Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Lelystad
zaaknr.: 321509 VV EXPL 06-86
datum : 21 juli 2006
Vonnis in de zaak van:
1. [EISENDE PARTIJ 1], gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats],
2. [EISENDE PARTIJ 2], gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats],
3. [EISENDE PARTIJ 3], gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats],
eisers in conventie, verweerders in (voorwaardelijke) reconventie,
gemachtigde mr. L.G. Mook
tegen
1. [GEDAAGDE PARTIJ 1], gevestigd te [vestigingsplaats],
2. [GEDAAGDE PARTIJ 2], wonende te [woonplaats],
3. [GEDAAGDE PARTIJ 3], wonende te [woonplaats],
gedaagden in conventie, eisers in (voorwaardelijke) reconventie,
gemachtigde mr. P.A. Westerhout
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden]worden genoemd.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- het exploot d.d. 21 juni 2006 houdende een vordering tot het treffen van voorzieningen bij voorraad.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 juli 2006.
Namens [eisers] zijn verschenen mr. L.G. Mook alsmede zijn kantoorgenoot mr. A.H.A.J.M. Nouwen.
Namens [gedaagden] zijn verschenen [gedaagde partij 2], bijgestaan door mr. P.A.Westerhout.
Het geschil
In conventie
De vordering van [eisers] strekt ertoe dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. [gedaagden] -vooruitlopend op de beëindiging van de huurovereenkomst betreffende de unit in ’t Circus, staande en gelegen aan de [adres]- worden veroordeeld medewerking te verlenen aan de renovatie c.q. herontwikkeling van onderhavig winkelcentrum en dat [gedaagden] om die reden hoofdelijk worden veroordeeld het gehuurde op uiterlijk 31 juli 2006 te ontruimen met al de hunnen en het hunne en degenen die het gehuurde van hunnentwege occuperen en het gehuurde bezemschoon en in de toestand waarin dit bij de aanvang van de huur aan hun ter beschikking is gesteld aan [eisende partijen]. ter beschikking te stellen op straffe van een jegens [eisende partijen] te verbeuren dwangsom van € 2.500,00 (zegge: vijfentwintighonderd euro) voor iedere dag dat [gedaagden] – na betekening van het te dezen te wijzen vonnis - niet aan dit vonnis voldoen;
2. voorzover de kantonrechter in het kader van de toewijzing van het in de bodemprocedure gevorderde voornemens is een bedrag vast te stellen als voorschot op een aan [gedaagden] toekomende tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten of een voorschot op enige andere vergoeding, [eisende partijen]. worden veroordeeld om deze tegemoetkoming (dan wel iedere andere door de kantonrechter aan huurder toegekende vergoeding) aan [gedaagden] te betalen, althans te bepalen dat deze tegemoetkoming volledig voor rekening (en risico) van [eisende partijen] komt, voor wat betreft een voorschot op de verhuis- en inrichtingskosten onder de voorwaarde dat [gedaagden] hun bedrijf ook daadwerkelijk elders voortzetten;
3. tot betaling van de kosten van de procedure.
[gedaagden] hebben verweer gevoerd.
In (voorwaardelijke) reconventie
De vordering van [gedaagden], ingesteld onder de voorwaarde dat de vorderingen van [eisers] in conventie zullen worden toegewezen, strekt ertoe dat [eisers] zullen worden veroordeeld om aan [gedaagde partijen] te betalen een bedrag van € 517.898,00 of een bedrag dat de kantonrechter in goede justitie redelijk acht, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten.
[eisers] hebben verweer gevoerd.
De vaststaande feiten
In conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd betwist het volgende vast:
1.1
[gedaagde 2] (gedaagde sub 2 in conventie, eiser sub 2 in –voorwaardelijke- reconventie) huurt krachtens een huurovereenkomst, gedateerd 13 september 1988, een bedrijfsunit, staande en gelegen aan [adres]. Deze unit, zijnde bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW en hierna aan te duiden met “het gehuurde”, bevindt zich in het winkelcentrum “ ’t Circus” (hierna: het winkelcentrum). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaren, vervolgens verlengd met eenzelfde termijn en daarna voortgezet voor onbepaalde tijd. In het gehuurde exploiteren [gedaagden] een slagerij.
