Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 123263 / KG ZA 06-330
Vonnis in kort geding van 4 september 2006
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [plaats],
eiseres,
procureur mr. H.H. van Steijn,
tegen
de stichting
STICHTING BEHEERSCOMITÉ 'T VELDHUIS,
gevestigd te IJhorst, gemeente Staphorst,
gedaagde,
advocaat mr. S.H. Baas.
Partijen zullen hierna [eiseres] en de Stichting genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eiseres]
- de pleitnota van de Stichting
- een akte met produkties van [eiseres]
- twee aktes met produkties van de Stichting
- een antwoordakte van [eiseres]
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 11 mei 1994 heeft Holiday Homes B.V. een boerderij aan de [adres 1] te [plaats] en een aantal daaraan grenzende percelen in eigendom verworven, ten einde aldaar een recreatiepark te realiseren. Onder de voorwaarden, genoemd in een op 8 december 1994 verleden notariële akte (verder aan te duiden als: "de algemene akte") heeft Holiday Homes een deel van de in eigendom verworven grond verkaveld en uitgegeven, op welke kavels recreatiewoningen zijn gebouwd.
Thans bevinden zich op het recreatiepark 69 recreatiewoningen die in eigendom toebehoren aan individuele eigenaren en behoren de navolgende onroerende zaken tot het niet-verkavelde gedeelte:
1. de boerderij met ondergrond, kadastraal bekend [kadastrale aanduiding 1], verder te noemen: "de boerderij";
2. een perceel grond en infrastructuur, bestaande uit (de aanleg van) wegen, bermen, beplantingen en technische installaties en voorzieningen, kadastraal bekend [kadastrale aanduiding 2], verder te noemen: "de grond en infrastructuur";
3. een perceel grond bestaande uit grasland, parkeerterrein en technische installaties en voorzieningen, kadastraal bekend [kadastrale aanduiding 3], verder te noemen: "het grasland en parkeerterrein".
2.2. De navolgende erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen zijn in de algemene akte opgenomen:
1. onder het kopje: "Erfdienstbaarheden":
- ten behoeve van de individuele eigenaren en ten laste van Holiday Homes een erfdienstbaarheid van weg om van de recreatiewoningen te komen van en te gaan naar de [naam weg] over het niet verkavelde gedeelte van het perceel op de op het terrein aangegeven wijze;
- een erfdienstbaarheid ter bestendiging van de toestand;
- een erfdienstbaarheid van instandhouding van kleurenschema;
2. onder het kopje: "Kwalitatieve verplichtingen", een kwalitatieve verplichting inhoudende dat de individuele eigenaren
"ten laste van het verkochte en ten behoeve van de daaraan grenzende of in de nabijheid daarvan gelegen percelen van de verkopende partij op de minst bezwarende wijze voorzieningen bestemd voor de uitoefening van openbare nutsdiensten belast met de elektrische-, telefoon-, gemeenschappelijke antenne-, riolering- en bestratingsvoorzieningen, zoals kabels (water)leidingen, rioleringen, lichtmasten, aanduidingen, één en ander met bijbehorende kastjes en installaties, worden aangelegd, geplaatst, gehouden, onderhouden en vervangen boven, op, of in het verkochte";
3. onder het kopje "Kettingbedingen", een kettingbeding ten behoeve van de aanleg gemeenschappelijke antennevoorzieningen.
2.3. In de algemene akte is voorts het navolgende vermeld:
"Beheer
Door de verkopende partij, is voor het beheer van het aan de verkopende partij in eigendom verblijvende gedeelte van gemeld recreatiepark, [...] een besloten vennootschap opgericht [...] genaamd: ] 't Veldhuis Beheer B.V. [...].
De doelstelling van deze rechtspersoon is onder andere:
het beheren en onderhouden en het daartoe verrichten van alle werkzaamheden met betrekking tot de wegen, bermen, centrale antenne-voorziening, riolering, slagboom met openbare verlichting van het recreatiepark 't Veldhuis en voorts het toezicht houden op de goede orde binnen het park.
Indien de verkopende partij geen deel meer uitmaakt van het bestuur van die rechtspersoon zullen de aandelen te koop worden aangeboden aan de alsdan rechthebbenden bij het recreatiepark.
