Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 109633 / HA ZA 05-720
Vonnis van 5 juli 2006
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PROJECTONTWIKKELING YMERE B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
eiseres,
procureur mr. J.A. van Wijmen,
advocaten mrs. P.C.J. Twaalfhoven en E.L. van de Water te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur mr. R.K.E. Buysrogge,
advocaat mr. A.P.W. Esmeijer te Utrecht.
Partijen zullen hierna Ymere B.V. en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek
- de akte uitlating productie.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet voldoende betwist, mede gezien de overgelegde en in zoverre onbestreden bescheiden, het volgende vast.
2.2. Ymere B.V. is de dochtermaatschappij van Stichting Ymere, een Amsterdamse woningbouwcorporatie. Ymere B.V. heette vroeger Projectontwikkeling Woningbedrijf B.V. De stichting Ymere bezit een omvangrijke portefeuille sociale woningbouwwoningen in [woonplaats] en omgeving, waaronder Zuid Flevoland. Zij realiseert in samenwerking met diverse projectontwikkelaars of corporaties diverse grote nieuwbouwprojecten.
Eén van de nieuwe projecten zal, naar verwachting vanaf 2010, worden gerealiseerd ten zuidoosten van [woonplaats]. Het betreft een project voor 30.000 nieuwe woningen. Ter voorbereiding van dit project heeft Ymere B.V. de afgelopen jaren grote stukken grond gekocht.
2.3. [gedaagde] is akkerbouwer en heeft een paardenfokkerij. Hij is eigenaar van grond in het gebied waar Stichting Ymere wil gaan bouwen.
2.4. Eind december 2001 hebben partijen overeenstemming bereikt over de verkoop door [gedaagde] aan Ymere B.V. (toen nog Projectontwikkeling Woningbedrijf B.V.) van een perceel (onbebouwde) grond van 40.35.50 ha, met uitzondering van een bouwblok van ongeveer 2 ha, voor een bedrag van EURO 6.961.896,00 (EURO 18,15 per m2).
2.5. Door notariskantoor Keizer & Van Goor te Wierden is een koopakte opgesteld, die door partijen en door de heer J. Klaver -op de akte vermeld als “aankopend makelaar”- is ondertekend. Artikel 5.2 van de akte d.d. 20 december 2001 “feitelijke levering, staat van het verkochte” bepaalt onder meer:
Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in lid 6 van dit artikel zijn omschreven, nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico.
Artikel 5.6 bepaalt:
Koper is voornemens het verkochte te gebruiken als bouwgrond ten behoeve van de bouw van woningen/bedrijfspanden/kantoren, zulks in het kader van het/de in ontwikkeling zijnde/komende bestemmingsplan(nen) ter plaatse.
Verkoper staat er voor in dat er geen privaatrechtelijke belemmeringen zijn voor dit (beoogde) gebruik van het verkochte; verkoper heeft terzake van de publiekrechtelijke mogelijkheden van de bouw van woningen/bedrijfspanden/kantoren op het verkochte geen garantieverplichtingen jegens koper.
Artikel 11 van de akte “informatieplicht verkoper/onderzoeksplicht koper” luidt aldus:
Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn).
2.6. Op 1 maart 2002 is de grond door [gedaagde] aan Projectontwikkeling Woningbedrijf B.V. geleverd. In artikel 8 van de akte van levering wordt verwezen naar de voorwaarden van de koopakte.
2.7. Ymere B.V. is, via haar dochtervennootschap Nieuwe Land B.V., een samenwerkingsverband aangegaan met projectontwikkelaar Amvest Management B.V. In het kader daarvan heeft zij een commanditaire vennootschap opgericht, GEM Spiegelhout CV. Op 29 maart 2004 is de door [gedaagde] geleverde grond aan GEM Spiegelhout geleverd. De inbreng van de gronden is geschied tegen de oorspronkelijke verwervingsprijs, vermeerderd met belastingen, aankoopkosten en rente vanaf het moment van verwerving.
2.8. Ten behoeve van de openingsbalans van GEM Spiegelhout is in opdracht van de accountant van Ymere B.V. een taxatie uitgevoerd naar de waarde van de verworven percelen, waaronder dat van [gedaagde]. De taxatie is verricht door Kendes Rentmeesters & Adviseurs. Uit het rapport van Kendes komt naar voren dat de bebouwingsmogelijkheden van [gedaagde] gekochte perceel mogelijk beperkt waren in verband met de aanwezigheid van een zogenaamde stankcirkel vanwege een nabij gelegen slachtkuikenbedrijf.
