Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 80852 / HA ZA 02-1099
Vonnis van 11 januari 2006
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te [plaats],
2. [eiseres sub 2],
wonende te [plaats],
eisers,
procureur mr. M.G.I.W. Teunis,
advocaat mr. N.H.M. Poort te Heerenveen,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [plaats],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [plaats],
gedaagden,
procureur mr. C. Borstlap,
advocaat mr. S. Maakal te Heerenveen.
Partijen zullen hierna [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde sub 1] c.s. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 31 augustus 2005;
- de akte houdende uitlatingen
- de akte
- de antwoordakte.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [gedaagde sub 1] c.s. hebben omstreeks december 2000 door tussenkomst van makelaar Deen te Dedemsvaart aangeboden "een aan de rand van [plaats], schitterend gelegen, vrijstaand woonhuis met garage/schuur, met een totale perceelsgrootte van ca 5.97.20 ha eigen grond, waarvan een bouwblok voor een MANEGE (AFMETING Ca 40 x 50 m)" te [plaats].
2.2. Op verzoek van makelaar Deen heeft de heer Tromp van de gemeente Steenwijk voorschriften van het bestemmingsplan buitengebied en een uittreksel van een deel van de plankaart per fax naar de makelaar gestuurd. Uit de plankaart, in combinatie met artikel 8 lid 1 sub Pro c, van de voorschriften, volgt dat zich op het perceel een bouwblok van 50 bij 40 meter bevindt met de bestemming manege. De bouwvoorschriften in artikel 8 lid 2 luiden Pro:
"Ten aanzien van de bebouwing gelden de volgende voorschriften:
a. de gebouwen mogen uitsluitend binnen de op de plankaart aangegeven
bebouwingsgrenzen worden gebouwd
(...)
e. de bestaande bedrijfsgebouwen mogen met maximaal 15% worden uitgebreid."
2.3. [eiser sub 1] c.s. hebben de woning op 26 januari 2001 gekocht voor een koopprijs van fl. 1.150.000,00. Artikel 5.3 van het koopcontract (naar het NVM-model)bepaalt onder meer:
"De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: woonhuis, kwekerij en manege."
Aan het slot van het contract zijn, op verzoek van de makelaar van [eiser sub 1] c.s., enkele bepalingen aan de voorgedrukte bepalingen van het contract toegevoegd. Een van deze bepalingen luidt:
"Het is verkoper niet bekend dat er bezwaren of beperkingen zijn of te verwachten om het gehele bouwblok conform bestemmingsplan te bebouwen."
2.4. In een brief van de gemeente Steenwijk aan de architect van [eiser sub 1] c.s. schreef de heer [A] van de gemeente dat volgens het geldende bestemmingsplan de bedrijfsgebouwen met maximaal 15 % zouden mogen worden uitgebreid. Volgens [A] mogen de bedrijfsgebouwen ook volgens het (in procedure gebrachte) herziene bestemmingsplan slechts met 15% worden uitgebreid. Voor het door [eiser sub 1] c.s. gekochte perceel betekent dat volgens [A] "dat de vestiging van een manege op het perceel [adres] wel is toegestaan, maar dat daarvoor slechts heel beperkt nieuwe gebouwen mogen worden opgericht, namelijk 15 % van de op dit moment op het perceel aanwezige bedrijfsgebouwen die nu nog ten behoeve van de thans aanwezige kwekerij worden gebruikt. Een eventueel in te dienen bouwplan zal dus aan deze voorwaarden moeten voldoen. Indien uw cliënt toch meer bebouwing wenst zal er een verzoek om vrijstelling van het bestemmingsplan moeten worden ingediend. Op voorhand is echter niet duidelijk of daaraan medewerking zal worden verleend. Overigens zal naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State een geheel nieuwe herziening van het bestemmingsplan worden opgesteld. Op dit moment is het, gezien de ontwikkelingen in het buitengebied, nog niet zeker of het betreffende perceel in dat nieuwe plan opnieuw de bestemming "manege" krijgt."
2.5. [eiser sub 1] c.s. hebben bij de gemeente Steenwijk een verzoek om afgifte van een bouwvergunning voor een manege met een omvang van 40 x 50 meter en tevens een verzoek tot vrijstelling van het geldende bestemmingsplan gedaan. B&W van Steenwijk hebben [eiser sub 1] c.s. laten weten de gemeenteraad voor te stellen geen medewerking te verlenen aan het verzoek om vrijstelling. Op 29 januari 2002 heeft de gemeenteraad van Steenwijk besloten geen medewerking te verlenen aan het opstarten van een vrijstellingsprocedure als bedoeld in artikel 19 lid 1 van Pro de WRO.
