Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Lelystad
zaaknr.: 321501 VV 06-85
datum : 21 juli 2006
Vonnis in het kort geding van:
1. de besloten vennootschap
WILLIAM PROPERTIES B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Rotterdam,
2. de besloten vennootschap
WILLIAM HOUSE LIII B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Rotterdam,
3. de besloten vennootschap
CORIO NEDERLAND RETAIL B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Utrecht,
eisende partij,
gemachtigde mr. L.G. Mook
tegen
1. de vennootschap onder firma DE ZONNEBLOEM NATUURLIJK V.O.F,
gevestigd te Almere,
2. [GEDAAGDE 2], wonende te [woonplaats],
3. [GEDAAGDE 3], wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
gemachtigde mr. P.J. de Booij
Partijen zullen hierna Corio c.s. en De Zonnebloem c.s. worden genoemd.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- het exploot d.d. 21 juni 2006 houdende een vordering tot het treffen van voorzieningen bij voorraad.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 juli 2006.
Namens Corio c.s. is verschenen mr. L.G. Mook alsmede zijn kantoorgenoot mr. A.H.A.J.M. Nouwen.
Namens De Zonnebloem c.s. zijn verschenen [gedaagden], bijgestaan door mr. De Booij.
Het geschil
De vordering van Corio c.s strekt ertoe dat:
Primair:
1. De Zonnebloem c.s. -vooruitlopend op de in de aanhangige bodemprocedure uit te spreken ontbinding van de huurovereenkomst betreffende de unit in ’t Circus, staande en gelegen aan het Stadhuisplein nr. 35- wegens toerekenbare tekortkoming ( € 38.893,26 huurachterstand), hoofdelijk zullen worden veroordeeld het gehuurde binnen twee dagen na het ten dezen te wijzen vonnis te ontruimen met al de hunnen en het hunne en degenen die het gehuurde van hunnentwege occuperen en het gehuurde bezemschoon en in de toestand waarin dit bij aanvang van de huur aan hun ter beschikking is gesteld aan William Properties B.V. en William House LIII B.V. ter beschikking te stellen, op straffe van een jegens William Properties B.V. en William House LIII B.V. te verbeuren dwangsom van € 2.500,00 (zegge: vijfentwintighonderd euro) voor iedere dag dat De Zonnebloem c.s. – na twee dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis – niet aan dit vonnis voldoen;
2. De Zonnebloem c.s. hoofdelijk worden veroordeeld in de kosten van de onderhavige procedure.
Subsidiair:
1. De Zonnebloem c.s. hoofdelijk worden veroordeeld om – vooruitlopend op de beëindiging van de huurovereenkomst betreffende de unit in ’t Circus, staande en gelegen aan het Stadhuisplein nr. 35 – medewerking te verlenen aan de renovatie c.q. herontwikkeling van onderhavig winkelcentrum en De Zonnebloem c.s. om die reden hoofdelijk worden veroordeeld het gehuurde op uiterlijk 31 juli 2006 te ontruimen met al de hunnen en het hunne en degenen die het gehuurde van hunnentwege occuperen en het gehuurde bezemschoon en in de toestand waarin dit bij de aanvang van de huur aan hun ter beschikking is gesteld aan William Properties B.V. en William House LIII B.V. ter beschikking te stellen, op straffe van een te verbeuren dwangsom van € 2.500,00 (zegge: vijfentwintighonderd euro) voor iedere dag dat De Zonnebloem c.s. – na betekening van het te dezen te wijzen vonnis – niet aan dit vonnis voldoen;
2. Voorzover de kantonrechter in het kader van de toewijzing van het in de bodemprocedure gevorderde voornemens is een bedrag vast te stellen als voorschot op een aan De Zonnebloem c.s. toekomende tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten en/of een voorschot op een aan De Zonnebloem c.s. toekomend bedrag ter vergoeding van gederfde winst en gemaakte of te maken kosten, William Properties B.V. en William House LIII B.V. worden veroordeeld om dit voorschot op deze tegemoetkoming (danwel iedere andere door de kantonrechter aan huurders toegekende vergoeding) aan De Zonnebloem c.s. te betalen, althans te bepalen dat dit voorschot op deze tegemoetkoming volledig voor rekening (en risico) van William Properties B.V. en William House LIII B.V. komt;
3. De Zonnebloem c.s. hoofdelijk worden veroordeeld in de kosten van de onderhavige procedure.
De Zonnebloem c.s. hebben verweer gevoerd.