Ten behoeve van het beheer is de kopende partij verplicht jaarlijkse een bedrag van zeventienhonderd gulden (f.1.700,--) exclusief Omzetbelasting te voldoen op een door of namens de verkopende partij op te geven rekening. Laatstgenoemd bedrag kan worden verhoogd of worden verlaagd indien mocht blijken dat de kosten van het beheer meer of minder gaan bedragen. Mochten de eigenaren van de kavels het onderling niet eens kunnen worden over de vast te stellen bijdrage, dan zal de bijdrage worden vastgesteld bij meerderheid van stemmen, waarbij elke eigenaar voor elke aan hem in eigendom zijnde bouwkavel één stem heeft.
Water en elektriciteit
Ten behoeve van de voorzieningen van water en elektriciteit zal door de verkopende partij dan wel een door deze aan te wijzen derde, verbruiksmeters worden geplaatst voor iedere bouwkavel. De kopende partij is verplicht maandelijks (bij wijze van voorschot) een bedrag van éénhonderd tien gulden (f.110,--) exclusief Omzetbelasting, doch behoudens later overeengekomen verhogingen daarvan te voldoen op een door of namens de verkopende partij op te geven rekening.
Bij eventueel meer- of minderverbruik zal jaarlijks, uiterlijk in de maand mei verrekening plaatsvinden".
2.4. In 1999 raakte 't Veldhuis Beheer, in financiële problemen.
Een mede namens de individuele huiseigenaren opgericht comité is op 18 januari 2000 door 't Veldhuis Beheer B.V. gemachtigd de eerder door haar verrichte beheersactiviteiten uit te (doen) voeren. Vervolgens zijn genoemde beheersactiviteiten ondergebracht in de met dat doel opgerichte rechtspersoon, de Stichting, die op haar beurt 't Veldhuys Services B.V. heeft belast met deze activiteiten.
2.5. De Stichting heeft voorts de vereniging "Belangenvereniging voor eigenaars Parc Landgoed 't Veldhuis" (verder: de vereniging) opgericht. De individuele huiseigenaren kunnen lid worden van de vereniging. Niet iedere individuele huiseigenaar is lid geworden. De algemene ledenvergadering van de vereniging benoemt de bestuursleden van de Stichting.
2.6. Blijkens de notariële akte van 27 april 2001 is de grond en infrastructuur en het grasland en parkeerterrein verkocht door 't Veldhuys C.V. aan 't Veldhuys Services (i.o.). Voorts zijn bij die akte door 't Veldhuis Beheer B.V. "beheersactiviteiten" en door Mayflower Residences B.V. "overeenkomsten" aan 't Veldhuys Services verkocht.
2.7. Bij notariële akte van 4 juli 2002 is door [A] V.o.f. aan 't Veldhuys Services de boerderij verkocht.
2.8. Op 6 juli 2005 is 't Veldhuys Services gefailleerd.
2.9. Op 30 december 2005 heeft [B] (verder te noemen: [B]) uit een executoriale verkoop de boerderij, de grond en infrastructuur, het grasland en parkeerterrein gekocht.
2.10. Het proces-verbaal inzet veiling hypotheekexecutie vermeldt:
"OMSCHRIJVING ERFDIENSTBAARHEDEN, KWALITATIEVE BEDINGEN EN/OF BIJZONDERE VERPLICHTINGEN
Met betrekking tot het bestaan van bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen wordt, voorzoveel nodig, bij deze nog verwezen naar hetgeen is vermeld in een akte houdende vaststelling algemene voorwaarden op acht december negentienhonderd vierennegentig verleden [...] welke akte hierna [ook door de voorzieningenrechter] wordt aangeduid met de naam: "algemene akte".
Onder gemelde bepalingen worden ook begrepen de in die algemene akte omschreven kettingbedingen, kwalitatieve verbintenissen en erfdienstbaarheden, welke kwalitatieve verbintenissen en erfdienstbaarheden - voor zoveel nodig en mogelijk - zijn gevestigd bij de reeds aan derden in eigendom overgedragen kavels, waarop voor rekening van de kopers een recreatiewoning is gebouwd en welke kwalitatieve verbintenissen en erfdienstbaarheden dienen te worden gevestigd bij overdracht van percelen grond behorende tot het registergoed, één en ander omschreven zoals in de algemene akte.