1.2
Het winkelcentrum is eigendom van [eisers 3] (eiseres sub 3 in conventie, verweerder sub 3 in -voorwaardelijke- reconventie). [eiser 3] is een fiscale beleggingsinstelling in de zin van artikel 28 lid 2 van de wet op de Vennootschapsbelasting 1969 alsmede het Besluit Beleggingsinstellingen 1970.
1.3
[eiser 3] wenst het winkelcentrum te renoveren. Deze renovatie omvat algehele sloop en nieuwbouw van het winkelcentrum. In verband met haar status van fiscale beleggingsinstelling mag [eiser 3] niet zelf eigendom van onroerende zaken herontwikkelen. Om deze reden zijn heeft [eiser 3] afspraken gemaakt met [eisers] over de herontwikkeling van het winkelcentrum.
1.4
Bij deurwaardersexploot van 27 september 2004 is de huurovereenkomst (óók jegens [gedaagde 1] en [gedaagde 3], gedaagden sub 1 en 3 in conventie, verweerders sub 1 en 3 in –voorwaardelijke- reconventie) door [eiser 3] [eiser 3] opgezegd tegen 30 september 2005. Als opzeggingsgronden zijn aangevoerd, enerzijds dat [eiser 3] vanwege de renovatie het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wenst te nemen en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft, anderzijds dat het belang van [eiser 3] om over het gehele winkelcentrum te beschikken prevaleert boven het eventuele belang van [gedaagden] bij verlenging van de huurovereenkomst.
1.5
[gedaagden] hebben de opzegging niet geaccepteerd. Om deze reden hebben [eisers] tegen [gedaagden] een bodemprocedure aanhangig gemaakt bij deze rechtbank, sector kanton, locatie Lelystad. Hierin vorderen zij te verklaren voor recht dat de onderhavige huurovereenkomst is geëindigd op 30 september 2005, althans te bepalen dat de huurovereenkomst eindigt op een door de kantonrechter nader te bepalen datum, uiterlijk op 30 juni 2006 (of zoveel eerder of later als de kantonrechter bevindt), alsmede dat het ontruimingstijdstip wordt vastgesteld op uiterlijk 30 juni 2006 (of zoveel eerder of later als de kantonrechter bevindt). In die bodemprocedure, waarin [gedaagden] reconventionele vorderingen hebben ingesteld, is een tussenvonnis gewezen waarbij een comparitie van partijen is gelast.
De beoordeling.
In conventie
2.1
Aan hun vordering hebben [eiser 3] c.s ten grondslag gelegd, summier samengevat, dat zij belang hebben bij ontruiming van het gehuurde op zo kort mogelijke termijn. Volgens [eiser 3] c.s zijn de voor de renovatie benodigde bouw-en sloopvergunningen inmiddels verleend en staat de aanvang van de sloopwerkzaamheden gepland voor eind juli 2006. Van de 23 verhuurde units zijn er reeds 15 ontruimd, terwijl de resterende units –met uitzondering van drie units- uiterlijk eind juli 2006 ontruimd zullen zijn. Volgens [eiser 3] c.s is slechts met [gedaagden], De Zonnebloem c.s. -tegen wie eveneens een ontruimingskort geding aanhangig is gemaakt- alsmede met één andere huurder geen overeenstemming bereikt over een ontruiming. Met die andere huurder zal volgens [eisers] op korte termijn tot een ontruimingsakkoord gekomen worden. Vertraging van de sloop en nieuwbouw zal, naar [eisers] hebben betoogd, tot grote schade leiden, mede omdat het nieuwe winkelcentrum ingevolge met toekomstige huurders gemaakte afspraken uiterlijk augustus 2007 opgeleverd moeten worden.
2.2
[gedaagden] hebben de vorderingen gemotiveerd betwist. Hierna zal op die verweren worden ingegaan. Opgemerkt wordt dat slechts de in deze voorlopige voorzieningenprocedure gevoerde verweren zullen worden besproken. Voorzover in de bodemprocedure nog andere verweren zijn gevoerd, zullen deze dan ook onbesproken blijven.