[eiser sub 1] c.s. hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit besluit.
2.6. Op 31 december 2003 hebben B&W van Steenwijk, onder toepassing van een vrijstelling van het bestemmingsplan, een bouwvergunning aan [eiser sub 1] c.s. verleend voor
een woonvilla met een inhoud van 750 m3, een bedrijfsgebouw, kantoor en kantine, gastenverblijven, autostalling, veestalling en paardenboxen voor privé-gebruik.
Blijkens de ambtelijke notitie betreffende dit besluit, hangen de bedrijfsbebouwing en andere voorzieningen samen met het bestaande bedrijf van [eiser sub 1] c.s. te [plaats], Speciaalhuis [B], een farmaceutische groothandel die gespecialiseerd is in homeopathische geneesmiddelen, natuurlijke voedingssupplementen c.a. Het zou de bedoeling van [eiser sub 1] c.s. zijn om de bebouwing te realiseren op het perceel [adres] (het van [gedaagde sub 1] c.s. gekochte perceel) en om op de naastgelegen percelen proeftuinen aan te leggen.
3. Het geschil
3.1. [eiser sub 1] c.s. vorderen [gedaagde sub 1] c.s. te veroordelen tot schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, met veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. in de proceskosten.
3.2. Volgens [eiser sub 1] c.s. zijn [gedaagde sub 1] c.s. toerekenbaar tekortgeschoten in hun (conformiteits)verplichting uit de koopovereenkomst. Het gekochte beantwoordt niet aan de overeenkomst, nu het bouwblok niet mag worden gebruikt ten behoeve van de oprichting van een manege met een afmeting van 40 x 50 meter. Aldus zijn de gebruiksmogelijkheden beperkter ten aanzien van de bouw van een manege dan [eiser sub 1] c.s. mochten verwachten. Volgens [eiser sub 1] c.s. wisten [gedaagde sub 1] c.s. dat er geen manege van die afmetingen gebouwd mocht worden. [eiser sub 1] c.s. maken aanspraak op vergoeding van de door hen geleden schade, bestaande uit winstderving en uit het verschil in waarde van een onroerende zaak inclusief de mogelijkheid van het bouwen van een manege en de waarde van een onroerende zaak zonder die mogelijkheid.
3.3. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. is geen sprake van non-conformiteit. Zij voeren daartoe allereerst aan dat [eiser sub 1] c.s. er niet van mochten uitgaan dat op het perceel een manege van 40 bij 50 meter gebouwd zou kunnen worden. [gedaagde sub 1] c.s. stellen dat zij dat ook niet gegarandeerd hebben. Vervolgens wijzen [gedaagde sub 1] c.s. er op dat op grond van het geldende planlogische regime het niet onmogelijk was een manege op te richten. Volgens hen hebben [eiser sub 1] c.s. ten onrechte berust in de weigering van de gemeente om de daartoe noodzakelijke vergunning te verlenen. Tenslotte betwisten [gedaagde sub 1] c.s. dat [eiser sub 1] c.s. schade hebben geleden doordat geen manege kon worden gebouwd. [eiser sub 1] c.s. hebben op dit punt nog geen begin van bewijs geleverd, menen [gedaagde sub 1] c.s. In dat kader stellen zij dat [eiser sub 1] c.s. nimmer het serieuze voornemen hebben gehad om een manege te gaan exploiteren. Vanwege het ontbreken van die voornemens zouden [eiser sub 1] c.s. sowieso geen manege hebben mogen oprichten op het perceel, stellen [gedaagde sub 1] c.s.
4. De beoordeling
4.1. [eiser sub 1] c.s. stellen dat zij op grond van de hun verstrekte informatie en de inhoud van het koopcontract er van mochten uitgaan dat zij het bouwblok van 40 bij 50 meter geheel mochten gebruiken voor de bouw van een manege. Nu dat niet het geval blijkt te zijn, zijn [gedaagde sub 1] c.s. tekortgeschoten in hun conformiteitsverplichtingen. De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt.