2.9. In een brief van 8 juli 2004 aan [gedaagde] heeft Ymere B.V. [gedaagde] op het bestaan van de stankcirkel gewezen. Volgens Ymere B.V. beantwoordt het geleverde om die reden niet aan de overeenkomst.
2.10. In een daarop volgende brief van 23 augustus 2004 verzocht Ymere B.V. [gedaagde] om het gebrek op te heffen en stelde zij [gedaagde] aansprakelijk voor de door haar geleden schade.
2.11. Ymere B.V. heeft Kendes opdracht gegeven de schade te berekenen. Kendes heeft de schade berekend op EURO 1.869.000,00. Zij is er daarbij vanuit gegaan dat 21.63.79 ha niet geschikt is voor woningbouw. Aan die grond kent Kendes een waarde van EURO 10,00 per m2 toe.
3. Het geschil
3.1. Ymere B.V. vordert primair wijziging van de overeenkomst op grond van dwaling, in dier voege dat zij wordt bevrijd van de verplichting tot betaling van een gedeelte van de koopsom van EURO 1.869.000,00, althans een door de rechtbank vast te stellen bedrag, vermeerderd met rente en kosten. Subsidiair vordert zij gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, in dier voege dat de koopsom wordt verminderd met EURO 1.869.000,00, althans een door de rechtbank vat te stellen bedrag, vermeerderd met rente en kosten. Meer subsidiair vordert ze hetgeen primair gevorderd is, maar dan vanwege wederzijdse dwaling. Uiterst subsidiair vordert ze een verklaring voor recht dat [gedaagde] jegens haar toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst, meer in het bijzonder in de nakoming van artikel 11, en veroordeling van [gedaagde] tot schadevergoeding op te maken bij staat, alsmede tot veroordeling in de proceskosten, alles uitvoerbaar bij voorraad.
3.2. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Ymere B.V., met veroordeling van Ymere B.V. -uitvoerbaar bij voorraad- in de proceskosten.
4. De beoordeling
inleiding
4.1. Partijen verschillen op tal van punten van mening. De rechtbank zal niet alle geschilpunten tussen partijen bespreken. Op de geschilpunten over de feiten zal de rechtbank alleen ingaan, voor zover dat voor de beoordeling van de vordering van Ymere B.V. relevant is.
rechtsbelang
4.2. Het meest vergaande verweer van [gedaagde] is dat Ymere B.V. geen rechtsbelang meer heeft, nu zij de grond tegen verwervingsprijs heeft ingebracht in een commanditaire vennootschap.
4.3. De rechtbank verwerpt dit verweer van [gedaagde]. Het enkele feit dat Ymere B.V. geen eigenaar meer is van de desbetreffende grond, betekent niet dat zij alleen om die reden geen belang meer zou hebben om te ageren uit hoofde van een overeenkomst waarbij zij de grond destijds verkregen heeft. Wel kunnen de voorwaarden waaronder Ymere B.V. de grond heeft ingebracht een rol spelen bij het antwoord op de vraag of zij nadeel of schade heeft ondervonden van het bestaan van een stankcirkel. Partijen verschillen van mening over het antwoord op die vraag. Nu, gelet op hetgeen Ymere B.V. dienaangaande gesteld heeft, er niet à priori van kan worden uitgegaan dat zij geen schade kan hebben geleden door de aanwezigheid van een stankcirkel, heeft zij voldoende belang bij het instellen van de vordering tegen [gedaagde].
mededelingsplicht
4.4. Ymere B.V. heeft haar vordering zowel op dwaling als op non-conformiteit en op toerekenbaar tekortschieten in artikel 11 van het koopcontract gebaseerd. Zij heeft ten aanzien van deze grondslagen gesteld dat [gedaagde] een op hem rustende mededelingsverplichting geschonden heeft. [gedaagde] zou ten onrechte geen melding hebben gemaakt van de aanwezigheid van een slachtkuikenbedrijf in de onmiddellijke omgeving en van het daaruit voortvloeiende gegeven dat de te verkopen grond voor een groot deel in een stankcirkel was gelegen.