2.3
[gedaagden] hebben onder meer als verweer gevoerd dat [eisers] geen spoedeisend belang bij hun vorderingen hebben. Dit verweer gaat echter niet op. Ter onderbouwing van dit verweer hebben [gedaagden] aangevoerd dat [eiser 3] c.s een drietal redenen zouden hebben gegeven voor hun spoedeisend belang, te weten: a) dat het winkelcentrum al sedert 1988 in gebruik is en de huurders sinds 2002 kennis hadden van de renovatie; b) dat de uitkomst van de bodemzaak een uitgemaakte zaak zou zijn, en c) dat [gedaagden] misbruik van recht zouden hebben gemaakt. De visie van [gedaagden] dat [eiser 3] c.s aldus de spoedeisendheid van hun vorderingen hebben onderbouwd, wordt door de kantonrechter echter niet gedeeld. Immers hebben [eisers] daartoe niet meer gesteld dan dat de aanvang van de sloop gepland staat voor eind juli 2006 en dat inmiddels afspraken gemaakt zijn met (toekomstige) huurders voor het nieuwe winkelcentrum, welke tot gevolg hebben dat het nieuwe winkelcentrum per uiterlijk augustus 2007 opgeleverd moet worden. Nu deze stellingen verder onbetwist zijn gebleven en dit de spoedeisendheid van de vorderingen kan dragen, is de kantonrechter van oordeel dat het verweer van [gedaagden] dat [eisers] geen spoedeisend belang bij hun vorderingen hebben niet opgaat.
2.4
Willen [gedaagden] reeds thans, nog vóórdat de bodemrechter heeft beslist, tot ontruiming gedwongen kunnen worden dan zal voorshands geconcludeerd moeten worden dat er een grote kans bestaat dat de bodemrechter de beëindigings-en ontruimingsvorderingen zal toewijzen.
2.5
Door [gedaagden] is bij gelegenheid van de mondelinge behandeling als verweer betoogd “Net als in de bodemprocedure rommelen eiseressen maar wat met de procespartijen”. Dit hebben zij vervolgens toegelicht met de uiteenzetting, te vinden op de pagina’s 5 en 6 van de pleitnota van hun gemachtigde. Wat [gedaagden] met dit betoog rechtens beogen, is voorshands onduidelijk. Enig processueel gevolg hebben zij aan die uiteenzetting in elk geval niet verbonden. Voor zover [gedaagden] hebben bedoeld te stellen dat dit “aanrommelen” tot niet ontvankelijkheid van [eisers] dient te leiden, wordt die stelling voorshands niet gevolgd. [eisers] hebben op voor de kantonrechter heldere wijze uiteengezet hoe hun onderlinge rechtsverhouding is en wat dit voor consequenties heeft voor hun rechtsbetrekking tot [gedaagden] Zij hebben in dit verband onweersproken betoogd dat tussen [eiser 3] enerzijds en [eisers] anderzijds in verband met de FBI-status van [eiser 3] afspraken zijn gemaakt, die zodanig zijn dat slechts alle aan de herontwikkeling van het winkelcentrum verbonden risico’s voor rekening van [eisers] komen. Volgens [eisers] houden de afspraken onder meer in dat [eiser 3] aan [eisers] opdracht heeft gegeven om –volledig voor hun rekening en risico- over te gaan tot sloop en herontwikkeling van het winkelcentrum en dat in dat kader de exploitatie van het winkelcentrum is overgedragen aan [eisers]. Naar [eisers] hebben betoogd is aan [eisers] ook een volmacht verstrekt om in eigen naam en voor eigen risico met de zittende huurders overeenkomsten aan te gaan strekkende tot beëindiging van de bestaande huurovereenkomsten. Die afspraken houden tevens in dat alle aan de beëindigingen van de huurovereenkomsten verbonden kosten voor rekening van [eisers] komen. Anders dan door [gedaagden] is betoogd, staat hetgeen door [eisers] onder punt 16 in de conclusie van repliek in reconventie in de bodemprocedure is gesteld daar naar voorlopig oordeel van de kantonrechter niet haaks op.
