Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Deventer
zaaknr.: 315292 CV 06-2217
datum : 24 oktober 2006
Vonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap BLALOVAST B.V.,
gevestigd te Deventer, kantoorhoudende te Haarlem,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie, verder te noemen: “Blalovast”,
gemachtigde mr. P. van Dijk, advocaat te Arnhem,
tegen
de besloten vennootschap TIJL OFFSET B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Zwolle,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie, verder te noemen: “Tijl”,
gemachtigde mw. mr. J.E. Mazel, advocaat te Utrecht.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- de dagvaarding d.d. 7 april 2006, ten verzoeke van Blalovast uitgebracht,
- het antwoord en de eis in reconventie van Tijl;
- de repliek in conventie tevens wijziging van eis tevens het antwoord in reconventie van Blalovast;
- de dupliek in conventie tevens repliek in reconventie van Tijl en
- de dupliek in reconventie van Blalovast.
Het geschil
in conventie:
De vordering van Blalovast strekt er - na vermindering van eis - toe dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. de huurovereenkomst tussen Blalovast als verhuurster en Tijl als huurster aangaande de bedrijfs- en kantoorruimte van de onroerende zaak, staande en gelegen te Zwolle aan de Blaloweg 20 zal ontbinden per datum van het vonnis althans een in goede justitie te bepalen datum;
II. Tijl zal veroordelen om binnen vier weken na betekening van het in dezen te wijzen vonnis althans een in goede justitie te bepalen termijn, het gehuurde met al het hare en de haren te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking te stellen aan Blalovast;
III. Blalovast zal machtigen het vonnis ten uitvoer te doen leggen, zo nodig met behulp van de sterke arm van de politie en justitie, indien Tijl met de nakoming van het in
deze te wijzen vonnis in gebreke mocht blijven;
IV. Tijl zal veroordelen aan Blalovast te betalen:
a. een bedrag van € 58.218,89 aan achterstallige huurpenningen over het eerste kwartaal van 2006, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2006 tot aan de datum van algehele voldoening;
b. een contractuele boete van 2% per maand over de achterstallige huurpenningen ad € 58.218,89 vanaf 1 januari 2006 tot aan de datum van algehele voldoening, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata tot aan de datum van algehele voldoening;
c. een bedrag van € 70.108,60 aan achterstallige huurpenningen over het tweede kwartaal van 2006, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 april 2006 tot aan de datum van algehele voldoening;
d. een contractuele boete van 2% per maand over de achterstallige huurpenningen ad € 70.108,60 vanaf 1 april 2006 tot aan de datum van algehele voldoening, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata tot aan de datum van algehele voldoening;
e. een bedrag van € 139.343,82 aan achterstallige huurpenningen over het tweede kwartaal van 2004, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2006 tot aan de datum van algehele voldoening;
f. een contractuele boete van 2% per maand over de achterstallige huurpenningen ad € 139.343,82 vanaf 1 februari 2006 tot aan de datum van algehele voldoening, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata tot aan de datum van algehele voldoening;
g. een bedrag van € 43.671,38 aan verschuldigde boete over de huur van 2005, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata tot aan de datum van algehele voldoening;
h. de huurtermijnen ad € 274.358,60 per kwartaal vanaf 1 juli 2006 tot aan de datum waarop de huurovereenkomst zal zijn ontbonden, of indien de datum van ontbinding ligt voor het einde van een kwartaaltermijn het pro rate bedrag over het gedeelte van het kwartaal dat zal zijn verstreken, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata van de kwartaaltermijnen, voor zover zij vervalt, tot aan de dag der algehele voldoening;
i. een bedrag van € 274.358,60 per kwartaal aan schadeloosstelling over de periode gelegen na de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot en met het tijdstip van ontruiming van het gehuurde, of indien de datum van ontruiming ligt voor het einde van een kwartaaltermijn het pro rate bedrag over het gedeelte van het kwartaal dat zal zijn verstreken, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata van de kwartaaltermijnen, voor zover zij vervalt, tot aan de dag der algehele voldoening;
j. een bedrag van € 5.355,00 aan buitengerechtelijke incassokosten;
