Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
sector civiel recht
enkelvoudige handelskamer
zaaknr/rolnr: 101125 HAZA 04-1260
datum uitspraak: 1 juni 2005
VONNIS
in de zaak, aanhangig tussen:
de GEMEENTE KAMPEN,
zetelende te Kampen,
eiseres in conventie,
verweerster in voorwaardelijke reconventie,
procureur mr. W.E.M. Klostermann,
en
[A],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiser in voorwaardelijke reconventie,
procureur mr. R.R. Schuldink,
advocaat mr. H.W. Vis te Amsterdam.
PROCESGANG
Eerder is in deze zaak op 17 november 2004 een vonnis gewezen waarbij een comparitie van partijen is bevolen.
Ter uitvoering van dat vonnis heeft [A] bij akte producties in het geding gebracht.
De comparitie heeft op 21 januari 2005 plaatsgevonden.
Ten slotte is vonnis bepaald.
CONCLUSIES VAN PARTIJEN
in conventie
De vorderingen van de gemeente strekken ertoe dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
1 voor recht zal verklaren dat de koopovereenkomst tussen de gemeente en [A] per 4 april 2004 althans op een andere door de rechtbank bepaalde datum ontbonden is;
2 [A] zal veroordelen tot medewerking aan de ongedaanmaking van de eigendomsoverdracht binnen twee weken na betekening van het vonnis, door de aan hem geleverde onroerende zaak vrij van andere persoonlijke of zakelijke rechten of beperkingen dan die vermeld in de transportakte van 29 april 1996, derhalve ook vrij van hypotheekrechten en beslagen, terug te leveren aan de gemeente, een en ander op kosten van [A] en in dier voege dat [A] alle kosten en lasten vallende op de eigendomsoverdracht zal hebben te voldoen, op straffe van een dwangsom van EUR 5.000,- per dag voor elke dag dat hij in gebreke blijft aan het vonnis te voldoen na betekening daarvan;
3 een deskundige benoemt die de waarde zal bepalen van het door [A] gebouwde, met dien verstande dat slechts die waarde in aanmerking genomen wordt waarvan aannemelijk is dat de gemeente deze bij verkoop binnen een termijn van normale courantheid vergoed zal krijgen van een gegadigde;
4 [A] veroordeelt tot betaling van de kosten van de deskundige;
5 [A] veroordeelt tot betaling aan de gemeente van een contractuele boete van
EUR 3.948,06, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2004;
6 [A] veroordeelt tot betaling aan de gemeente van een contractuele boete van EUR 45,38 per dag vanaf 1 juli 2004 tot de dag waarop hij het gekochte teruggeleverd zal hebben aan de gemeente op de wijze als aangeduid in het onder 2 gevorderde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag waarop de betreffende contractuele boete verschuldigd is geworden;
7 [A] veroordeelt tot vergoeding van de overige schade die de gemeente lijdt als gevolg van de wanprestatie van [A], welke schade opgemaakt moet worden bij staat en vermeerderd moet worden met de wettelijke rente vanaf 4 april 2004;
8 [A] veroordeelt tot betaling aan de gemeente van de door de gemeente gemaakte kosten van buitengerechtelijke rechtsbijstand, welke gesteld dienen te worden op een bedrag van EUR 1.542,-;
9 met veroordeling van [A] in de proceskosten.
Daartegen heeft [A] verweer gevoerd met conclusie dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van de gemeente afwijst en haar veroordeelt in de proceskosten.