De vaststaande feiten
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd betwist het volgende vast:
1.1
De Zonnebloem c.s hebben met ingang van 16 juni 1997 gehuurd de bedrijfsunit, staande en gelegen aan het Stadhuisplein nr. 35 te Almere. Deze unit, zijnde bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW Pro en hierna verder aan te duiden met “het gehuurde”, bevindt zich in het winkelcentrum “’t Circus” (hierna: het winkelcentrum). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaren en vervolgens verlengd met een zelfde termijn. De huurovereenkomst loopt thans tot 15 juni 2007. In het gehuurde exploiteren De Zonnebloem c.s. een winkel voor de detailverkoop van reform- en aanverwante artikelen
1.2
In de huurovereenkomst is in artikel 9.8 een renovatieclausule opgenomen. Deze luidt als volgt:
“RENOVATIE
In het geval de verhuurder wenst over te gaan tot renovatie van het gehuurde dan wel wenst over te gaan tot herindeling van het winkelcentrum, zal huurder hiervan tijdig op de hoogte gesteld worden. De huurder zal aan de uitvoering van een renovatie of een herindeling zijn medewerking verlenen. Onder renovatie zal in ieder geval worden verstaan iedere structurele verandering in, aan of rondom het gehuurde die naar de mening van verhuurder dient plaats te vinden om het gehuurde aan te passen aan hedendaagse eisen met betrekking tot de staat van het gehuurde.”
1.3
Het winkelcentrum is eigendom van Corio (eiseres sub 3). Corio is een fiscale beleggingsinstelling in de zin van artikel 28 lid 2 van Pro de wet op de Vennootschapsbelasting 1969 alsmede het Besluit Beleggingsinstellingen 1970.
1.4
Corio wenst het winkelcentrum te renoveren. Deze renovatie omvat algehele sloop en nieuwbouw van het winkelcentrum. In verband met haar status van fiscale beleggingsinstelling mag Corio niet zelf eigendom van onroerende zaken herontwikkelen. Om deze reden zijn heeft Corio afspraken gemaakt met Wiliam Properties en William House LIII (hierna: William House) over de herontwikkeling van het winkelcentrum.
1.5
Bij deurwaardersexploot van 30 maart 2006 is door William Properties namens Corio de huurovereenkomst opgezegd tegen 15 juni 2007. Als opzeggingsgronden zijn aangevoerd, enerzijds dat Corio vanwege de renovatie het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wenst te nemen en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft, anderzijds dat het belang van Corio om over het gehele winkelcentrum te beschikken prevaleert boven het eventuele belang van De Zonnebloem c.s. bij verlenging van de huurovereenkomst.
1.6
De Zonnebloem c.s hebben de opzegging niet geaccepteerd. Om reden hebben Corio c.s. een bodemprocedure aanhangig gemaakt bij deze rechtbank, sector kanton, locatie Lelystad. Hierin vorderen zij te verklaren voor recht dat de onderhavige huurovereenkomst in ieder geval zal eindigen op 15 juni 2007, althans te bepalen dat de huurovereenkomst eindigt op een door de kantonrechter nader te bepalen datum, uiterlijk op 15 juni 2007 (of zoveel eerder of later als de kantonrechter bevindt), alsmede dat het ontruimingstijdstip wordt vastgesteld op uiterlijk 15 juni 2007 (of zoveel eerder of later als de kantonrechter bevindt). De bodemprocedure is nog lopende.