4.2. Aan [eiser sub 1] c.s. kan worden toegegeven dat met de tekst van de advertentie betreffende de onroerende zaak de suggestie wordt gewekt dat het perceel ruime mogelijkheden biedt, en derhalve zeer geschikt is, voor (de bouw van) een manege. Allereerst wordt het woord "manege" met hoofdletters geschreven en trekt het daardoor in het geheel van de advertentie de aandacht. Bovendien wordt een ondubbelzinnig verband gelegd tussen het bouwblok en de manage. Het gebruik van het begrip bouwblok wekt de indruk dat er ook daadwerkelijk gebouwd kan worden. De vermelding van de afmetingen van het bouwblok, tenslotte, roept de verwachting in het leven dat er een manege van (ongeveer) die afmetingen gebouwd mag worden.
4.3. Tussen partijen staat echter niet ter discussie dat de makelaar van [gedaagde sub 1] c.s. de makelaar van [eiser sub 1] c.s. de in rechtsoverweging 2.2 aangehaalde informatie ter beschikking heeft gesteld. Indien [eiser sub 1] c.s. er op grond van de tekst van de advertentie vanuit gingen dat zij een forse manege konden bouwen, mochten zij daar na de ontvangst van deze informatie in redelijkheid niet langer (zonder meer) vanuit gaan. Uit artikel 8 lid 2 sub e van Pro de planvoorschriften kan immers worden afgeleid dat het bouwblok wellicht slechts beperkt verder bebouwd mag worden, te weten tot 15% van de bestaande bebouwing, zodat de bouwmogelijkheden niet alleen beperkt worden door de omvang van het bouwblok, maar ook tot de omvang van de bestaande bebouwing.
Uit hetgeen [eiser sub 1] c.s. in de conclusie van repliek (nr. 21) hebben gesteld, volgt ook dat zij nadat hun makelaar kennis had genomen van de planvoorschriften er niet vanuit gingen dat het bouwblok onbeperkt benut kon worden ten behoeve van het bouwen van een manege. [eiser sub 1] c.s. stellen dat "er is gediscussieerd over de betekenis van die informatie in het licht van de tekst van de advertentie".
4.4. [eiser sub 1] c.s. verwijzen ter onderbouwing van hun stelling dat [gedaagde sub 1] c.s. de bebouwingsmogelijkheden gegarandeerd heeft naar de clausule aan het slot van het koopcontract. Volgens [eiser sub 1] c.s. heeft de discussie tussen partijen over de bebouwingsmogelijkheden geresulteerd in de clausule aan het slot van het koopcontract. De clausule zou bedoeld zijn om iedere twijfel weg te nemen over hetgeen door [gedaagde sub 1] bedoeld werd met de tekst van de advertentie.
[gedaagde sub 1] c.s. hebben deze stelling gemotiveerd betwist. Volgens hen wordt in de clausule niet de garantie vastgelegd dat het volledige bouwblok bebouwd kan worden, maar wordt er slechts mee aangegeven dat zij geen informatie hebben betreffende beletselen om de bouwmogelijkheden te verwezenlijken. In dit kader is van belang dat [gedaagde sub 1] c.s. de stelling verdedigd hebben dat de tussen partijen besproken planvoorschriften niet in de weg staan aan volledige bebouwing van het bouwblok. Zij hebben daartoe verwezen naar artikel 8 lid 2 sub a van Pro de voorschriften. Volgens hen dient artikel 8 lid 2 sub e als Pro een aanvulling op de in artikel 8 lid 2 sub a vermelde Pro bebouwingsmogelijkheid beschouwd te worden, in die zin dat het bouwblok volledig mag worden benut en dat daarnaast ook de bestaande bebouwing met 15% mag worden uitgebreid.
4.5. Naar het oordeel van de rechtbank mochten [eiser sub 1] c.s. er na kennisname van de planvoorschriften niet zonder meer vanuit gaan zij het bouwblok konden benutten voor de bouw van een manege. Met het verstrekken van de planvoorschriften (door hun makelaar) hebben [gedaagde sub 1] c.s. in beginsel aan hun informatieverplichting voldaan en dienden [eiser sub 1] c.s., gelet op de aan die informatie inherente onduidelijkheid over de bebouwingsmogelijkheden van het perceel zelf in het kader van hun onderzoeksverplichting informatie in te winnen bij de gemeente Steenwijk.