Nu uit het betoog van [eisers] volgt dat [eiser 3] nog steeds de verhuurder is van het gehuurde en dat [eisers] als de projectontwikkelaren de aan de herontwikkeling van het winkelcentrum verbonden de risico’s dragen, kan voorshands niet anders geconcludeerd worden dan dat zowel [eiser 3] als [eisers] belang hebben bij de ingestelde vorderingen en dat zij dan ook ontvankelijk zijn
2.6
[gedaagden]. hebben voorts onder meer als verweer gevoerd dat de door [eiser 3] en [eisers] gekozen constructie zich laat typeren als overdracht van de economische eigendom van het winkelcentrum aan [eisers], dat [eisers] derhalve als rechtsopvolgster van [eiser 3] moet worden aangemerkt, dat deze vorm van rechtsopvolging aangemerkt kan worden als een rechtsopvolging waarop artikel 7:296 lid 2 BW doelt en dat in casu dan ook ingevolge het in dat artikel en lid bepaalde een wachttermijn voor opzegging van drie jaren voor [eisers] geldt. Omdat voorts [gedaagden] in mei 2004 de schriftelijke mededeling hebben ontvangen dat de economische eigendom van het winkelcentrum is overgedragen aan [eisers], heeft dit volgens hen tot gevolg dat de huurovereenkomst pas tegen mei 2008 kan worden opgezegd.
2.7
Dat de bodemrechter laatstgemeld verweer van [gedaagden] zal volgen, wordt voorshands onwaarschijnlijk bevonden, reeds omdat naar voorlopig oordeel van de kantonrechter niet gezegd kan worden dat de economische eigendom van het winkelcentrum naar [eisers] is overgegaan. Gelet op de door [eisers] gegeven uiteenzetting omtrent de door hen gekozen constructie, gelijk hiervoor in rechtsoverweging 2.5 is weergegeven en welke er kort gezegd op neerkomst dat Eisers en [eisers] slechts de aan de herontwikkeling van het winkelcentrum verbonden risico’s voor hun rekening nemen, kan naar voorlopig oordeel van de kantonrechter niet worden volgehouden dat sprake is geweest van economische eigendomsoverdracht van het winkelcentrum. Ook de brief van 19 mei 2004 van [eiser 3] waarop [gedaagden] zich in dit verband nog hebben beroepen, bevat, mede in het licht van de door [eisers]gegeven uiteenzetting omtrent de door hen gekozen constructie, onvoldoende aanknopingspunten daarvoor.
2.8
[gedaagden] hebben voorts als verweer aangevoerd dat de aangevoerde opzeggings grond van dringend persoonlijk gebruik niet tot beëindiging van de huurovereenkomst kan leiden, omdat aan die grond renovatie ten grondslag is gelegd, terwijl die renovatie ook zonder beëindiging van de huurovereenkomst te realiseren is. Dit laatste, aldus [gedaagden], omdat plaats en functie van het gehuurde na renovatie hetzelfde blijven. Volgens [gedaagden] had hen dan ook een redelijk renovatievoorstel op de voet van het bepaalde in artikel 7:220 lid 2 BW gedaan moeten worden.
Voorshands wordt het door de kantonrechter echter niet waarschijnlijk gevonden dat de bodemrechter dit standpunt van [gedaagden] zal volgen. Daartoe wordt het volgende overwogen.
2.9
Ten eerste is de kantonrechter voorshands van oordeel dat niet kan worden volgehouden dat er sprake is van een gelijkblijvende plaats en functie van het gehuurde.
Vaststaat dat het huidige winkelcentrum 2.580 vierkante meter winkeloppervlakte en één verdieping omvat. Tevens staat vast dat het winkelcentrum verdeeld is in 23 units, die in oppervlakte variëren van twintig tot circa honderd vierkante meter, waaronder de unit van [gedaagden], die 90,5 vierkante meter omvat. Voorts staat vast dat na de renovatie de omvang van het winkelcentrum circa 12.000 vierkante meter en drie verdiepingen (waaronder één met de functie van kantoorruimte) zal beslaan alsmede dat de daarin geplande units in oppervlakte zullen variëren van minstens 335 vierkante meter tot duizend vierkante meter en meer. Dit een en ander in aanmerking nemende, in het bijzonder gelet op de substantiële afwijking in oppervlakte tussen de kleinste unit in het nieuwe winkelcentrum (335 vierkante meter) en de huidige door [gedaagden] gehuurde unit (zoals overwogen: 90,5 vierkante meter), is de kantonrechter voorshands op de eerste plaats van oordeel dat niet kan worden volgehouden dat de plaats van het gehuurde na renovatie hetzelfde zal zijn als vóór de renovatie.