V. Tijl zal veroordelen in de kosten van de procedure, de kosten van beslaglegging daaronder begrepen.
Daartegen heeft Tijl verweer gevoerd met conclusie dat Blalovast in haar vorderingen niet ontvankelijk wordt verklaard althans dat de vorderingen van Blalovast zullen worden afgewezen, met veroordeling van Blalovast in de kosten van de procedure.
in reconventie:
De vordering van Tijl strekt ertoe dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk
uitvoerbaar bij voorraad:
1. zal verklaren voor recht dat partijen op 13 januari 2006 mondeling een nieuwe huurovereenkomst per 1 januari 2006 overeen zijn gekomen zoals neergelegd in de brief van Tijl van 17 januari 2006;
2. Blalovast zal veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis haar medewerking te verlenen aan vastlegging en ondertekening van de tussen partijen overeengekomen nieuwe huurovereenkomst op basis van het ROZ-model per 1 januari 2006 met daarin opgenomen de tussen hen gemaakte afspraken zoals neergelegd in de brief van Tijl van 17 januari 2006, derhalve inhoudende:
- een verlaging van de huurprijs met € 200.000,00 tot € 700.000,00 per jaar per 1 januari 2006;
- een looptijd van vijf jaar tot en met 31 januari 2011;
- een eerste huurprijswijziging per 1 januari 2007;
- huur van 12.850m2 met behoud van recht van onderhuur;
- wijziging van de onderhuurcontracten in rechtstreekse huurcontracten met Blalovast per 1 januari 2006;
op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag voor iedere dag dat Blalovast in gebreke blijft aan het te dezen te wijzen vonnis te voldoen;
3. Blalovast zal veroordelen in de kosten van deze procedure.
Daartegen heeft Blalovast verweer gevoerd met conclusie dat Tijl in haar vordering niet ontvankelijk zal worden verklaard althans dat haar vorderingen zullen worden afgewezen, met veroordeling van Tijl in de kosten van deze procedure.
De vaststaande feiten
in conventie en in reconventie
Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast.
a. Op 30 januari 2002 heeft (de rechtsvoorgangster van) Blalovast met ingang van 1 februari 2002 voor de bepaalde duur van 6 jaren aan (de rechtsvoorgangster van) Tijl verhuurd een gedeelte van de bedrijfs- en kantoorruimte van de onroerende zaak te Zwolle aan de Blaloweg nr. 20, verder te noemen: “het gehuurde”.
b. Op de tussen partijen opgemaakte huurovereenkomst zijn toepasselijk verklaard “de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW”.
c. Ingevolge de huurovereenkomst is de huurprijs bij vooruitbetaling verschuldigd in achtereenvolgende perioden van een kwartaal.
d. Tijl heeft de huurpenningen over het tweede kwartaal van 2004 ad € 348.359,64 niet betaald, waarna tussen partijen een aflossingsregeling is getroffen, vastgelegd bij brief van 26 mei 2004, inhoudende dat Tijl dat bedrag in 30 maandelijkse termijnen van € 11.611,99 diende af te lossen, bij vooruitbetaling te voldoen ingaande 1 oktober 2004.
e. Bij brief van 22 december 2005 heeft de heer R. Nir van de besloten vennootschap Coriander Holding b.v., moedermaatschappij van Blalovast, verder te noemen: “Coriander”, omtrent een verzochte aanpassing in de huur aan Tijl onder meer bericht: “(..) In samenhang met het huurinkomen dat Coriander per 1 januari 2006 van de voormalige onderhuurders van Tijl (..) betaald zal krijgen (ca € 300.000 per jaar), is Coriander bereid Tijl (..) tegemoet te komen en de thans jaarlijks (resterende) huur van ca € 900.000 met € 200.000 te verlagen naar € 700.000. De berekeningen van m2 kunnen alleen van belang zijn indien de door Tijl vrijgemaakte ruimte aan derden verhuurd kunnen worden. Verder zou Coriander zoals eerder aangegeven werd een huurovereenkomst met Tijl voor 10 jaar willen sluiten.”