Een en ander is alleen anders wanneer [gedaagde sub 1] c.s. na het verstrekken van de informatie over het bestemmingsplan gegarandeerd hebben dat hun interpretatie van het bestemmingsplan de enig juiste was, en dat de planvoorschriften derhalve niet in de weg stonden aan het volledig bebouwen van het bouwblok, danwel wanneer [gedaagde sub 1] c.s. wisten dat de gemeente Steenwijk (al dan niet op basis van haar interpretatie van de planvoorschriften) niet zou willen meewerken aan het volbouwen van het bouwblok. De rechtbank zal nagaan of dat het geval is.
4.6. Anders dan [eiser sub 1] c.s. betogen, volgt uit de bekendheidsclausule aan het slot van het koopcontract niet, en zeker niet zonder meer, dat [gedaagde sub 1] c.s. de juistheid van hun interpretatie van de planvoorschriften gegarandeerd hebben. De, overigens door de makelaar van [eiser sub 1] c.s. aangereikte, tekst van de clausule biedt onvoldoende aanknopingspunten voor de juistheid van die stelling. Er kan weliswaar uit worden afgeleid dat [gedaagde sub 1] c.s. ook in de hun inmiddels bekende informatie over de planvoorschriften geen belemmering voor het volbouwen van het bouwblok zagen, maar niet dat de juistheid van die interpretatie garandeerden. Met de clausule hebben [eiser sub 1] c.s. dan ook nog niet bewezen dat [gedaagde sub 1] c.s. gegarandeerd hebben dat het bouwblok volgebouwd zou mogen worden. De rechtbank zal [eiser sub 1] c.s., op wie de bewijslast van hun stelling betreffende de garantie rust, opdragen te bewijzen dat [gedaagde sub 1] c.s. gegarandeerd hebben dat het bouwblok volledig beut kon worden voor bebouwing ten behoeve van een manege.
4.7. In de clausule is tot uitdrukking gebracht dat [gedaagde sub 1] c.s. niet beschikten over andere informatie (dan de in de planvoorschriften vastgelegde informatie) waaruit volgde dat er bezwaren of beperkingen bestonden tegen het volbouwen van het bouwblok. Wanneer [gedaagde sub 1] c.s. (of hun makelaar) desalniettemin over dergelijke informatie beschikten, en zij die informatie onvermeld hebben gelaten, zijn zij tekortgeschoten in hun informatieplicht. In dat geval kunnen zij [eiser sub 1] c.s. , volgens vaste rechtspraak, in redelijkheid niet tegenwerpen dat zij in hun onderzoeksverplichting zijn tekortgeschoten door geen nadere informatie in te winnen bij de gemeente naar de bebouwingsmogelijkheden van het bouwblok.
4.8. [eiser sub 1] c.s. hebben gesteld dat medewerkers van de gemeente Steenwijk [gedaagde sub 1] c.s. en/of hun makelaar vóór het sluiten van de koopovereenkomst hebben laten weten dat de gemeente voor het perceel vast zou houden aan haar beleid dat er niet meer dan 15 % van de bestaande bebouwing zou mogen worden bijgebouwd. Indien dat het geval is, wisten [gedaagde sub 1] c.s. dat een vergunning voor het volbouwen van het bouwblok waarschijnlijk geweigerd zou worden en daarmee dat de vergunningverlening op problemen zou stuiten. Dat was, naar [gedaagde sub 1] c.s. voor het sluiten van de overeenkomst bekend was, relevante informatie voor [eiser sub 1].
4.9. [gedaagde sub 1] c.s. hebben gemotiveerd betwist dat zij voor het sluiten van de overeenkomst ervan op de hoogte waren dat de gemeente vast zou houden aan haar beleid dat er niet meer gebouwd zou mogen worden dan een uitbreiding van 15% van de bestaande bebouwing.
4.10. Op [eiser sub 1] c.s. rust de bewijslast betreffende hun door [gedaagde sub 1] c.s. gemotiveerd betwiste stellingen inzake de garantie en de informatie van de gemeente. De rechtbank zal [eiser sub 1] c.s., overeenkomstig hun bewijsaanbod, in de gelegenheid stellen ook dit bewijs te leveren door getuigen.