Evenmin kan naar voorlopig oordeel van de kantonrechter worden gezegd dat de functie van het gehuurde na renovatie hetzelfde zal zijn als vóór de renovatie. Volgens de huurovereenkomst is het gehuurde immers uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte ten behoeve van, kort gezegd, de verkoop van vlees- en viswaren, terwijl in het nieuwe winkelcentrum de bedrijfsruimtes zullen worden gebruikt voor de verkoop van kleding en daarmee verwante artikelen. Weliswaar staat vast dat de bedrijfsruimtes in het nieuwe winkelcentrum net als in het oude winkelcentrum artikel 7:290 lid 2 BW bedrijfsruimtes betreffen, maar voorshands valt niet goed in te zien waarom niet ook wijziging in branchering als een wijziging van de functie van het gehuurde kan worden aangemerkt.
Een en ander maakt reeds dat de voorgenomen renovatie zonder beëindiging van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet mogelijk is. Gelet voorts op de dringendheid die [eisers] hebben bij het in gebruik nemen van het gehuurde –welke dringendheid is gebaseerd op de hierna in rechtsoverweging 2.10 te omschrijven bedrijfseconomische belangen- is de kantonrechter voorshands van oordeel dat [eisers] het gehuurde dringend nodig hebben voor persoonlijk gebruik en dat op die grond de huurovereenkomst kan worden beëindigd.
2.1
Maar ook als geoordeeld zou moeten worden dat voormelde substantiële afwijking in oppervlakte en voormelde wijziging in branchering nog niet betekenen dat de plaats en functie van het gehuurde anders zal zijn dan vóór de renovatie, dan nog is de kantonrechter voorshands van oordeel dat [eiser 3] c.s een beroep kunnen doen op de beëindigingsgrond dringend persoonlijk gebruik. Hoewel uit de nota naar aanleiding van het verslag (NV II, Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, pagina 22) zou kunnen worden opgemaakt dat als het nieuwe object op dezelfde plaats en met dezelfde functie wordt gebouwd, er geen beroep kan worden gedaan op “dringend persoonlijk gebruik”, valt uit artikel 7: 220 lid 2 en 3 BW enerzijds en artikel 7:220 lid 4 BW anderzijds te af te leiden dat de huurovereenkomst óók kan worden beëindigd als plaats en functie van het gehuurde object na renovatie hetzelfde blijven. Dat komt voorshands ook logisch voor. Ter beoordeling van de vraag of een verhuurder zich met vrucht kan beroepen op de beëindigingsgrond “dringend persoonlijk gebruik” zoals omschreven in artikel 7:296 lid 1 onder b. BW dienen immers alle omstandigheden van het geval in beschouwing te worden genomen en dienen alle belangen tegen elkaar te worden afgewogen.
Bepalend is dus niet alleen het criterium of plaats en functie van het gehuurde vóór en na de renovatie al dan niet gelijk zijn. Bij een gelijkblijvende plaats en functie van het gehuurde zal slechts in beginsel moeten worden aangenomen dat renovatie ook met voortzetting van de bestaande huurovereenkomst mogelijk is. Er kunnen zich echter andere omstandigheden voordoen waardoor tóch een beroep op dringend persoonlijk gebruik kan worden gedaan.
In dit verband wordt overwogen dat [eisers] hebben betoogd dat het in stand houden van het huidige winkelcentrum, waarvan het gehuurde deel uitmaakt, bedrijfseconomisch niet langer verantwoord is. Naar zij onbetwist hebben gesteld is het winkelcentrum dermate verouderd dat zonder de voorgenomen renovatie op zeer korte termijn ingrijpende investeringen noodzakelijk worden waar hoge kosten mee gemoeid zijn. Die investeringen zullen volgens hen met het huidige winkelcentrum niet meer rendabel te maken zijn.