De beoordeling.
2.1
Aan hun primaire vorderingen hebben Corio c.s. ten grondslag gelegd dat De Zonnebloem c.s. al zeven maanden geen huur betalen, hetgeen neerkomt op een achterstand van € 38.893,26, dat dit een ernstige toerekenbare tekortkoming betreft en dat te verwachten is dat de bodemrechter om deze reden de huurovereenkomst zal ontbinden.
Ter onderbouwing van hun subsidiaire vorderingen hebben Corio c.s betoogd, summier samengevat en voorzover relevant, dat De Zonnebloem c.s. op grond van de renovatieclausule gehouden zijn om hun medewerking te verlenen aan de renovatie en daarmee aan de ontruiming van het gehuurde. Bij die ontruiming hebben Corio c.s, naar zij hebben betoogd, een spoedeisend belang. Volgens Corio c.s zijn de voor de renovatie benodigde bouw-en sloopvergunningen inmiddels verleend en staat de aanvang van de sloopwerkzaamheden gepland voor eind juli 2006. Van de 23 verhuurde units zijn er reeds 15 ontruimd, terwijl de resterende units –met uitzondering van drie- uiterlijk eind juli 2006 ontruimd zullen zijn. Volgens Corio c.s is alleen met De Zonnebloem c.s., Van den Bosch c.s. -tegen wie eveneens een ontruimingskort geding aanhangig is gemaakt- en nog één andere huurder geen overeenstemming bereikt over een ontruiming. Met die ander huurder zal volgens Corio c.s. naar verwachting op korte termijn tot een beëindigingsovereenkomst gekomen worden. Vertraging van de sloop en nieuwbouw zal tot grote schade leiden, mede omdat het nieuwe winkelcentrum ingevolge met toekomstige huurders gemaakte afspraken uiterlijk augustus 2007 opgeleverd moeten worden, aldus Corio c.s.
2.2
De Zonnebloem c.s. hebben onder meer als verweer gevoerd dat William Properties en William House geen partij zijn bij de huurovereenkomst tussen Corio en De Zonnebloem c.s. Volgens hen dienen William Properties en William House dan ook niet ontvankelijk verklaard te worden in hun vorderingen.
De Zonnebloem c.s hebben voorts aangevoerd dat, voorzover zij dat kunnen beoordelen, de volledige zeggenschap over het gehuurde met alle lusten en lasten, en derhalve de economische eigendom, is overgedragen aan William House en Wiliam Properties. Dit betekent volgens hen dat wanneer die overdracht beschouwd moet worden als een geldige overdracht in de zin van artikel 7:226 BW Pro, William Properties formeel de verhuurder is van het winkelcentrum en niet Corio. In dat geval dient volgens hen Corio niet ontvankelijk verklaard te worden in haar vorderingen. Nu Corio echter stelt verhuurster te zijn gebleven, is het volgens De Zonnebloem c.s dan ook van groot belang om te bepalen wat de werkelijke aard van de overdracht tussen Corio en William Properties is geweest. Volgens hen is dit niet uit de dagvaarding af te leiden. Nu niet is aangetoond wie rechtens als verhuurster dient te worden aangemerkt, dienen zowel Corio, William Properties als William House niet ontvankelijk te worden verklaard, aldus De Zonnebloem c.s.