f. Bij faxbrief van 17 januari 2006 heeft (de heer D. Knaapen, directeur van) Tijl aan Nir voormeld bericht: “Naar aanleiding van ons gesprek van 13 januari 2006, wil ik U graag bevestigen dat wij akkoord gaan met Uw voorstel het huurcontract te verlengen tot en met 31 Januari 2011, onder de volgende condities:
? Tijl huurt 12850 m2 voor de prijs van € 700.000 per jaar vanaf 1 januari 2006.
? De eerste huurprijswijziging van de huur, zal geschieden per 1 januari 2007, conform het huidige huurcontract.
? Tijl behoudt het recht tot onderverhuur van 12850 m2 en zal dus ook de huur daarvan innen.
? Coriander verhuurt zelf direct de rest van het pand 4825 m2, buiten de genoemde 12850 m2, aan de andere huurders met ingang van 1 januari 2006. Tijl (..) is geheel gevrijwaard van enige consequenties daarvan.
? Coriander zal ook voor wat betreft de technische voorzieningen (gas, water, licht, verwarming) zorgdragen voor separate voorzieningen voor deze andere huurders, zodat de facturering hiervan niet meer verlopen via Tijl (..). Tijl zal zelf zorgdragen voor zijn eigen technische installaties en ook zelf rechtstreeks de facturen voor deze voorzieningen ontvangen.
Alle andere opties die besproken zijn in onze discussies komen daarmee te vervallen (b.v. investering in Sprinkler, delen van huuropbrengsten etc).
Graag wil ik U verzoeken deze brief voor akkoord ondertekend te retourneren (..)”
Deze brief is niet door of namens Blalovast ondertekend.
g. Bij e-mailbericht van 17 januari 2006 heeft Nir voormeld de ontvangst van de brief van Knaapen bevestigd en verzocht om uittreksels uit het handelsregister om de vertegenwoordi-gingsbevoegdheid van Knaapen te kunnen verifiëren. Na ontvangst van uittreksels aangaande Tijl en haar bestuurder HBK Tijl Holding b.v. heeft Nir voormeld bij e-mailbericht van 23 januari 2006 verzocht om een uittreksel van de moedermaatschappij van Tijl (Trimoteur Beheer B.V.) en gesteld dat die vennootschap de nieuwe huurovereenkomst zal moeten tekenen als medeverantwoordelijke voor het nakomen van de huurovereenkomst.
h. Na antwoord daarop door Knaapen voormeld heeft Nir voormeld als volgt bericht: “Het is Coriander’s eis dat de (uiteindelijke) aandeelhouder van HBK Tijl Holding BV met de condities van de nieuwe overeenkomst instemt en dus ook met het nakomen van de verplichtingen die daaruit voortvloeien. Met andere woorden, Trimoteur Beheer BV moet de overeenkomst mee tekenen. Verder, gaan wij niet een ‘A4 pagina’, wat de grote lijnen omvat, van een contract beschouwen als een basis voor 5 jaar relatie die vrij complex is. Wij zijn bezig met het opstellen van een nieuwe concept huurovereenkomst waarin een aantal zaken nader uitgewerkt worden. Ik denk aan servicekosten die uitgesplitst moeten worden, onderhoud afspraken (wie doet wat) en andere nog uit te zoeken aspecten die normaal in een huurovereenkomst voorkomen. Overigens streven wij ernaar om deze week het concept aan u op te sturen. Zoals al eerder aangegeven moet Tijl nu de verplichting voldoen zoals voortvloeit uit de huidige huurovereenkomst. Daarom, verzoek ik u met klem ervoor te zorgen dat het volledige huurbedrag dat gebaseerd is op € 353K per kwartaal nog deze week naar ons overgemaakt wordt! Nogmaals, mocht de nieuwe huurovereenkomst voor 15 februari getekend zijn, dan zal Coriander de overtollige betaalde huur aan Tijl crediteren.”