in voorwaardelijke reconventie
De vorderingen van [A] strekken ertoe dat de rechtbank - voor het geval de vordering tot teruglevering wordt toegewezen - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
1 de gemeente veroordeelt tot betaling van de door [A] betaalde koopprijs van
EUR 43.372,48, te vermeerderen met de wettelijke rente van 29 april 1996, althans vanaf de dag van teruglevering, in beide gevallen tot de dag der algehele voldoening;
2 de gemeente veroordeelt tot betaling van de waarde van het door [A] op het perceel gebouwde ten tijde van de teruglevering, door de rechtbank in goede justitie te bepalen, te vermeerderen met de wettelijke rente van de dag van teruglevering tot de dag der algehele voldoening;
3 de gemeente veroordeelt tot betaling van de door [A] in verband met het perceel tot de dag der teruglevering gemaakte en te maken kosten alsook geleden en te lijden schade, voor zover het bedrag daarvan het onder 2 genoemde bedrag overschrijdt, te vermeerderen met de wettelijke rente van de dag van teruglevering tot de dag der algehele voldoening;
4 voor recht verklaart dat [A] een retentierecht op het door hem terug te leveren perceel toekomt totdat de gemeente de onder 2 en 3 genoemde bedragen betaald zal hebben;
5 de gemeente veroordeelt tot vergoeding van het verschil tussen de door hem betaalde koopsom van EUR 43.372,48 enerzijds en de waarde van het terug te leveren perceel ten tijde van de teruglevering anderzijds, door de rechtbank in goede justitie te bepalen, te vermeerderen met de wettelijke rente van de dag van teruglevering tot de dag der algehele voldoening;
6 de gemeente veroordeelt in de proceskosten.
Daartegen heeft de gemeente verweer gevoerd met conclusie dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van [A] afwijst en hem veroordeelt in de proceskosten.
MOTIVERING
1 Vaststaande feiten in conventie en in voorwaardelijke reconventie
Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist - mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden - het volgende vast.
1.1 Bij op 11 en 18 april 1997 door partijen ondertekende schriftelijke koopovereenkomst heeft de gemeente een perceel industriegrond aan de [adres], gelegen in het bestemmingsplan [plaats] te [woonplaats] en bestemd voor de bouw van een bedrijfsgebouw, aan [A] verkocht voor een prijs van f 81.345,-.
1.2 Op die koopovereenkomst zijn van toepassing de door de gemeente gehanteerde algemene voorwaarden verkoop van onroerende zaken, zoals vastgesteld door de gemeenteraad bij besluit van 19 december 1996. Voor zover relevant is in artikel 2.2. van de algemene voorwaarden het volgende bepaald:
"B Binnen een jaar na de datum van het ondertekenen van de notariële akte moet met de bebouwing van de grond een aanvang zijn gemaakt en binnen twee jaar na de datum van het ondertekenen van de notariële akte moet de op de grond te stichten bebouwing voltooid en gebruiksklaar zijn. Indien daartoe aanleiding bestaat, kunnen deze termijnen door burgemeester en wethouders worden verlengd.(...)
G Indien aan één van de in lid B genoemde termijnen niet is voldaan, zal burgemeester en wethouders de wederpartij in gebreke stellen. Vanaf de in de ingebrekestelling vermelde datum waarvóór aan de in lid B gemelde verplichtingen moet worden voldaan, is de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst, direct opeisbare boete verschuldigd van f 100,00 per dag dat de desbetreffende termijnen worden overschreden. (...)
H Wanneer de wederpartij niet binnen één jaar na verloop van de in lid B genoemde (verlengde) termijnen tot bebouwing is overgegaan, is de koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbonden. Voor zover aan de verbintenissen voortvloeiende uit de koopovereenkomst is voldaan, ontstaat voor partijen een verbintenis tot ongedaanmaking als gevolg waarvan de wederpartij verplicht is de onroerende zaak aan de gemeente terug te leveren en de gemeente verplicht is de in de koopovereenkomst gemelde koopprijs aan de wederpartij terug te betalen. De kosten voor teruglevering zijn voor rekening van de wederpartij.
I Wanneer de wederpartij reeds begonnen is met de bouw, maar de bouw niet zal voltooien en het naar de maatschappelijke maatstaven van de wederpartij niet verlangd mag worden dat deze het registergoed in de oorspronkelijke staat terugbrengt, is de gemeente gehouden aan de wederpartij een vergoeding te betalen ten belope van de waarde van het gebouwde op het tijdstip van de teruglevering. De waarde zal worden bepaald door een door partijen aan te wijzen onpartijdige deskundige. Bij gebreke van overeenstemming binnen drie weken na ontbinding van de overeenkomst, zal de onpartijdige deskundige worden benoemd door de president van de arrondissementsrechtbank."