Voorts staat vast, zoals hiervoor reeds is overwogen, dat in het nieuwe winkelcentrum bedrijfsruimtes gerealiseerd zullen worden van minstens 335 vierkante meter, terwijl de oppervlakte van de huidige bedrijfsunit van [gedaagden] slechts 90,5 vierkante meter bedraagt. Dit betreft, zoals gezegd, een substantiële vergroting van het gehuurde. Dat dit tot een eveneens substantiële verhoging van de huurprijs zal leiden, kan voorshands gevoeglijk worden aangenomen. Dat [gedaagden] zo’n substantieel verhoogde huurprijs zullen kunnen opbrengen, is gesteld noch gebleken en komt voorshands ook niet aannemelijk voor. Gelet op deze belangen en omstandigheden, en tevens nog in beschouwing nemende dat in het nieuwe winkelcentrum voornamelijk modebedrijven dan wel met de modebranche verwante bedrijven gevestigd zullen worden, terwijl [gedaagden] een slagerij exploiteren, kunnen [gedaagden] naar voorlopig oordeel van de kantonrechter in redelijkheid niet verwachten dat de huurovereenkomst na de renovatie kan worden voortgezet.
De door [gedaagden] gereleveerde omstandigheden dat geen passende vervangende locatie voor hun slagerij voorhanden is, dat zij hun slagerij dus zullen moeten sluiten en dat zij derhalve inkomsten zullen derven, mede ook omdat geen aanspraak op een ww-uitkering bestaat, maken dat niet anders. Dit geldt evenzeer voor hun stelling dat zij hun slagerij onlangs hebben verbouwd in de verwachting dat zij daar tot hun pensioengerechtigde leeftijd inkomsten uit kunnen genereren. Huur is nu eenmaal een eindig recht.
Op grond van het vorenstaande, wordt voorshands geoordeeld dat, óók als er van zou moeten worden uitgegaan dat plaats en functie van het gehuurde vóór en na renovatie hetzelfde zijn, niettemin gezegd kan worden dat [eisers] het gehuurde dringend nodig hebben voor persoonlijk duurzaam gebruik. Op grond hiervan wordt het voorshands waarschijnlijk bevonden dat de bodemrechter de beëindigings- en ontruimingsvorderingen op de voet van het bepaalde in artikel 7:296 lid 4 BW zal toewijzen.
2.11
Nu door [gedaagden] overigens geen verweren zijn gevoerd en voorts gelet op de mate van spoedeisend van de onderhavige vorderingen, ligt de primaire vordering in beginsel voor toewijzing gereed. In verband met de korte tijd die rest tussen de datum waarop dit vonnis wordt gewezen en de gevorderde uiterlijke ontruimingsdatum van 31 juli 2006, zal die datum worden bepaald op 10 augustus 2006. Hierbij wordt opgemerkt dat [eisers] hebben gevorderd dat het gehuurde wordt opgeleverd in de toestand waarin dit bij aanvang van de huur ter beschikking is gesteld. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben [eisers] evenwel aangegeven dat niet casco hoeft te worden opgeleverd.
De gevorderde dwangsom zal worden beperkt € 1.500,00 per dag en gemaximeerd € 100.000,00.
2.12
Nu het er voorshands voor wordt gehouden dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de opzegging door [eisers] wegens dringend persoonlijk gebruik leidt tot een beëindiging van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst kunnen [gedaagden] naar voorlopig oordeel van de kantonrechter slechts aanspraak maken op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten op de voet van het bepaalde in artikel 7:297 lid 1 BW.
Over de omvang van eventuele verhuis- en inrichtingskosten zijn partijen het niet eens. Door [gedaagden] is aangevoerd dat die kosten in totaal € 263.097 bedragen, terwijl die kosten volgens [eisers] hooguit een bedrag van € 78.443,95 belopen. Deze voorlopige voorzieningenprocedure leent zich echter niet voor een beoordeling van de vraag naar de juiste omvang van eventuele verhuis- en inrichtingskosten. Daartoe zal naar voorlopig oordeel een deskundige moeten worden ingeschakeld, hetgeen het beperkte kader van deze voorlopige voorzieningenprocedure te buiten gaat.