i. Bij e-mailbericht van 31 januari 2006 heeft Nir voormeld aan (de heer E. Snoeren van) Tijl bericht: “Ik heb gezien dat wij van Tijl € 58.250 hebben ontvangen. Tezamen met de eerder overgemaakte € 150.000 betekent dit een kwartaalbetaling van € 208.250. Het bedrag zou kloppen indien wij de nieuwe huurovereenkomst (a € 700K p.j.) voor 15 februari a.s. zouden tekenen. In mijn mail aan u van 22.1 j.l. heb ik u aangegeven dat zolang de overeenkomst niet getekend is, hebben wij nog geen akkoord over de nieuwe situatie en wij moeten leven naar de condities van de oude en geldige overeenkomst. (..) Zoals ik in mail aan u van 22 januari j.l. heb aangegeven, mochten wij een overeenstemming betreffende het nieuwe huurcontract voor 15 febr a.s. kunnen bereiken, dan zal Coriander Tijl dan het overtollige bedrag (€ 69.919,38) crediteren.”
j. Partijen hebben vervolgens nog enige malen zonder vrucht via e-mailberichten gecorrespondeerd.
k. Blalovast heeft de bedrijven die tot 1 januari 2006 van Tijl onderhuurden met hun instemming en die van Tijl per die datum tot haar huurders gemaakt. Blalovast heeft in dat kader per 1 januari 2006 de haars inziens door Tijl verschuldigde huur per kwartaal verlaagd van € 353.079,99 tot € 274.358,60 inclusief BTW.
l. Na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank d.d. 18 april 2006 heeft Blalovast op 19 april 2006 ten laste van Tijl conservatoir beslag gelegd onder de Fortis Bank en de ING-Bank, welke beslagen op 21 april 2006 aan Tijl zijn overbetekend.
De standpunten van partijen
in conventie en in reconventie
Blalovast heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat Tijl al geruime tijd in financieel zwaar weer verkeert, hetgeen ertoe heeft geleid dat Tijl de huur over het tweede kwartaal van 2004 in eerste instantie niet heeft betaald en daarna via een afbetalingsregeling, welke Tijl niet stipt nakomt. Tijl betaalt voorts de andere kwartaaltermijnen telkens te laat zodat zij telkens opnieuw een contractuele boete van 2% per maand is verschuldigd. Anders dan Tijl meent, hebben partijen geen overeenstemming bereikt over alle condities en modaliteiten van een nieuwe huurovereenkomst zodat geen sprake is van huurprijsverlaging per 1 januari 2006. Er diende nog overleg plaats te vinden en overeenstemming bereikt te worden over bijvoorbeeld de servicekosten, de duur van de verlenging van de huurperiode, de verdeling van de onderhoudskosten en de voorwaarde van een concerngarantie. Nu die overeenstemming ontbreekt, is de huurovereenkomst van 30 januari 2002 onverminderd van kracht en is er geen grond voor Tijls reconventionele vorderingen. Ten onrechte heeft Tijl een voorschot genomen op die nieuwe, nog uit te onderhandelen huurovereenkomst door de huurprijsverlaging tot € 280.250 door te voeren en slechts dit bedrag te betalen. Ook in verband met deze te weinig en te laat betaalde kwartaaltermijnen is Tijl een contractuele boete verschuldigd. Gelet op de omvang en de duur van Tijls verzuim dient de huurovereenkomst ontbonden te worden en dient Tijl het gehuurde te ontruimen. Tot slot is Tijl vanwege haar verzuim een vergoeding verschuldigd voor buitengerechtelijke kosten.