4.5. Voor de toewijsbaarheid van de vordering van Ymere B.V. op één van deze grondslagen is inderdaad vereist dat sprake is geweest van schending van een mededelingsplicht door [gedaagde]. Bij de dwaling ligt dat voor de hand. De door Ymere B.V. (primair) ingeroepen dwalingsgrond, artikel 6: 228 lid 1 sub b BW, bepaalt dat uitdrukkelijk. Ook voor de vordering vanwege non-conformiteit geldt dat in dit geval. Ymere B.V. stelt immers dat de non-corformiteit daarin is gelegen dat zij de grond niet volledig kan bebouwen vanwege de aanwezigheid van de stankcirkel en dat zij een dergelijke beperking, nu [gedaagde] haar daar ten onrechte niet op heeft gewezen, niet hoefde te verwachten. Bij het antwoord op de vraag wat een koper mag verwachten, speelt een rol wat de verkoper over het gekochte (wel en niet) heeft meegedeeld. De uiterst subsidiaire vordering is gebaseerd op toerekenbaar tekortschieten in artikel 11 van het contract, dat de informatieplicht van [gedaagde] vastlegt. Ook voor toewijzing van deze vordering is derhalve noodzakelijk dat wordt vastgesteld dat een mededelingsplicht geschonden is.
Ofschoon [gedaagde] tegen de toewijsbaarheid van de vordering van Ymere B.V. op deze grondslagen ook diverse andere verweren heeft gevoerd, zal de rechtbank eerst ingaan op het door haar gevoerde verweer betreffende de mededelingsplicht. Wanneer dat verweer slaagt, zijn zowel de primaire, subsidiaire als uiterst subsidiaire vordering van Ymere B.V. niet toewijsbaar en behoeven de tegen deze vorderingen afzonderlijk gevoerde verweren geen bespreking meer.
4.6. De rechtbank stelt voorop dat van een mededelingsplicht van [gedaagde] alleen sprake is wanneer aan de volgende vereisten is voldaan:
a. [gedaagde] had een juiste voorstelling van zaken, dan wel behoorde die te hebben. Hij wist of behoorde te weten dat sprake was van een stankcirkel;
b. [gedaagde] wist of behoorde te weten dat de aanwezigheid van een stankcirkel voor Ymere B.V. van essentieel belang was om de koopovereenkomst (al dan niet) aan te gaan;
c. [gedaagde] had er rekening mee moeten houden dat Ymere B.V. met betrekking tot het bestaan van de stankcirkel een onjuiste voorstelling van zaken had;
d. [gedaagde] was naar verkeersopvattingen gehouden Ymere B.V. uit de droom te helpen.
Wanneer aan deze vereisten voldaan is, heeft [gedaagde] een mededelingsplicht geschonden. In dat geval kan hij zich er jegens Ymere B.V., gezien de in de jurisprudentie ontwikkelde prioriteitsregel, in beginsel niet op beroepen dat Ymere B.V. haar onderzoeksverplichting niet zou hebben nagekomen. Dat betekent, anders dan Ymere B.V. lijkt te veronderstellen, niet dat de vraag of Ymere B.V. zelf onderzoek had kunnen en behoren te verrichten niet relevant is. Bij de vereisten b, c en d speelt de vraag of ook van Ymere B.V. onderzoek verwacht mocht worden, en of [gedaagde] er van mocht uitgaan dat Ymere B.V. zelf onderzoek gedaan had, een belangrijke rol. De mededelingsplicht en de onderzoeksplicht kunnen niet onafhankelijk van elkaar worden vastgesteld.
4.7. Bij het antwoord op de vraag of in een concreet geval een mededelingsplicht geschonden is, en of derhalve aan de hiervoor vermelde vereisten is voldaan, kunnen tal van omstandigheden een rol spelen. Relevante omstandigheden zijn in ieder geval:
- de hoedanigheid van de contractspartijen en hun -veronderstelde- deskundigheid. Op een deskundige verkoper rust ten opzichte van een ondeskundige koper eerder een mededelingsplicht dan op een ondeskundige koper ten opzichte van een deskundige verkoper;
- de vraag of partijen door een deskundige worden bijgestaan. De deskundigheid van adviseurs wordt doorgaans aan partijen toegerekend;
- de aard van de eigenschap waarin de koper teleurgesteld blijkt. Bij feitelijke gebreken ligt een mededelingsplicht eerder voor de hand dan bij publiekrechtelijke beperkingen. Dat de mededelingsplicht bij een feitelijk gebrek (zoals een lekkage, scheurvorming of de aanwezigheid van asbest) zwaarder weegt, is ook redelijk omdat een dergelijk gebrek zich voordoet in “het domein” van de verkoper. Er kan van worden uitgegaan dat de verkoper ook zelf geconfronteerd is, of zou kunnen worden, met de negatieve gevolgen van het gebrek. Bovendien is de koper voor het doen van onderzoek naar een dergelijk gebrek, in ieder geval tot op zekere hoogte, afhankelijk van de medewerking van de verkoper, al was het alleen al doordat de verkoper de koper in de gelegenheid moet stellen om een (bijvoorbeeld bouwkundig) onderzoek te doen.