2.3
Naar voorlopig oordeel van de kantonrechter houden voormelde niet-ontvankelijkheidsverweren van De Zonnebloem c.s. geen stand. Corio c.s hebben op een voor de kantonrechter heldere wijze uiteen gezet hoe rechtens hun onderlinge relatie is en wat voor consequenties dit heeft voor hun rechtsbetrekking tot De Zonebloem c.s. In dit verband is door hen betoogd dat het niet zo is dat de eigendom van het winkelcentrum voor de duur van de herontwikkeling aan de William Properties en William House is overgedragen. Volgens hen zijn tussen Corio enerzijds en William Properties en William House anderzijds slechts afspraken gemaakt, die inhouden dat Corio aan William Properties en William House opdracht heeft gegeven om –volledig voor rekening en risico van William Properties en William House- over te gaan tot sloop en herontwikkeling van het winkelcentrum. Naar Corio c.s. hebben betoogd heeft Corio slechts in dat kader de exploitatie van het winkelcentrum overgedragen aan William Properties en William House. Zij heeft dan ook, naar Corio heeft betoogd, aan William Properties en William House een volmacht verstrekt om in eigen naam en voor eigen risico met de zittende huurders overeenkomsten aan te gaan tot beëindiging van de bestaande huurovereenkomsten. De gemaakte afspraken houden volgens Corio c.s. voorts in dat alle kosten die verbonden zijn aan de beëindiging van de huurovereenkomsten met de zittende huurders -zoals vergoeding van verhuis- en (her-) inrichtingskosten en vergoeding van eventuele schade- volledig voor rekening en risico van William Properties en William House komen.
Gelet op dit betoog van Corio c.s., aan de juistheid waarvan voorshands niet wordt getwijfeld, is voorshands genoegzaam aannemelijk geworden dat Corio nog steeds de verhuurster is van het gehuurde. Uit dit betoog kan immers worden opgemaakt dat van economische eigendomsoverdracht van het gehuurde aan William Properties en William House geen sprake is geweest. Slechts de aan de herontwikkeling van het winkelcentrum verbonden risico’s zijn bij William Properties en William House komen te liggen. Corio, zijnde de verhuurster, heeft derhalve belang bij het instellen van de onderhavige vorderingen. Daarbij komt, maar dit wordt ten overvloede overwogen, dat overdracht van de economische eigendom niet als overdracht in de zin van artikel 7:226 BW Pro kan worden aangemerkt. Gesteld dus al dat William Properties en William House de economische eigendom van het winkelcentrum hebben verkregen dan nog zou dat naar voorlopig oordeel van de kantonrechter niet met zich brengen, nu geen contractsoverneming als bedoeld in artikel 6:159 BW Pro heeft plaatsgevonden, dat William Properties en William House de verhuurders van het gehuurde zijn geworden.
Voorts kan uit het betoog van Corio c.s worden gedestilleerd dat William Properties en Willam House als gevolmachtigden c.q lasthebbers van Corio, waar het de herontwikkeling van het winkelcentrum betreft, eveneens belang hebben bij de onderhavige vorderingen en derhalve eveneens ontvankelijk zijn in die vorderingen.
2.4
De Zonnebloem c.s. hebben niet betwist dat Corio c.s. een spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen. Daarvan is ook voldoende gebleken en kan derhalve worden uitgegaan..
2.5
De kantonrechter is voorshands van oordeel dat niet waarschijnlijk is dat de vordering tot ontbinding in de bodemprocedure zal worden toegewezen, onder meer omdat bij gelegenheid van de mondelinge behandeling is gebleken dat de achterstand –op een bedrag van € 5.023,22 na, van welk bedrag de betaling door De Zonnebloem c.s. is opgeschort wegens derving van huurgenot in verband met, kort gezegd, de renovatieontwikkelingen rondom het gehuurde - inmiddels is aangezuiverd. De primaire vorderingen van Corio c.s. komen dan ook niet voor toewijzing in aanmerking.
2.6
Ten aanzien van de subsidiaire vorderingen dient voorop gesteld te worden dat de huurovereenkomst op zijn vroegst pas per 15 juni 2007 beëindigd zal kunnen worden en dat De Zonnebloem c.s. in beginsel dus pas op zijn vroegst per die datum het gehuurde dienen te ontruimen. De vraag is dan ook of De Zonnebloem c.s. op basis van de renovatieclausule gehouden zijn reeds eerder, namelijk op uiterlijk 31 juli 2006, gelijk door Corio c.s is gevorderd, het gehuurde te ontruimen.