De koper en iedere opvolgende verkrijger verplichten zich bij elke gehele of gedeeltelijke vervreemding of eigendomsovergang en - voorzoveel mogelijk en nodig - ingeval van vervreemding of eigendomsovergang van een zakelijk genotsrecht van het geheel of een gedeelte van het door de koper verkregene, vorenbedoelde bepalingen aan de wederpartij op te leggen en voor en namens de overdragende partij te bedingen en aan te nemen één en ander zoals omschreven in de algemene akte".
2.11. [B] heeft de grond en infrastructuur, het grasland en parkeerterrein verkocht aan [eiseres]. Deze onroerende zaken zijn bij notariële akte van 22 februari 2006 geleverd. De leveringsakte bevat een gelijkluidend beding als onder 2.10 is genoemd.
2.12. Op 31 januari 2006 zijn [B], de Stichting en de vereniging, voor zover van belang, overeengekomen dat [B] van 1 januari 2006 tot 1 juli 2006 het gehele beheer van het park uitvoert, waaronder:
- inning van de parkgelden;
- inning van de voorschotbedragen energie;
- onderhoud van en het verhelpen van storingen aan de infrastructuur (o.a. wegen, openbaar groen elektriciteit-, gas-, CAI-, en waternet, slagboom en parkverlichting);
- levering van gas, water, CAI en elektriciteit;
- afvoer van groen- en huisafval.
3. Het geschil
3.1. De vordering van [eiseres] strekt ertoe dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. de Stichting zal veroordelen om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis alle inbreuken op het eigendomsrecht van [eiseres] te staken en gestaakt te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van EUR 5.000,00, althans een door de voorzieningenrechter te bepalen dwangsom, voor elke dag of gedeelte daarvan dat de Stichting niet voldoet aan deze veroordeling, met een maximum van EUR 75.000,00;
2. de Stichting zal bevelen om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis:
a. aan [eiseres] opgave te doen van alle door haar opgenomen meterstanden van de individuele aansluitingen van huiseigenaren per 1 januari 2006, met betrekking tot gas, water en elektriciteit;
b. zich te onthouden van alle uitlatingen jegens de individuele huiseigenaren of andere derden of van het verrichten van andere activiteiten waarmee jegens derden de suggestie gewekt zou kunnen worden dat zij gerechtigd is om met gebruikmaking van de aan [eiseres] toebehorende zaken diensten aan de huiseigenaren aan te bieden;
c. zich te onthouden van alle handelingen die erop gericht zijn om van de huiseigenaren betaling te verkrijgen van gelden die verbonden zijn met het beheer en onderhoud aan de aan [eiseres] toebehorende infrastructuur en uit dien hoofde aan [eiseres] verschuldigd zijn;
alles op straffe van een dwangsom van EUR 5.000,00, althans een door de voorzieningenrechter te bepalen dwangsom, voor elke dag of gedeelte daarvan dat de Stichting niet aan de veroordeling voldoet, met een maximum van EUR 25.000,00 ter zake het onder 2b. gevorderde en een maximum van EUR 50.000,00 ter zake het onder 2c gevorderde;
3. de Stichting zal veroordelen in de kosten van dit geding.
3.2. De Stichting voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Van een spoedeisend belang van [eiseres] bij het gevorderde is in voldoende mate gebleken.
4.2. De kernvraag van dit geding is of [eiseres] op grond van haar eigendomsrecht gerechtigd is het beheer van het recreatiepark uit te doen voeren of dat, gelet op de bepalingen van de algemene akte en de tussen 't Veldhuis Beheer en de Stichting bestaande afspraken, de Stichting mogelijk tot het (doen) uitvoeren van dat beheer gerechtigd is en [eiseres] inbreuken op haar eigendomsrechten moet dulden, voorzover de Stichting bij de uitvoering van haar beheersactiviteiten gebruik maakt van de eigendommen van [eiseres].