1.3 De levering van het perceel grond aan [A] heeft op 29 april 1997 plaatsgevonden. In de notariële leveringsakte van 29 april 1996 [de rechtbank gaat er vanuit dat bedoeld is 29 april 1997, gelet op de in de akte genoemde data van de koopovereenkomst, van het besluit van de gemeenteraad tot vaststelling van de algemene voorwaarden en van de registratie van de leveringsakte op 13 mei 1997], is bepaald, voor zover relevant,
"Artikel 7
(...)
De comparanten (...) verklaarden dat op deze verkoop en koop casu quo levering, van toepassing zijn - voorzover daarvan bij deze akte niet is afgeweken, en voorzover zij bij deze akte niet zijn aangevuld - de "Algemene Voorwaarden voor de verkoop van onroerende zaken", zoals (...) vastgesteld door de Raad der gemeente bij besluit van negentien december negentienhonderdzesennegentig en welke Algemene Voorwaarden zijn vastgelegd in een akte op zes februari negentienhonderdzevenennegentig (...)
Van voormelde Algemene Voorwaarden worden te dezen uitdrukkelijk en alleen van toepassing verklaard: (...) van hoofdstuk 2 de artikelen: (...) 2.2 (...)
Artikel 9
(...)
ONTBINDENDE VOORWAARDEN UIT ONDERLIGGENDE OVEREENKOMSTEN
Alle ontbindende voorwaarden die zijn overeengekomen in de gemelde koopovereenkomst of in nadere overeenkomsten die op de koop betrekking hebben, kunnen thans niet meer worden ingeroepen, zodat noch verkoper noch koper zich terzake van deze koop en levering nog op een ontbindende voorwaarde kan beroepen."
1.4 Bij brief van 6 oktober 2003, door [A] voor akkoord ondertekend en geretourneerd, is namens de gemeente aan [A] meegedeeld, voor zover relevant:
"(...) Op 29 april 1997 is door u een perceel bedrijfsterrein gekocht in het bestemmingsplan [plaats]. Helaas is in strijd met de door ons opgelegde voorwaarden het perceel nog niet gebruiksklaar. Zoals u reeds aangaf zijn persoonlijke omstandigheden hiervan de oorzaak.
Met u zijn de volgende afspraken gemaakt:
- het afronden van de bouw binnen een half jaar, te weten voor 10 april 2004;
- mocht er sprake zijn van persoonlijke omstandigheden die vertragend zijn voor de bouw dan dient u de gemeente Kampen (...) hiervan op de hoogte te stellen. (...)"
1.5 Bij brief van 30 maart 2004 heeft de raadsman van de gemeente aan [A] meegedeeld, voor zover relevant:
"(...)
4.
U hebt tot op heden de bebouwing van het door u gekochte perceel niet voltooid, hoewel de gemeente u daarop één en ander maal aangesproken heeft. Op 2 oktober 2003 is met u afgesproken dat de bouw uiterlijk op 10 april 2004 voltooid zou zijn. U bent echter opnieuw in gebreke gebleven.
5.
De gemeente wenst thans aanspraak te maken op de reeds ingetreden ontbinding van de koopovereenkomst, alsmede op de ongedaanmaking van de koopovereenkomst, dat wil zeggen op teruglevering van de grond en terugbetaling van de koopprijs. Ik verneem graag binnen 10 dagen na heden schriftelijk van u of u bereid bent om daaraan mee te werken. (...)
6.
Op de gekochte grond is onvoltooide bebouwing aanwezig. De gemeente stelt zich echter op het standpunt dat deze verwijderd dient te worden op uw kosten. (...)
Indien u van mening bent dat de onvoltooid gebleven woning desalniettemin goed te voltooien is, een bepaalde waarde vertegenwoordigt (...) verneem ik dat graag binnen 10 dagen na heden van u. Ik verzoek u dan tevens om toestemming voor de gemeente om hetgeen gebouwd is met een deskundige in ogenschouw te nemen, zodat zij een en ander kan verifiëren, waarna eventueel de procedure van artikel 2.2 sub I doorlopen kan worden. (...)"
1.6 Bij brief van 6 april 2004 heeft [A] aan de gemeente het volgende laten weten:
"(...) Hierbij dien ik een verzoek in voor verlenging van een half jaar. De afspraak was om op 10 april 2004 de loods en het woongedeelte gereed te maken, maar door privé omstandigheden is dit helaas nog niet gerealiseerd. (...)"