Tijl heeft aangevoerd dat partijen in verband met haar financiële situatie vanaf eind 2005 meermalen uitvoerig overleg hebben gehad over een verlaging van de huurprijs en het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, hetgeen in een bespreking van 13 januari 2006 heeft geresulteerd in een mondelinge overeenkomst aangaande de uitgangspunten van de nieuwe tussen partijen te sluiten overeenkomst. Een en ander is vastgelegd in de brief van 17 januari 2006. Er resteerde op dat moment nog slechts één onderwerp, te weten de servicekosten, dat nog nader uitgewerkt moest worden, mede als gevolg van het feit dat de onderhuurders van Tijl tot huurders van Blalovast werden. Dit onderwerp is vervolgens vlot uitgewerkt tussen de heren Seltenrijch van Tijl en Lok van Blalovast zodat daarover evenmin meer discussie was. Na het mondelinge akkoord is Blalovast gekomen met nieuwe voorwaarden zoals een (concern) garantie door Trimoteur Holding B.V., hetgeen voor die vennootschap niet akkoord was. Slechts door ten onrechte haar verdere medewerking te weigeren en de datum van de nieuwe huurovereenkomst op te schuiven, heeft Blalovast een betalingsachterstand geconstrueerd. Over de nieuwe datum is evenwel overeenstemming bereikt, gelijk over de nieuwe huurprijs, zodat er geen betalingsachterstand is. De betalingsregeling aangaande de huur over het tweede kwartaal van 2004 wordt nagekomen, zodat er geen grond is voor het opeisen van de restantschuld of voor een contractuele boete ter zake. Evenmin is de boete over 2005 verschuldigd, die overigens onredelijk is nu deze eerst in deze procedure wordt gevorderd. Er is dan ook geen reden voor ontbinding van de huurovereenkomst en voor een ontruiming door Tijl van het gehuurde. Zij heeft er recht en belang bij dat de op 13 januari 2006 gemaakte afspraken worden nagekomen. Tijl heeft tot slot de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten bestreden.
De beoordeling
in conventie en in reconventie
1.
Gelet op de samenhang van de vordering in reconventie met de vordering in conventie, zullen de geschillen tezamen worden beoordeeld.
2.
Kern van het geschil is of tussen partijen op 13 januari 2006 een nadere huurovereenkomst is tot stand gekomen, zoals Tijl stelt en Blalovast bestrijdt.
3.
Bij de beoordeling van dit geschil komt het aan op hetgeen partijen hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid.
4.
Uit die toetsingmaatstaf volgt al dat het enkele feit dat hetgeen tussen partijen is verklaard en heeft afgespeeld, niet schriftelijk als een algehele overeenkomst is vastgelegd, zoals Blalovast kennelijk betoogt, niet betekent dat er tussen partijen geen overeenkomst is tot stand gekomen. Het is immers goed mogelijk en ook zeker niet ongebruikelijk dat partijen overeenkomen te gaan (ver)huren of een huurrelatie voort te zetten en dat daarbij dan alleen wezenlijke onderdelen van zo’n overeenkomst of voortzetting worden geconcretiseerd en dat partijen voor het overige het er over eens zijn dat de andere onderdelen nog verder zullen worden uitgewerkt en dat daarna het geheel aan afspraken schriftelijk zullen worden vastgelegd. Die uitwerking en vastlegging doet niets af aan de gebondenheid aan hetgeen concreet is overeengekomen.
5.