4.3. Uitgangspunt daarbij is dat, gelet op het gesloten stelsel van zakelijke rechten, [eiseres] (in navolging van [B]) slechts aan de algemene akte gebonden is voor zover daarin verplichtingen met zakelijke werking zijn opgenomen of deze verplichtingen als kettingbeding daarin zijn opgenomen en vervolgens blijkens het onder 2.10 genoemde proces-verbaal wederom aan [B] zijn opgelegd en door hem aanvaard. Daarbij merkt de voorzieningenrechter op dat naar zijn oordeel voormeld proces-verbaal niet meer inhoudt dan een verwijzing naar voormelde algemene akte en de daarin vervatte verplichtingen met zakelijke werking of verplichtingen voortvloeiende uit daarin voorkomende kettingbedingen. Met name is de voorzieningenrechter van oordeel dat voormeld proces-verbaal geen door [B] aanvaarde obligatoire verplichtingen aan deze oplegt welke indertijd, blijkens voormelde algemene akte, wel door de oorspronkelijke verkopende partij, Holiday Homes B.V. zijn aangegaan, doch die niet door die akte zakelijke werking hebben verkregen of voortvloeien uit een kettingbeding.
4.4. Bij de vraag of het onder 2.3 genoemde beding ter zake beheer als erfdienstbaarheid, kwalitatieve verplichting of als kettingbeding dient te worden aangemerkt, komt het aan op de in de (notariële) algemene akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (HR 13 juni 2003, NJ 2004, 251).
4.5. In de algemene akte zijn de gevestigde erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen als zodanig aangeduid in de aanhef van de daarop betrekking hebbende artikelen, hetgeen in overeenstemming is met artikel 24 lid 2 aanhef en onder sub b Kadasterwet. Aangezien het onder 2.3 genoemde beding ter zake beheer niet is aangeduid als een erfdienstbaarheid, kwalitatieve verplichting of kettingbeding, moet er vooralsnog van worden uitgegaan dat het niet de bedoeling van partijen is geweest dit beding als zodanig aan te merken.
Daarbij komt dat ook om andere redenen voornoemd beding niet als een kwalitatieve verplichting kan worden aangemerkt. In het beding is niet, zoals artikel 6:252 BW bepaalt, bedongen dat de verplichting om iets te dulden of niet te doen, zal overgaan op degenen die het goed onder bijzondere titel verkrijgen.
Het beding kan evenmin als kettingbeding worden aangemerkt, aangezien een verplichting om het aan opvolgende verkrijgers onder algemene of bijzondere titel op te leggen, ontbreekt.
4.6. Vooralsnog moet derhalve worden aangenomen dat de mogelijk tussen 't Veldhuis Beheer en de Stichting geldende afspraken, gelet op het bovenstaande slechts obligatoir van aard kunnen zijn. [eiseres] is aan die afspraken niet gebonden en [eiseres] behoeft derhalve niet te dulden dat deze afspraken inbreuk maken op haar eigendomsrechten.
4.7. Dat brengt mee dat de Stichting geen beheersactiviteiten mag (doen) uitvoeren op een zodanige wijze dat daarbij gebruik wordt gemaakt van zaken die in eigendom aan [eiseres] toebehoren, waaronder de elektriciteits-, water- en gasleidingen. Gelet op de ten behoeve van de individuele huiseigenaren gevestigde erfdienstbaarheid om te komen en te gaan van de [adres 1] naar de recreatiewoningen, ligt het in de rede te veronderstellen dat het verzamelen en afvoeren van huisafval door de Stichting op zich geen inbreuk vormt op het eigendomsrecht van [eiseres].
4.8. Ten overvloede zij in dit verband opgemerkt dat [eiseres] met de individuele huiseigenaren in onderhandeling kan treden omtrent de door haar in rekening te brengen vergoeding voor door haar aangeboden beheersactiviteiten. Uit praktisch oogpunt verdient het echter wellicht voorkeur zich te verstaan met de Stichting of de vereniging, voor zover de Stichting of de vereniging de individuele huiseigenaren kan vertegenwoordigen. De voorzieningenrechter merkt daarbij op dat óók voor de huiseigenaren geldt dat er slechts een verplichting tot afname van de aangeboden beheersactiviteiten geldt voor zover zulks uit de bij de algemene akte gevestigde erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen voortvloeit; de bepaling over het beheer (zie hiervoor rechtsoverweging 2.3) vestigt een dergelijke verplichting, wegens haar obligatoire karakter óók niet voor de individuele huiseigenaren. Voorts kunnen er voor beide partijen rechten en verplichtingen voortvloeien uit het gemene recht, waaronder het burenrecht en misbruik van (eigendoms)recht.