1.7 Bij brief van 27 april 2004 heeft de gemeente aan [A] meegedeeld:
"(...)
Hetgeen in de woning en aan het bedrijfspand het afgelopen half jaar is gedaan is naar onze mening onvoldoende en geen reden tot uitstel. (...)"
2 Standpunten van partijen
in conventie
2.1 De gemeente heeft aangevoerd dat ingevolge het bepaalde in artikel 2.2 H van haar op de rechtsverhouding tussen partijen toepasselijke algemene voorwaarden de koopovereenkomst in kwestie per 10 april 2004 buitengerechtelijk is ontbonden, omdat [A] de bebouwing van het perceel op uiterlijk die datum niet had voltooid ondanks een daartoe laatstelijk op 2 oktober 2003 tussen partijen gemaakte afspraak en omdat van persoonlijke omstandigheden die nader uitstel rechtvaardigden niet was gebleken. De gemeente wenst daarom ongedaanmaking van de reeds door partijen ontvangen prestaties. De ingevolge artikel 2.2 G van de algemene voorwaarden gevorderde boete is volgens de gemeente verschuldigd na ommekomst van de overeengekomen fatale termijn op 10 april 2004. Als geen sprake is van een fatale termijn is hij boete verschuldigd vanaf de dag der dagvaarding. De gevorderde schadevergoeding ziet op kosten voor het opnieuw (moeten) verkopen van het perceel grond, het eventueel slopen van de bebouwing en overleg met [A] en met derden over deze zaak. De deskundige die de eventuele waarde van het gebouwde moet bepalen, dient bij voorkeur kennis te hebben van de markt van bedrijfsonroerend goed in Zwolle e.o.
De ontbinding is subsidiair gegrond op artikel 6:265 BW Pro.
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten hebben betrekking op pogingen om [A] in der minne te bewegen tot ongedaanmaking van de koopovereenkomst en tot benoeming van een deskundige.
2.2 [A] heeft erkend dat de bebouwing op 10 april 2004 niet was voltooid en evenmin daarna, maar is primair van mening dat de gemeente zich niet (meer) kan beroepen op de ontbindende voorwaarde van artikel 2.2 H, omdat in artikel 9 van Pro de leveringsakte bepaald is dat alle ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst of nadere overeenkomsten zijn uitgewerkt. Bovendien vindt hij dat het hele artikel 2.2 onredelijk bezwarend is als bedoeld in artikel 6:233 sub a BW Pro jo. 6:237 sub b, d en h BW omdat, kort weergegeven, de gevolgen van de ontbinding voor hem zeer ingrijpend zijn en in het artikel geen onderscheid wordt gemaakt tussen de situatie dat het niet halen van de termijn waarbinnen de bebouwing voltooid moest zijn, wel en niet aan hem te wijten is. Daarnaast is beroep op artikel 2.2 in strijd met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Verder heeft volgens [A] de in artikel 2.2 H voor ontbinding vereiste situatie zich niet verwezenlijkt, omdat hij wel degelijk tot bebouwing is overgegaan.
[A] heeft zich ook verweerd tegen ontbinding op grond van artikel 6:265 BW Pro.