Vast staat dat hetgeen Tijl in haar brief van 17 januari 2006 aan Coriander althans aan Blalovast heeft weergegeven aan besproken onderdelen ten behoeve van een voortzetting van de huurrelatie op een feitelijk juiste wijze is verwoord. Die onderdelen hebben betrekking op wie partij wordt bij de voortgezette huurovereenkomst (Tijl en Blalovast), waar deze voortgezette huurovereenkomst betrekking op heeft (12.850 m2 aan bedrijfs- en kantoorruimte in het pand aan de Blaloweg 20 te Zwolle), de huurprijs (€ 700.000 ingaande 1 januari 2006) en duur daarvan (van 1 januari 2006 tot 1 februari 2011). Voorts blijkt uit die brief dat partijen het er over eens zijn geworden dat de bedongen huurprijs voor het eerst per 1 januari 2007 zal worden aangepast, dat Coriander in plaats van Tijl de huurovereenkomsten zal aangaan met de overige huurders van het pand en dat Tijl zelf zal zorgen voor de levering aan haar van gas, water, licht en verwarming en dat Tijl daarvoor zelf de facturen zal voldoen.
6.
De hierboven genoemde onderdelen kunnen bezwaarlijk anders worden opgevat dan als de essentialia (van een voortzetting) van een huurovereenkomst. Nu daarover, zo staat vast, een akkoord is bereikt, zijn partijen aldus tot overeenstemming gekomen over een (voortgezette) huurovereenkomst.
7.
Dat Blalovast nadien de vertegenwoordigingsbevoegdheid van directeur Knaapen van Tijl aan de orde heeft gesteld, doet daaraan niet af nu zij kennelijk van die bevoegdheid overtuigd is geraakt. Het gegeven dat Coriander althans Blalovast zich vanaf 23 januari 2006 expliciet op het standpunt is gaan stellen dat een andere, tweede vennootschap zich als medehuurder moest opstellen althans ter zake een garantie moest geven, doet evenmin aan het bestaan van de voortgezette huurovereenkomst af. Indien dat medehuurderschap althans zo’n garantie voor Blalovast een (opschortende) voorwaarde voor de voortgezette huurovereenkomst was, dan had het op haar weg gelegen om dit bij de overeenstemming van 13 januari 2006 kenbaar te maken aan Tijl. Dat Blalovast zulks heeft nagelaten en zij ook anderszins geen voorbehoud heeft gemaakt, moet dan ook voor haar rekening en risico blijven.
8.
Het verweer van Blalovast dat uit het enkele feit dat de doorbelasting van de servicekosten nog in discussie was, volgt dat er nog geen algehele overeenstemming over een nieuwe huurovereenkomst was, deelt het lot van hiervoor weergegeven verweren.
Daaraan kan overigens nog worden toegevoegd dat partijen, blijkens de brief van 17 februari 2006, het er over eens waren dat Tijl voortaan zelf zou zorgdragen voor de door haar benodigde nutsvoorzieningen en deze zelf met de respectieve leveranciers financieel zou afwikkelen. Dat Tijl dan onder de voortgezette huurovereenkomst nog te maken zou krijgen met een aanzienlijke post aan servicekosten, door Blalovast (door) te berekenen, valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien. Voor zover het gaat om de doorbelasting van servicekosten die dateren van vóór 1 januari 2006, valt, zonder nadere toelichting, die eveneens ontbreekt, niet in te zien dat die betrokken zou moeten worden in een voortgezette huurovereenkomst. Een en ander heeft aldus tot gevolg dat het enkele feit dat partijen op 13 januari 2006 de doorbelasting van servicekosten nog niet volledig hadden geconcretiseerd niet het ontstaan van de (voortgezette) huurovereenkomst in de weg stond. Een en ander klemt te meer nu partijen, blijkens het door Tijl gestelde en door Blalovast onvoldoende gemotiveerd weersproken feit, over dat onderwerp geen (wezenlijk) verschil van mening hadden doch dat zij dat onderwerp nog slechts dienden uit te werken.
9.