Bij een publiekrechtelijke beperking ligt dat in de regel anders. Niet alleen heeft de koper voor een dergelijk onderzoek de verkoper niet nodig -de koper is vooral aangewezen op informatie die verkrijgbaar is bij derden, zoals de gemeente en de provincie-, de koper kan ook veel beter dan de verkoper inschatten welke informatie relevant is. De relevantie van de informatie is immers voor een groot deel afhankelijk van de precieze plannen van de koper. Die plannen bepalen of een bepaalde publiekrechtelijke eigenschap -zoals de planologische bestemming van het verkochte, provinciaal planologisch beleid, de aanwezigheid van bepaalde bedrijven in de omgeving- nadelig zijn voor de verkoper en een beperking vormen voor het door hem beoogde gebruik. Dat geldt zeker wanneer het gebruik afwijkt van het gebruik dat de koper van het verkochte heeft gemaakt en de publiekrechtelijke eigenschappen dat gebruik niet beperkten. Een publiekrechtelijke beperking ligt dan ook veel eerder in “het domein” van de koper;
- de vraag of het contract aanknopingspunten biedt voor het aannemen van een mededelings- of onderzoeksverplichting naar de eigenschap waarin de verkoper teleurgesteld is.
De rechtbank zal hierna ingaan op de vraag of [gedaagde], mede in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen, zijn mededelingsverplichting heeft geschonden. Daarbij is het volgende van belang.
4.8. Ymere B.V. is een professionele marktpartij. Zij beschikt, als projectontwikkelaar, over veel ervaring in het aankopen en ontwikkelen van stukken grond. Blijkens haar eigen informatie heeft zij een groot aantal nieuwbouwprojecten gerealiseerd. Ymere B.V. maakt onderdeel uit van een concern dat in 2004 eigenaar was van 48.000 woningen, winkel-, kantoor- en bedrijfsruimtes. Het concern had in dat jaar een omzet van EURO 460.000.000,00 en een balanstotaal per ultimo 2004 van EURO 2.200.000.000,00.
Verwacht mag worden dat een bedrijf dat zich op een dergelijke schaal bezig houdt met projectontwikkeling de mogelijkheden heeft om te kunnen beoordelen welke (planologische) risico’s in een concreet geval kleven aan de aankoop van een stuk grond ten behoeve van woningbouw. Tevens mag verwacht worden dat Ymere B.V. op de hoogte is van relevante regelgeving betreffende de ruimtelijke scheiding van gebouwen met een woonfunctie en een veeteeltfunctie (zoals de richtlijn Veehouderij en Stankhinder en de brochure Veehouderij en Hinderwet) en bij de aankoop van gronden in het buitengebied rekening houdt met de gevolgen van deze regelgeving voor de potentiële bebouwingsmogelijkheden. In dat kader mag er in redelijkheid van worden uitgegaan dat een bedrijf als Ymere B.V. alvorens een aanzienlijk stuk (landbouw)grond te kopen uitgebreid onderzoek doet naar de planologische (on)mogelijkheden, teneinde zich ervan te vergewissen dat haar plannen niet doorkruist worden door planologische bezwaren, bijvoorbeeld vanwege de aanwezigheid in de directe omgeving van een veeteeltbedrijf.