2.7
Tegen het beroep van Corio c.s. op de renovatieclausule is door De Zonnebloem c.s. aangevoerd dat een uitplaatsing op grond van de tekst van deze clausule tijdelijk is. Volgens hen is deze clausule evenals artikel 7:220 BW Pro bedoeld om De Zonnebloem c.s. weliswaar te verplichten renovatiewerkzaamheden te gedogen, maar dit op basis van een redelijk voorstel van de zijde van de verhuurder en met behoud van recht op terugkeer. De Zonnebloem c.s. hebben daarom gesteld dat zij bereid zijn om mee te werken aan renovatie, echter onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat hen een renovatievoorstel wordt gedaan in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW Pro, inhoudende het aanbieden van een vervangende, tijdelijke locatie, het vergoeden van dubbele kosten van herinrichting, het vergoeden van schade ten gevolge van omzetverlies en het vergoeden van overige schade.
2.8
Het standpunt van De Zonnebloem c.s. dat hen, alvorens zij in verband met de renovatie dienen te ontruimen, een redelijk renovatievoorstel als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 dient Pro te worden gedaan, wordt voorshands niet gedeeld. De Zonnebloem c.s. komen tot dit standpunt omdat volgens hen de huurovereenkomst na renovatie wordt voortgezet. De kantonrechter is voorshands evenwel van oordeel dat óók als van dit laatste zou moeten worden uitgegaan, hetgeen Corio c.s. overigens hebben betwist, De Zonnebloem c.s. op grond van de renovatieclausule in samenhang met het door Corio c.s bij gelegenheid van de mondelinge behandeling gedane aanbod hen een verrekenbaar voorschot van € 100.000,00 te betalen -voor al hetgeen William Properties uit welke hoofde dan ook te eniger tijd verschuldigd mocht blijken te zijn-, óók zonder een dergelijk renovatievoorstel gehouden zijn het gehuurde te ontruimen teneinde de sloop en nieuwbouw mogelijk te maken. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid wordt voorshands onaanvaardbaar geacht dat de Zonnebloem c.s. met die ontruiming wachten totdat hen een dergelijk voorstel wordt gedaan. Nu het jaarinkomen van De Zonnebloem c.s. –naar Corio c.s. onbetwist hebben gesteld- € 110.000,00 bruto bedraagt en voorts is gebleken dat de sloop en nieuwbouw ongeveer één jaar in beslag zullen nemen –naar Corio c.s. onweersproken hebben aangevoerd zal het nieuwe winkelcentrum uiterlijk augustus 2007 opgeleverd moeten worden- is de kantonrechter voorshands van oordeel dat De Zonnebloem c.s. niet in redelijkheid kunnen blijven persisteren bij hun eis dat eerst voorzien dient te worden in tijdelijke herhuisvesting. Dat brengt dubbele verhuiskosten en dubbele herinrichtingskosten met zich alsmede (waarschijnlijk) omzetderving. Naar voorshands gevoeglijk kan worden aangenomen zal dit aanzienlijk duurder uitpakken dan wanneer De Zonnebloem c.s. de inkomstenschade die zij leiden door ontruiming vergoed krijgen. Nu voorts te verwachten is dat de totstandkoming van een renovatievoorstel in de door Corio c.s. gewenste zin nog wel enig tijd op zich zal laten wachten, terwijl voorts genoegzaam aannemelijk is geworden dat Corio c.s een spoedeisend belang hebben bij ontruiming van het gehuurde, is de kantonrechter voorshands van oordeel dat óók als ervan uitgegaan zou moeten worden dat na de renovatie de huurovereenkomst wordt voortgezet, De Zonnebloem c.s naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid zich niet op het standpunt kunnen stellen dat hen eerst een renovatievoorstel als genoemd in artikel 7:220 lid 2 BW Pro moet worden gedaan vóórdat zij het gehuurde hoeven te ontruimen.