2.3 Voor het geval aangenomen moet worden dat de overeenkomst is ontbonden en [A] verplicht is tot teruglevering van het perceel, heeft hij aangevoerd dat de waarde van het gebouwde conform het bepaalde in artikel 2.2 I van de algemene voorwaarden uitsluitend moet worden bepaald naar het tijdstip van teruglevering. De deskundige die de waarde moet bepalen dient uit het westen van Nederland te komen in verband met zijn te waarborgen onafhankelijkheid. Voorts is [A] van mening dat van verschuldigde boete geen sprake kan zijn, omdat de daarvoor ingevolge artikel 2.2 G van de algemene voorwaarden vereiste ingebrekestelling ontbreekt, de datum 10 april 2004 niet als een nader overeengekomen fatale termijn kan worden aangemerkt en de eventuele niet-nakoming van de koopovereenkomst van zijn zijde niet aan hem toerekenbaar is. Mede vanwege dat laatste en gelet op het bepaalde in artikel 6:92, lid 2 en 3 BW kan de gemeente naast boete geen schadevergoeding eisen. Indien dat wel kan, dient ingevolge het bepaalde in artikel 6:100 BW Pro op de schadevergoeding in mindering te worden gebracht het door de gemeente te genieten voordeel in verband met de forse winst die zij zal maken bij verkoop van het perceel. Ook heeft hij weersproken dat de gemeente de ter onderbouwing van de schade gestelde kosten van sloop, van het inschakelen van een makelaar, van overleg met [A] en derden heeft gemaakt of zal maken en dat die kosten, zo wel gemaakt, voor zijn rekening dienen te komen. Verder is de gevorderde teruglevering vrij van hypotheek volgens [A] in strijd met de redelijkheid en billijkheid, omdat hij eerst tot aflossing van de hypotheek in staat zal zijn na ontvangst van de koopsom en de schadeloosstelling voor het gebouwde. De gevorderde dwangsom is volgens [A] niet toewijsbaar, omdat door toedoen van de gemeente de dwangsommen tot grote hoogte kunnen oplopen. Subsidiair heeft [A] zich beroepen op matiging van de dwangsom. De buitengerechtelijke kosten heeft hij ook bestreden; volgens hem heeft de raadsman van de gemeente slechts een enkele brief aan hem gezonden.
in voorwaardelijke reconventie
2.4 Volgens [A] heeft hij recht op en belang bij toewijzing van de reconventionele vorderingen indien de conventionele vorderingen worden toegewezen. Als primaire grondslag van de vijfde vordering is artikel 6:278 BW Pro gesteld, omdat niet aannemelijk is dat de gemeente zonder waardestijging van het perceel tot ontbinding zou zijn overgegaan. Subsidiair is de vordering gebaseerd op ongerechtvaardigde verrijking van de gemeente en meer subsidiair op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid.
2.5 De gemeente heeft met betrekking tot de vorderingen onder 1 en 2 gesteld, zakelijk weergegeven, dat de terug te betalen koopsom en de eventueel te betalen waarde van het gebouwde nog niet opeisbaar zijn, zodat zij dienaangaande evenmin in verzuim is. Verder heeft de gemeente bestreden dat zij gehouden is tot vergoeding van de onder 3 gevorderde kosten, aangezien de ontbinding in de risicosfeer van [A] ligt. De vordering onder 4 is naar de mening van de gemeente ongegrond, omdat zij bereid is om bij teruglevering van het perceel aan haar [A] te betalen hetgeen hem rechtens toekomt. Ten slotte heeft de gemeente bestreden dat zij het onder 5 gevorderde verschuldigd is, onder meer omdat zij de overeenkomst niet heeft ontbonden vanwege een eventuele waardestijging van het perceel.
3 De beoordeling van het geschil
in conventie
3.1 [A] heeft zich tegen de ontbinding van de koopovereenkomst op grond van artikel 2.2 H van de algemene voorwaarden ten eerste verweerd met de stelling dat de ontbindende voorwaarde als genoemd in de eerste volzin van artikel 2.2 H is uitgewerkt. Naar het oordeel van de rechtbank dient dit standpunt te worden verworpen. Immers, in artikel 7 van Pro de leveringsakte is onder meer het gehele artikel 2.2 van de algemene voorwaarden expliciet op de rechtsverhouding tussen partijen van toepassing verklaard. Derhalve moet worden aangenomen dat partijen beoogd hebben om ook na levering van de onroerende zaak bedoelde ontbindende voorwaarde onverminderd te laten gelden.
3.2 Ook moet worden verworpen de stelling van [A] dat artikel 2.2 van de algemene voorwaarden onredelijk bezwarend is als bedoeld in artikel 6:233 sub a BW Pro jo. 6:237 sub b, d en h BW. Daargelaten dat niet kan worden aangenomen dat [A] handelde als natuurlijke persoon, niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf, bevat artikel 6:237 BW Pro bedingen die zien op een belangrijke beperking van de rechten van de wederpartij, in dit geval [A], of van de verplichtingen van de gebruiker, in dit geval de gemeente. [A] heeft niet onderbouwd dat het gehele artikel laat staan de bedongen mogelijkheid van ontbinding als een dergelijk beding kan worden aangemerkt. Weliswaar heeft hij gesteld dat ontbinding voor hem een zeer ingrijpende sanctie is en dat in artikel 2.2 geen onderscheid wordt gemaakt tussen de situatie dat het niet tijdig voltooien van de bouwwerkzaamheden wel of niet aan hem is toe te schrijven, maar niet valt in te zien dat daarmee zijn rechten belangrijk zijn beperkt. Andere specifieke feiten en omstandigheden waaruit dat wel kan worden afgeleid, zijn niet gesteld.