4.9. Betreffende [gedaagde] staat vast dat hij akkerbouwer is en een paardenfokkerij heeft. Tevens staat vast dat hij eerder percelen grond verkocht heeft aan een projectontwikkelaar. De door hem verkochte gronden gebruikte hij ten behoeve van zijn akkerbouwbedrijf. Gesteld noch gebleken is dat hij de desbetreffende gronden verworven heeft met het oog op toekomstige planologische ontwikkelingen, dus met de bedoeling ze weer met winst door te verkopen. [gedaagde] heeft bij de transactie met Ymere B.V. weliswaar niet als particulier gehandeld -het betrof bedrijfsmatig gebruikte grond-, maar hij was geen deskundige op het gebied van dit soort transacties. Dat hij deskundigheid bezat op het gebied van projectontwikkeling is zeker niet gebleken. Wel kan aan [gedaagde] enige bekendheid worden toegedicht met regelgeving omtrent de Wet Milieubeheer, zoals Ymere B.V. betoogt. Ymere B.V. miskent echter dat het voor de hand ligt dat die bekendheid beperkt is tot die onderwerpen die de eigen bedrijfsvoering van [gedaagde] aangaan, derhalve tot de paardenfokkerij en het akkerbouwbedrijf. Ymere B.V. heeft geen feiten of omstandigheden gesteld, waaruit voortvloeit dat [gedaagde] ook bekend is of zou moeten zijn met de gevolgen van de aanwezigheid van een veeteeltbedrijf voor woningbouw in de omgeving van dat bedrijf. In dit kader is van belang dat gesteld noch gebleken is dat thans in de onmiddellijke omgeving van de bedrijven van [gedaagde] al sprake is van woningbouw.
4.10. Ymere B.V. heeft in ieder geval gebruik gemaakt van de diensten van een makelaar/bemiddelaar, Dollé Benelux Projecten B.V. (verder: DBP). Volgens [gedaagde] heeft Ymere B.V. ook gebruik gemaakt van de diensten van makelaar Klaver. Ymere B.V. heeft dat betwist. Klaver zou slechts als tipgever zijn opgetreden. Hij zou DBP hebben getipt over de bereidheid van [gedaagde] om te onderhandelen over de eventuele verkoop van de grond. Ymere B.V. heeft zich in dat kader beroepen op een schriftelijke verklaring van Klaver, waarin Klaver aangeeft dat hij inderdaad slechts als tipgever is opgetreden. Klaver zou volgens die verklaring het bedrijf van [gedaagde] slechts één keer hebben bezocht.
De rechtbank zal veronderstellenderwijs uitgaan van de juistheid van de stellingen van Ymere B.V. op dit punt. Zij kan er in dat geval vanuit gaan dat Ymere B.V. bij de onderhandelingen wèl en [gedaagde] niet -daarover zijn partijen het in elk geval eens- is bijgestaan door een makelaar. Tevens kan er, gelet op de eigen stellingen van Ymere B.V., van worden uitgegaan dat DBP bekend was met de locale situatie. Ymere B.V. karakteriseert DBP als een “lokale makelaar/bemiddelaar”. Uit een in het geding gebrachte brief van Ymere B.V. aan DBP volgt dat DBP van Ymere B.V. de opdracht had om haar positie in het gebied door middel van grondverwervingen veilig te stellen.
4.11. Het gebrek waarover Ymere B.V. zich beklaagt is geen feitelijk gebrek, in die zin dat het door een feitelijke handeling of reparatie kan worden verholpen. Het is een
publiekrechtelijk gebrek. Regels van publiekrecht staan er -mogelijk- aan in de weg dat de grond volledig benut wordt voor woningbouw. Mogelijk, omdat met de bebouwing op zijn vroegst in 2010 begonnen zal worden, onduidelijk is of de grond de bestemming woningbouw krijgt, welke planvoorschriften zullen gelden en op welke wijze Ymere B.V. het totale gebied, waarvan het van [gedaagde] gekochte slechts een deel is, wil gaan invullen.
Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] zelf bij het door hem gemaakte gebruik van de grond voor zijn akkerbouwbedrijf hinder heeft gehad van de (mogelijke) planologische beperking. Hij is bij dat gebruik dus niet met deze beperking geconfronteerd.
Evenmin is gesteld of gebleken dat Ymere B.V. [gedaagde] op de hoogte heeft gesteld van haar exacte plannen met de grond. Ook in de koopakte, die pas na de totstandkoming van de overeenkomst is opgesteld, is dienaangaande slechts vermeld dat Ymere B.V. de gronden wil gebruiken als bouwgrond ten behoeve van de bouw van woningen/bedrijfspanden/kantoren in het kader van het in ontwikkeling zijnde bestemmingsplan ter plaatse. Op welke wijze zij de gronden voor dat doel wil gebruiken, en op welke delen van het perceel van [gedaagde] zij welke bebouwing heeft voorzien, blijft echter onvermeld
Er kan van worden uitgegaan dat Ymere B.V. wel wist hoe zij de gronden in het kader van haar bouwplannen wilde gebruiken en hoe haar plannen zich verhielden tot het in ontwikkeling zijnde bestemmingsplan, waarvan in het koopcontract sprake is. Ymere B.V. behoorde te weten aan welke voorwaarden de door haar aan te kopen grond diende te voldoen om haar plannen met die grond te kunnen realiseren.