2.9
Op grond van hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 2.8 is overwogen, zal de subsidiaire vordering sub 1 in voeg als hierna te melden worden toegewezen. Gelet op de korte tijd die rest tussen de datum van uitspreken van dit vonnis en de gevorderde uiterlijke ontruimingsdatum zal de datum van ontruiming worden bepaald op uiterlijk 10 augustus 2006.
De gevorderde dwangsom zal worden bepaald op € 1.500,00 per dag en gemaximeerd tot € 100.000,00.
2.1
Gelet op het door Corio c.s. gedane aanbod een verrekenbaar voorschot van € 100.000,00 te betalen zal de subsidiaire vordering sub 2. in die zin worden toegewezen dat Corio c.s. hoofdelijk worden veroordeeld dat bedrag bij wege van verrekenbaar voorschot aan De Zonnebloem c.s. te betalen.
2.11
Geheel ten overvloede wordt nog geoordeeld dat het voorshands niet waarschijnlijk voorkomt dat de bodemrechter de stelling van De Zonnebloem c.s. dat de huurovereenkomst na de renovatie wordt voortgezet zal volgen. Ook daarom hoeft Corio c.s naar voorlopig oordeel van de kantonrechter geen renovatievoorstel als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW Pro te doen. Daartoe wordt het volgende overwogen.
2.12
Dat de huurovereenkomst na renovatie wordt voortgezet baseren De Zonnebloem c.s onder meer op hun stelling dat door Corio c.s. is toegezegd dat zij na de renovatie in het gehuurde kunnen blijven. De Zonnebloem c.s. hebben dit geadstrueerd aan de hand van correspondentie, afkomstig van Corio (de brieven van 24 september 2002, 18 november 2002, 24 januari 2003 en 6 april 2003). Anders dan De Zonnebloem c.s. is de kantonrechter voorshands echter van oordeel dat uit die correspondentie onvoldoende op te maken is dat Corio c.s. een dergelijke toezegging hebben gedaan, laat staan dat uit die correspondentie is af te leiden dat door Corio c.s. is toegezegd dat de huurovereenkomst zal worden voortgezet. Daarvoor bevat die correspondentie naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter te weinig aanknopingspunten.
2.13
De Zonnebloem c.s. baseren hun standpunt dat de huurovereenkomst na renovatie zal worden voortgezet voorts op de door hen gestelde omstandigheid dat de renovatie ook zonder beëindiging van de huurovereenkomst te realiseren is, omdat plaats en functie van het gehuurde na de renovatie hetzelfde zullen zijn als vóór de renovatie.
Voorshands wordt het door de kantonrechter echter niet waarschijnlijk gevonden dat de bodemrechter dit standpunt van De Zonnebloem c.s. zal volgen, zulks op grond van het volgende.
2.14
Ten eerste is de kantonrechter voorshands van oordeel dat niet kan worden volgehouden dat er sprake is van een gelijkblijvende plaats en functie van het gehuurde.
Vaststaat dat het huidige winkelcentrum 2.580 vierkante meter winkeloppervlakte en één verdieping omvat. Tevens staat vast dat het winkelcentrum verdeeld is in 23 units, die in oppervlakte variëren van twintig tot circa honderd vierkante meter, waaronder de unit van De Zonnebloem c.s., die 163 vierkante meter omvat. Voorts staat vast dat na de renovatie de omvang van het winkelcentrum circa 12.000 vierkante meter en drie verdiepingen (waaronder één met de functie van kantoorruimte) zal beslaan alsmede dat de daarin geplande units in oppervlakte zullen variëren van minstens 335 vierkante meter tot duizend vierkante meter en meer. Dit een en ander in aanmerking nemende, in het bijzonder gelet op de substantiële afwijking in oppervlakte tussen de kleinste unit in het nieuwe winkelcentrum (335 vierkante meter) en de huidige door De Zonnebloem c.s. gehuurde unit (zoals gezegd: 163 vierkante meter), is de kantonrechter voorshands op de eerste plaats van oordeel dat niet kan worden volgehouden dat de plaats van het gehuurde na renovatie hetzelfde zal zijn als vóór de renovatie.
