummer: Awb 06/259
[eiser],
wonende te [woonplaats], eiser,
en
de ambtenaar belast met de heffing en invordering van de gemeente Almere, verweerder,
gemachtigde: mr. [gemachtigde].
1. Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] vastgesteld bij beschikking, met nummer 2432501, gedateerd 28 februari 2005. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 437.000,00 per waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. Eiser heeft bij brief van 1 maart 2005 tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. Bij brieven van 2 juni 2005 en 21 november 2005 heeft eiser aanvullingen gegeven op het bezwaarschrift.
Bij uitspraak op bezwaar van 13 januari 2006 heeft verweerder het bezwaarschrift gegrond verklaard en de waarde opnieuw vastgesteld op € 382.000,00. Tegen de uitspraak op bezwaar is op 25 januari 2006 beroep ingesteld. Bij brieven van 14 februari 2006 en 26 april 2006 heeft eiser de beroepsgronden aangevuld.
Verweerder heeft op 6 juni 2006 een verweerschrift ingediend. Bij brief van 13 juni 2006 heeft eiser een reactie gegeven op het verweerschrift.
Bij brief van 23 april 2007 heeft eiser meegedeeld dat hij twee getuigen zal meenemen naar de zitting. Bij brief van 26 april 2007 heeft verweerder op verzoek van de rechtbank diverse stukken opgestuurd en een reactie gegeven op de brieven van eiser van 14 februari 2006 en 13 juni 2006.
Het beroep is op 8 mei 2007 ter zitting gevoegd behandeld met het beroep van eiser geregistreerd onder nummer 06/1336. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door gemachtigde voornoemd, bijgestaan door de heer [taxateur], WOZ-taxateur.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek ter zitting gesloten. Na de zitting heeft de rechtbank de zaken gesplitst.
2. De feiten
Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een vrijstaande woning, bouwjaar 1993, met een inhoud van circa 464 m³, met een garage en een kaveloppervlakte van circa 504 m². Voor de woning van eiser lopen elektriciteitskabels, bevestigd aan hoogspanningsmasten. De dichtstbijzijnde hoogspanningsmast is 60 meter van de onroerende zaak. In 2001 is aan deze hoogspanningsmast een GSM-mast bevestigd en in november 2005 is een UMTS-mast bijgeplaatst. Achter de – vanuit de onroerende zaak gezien – hoogspanningsmast is een kast voor de GSM- en UMTS-mast geplaatst, beveiligd door een hekwerk. Van eisers onroerende zaak is geen op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
3. Het geschil
In geschil is of aannemelijk is dat verweerder de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2003 niet te hoog heeft vastgesteld.
Eiser heeft gesteld dat verweerder de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. Eiser is van mening dat de GSM-mast en de UMTS-mast de waarde hebben aangetast, waardoor de onroerende zaak onverkoopbaar is geworden. Eiser acht daarom een bedrag van € 274.000,00 als WOZ-waarde redelijk. Daarnaast zijn de referentiepanden niet vergelijkbaar.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde correct is vastgesteld. Ter onderbouwing heeft verweerder bij het verweerschrift een op 25 april 2006 gedagtekend taxatierapport overgelegd. Verweerder bestrijdt dat de GSM- en UMTS-mast een waardedrukkend effect sorteren.
Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
4. Beoordeling van het geschil
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ moet de waarde van de zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2003.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge artikel 19, tweede lid aanhef en onder c, van de wet WOZ wordt, indien een onroerende zaak in het tijdvak waarvoor de waarde is vastgesteld een verandering in waarde ondergaat van ten minste 5 percent met een minimum van € 11.345 dan wel van € 113.445,00 of meer als gevolg van een andere specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, in afwijking in zoverre van artikel 18, eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar volgende op dat waarin de in onderdeel c bedoelde omstandigheid heeft plaats gevonden of is gebleken.
Gelet op hetgeen is bepaald in artikel 19, tweede lid aanhef en onder c, kan de rechtbank de in november 2005 geplaatste UMTS-mast – zo deze al valt onder een andere specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid, waarover de rechtbank op dit moment nog geen uitspraak zal doen – niet in haar oordeel betrekken. Deze omstandigheid kan, gelet op voornoemd artikel, pas een rol spelen bij het begin van het kalenderjaar volgende op dat waarin de UMTS-mast is geplaatst, in dit geval dus 1 januari 2006. Verweerder zal dit gegeven dienen mee te nemen in zijn uitspraak op bezwaar op het bezwaar van eiser tegen de aanslag van 2006. In dit geding is aan de orde de uitspraak op het bezwaar van eiser tegen de aanslag van 2005.
Verweerder, op wie in dezen de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op het taxatierapport van de heer [taxateur]. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 382.000,00. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie andere vrijstaande woningen gelegen in Almere. Dit betreft de [adres buren], verkocht op 2 juli 2002 voor € 430.890,00, de [referentie A], verkocht op 10 november 2003 voor € 390.000,00 en de 5, verkocht op 30 augustus 2002 voor € 369.000,00.
De rechtbank is van oordeel dat de verkoopdatum van de vrijstaande woning aan de [referentie A] te ver verwijderd ligt van de waardepeildatum en dat deze daarom niet als referentieobject kan dienen.
Gelet op de gegevens van de overige twee vrijstaande woningen, zoals omschreven in het taxatierapport, is de rechtbank van oordeel dat deze wel als referentieobject kunnen dienen. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen eisers onroerende zaak en de referentieobjecten, geven de gerealiseerde verkoopprijzen van deze objecten steun aan de door verweerder nader onderbouwde waarde.
De rechtbank heeft onvoldoende reden aan de betrouwbaarheid van het taxatierapport te twijfelen. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder dan ook in zijn bewijslast geslaagd. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de afstand van de in 2001 geplaatste GSM-mast tot de onroerende zaak 60 meter bedraagt. Deze mast is bevestigd aan een hoogspanningsmast, die reeds op die plek stond ten tijde van de aankoop door eiser van zijn kavel. De rechtbank acht niet aannemelijk dat de GSM-mast, geplaatst op een reeds aanwezige hoogspanningsmast, op een afstand van 60 meter een waardedrukkende invloed uitoefent op de WOZ-waarde van de onroerende zaak. Bovendien heeft verweerder als referentiepand de [adres buren] opgevoerd, welk pand op 2 juli 2002 – dus na de plaatsing van de GSM-mast – is verkocht. Eiser heeft gesteld dat de plaatsing van de GSM-mast gezondheidsrisico’s met zich heeft meegebracht. Echter deze stelling heeft eiser op geen enkele wijze objectief onderbouwd. Eiser heeft geen taxatierapport of gegevens van vergelijkbare waarde overgelegd ter staving van zijn opvatting dat de waarde van zijn onroerende zaak minder dan € 382.000,00 beloopt.
Concluderend is de rechtbank van oordeel dat verweerder met het taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van eisers onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2003 niet te hoog is vastgesteld.
Hieruit volgt dat het beroep ongegrond is.
5. Proceskosten
De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.A. Wijnands-Veninga en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van K.M.C. van Middelkoop als griffier, op 29 mei 2007
Afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem;
dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt. N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.