Van belang is verder dat [gedaagde] onbetwist heeft gesteld dat het slachtkuikenbedrijf dat verantwoordelijk was voor de stankcirkel als zodanig duidelijk herkenbaar is. Het is een omvangrijk bedrijf met een voorgevel van de stallen van 100 meter lengte. [gedaagde] mocht er naar het oordeel van de rechtbank van uitgaan dat (de belangenbehartiger van) Ymere B.V. van de aanwezigheid van het bedrijf op de hoogte was. Informatie over de precieze omvang van het bedrijf en de vigerende milieuvergunning kon Ymere B.V., net als ieder ander, langs de officiële weg verkrijgen. In dit kader is van belang dat Bureau Kendes, blijkens haar rapport, ook over deze informatie kon beschikken.
4.12. Uit artikel 3.6 van de koopakte volgt dat partijen een onderscheid hebben gemaakt tussen privaatrechtelijke en publiekrechtelijke belemmeringen voor het door Ymere B.V. beoogde gebruik. Met betrekking tot publiekrechtelijke belemmeringen heeft [gedaagde] geen enkele garantieverplichting. Anders dan Ymere B.V. betoogt, vormt een (mogelijke) beperking van de bebouwingsmogelijkheden vanwege de aanwezigheid van een stankcirkel wel degelijk een publiekrechtelijke beperking in de zin van het contract. Het feit dat [gedaagde] op dit punt uitdrukkelijk geen enkele garantieverplichting op zich heeft opgenomen, wijst er op dat partijen dit onderwerp beschouwd hebben als een onderwerp dat in de risicosfeer van Ymere B.V. en niet van [gedaagde] lag.
4.13. Wanneer de hiervoor besproken relevante omstandigheden van het geval in ogenschouw genomen worden, is er geen enkele reden voor het oordeel dat [gedaagde] een mededelingsplicht geschonden zou hebben. Integendeel, gelet op (1) de hoedanigheid van partijen -[gedaagde] als niet op dit gebied ervaren partij tegenover een wel op dit gebied ervaren, professionele grote marktpartij-, (2) het feit dat [gedaagde] niet werd bijgestaan door een adviseur maar Ymere B.V. wel, (3) de aard van de eigenschap waarin Ymere B.V. teleurgesteld was een publiekrechtelijk karakter had en het gegeven dat Ymere B.V. voor het verkrijgen van informatie over die eigenschap op geen enkele manier afhankelijk was van [gedaagde], omdat deze informatie voor haar kenbaar was -het slachtkuikenbedrijf was duidelijk zichtbaar- en door haar op waarde kon worden geschat -informatie over het bedrijf vrij toegankelijk was- en tenslotte (4) het koopcontract dat een aanknopingspunt bevat voor de stelling dat gebreken ten aanzien van deze eigenschap voor risico van Ymere B.V. komen, ligt het niet voor de hand dat [gedaagde] een mededelingsplicht geschonden heeft door Ymere B.V. niet van het bestaan van het slachtkuikenbedrijf in kennis te stellen en op de mogelijkheid van de aanwezigheid van een stankcirkel te wijzen.
4.14. Dat [gedaagde] geen mededelingsplicht geschonden heeft, blijkt ook wel wanneer op basis van het bovenstaande de in rechtsoverweging 4.6 vermelde vereisten worden beoordeeld:
- Het is onvoldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] een juiste voorstelling van zaken had of behoorde te hebben betreffende de aanwezigheid van een stankcirkel (vereiste a). Een en ander kan, zoals in rechtsoverweging 4.9 is overwogen, niet worden afgeleid uit het enkele feit dat [gedaagde] als agrariër wel eens met milieuvergunningen te maken zal hebben gehad.