4.11. Om redenen van proceseconomie overweegt de rechtbank reeds thans het volgende. Wanneer [eiser sub 1] c.s. niet slagen in het hun op te dragen bewijs, zullen hun vorderingen worden afgewezen. Wanneer zij er wel in slagen het bewijs te leveren, betekent dat nog niet zonder meer dat hun vorderingen kunnen worden toegewezen. In dat geval rijst de vraag of [eiser sub 1] c.s. schade hebben geleden. Het staat immers, gelet op de inmiddels verkregen bouwvergunning, vast dat het perceel [eiser sub 1] c.s. de mogelijkheid biedt om ingrijpende bouwplannen te realiseren. Het is dan ook de vraag of het feit dat [eiser sub 1] c.s. geen manege hebben kunnen realiseren op het perceel tot schade heeft geleid, en derhalve of het feit dat het bouwblok niet ten behoeve van een manege kon worden volgebouwd het perceel minder waard maakt, zoals [eiser sub 1] c.s. stellen. [eiser sub 1] c.s. hebben tot op heden geen taxatierapporten betreffende het perceel in het geding gebracht, die de juistheid van hun stellingen in dezen onderbouwen.
Dat [eiser sub 1] c.s. winst derven doordat zij geen manege hebben kunnen exploiteren, hebben zij tot nu toe onvoldoende aannemelijk gemaakt. In dit kader is van belang dat [eiser sub 1] c.s. het perceel nu ook bedrijfsmatig exploiteren. Van schade vanwege winstderving is alleen sprake wanneer de exploitatie van een manege winstgevender zou zijn geweest dan de nu gekozen exploitatie van het perceel. Bovendien zullen [eiser sub 1] c.s. pas aanspraak kunnen maken op schade vanwege winstderving wanneer zij aantonen dat zij ook daadwerkelijk een manege zouden zijn begonnen wanneer zij de daartoe noodzakelijke bouwvergunning zouden hebben verkregen. Ondanks de herhaalde uitnodigingen van [gedaagde sub 1] c.s. hebben [eiser sub 1] c.s. tot op heden geen stukken (zoals een bedrijfsplan) in het geding gevolgd, waaruit volgt dat [eiser sub 1] c.s. een manege zouden zijn gaan exploiteren.
4.12. Indien kan worden vastgesteld dat [eiser sub 1] c.s. schade geleden hebben, komt het beroep van [gedaagde sub 1] c.s. op schadebeperking aan de orde. In dat geval zal moeten worden nagegaan of [eiser sub 1] c.s. alsnog een bouwvergunning voor een manege zouden hebben kunnen verkrijgen wanneer zij bezwaar hadden gemaakt tegen de weigering een dergelijke vergunning te verlenen, dan wel op een later moment een nieuw plan zouden hebben ingediend.
4.13. De rechtbank zal de zaak thans naar de rol verwijzen voor opgave verhinderdata met het oog op het getuigenbewijs. Gezien hetgeen hiervoor is overwogen, sluit de rechtbank niet uit dat zij aansluitend aan de getuigenverhoren een comparitie van partijen zal gelasten, waarin (ook) op de genoemde aspecten betreffende de schade zal worden ingegaan. Partijen dienen hiermee rekening te houden. Het verdient om die reden aanbeveling dat [eiser sub 1] c.s., met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen, relevante informatie betreffende de schade in het geding brengen.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. draagt [eiser sub 1] c.s. op te bewijzen:
a. feiten of omstandigheden waaruit volgt dat [gedaagde sub 1] c.s. hebben gegarandeerd dat het bouwblok volledig benut kon worden ten behoeve van de bouw van een manege;
en/of
b. dat [gedaagde sub 1] c.s., dan wel hun makelaar, voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst ervan op de hoogte waren (was) dat de gemeente Steenwijk voor het verkochte perceel vast wilde houden aan het beleid dat niet meer dan 15% van de bestaande bebouwing zou mogen worden bijgebouwd.
5.2. bepaalt dat de bewijslevering door getuigen kan plaatsvinden op een nader vast te stellen datum in het gerechtsgebouw te Zwolle aan de Luttenbergstraat 5.
5.3. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 25 januari 2006 voor opgave verhinderdata door beide partijen. [eiser sub 1] c.s. dienen dan ook op te geven hoeveel en welke getuigen zij willen voorbrengen.
5.4. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. H. de Hek en in het openbaar uitgesproken op woensdag 11 januari 2006.