Nu [gedaagden] evenwel aanspraak kunnen maken op een tegemoetkoming in eventuele verhuis- en inrichtingskosten, voorts [eisers] hebben aangeboden een voorschot daarop te willen betalen, mits [gedaagden] daadwerkelijk hun bedrijf elders voortzetten, en voorshands niet is gesteld of gebleken dat [gedaagden] van plan zijn hun bedrijf elders voort te zetten, zal de kantonrechter [eisers] –en dus niet allen [eisers], maar ook [eiser 3] als verhuurder- veroordelen tot de betaling van een voorschot van € 75.000,00 op een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten, zij het dat daaraan de voorwaarde zal worden verbonden dat dit bedrag eerst betaald zal hoeven worden op het moment dat [gedaagden] daadwerkelijk elders hun bedrijf voortzetten.
2.13
[gedaagden] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden verwezen.
In (voorwaardelijke) reconventie
2.14
Omdat de vorderingen in conventie zullen worden toegewezen is de voorwaarde waaronder de reconventionele vordering is ingesteld vervuld en zal deze dan ook beoordeeld moeten worden.
2.15
Aan hun vordering hebben [gedaagden] onder meer ten grondslag gelegd dat nu niet kan worden opgezegd zij bij beëindiging van de huurovereenkomst aanspraak kunnen maken op volledige schadevergoeding. Die vergoeding bestaat volgens hen uit een bedrag van € 41.500,00 aan inkomstenschade na beëindiging van hun onderneming, de going concernwaarde van hun onderneming van € 88.830,00, de kosten van rechtskundige en accountantshulp van € 1.380,00 alsmede een totaal bedrag van € 263.097,00 aan verhuis- inrichtingkosten.
Het standpunt van [gedaagden] dat zij aanspraak kunnen maken op volledige schadevergoeding gaat naar voorlopig oordeel van de kantonrechter niet op. Immers wordt het er voorshands voor gehouden, gelijk hiervoor in conventie reeds is overwogen, dat in de bodemprocedure de door [eisers] gebezigde opzeggrond van dringend persoonlijk gebruik zal leiden tot een beëindiging van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst. In dat geval kunnen Bosch c.s., zoals in conventie reeds is overwogen, slechts aanspraak maken op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.
2.16
Voorzover [gedaagden] hebben willen betogen dat zij op grond van het bepaalde in de artikelen 7:309 en 310 BW aanspraak kunnen maken op volledige schadevergoeding, gaat dat standpunt naar voorlopig oordeel van de kantonrechter evenmin op. Voor toepasselijkheid van beide artikelen is in ieder geval vereist dat sprake is van opzegging door een verhuurder op wie de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op voet van het bepaalde in artikel 7:226 BW zijn overgegaan. Voorzover [gedaagden]hebben bedoeld te stellen dat van zodanige overgang sprake is, omdat de economische eigendom van het winkelcentrum is overgegaan naar [eisers] wordt dat standpunt niet gedeeld, omdat, zoals hiervoor in conventie reeds is overwogen, van economische eigendomsoverdracht niet gebleken is, terwijl bovendien economische eigendomsoverdracht geen overdracht is in de zin van artikel 7:226 BW. Daarbij komt dat naar voorlopig oordeel van de kantonrechter de voorgenomen renovatie, bestaande uit de sloop en nieuwbouw van een door een particuliere verhuurder geëxploiteerd winkelcentrum, niet kan worden aangemerkt als een uitvoering van werken in het algemeen belang als bedoeld in artikel 7:309 BW. De in artikel 7:310 BW omschreven situatie doet zich naar voorlopig oordeel van de kantonrechter evenmin voor. Van ontbinding is geen sprake, terwijl ook niet is gesteld of gebleken dat [eisers] de huurovereenkomst willen beëindigen ter verwezenlijking van een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurderde liggende bestemming.