- Het is niet gebleken dat [gedaagde] wist of behoorde te weten dat de eventuele aanwezigheid van stankcirkel voor Ymere B.V. van essentieel belang was (vereiste b). De rechtbank verwijst naar hetgeen zij in rechtsoverweging 4.9 heeft overwogen over de functie van [gedaagde]. Bovendien was [gedaagde] niet op de hoogte van de precieze plannen van Ymere B.V. omtrent de invulling van alle verworven grond en kon hij om die reden niet weten of en in hoeverre de stankcirkel de plannen van Ymere B.V, zou doorkruisen.
- [gedaagde] behoefde er zeker geen rekening mee te houden dat Ymere B.V. niet zelf over relevante informatie betreffende de stankcirkel beschikte (vereiste c). Hij mocht er zonder meer van uitgaan dat Ymere van het bestaan van het (duidelijk zichtbare) slachtkuikenbedrijf op de hoogte was en, als door de wol geverfde projectontwikkelaar de eventuele implicaties van de aanwezigheid van dat bedrijf voor haar plannen op waarde zou weten te schatten.
- Uit de verkeersopvattingen volgt niet dat [gedaagde] Ymere B.V. uit de droom had moeten helpen (vereiste d). De verkeersopvattingen brengen in dit geval, gelet op de hoedanigheid van de contractspartijen en het onderwerp van de informatie, juist mee dat op [gedaagde] geen mededelingsplicht rustte.
4.15. De slotsom is dat [gedaagde] geen mededelingsverplichting geschonden heeft. Dat betekent dat de grondslag onder de primaire, subsidiaire en uiterst subsidiaire vorderingen is weggevallen, zodat deze vorderingen niet toewijsbaar zijn. Alle andere verweren van [gedaagde] betreffende deze vorderingen kunnen dan ook onbesproken blijven.
wederzijdse dwaling
4.16. De meer subsidiaire vordering van Ymere B.V. berust op de stelling dat sprake is van wederzijdse dwaling. Wanneer [gedaagde] geen mededelingsplicht heeft geschonden, zijn beide partijen van een onjuiste veronderstelling uitgegaan bij het aangaan van de overeenkomst, meent Ymere B.V. [gedaagde] heeft dit betoog van Ymere B.V. weersproken. De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt.
4.17. Uit hetgeen de rechtbank heeft overwogen over de mededelingsplicht volgt dat Ymere B.V. is tekortgeschoten in haar onderzoeksplicht, zonder dat aan [gedaagde] kan worden verweten dat hij een mededelingsplicht heeft geschonden. Het had op de weg van Ymere B.V. gelegen om onderzoek te doen naar de planologische (on)mogelijkheden van het perceel van [gedaagde] waarop zij haar oog had laten vallen. Er kan van worden uitgegaan dat Ymere B.V. beschikte over de mogelijkheden om een dergelijk onderzoek te (laten) verrichten. De daartoe vereiste informatie was voor haar vrij beschikbaar. Het betrof openbare stukken. Bovendien kan er van worden uitgegaan dat Ymere B.V. voldoende deskundigheid “in huis had” om deze informatie te verzamelen en te beoordelen. Door dit onderzoek, dat toch van een ervaren projectontwikkelaar verwacht mag worden, na te laten, heeft Ymere B.V. een risico genomen. Wanneer dat risico zich verwezenlijkt -of dat het geval zal zijn, valt overigens nog te bezien-, kan zij dat niet afwentelen op haar contractspartij, aan wie terzake van het ontstaan en de verwezenlijking van het risico geen verwijt gemaakt kan worden.
Als Ymere B.V. al gedwaald heeft, behoort deze dwaling gezien de omstandigheden van het geval en de verkeersopvattingen (artikel 6: 228 lid 2 BW) voor haar rekening te blijven.
4.18. Hetgeen [gedaagde] nog heeft aangevoerd tegen de meer subsidiaire vordering kan, nu de vordering niet toewijsbaar is, onbesproken blijven.
processtukken
4.19. Ymere B.V. is volledig in het ongelijk gesteld. Zij zal dan ook worden belast met de proceskosten. De kosten worden als volgt vastgesteld:
griffierecht EURO 1.100,00
salaris procureur (2 punten, categorie VIII EURO 6.422,00+
EURO 7.522,00
De rechtbank zal deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen van Ymere B.V. af;
5.2. veroordeelt Ymere B.V. in de proceskosten. Deze kosten worden, voor zover tot op heden aan de zijde van [gedaagde] gevallen, bepaald op EURO 7.522,00.
5.3. verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Y. Telenga, mr. H. de Hek en mr. D.T. Boks en in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2006.