Evenmin kan naar voorlopig oordeel worden gezegd dat de functie van het gehuurde na renovatie hetzelfde zal zijn als vóór de renovatie. Volgens de huurovereenkomst is het gehuurde immers uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte ten behoeve van, kort gezegd, de verkoop van reform- en aanverwante artikelen, terwijl in het nieuwe winkelcentrum de bedrijfsruimtes zullen worden gebruikt voor de verkoop van kleding en daarmee verwante artikelen. Weliswaar zijn de bedrijfsruimtes in het nieuwe winkelcentrum net als in het oude winkelcentrum artikel 7:290 lid 2 BW Pro bedrijfsruimtes, maar niet valt in te zien waarom niet ook een wijziging in branchering als een wijziging van de functie van het gehuurde zou kunnen worden aangemerkt.
Een en ander maakt reeds dat de voorgenomen renovatie zonder beëindiging van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet mogelijk is.
2.15
Maar ook als geoordeeld zou moeten worden dat voormelde substantiële afwijking in oppervlakte en voormelde wijziging in branchering nog niet betekenen dat de plaats en functie van het gehuurde anders zullen zijn dan vóór de renovatie, dan nog is de kantonrechter voorshands van oordeel dat Corio c.s een beroep kunnen doen op de beëindigingsgrond dringend persoonlijk gebruik als genoemd in artikel 7:296 lid 1 onder Pro b. BW. Hoewel uit de nota naar aanleiding van het verslag (NV II, Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, pagina 22) zou kunnen worden opgemaakt dat als het nieuwe object op dezelfde plaats en met dezelfde functie wordt gebouwd, er geen beroep kan worden gedaan op “dringend persoonlijk gebruik” wegens renovatie, valt uit artikel 7: 220 lid 2 en 3 BW enerzijds en artikel 7:220 lid 4 anderzijds Pro te af te leiden dat onder bepaalde omstandigheden de huurovereenkomst óók in dat geval kan worden beëindigd. Voorshands komt dat ook logisch voor. Ter beoordeling van de vraag of een verhuurder zich met vrucht kan beroepen op de beëindigingsgrond “dringend persoonlijk gebruik” zoals omschreven in artikel 7:296 lid 1 onder Pro b. BW dienen immers alle omstandigheden van het geval in beschouwing te worden genomen en dienen alle belangen tegen elkaar te worden afgewogen. Bepalend is dus niet alleen het criterium of plaats en functie van het gehuurde vóór en na de renovatie al dan niet gelijk zijn. Bij een gelijkblijvende plaats en functie van het gehuurde zal slechts in beginsel moeten worden aangenomen dat renovatie ook met voortzetting van de bestaande huurovereenkomst mogelijk is. Er kunnen zich echter andere omstandigheden voordoen waardoor tóch een beroep op dringend persoonlijk gebruik kan worden gedaan.
In dit verband wordt overwogen dat Corio c.s. hebben betoogd dat het in stand houden van het huidige winkelcentrum, waarvan het gehuurde deel uitmaakt, bedrijfseconomisch niet langer verantwoord is. Naar zij onbetwist hebben gesteld is het winkelcentrum dermate verouderd dat, zonder de voorgenomen renovatie, op zeer korte termijn ingrijpende investeringen noodzakelijk worden waar hoge kosten mee gemoeid zijn. Die investeringen zullen volgens hen met het huidige winkelcentrum niet meer rendabel te maken zijn. Voorts staat vast dat in het nieuwe winkelcentrum, zoals hiervoor reeds is overwogen, bedrijfsruimtes zullen worden gerealiseerd van minstens 335 vierkante meter, terwijl de oppervlakte van de huidige bedrijfsunit van De Zonnebloem c.s. slechts 163 vierkante meter bedraagt. Dit betreft, zoals gezegd, een substantiële vergroting van het gehuurde. Dit zal naar voorshands gevoeglijk kan worden aangenomen tot een eveneens substantiële verhoging van de huurprijs leiden. Dat De Zonnebloem c.s. zo’n substantieel verhoogde huurprijs zullen kunnen opbrengen, is gesteld noch gebleken en komt voorshands ook niet aannemelijk voor. Gelet op deze belangen en omstandigheden, en tevens nog in beschouwing nemende dat in het nieuwe winkelcentrum voornamelijk modebedrijven dan wel met de modebranche verwante bedrijven gevestigd zullen worden, terwijl De Zonnebloem c.s. een winkel voor reform- en aanverwant artikelen exploiteren, kunnen De Zonnebloem c.s. naar voorlopig oordeel van de kantonrechter in redelijkheid niet verwachten dat de huurovereenkomst na de renovatie kan worden voortgezet.