2.17
[gedaagden] hebben nog betoogd dat zij bij het bepalen van de schadevergoeding rekening gehouden moet worden met de vergoedingen die andere huurders hebben ontvangen. Voorts dient volgens hen daarbij rekening gehouden te worden met het feit dat het [eisers] als goed verhuurders betaamt –alsmede op grond van de redelijkheid en billijkheid- huurders naar verhouding te vergoeden. Wat [gedaagden] hiermee precies hebben bedoeld te stellen, is voorshands niet duidelijk. Voorzover zij echter menen dat zij naast een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten tevens aanspraak kunnen maken op vergoeding van nog andere met de beëindiging- en ontruiming samenhangende kosten is dat een rechtens niet houdbaar standpunt.
2.18
Nu het er voorshands voor wordt gehouden dat [eisers] zich met vrucht kunnen beroepen op de beëindigingsgrond dringend persoonlijk gebruik en dat op die grond de huurovereenkomst zal worden beëindigd, kunnen [gedaagden], gelijk reeds is overwogen, slechts aanspraak maken op een tegemoetkoming in de verhuis-en inrichtingskosten. Gelet voorts op hetgeen daaromtrent reeds in conventie in rechtsoverweging 2.12 is overwogen, in het bijzonder dat de juiste omvang daarvan in een procedure als de onderhavige niet is vast te stellen, zal de gevorderde vergoeding terzake van verhuis- en inrichtingskosten worden afgewezen.
2.19
[gedaagden] hebben tenslotte nog aanspraak gemaakt op vergoeding van door hen beweerd geleden schade ten gevolge van, kort gezegd, leegstand van het winkelcentrum. Deze schade bestaat volgens hen uit inkomstenderving over de jaren 2003 en 2004 ten bedrage van € 116.847,00, teveel betaalde huur tot 1 november 2005 ten bedrage van € 6.244,30 en inkomstenderving vanaf 2005 en verder. Of [eisers] terzake schadevergoeding verschuldigd zijn en wat de omvang daarvan moet zijn, is echter niet in deze voorlopige voorzieningenprocedure vast te stellen. [eisers] hebben betwist dat zij aansprakelijk zijn, terwijl zij ook de hoogte van de beweerd geleden schade hebben betwist. Voorshands lijkt dan ook een diepgaand onderzoek naar de feiten nodig, terwijl ook aan een deskundigenonderzoek naar voorlopig oordeel niet valt te ontkomen, zoals partijen ook zelf in de bodemprocedure al hebben aangegeven. Een en ander gaat het bestek van deze procedure te buiten. Daarom zal de gevorderde schadevergoeding wegens leegstand eveneens worden afgewezen.
2.2
Op grond van het vorenstaande zullen de vorderingen in reconventie worden afgewezen.
2.21
[gedaagden] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden verwezen.
De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
In conventie:
- veroordeelt [gedaagden] om vooruitlopend op de beëindiging van de huurovereenkomst betreffende de bedrijfsunit in ’t Circus, staande en gelegen aan [adres], deze unit op uiterlijk 10 augustus 2006 te ontruimen met al de hunnen en het hunne en degenen die het gehuurde van hunnentwege occuperen alsmede het gehuurde bezemschoon en in de toestand waarin dit bij de aanvang van de huur aan hun ter beschikking is gesteld aan [eisers] ter beschikking te stellen op straffe van een jegens [eisers] te verbeuren dwangsom van € 1.500,00 voor iedere dag dat [gedaagden] – na betekening van dit vonnis - niet aan deze veroordeling voldoen, welke dwangsom is gemaximeerd tot € 100.000,00;
- veroordeelt [eisers] hoofdelijk, des dat wanneer één van hen betaalt de anderen zullen
zijn gekweten, om als voorschot op een aan [gedaagden] toekomende
tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten aan [gedaagden] te betalen een
bedrag van € 75.000,00, zulks onder de voorwaarde dat [gedaagden] hun bedrijf ook
daadwerkelijk elders voortzetten;
- veroordeelt [gedaagden] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eisers] begroot op:
€ 400,00 voor salaris gemachtigde,
€ 71,32 voor explootkosten,
€ 281,00 voor vastrecht;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
In reconventie
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt [gedaagden] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde
van [eisers] begroot op € 200,00;
Aldus gewezen door mr. M.J.C.M. Manders, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 21 juli 2006, in tegenwoordigheid van de griffier.