Aan het voorgaande kan evenmin afdoen, zoals al in r.o. 4. is overwogen, dat Blalovast de door Tijl opgestelde brief van 17 januari 2006, waarin Tijl aldus de overeenstemming over de essentialia heeft verwoord, niet voor akkoord heeft ondertekend of dat tussen partijen geen uitgewerkte huurovereenkomst is opgesteld en ondertekend, zoals wel is gebeurd bij de huurovereenkomst van 30 januari 2002.
10.
Een en ander geldt te minder nu vast staat dat Blalovast, althans Coriander, met de (voormalige (onder-))huurders van Tijl rechtstreeks een huurcontract heeft gesloten ingaande 1 januari 2006 en deze huurders vanaf dat moment niet meer aan Tijl doch aan Blalovast althans Coriander de huurprijs betalen. Blalovast heeft in dat kader ook de door Tijl te betalen huurprijs met een dienovereenkomstig bedrag verminderd. Daarmee staat buiten twijfel dat ook Blalovast al uitvoering heeft gegeven aan (één van) de op 13 januari 2006 tussen partijen gemaakte afspraken. De stelling van Blalovast dat de huurovereenkomst van 30 januari 2002 tussen partijen onverminderd van kracht is gebleven, moet dan ook op die grond worden gerelativeerd.
11.
De slotsom is dat partijen het op 13 januari 2006 inhoudelijk eens zijn geworden over de aanpassing en voortzetting van de huurrelatie, waarvan een lagere huurprijs per 1 januari 2006 deel uitmaakt.
12.
Aangezien aldus per 1 januari 2006 een lagere huurprijs van € 700.000 exclusief BTW per jaar is gaan gelden, mocht Tijl volstaan met een betaling van € 208.250 inclusief BTW aan huur over zowel het eerste als het tweede kwartaal. Daarmee valt het doek over Blalovasts vordering IV, sub a. tot en met d.
13.
Blalovasts vordering IV, sub e. en f, heeft betrekking op de afbetalingsregeling aangaande de onbetaald gebleven huur over het tweede kwartaal van 2004 ad € 348.359,64. Die regeling houdt in dat Tijl maandelijks, gedurende een periode van 30 maanden ingaande 1 oktober 2004, een bedrag van € 11.611,99 aan Blalovast betaalt. Daargelaten dat uit het door Blalovast zelf overgelegde overzicht blijkt dat per 1 juni 2006 nog een bedrag van € 116.119,84 aan achterstand ter zake zou resteren in plaats van het door haar gevorderde bedrag van € 139.343,82, geldt dat uit dat zelfde overzicht blijkt, hetgeen Tijl ook heeft onderschreven, dat die maandelijkse aflossing zonder uitzondering nimmer voor de eerste van de betreffende maand aan Blalovast is betaald. Gesteld noch gebleken is dat Blalovast daar eerder dan in deze procedure een punt van heeft gemaakt. Daarmee valt niet in te zien dat Blalovast dan in het kader van de - nu beslechte - discussie omtrent het al dan niet ontstaan van een voortgezette huurovereenkomst die afbetalingsregeling als vervallen mocht beschouwen en het restant aan achterstand ineens mocht opvorderen. Nu in de brief van 26 mei 2004, als bedoeld in sub d. van de vaststaande feiten, daaromtrent niets is bepaald, valt evenmin in te zien dat bij niet-tijdige betaling en/of een voortijdige opeisbaarheid een contractuele boete van 2% per maand zou zijn verschuldigd.
14.