4.9. Het onder 1. gevorderde is mitsdien toewijsbaar, met uitzondering van de diensten die kunnen worden uitgevoerd met gebruik van de ten behoeve van de individuele huiseigenaren bestaande erfdienstbaarheid, zoals bijvoorbeeld afvoer van huisafval. De voorzieningenrechter acht het niet opportuun een dwangsom op te leggen, aangezien [eiseres] niet uiteen heeft gezet welke andere gedragingen dan die reeds onder het onder 2. gevorderde vallen een inbreuk vormen. Voor zover toewijsbaar, zal de voorzieningenrechter aan de onder 2. beschreven inbreukmakende gedragingen wel een dwangsom verbinden.
4.10. Het onder 2a. gevorderde zal worden afgewezen aangezien [eiseres] zich tot de individuele huiseigenaren kan wenden ten einde een opgave van de meterstanden te verkrijgen en niet is gebleken van enige, op de Stichting rustende verplichting om aan [eiseres] de meterstanden door te geven, zo deze meterstanden bij de Stichting (al) bekend mochten zijn.
4.11. Het onder 2b gevorderde zal worden toegewezen, met dien verstande dat de dwangsom zal worden gematigd. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat in een situatie waarbij het beheer eerder door de Stichting of een daaraan gelieerde vennootschap werd uitgevoerd, het onzorgvuldig en derhalve onrechtmatig is indien de Stichting in strijd met de waarheid uitlatingen jegens de individuele huiseigenaren of andere derden doet met betrekking tot het verrichten van activiteiten waarmee jegens derden de suggestie gewekt wordt dat de Stichting gerechtigd is om met gebruikmaking van de aan [eiseres] toebehorende zaken, diensten aan de huiseigenaren aan te bieden.
4.12. Het onder 2c gevorderde zal worden afgewezen, aangezien [eiseres] niet geacht kan worden een belang bij deze vordering te hebben. Voor zover door de Stichting kosten voor beheersactiviteiten die niet, althans niet zonder toestemming van [eiseres], door haar mogen worden uitgevoerd, worden gefactureerd en individuele huiseigenaren deze facturen aan de Stichting voldoen, betalen zij immers niet bevrijdend. Voorts dient er voorshands vanuitgegaan te worden dat de Stichting, voor de periode vóór 1 januari 2006 wel gerechtigd is tot die datum voor door haar aangeboden beheersactiviteiten van de huiseigenaren vergoeding te verkrijgen.
4.13. Aangezien beide partijen over en weer deels in het (on)gelijk zijn gesteld, zal de voorzieningenrechter de proceskosten compenseren op na te melden wijze.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt de Stichting om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis alle inbreuken op het eigendomsrecht van [eiseres] te staken en gestaakt te houden met uitzondering van de door de Stichting aangeboden diensten die kunnen worden uitgevoerd met gebruikmaking van de ten behoeve van de individuele huiseigenaren bestaande erfdienstbaarheid, zoals bijvoorbeeld afvoer van huisafval;
5.2. beveelt de Stichting om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis zich te onthouden van alle uitlatingen jegens de individuele huiseigenaren of andere derden of van het verrichten van andere activiteiten waarmee jegens derden de suggestie gewekt zou kunnen worden dat zij gerechtigd is om met gebruikmaking van de aan [eiseres] toebehorende zaken diensten aan de huiseigenaren aan te bieden, met uitzondering van de door de Stichting aangeboden diensten die kunnen worden uitgevoerd met gebruikmaking van de ten behoeve van de individuele huiseigenaren bestaande erfdienstbaarheid, zoals bijvoorbeeld afvoer van huisafval, op straffe van een dwangsom van EUR 500,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat de Stichting niet aan dit bevel voldoet met een maximum van EUR 10.000,00,
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij met haar eigen kosten belast blijft,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.B. Werkhoven en in het openbaar uitgesproken op 4 september 2006.