De door De Zonnebloem c.s. gereleveerde omstandigheden dat voor hen geen enkele alternatieve locatie opweegt tegen terugkeer in het nieuwe winkelcentrum, dat bij verplaatsing opgebouwde goodwill verloren gaat en dat zij hun winkel hebben opgebouwd met de bedoeling om deze tot de pensioengerechtigde leeftijd te blijven exploiteren, maken dat niet anders, mede nu huur nu eenmaal een eindig recht is.
Op grond van het vorenstaande, wordt voorshands geoordeeld dat, óók als er van zou moeten worden uitgegaan dat plaats en functie van het gehuurde vóór en na renovatie hetzelfde zijn, niettemin gezegd kan worden dat Corio c.s. wegens renovatie het gehuurde dringend nodig hebben voor persoonlijk duurzaam gebruik en dat op die grond de huurovereenkomst kan worden beëindigd.
2.16
In aanmerking nemende hetgeen hiervoor in de rechtsoverwegingen 2.12 tot en met 2.15 is overwogen, wordt voorshands niet waarschijnlijk bevonden dat de bodemrechter zal oordelen dat de huurovereenkomst na de voorgenomen renovatie kan worden voortgezet. Ook dit leidt tot de voorlopige conclusie dat De Zonnebloem c.s. geen aanspraak kunnen maken op een renovatievoorstel als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW Pro. Gelet voorts op de renovatieclausule en het aangeboden voorschot zijn De Zonnebloem c.s. dan ook gehouden het gehuurde en behoeve van de renovatie te ontruimen.
2.17
Mede omdat Corio c.s eerst bij gelegenheid van de mondelinge behandeling het aanbod heeft gedaan een bedrag van € 100.000,00 als verrekenbaar voorschot te willen betalen, acht de kantonrechter termen aanwezig de proceskosten te compenseren in voege als na te melden.
De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
- veroordeelt De Zonnebloem c.s. om medewerking te verlenen aan de renovatie c.q. de herontwikkeling van het winkelcentrum en om die reden de gehuurde bedrijfsunit, staande en gelegen aan het Stadhuisplein nr. 35 te Almere, op uiterlijk 10 augustus 2006 te ontruimen met al de hunnen en het hunne en degenen die het gehuurde van hunnentwege occuperen alsmede het gehuurde bezemschoon en in de toestand waarin dit bij de aanvang van de huur aan hun ter beschikking is gesteld aan William Properties B.V. en William House LIII B.V. ter beschikking te stellen op straffe van een jegens William Properties B.V. en William House LIII B.V. te verbeuren dwangsom van € 1.500,00 voor iedere dag dat De Zonnebloem c.s. – na betekening van dit vonnis- niet aan dit vonnis voldoen, welke dwangsom is gemaximeerd tot € 100.000,00;
- veroordeelt Corio c.s. hoofdelijk, des dat wanneer één van hen betaalt de anderen zullen
zijn gekweten, om als voorschot op een aan De Zonnebloem c.s. toekomende vergoeding
aan De Zonnebloem c.s. te betalen een bedrag van € 100.000,00;
- compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. M.J.C.M. Manders, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 21 juli 2006, in tegenwoordigheid van de griffier.