Voor de vordering IV sub g. aangaande een contractuele boete over 2005 ad € 43.671,38, gegrond op de stelling dat Tijl telkens de kwartaalhuur te laat heeft betaald, geldt eveneens dat Blalovast kennelijk niet eerder dan in deze procedure een punt heeft gemaakt van en gevolgen heeft verbonden aan het al jarenlange bestaande betalingsgedrag van Tijl. Onder die omstandigheid had van Blalovast gevergd mogen worden dat zij op duidelijke wijze aan Tijl kenbaar had gemaakt dat zij voortaan niet langer genoegen zou nemen met een te late betaling en dat zij in het vervolg bij een ontijdige en/of onvolledige betaling de in artikel 14.2 van de algemene bepalingen neergelegde boete van 2% per maand over het uitstaande saldo zou vorderen. Nu Blalovast zulks heeft nagelaten, kan zij Tijl niet achteraf - en kennelijk slechts ingezet als drukmiddel om de hierboven beoordeelde discussie omtrent het al dan niet ontstaan zijn van een voortgezette huurovereenkomst naar haar hand te zetten - confronteren met voormelde contractuele boete. Dit deel van de vordering is aldus evenmin toewijsbaar.
15.
Nu aldus niet tot de conclusie kan worden gekomen dat Tijl, behoudens de restant schuld aan huur voor het tweede kwartaal van 2004, waarvoor overigens een afbetalingsregeling geldt, een opeisbare achterstand heeft in de betaling van de aan Blalovast toekomende huurpenningen, is geen grond voor een ontbinding van de huurovereenkomst en een daaraan verbonden ontruiming door Tijl van het gehuurde. Dit betekent dat de vorderingen I tot en met III alsmede IV sub h. en i. evenmin voor toewijzing vatbaar zijn.
16.
De als vordering IV sub j verwoorde gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten ad € 5.355,00 deelt het lot van de andere afgewezen vorderingen.
17.
Gelet op het voorgaande zijn de door Tijl in reconventie ingestelde vorderingen voor toewijzing vatbaar. Zulks geldt niet voor de door Tijl verlangde vastlegging van de wijziging van de onderhuurcontracten in rechtstreekse huurcontracten nu Blalovast daaraan - naar zij zelf heeft aangevoerd - al uitvoering heeft gegeven. De door Tijl gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd als nader in het dictum te melden. Overigens staat deze toegewezen verplichting tot vastlegging van de tussen partijen geldende afspraken er geenszins aan in de weg dat partijen nader onderhandelen over bijvoorbeeld welke garantie noodzakelijk / toereikend is en zulke nadere afspraken eveneens - zo mogelijk - in die vastlegging betrekken.
18.
Blalovast zal als de in conventie geheel en als de in reconventie overwegend in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden verwezen van zowel conventie als reconventie. Dit betekent dat Blalovast belast blijft met de door haar gemaakte kosten van beslaglegging.
De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
- wijst de vorderingen van Blalovast af;
- veroordeelt Blalovast in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Tijl begroot op € 2.000,00 voor salaris gemachtigde;
in reconventie
- verklaart voor recht dat partijen op 13 januari 2006 mondeling een nieuwe huurovereenkomst per 1 januari 2006 overeen zijn gekomen zoals neergelegd in de brief van Tijl van 17 januari 2006;
- veroordeelt Blalovast om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan vastlegging en ondertekening van de tussen partijen overeengekomen nieuwe huurovereenkomst op basis van het ROZ-model per 1 januari 2006 met daarin opgenomen de tussen hen gemaakte afspraken zoals neergelegd in de brief van Tijl van 17 januari 2006, derhalve inhoudende:
- een verlaging van de huurprijs met € 200.000,00 tot € 700.000,00 per jaar per 1 januari 2006;
- een looptijd van vijf jaar tot en met 31 januari 2011;
- een eerste huurprijswijziging per 1 januari 2007 en
- huur van 12.850 m2 met behoud van recht van onderhuur;
zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag voor iedere dag dat Blalovast in gebreke blijft daaraan te voldoen, met een maximum van € 250.000,00;
- veroordeelt Blalovast in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Tijl begroot op € 1.000,00 voor salaris gemachtigde;
- verklaart dit vonnis, behoudens voormelde verklaring voor recht, uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 24 oktober 2006, in tegenwoordigheid van de griffier.