3.3 Gelet op het onder 3.2 overwogene wordt de stelling van [A] dat beroep op artikel 2.2 in strijd is met de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid, als niet onderbouwd gepasseerd.
3.4 Ten slotte heeft [A] gesteld dat blijkens de eerste volzin van genoemd artikel 2.2 H de koopovereenkomst uitsluitend zou zijn ontbonden indien hij niet binnen een jaar na ondertekening van de leveringsakte met de bebouwing was begonnen, terwijl hij aan dat laatste heeft voldaan. Echter, de vraag wat partijen zijn overeengekomen kan niet worden beantwoord enkel op grond van een taalkundige uitleg van de bewoordingen van de bepaling in kwestie. Het komt daarbij tevens aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs daaraan mogen geven. In dat licht kan uit het bepaalde in de artikelen 2.2 B, G, H en I van de algemene voorwaarden, afzonderlijk en in onderling verband beziend, redelijkerwijs worden afgeleid dat de gemeente bevoegd was zich ook op ontbinding van de overeenkomst te beroepen indien [A] weliswaar tijdig tot bebouwing was overgegaan, maar de bebouwing niet tijdig voltooid had, in dit geval op de nader tussen partijen overeengekomen datum van 10 april 2004. Meer in het bijzonder valt dit af te leiden uit de omstandigheid dat artikel 2.2 I, voortbouwend op artikel 2.2 H, wel degelijk uitgaat van deze mogelijkheid en (aanvullende) bepalingen biedt wanneer tot ongedaanmaking wordt overgegaan. Dat ligt ook in de lijn van de onweersproken plicht van de gemeente om in het kader van het door haar te behartigen publieke belang voor een ordentelijk bedrijventerrein te zorgen. Nu vaststaat dat op die datum de bebouwing niet voltooid was, moet worden geconcludeerd dat de gemeente ook daadwerkelijk bevoegd was zich op ontbinding van de overeenkomst te beroepen, zoals zij gedaan heeft bij brief van haar raadsman van 30 maart 2004. Daaraan doet niet af dat niet tot 10 april 2004 is gewacht, omdat onweersproken is dat [A] de bebouwing op die datum niet zou hebben voltooid. Voor zover [A] heeft betoogd dat de gemeente niet gerechtigd was zich te beroepen op de ontbinding omdat de tekortkoming niet aan hem kan worden toegerekend vanwege persoonlijke omstandigheden van zijn zijde, kan dit alleen al geen doel treffen omdat die omstandigheden in zijn risicosfeer liggen.
3.5 In verband hiermee behoeven de andere grond voor ontbinding en de daartegen aangevoerde verweren geen bespreking meer.
3.6 De onder 1 gevorderde verklaring voor recht is derhalve toewijsbaar, zij het per 10 april 2004, mede omdat de gemeente die datum ter comparitie heeft aangegeven.
3.7 Door de ontbinding van de overeenkomst is op grond van de algemene voorwaarden van de gemeente een verbintenis voor partijen ontstaan tot ongedaanmaking van de reeds door hen ontvangen prestaties. Nu [A] in de nakoming van de op hem rustende verbintenis tot teruglevering toerekenbaar tekort is geschoten, is de vordering onder 2 ook toewijsbaar. De stelling van [A] dat het in strijd is met de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid van hem te verlangen het perceel vrij van hypotheekrechten en dergelijke aan de gemeente terug te leveren, wordt verworpen. Immers, de daartoe aangevoerde omstandigheden, waaronder dat hij een aflossingsvrije hypotheek heeft en bij voortijdige aflossing een boete van 20% aan de hypotheekverstrekker is verschuldigd, wat daar verder van zij, kunnen niet aan de gemeente worden tegengeworpen. De dwangsom is ook toewijsbaar, met dien verstande dat die als in het dictum bepaald zal worden gemaximeerd. Er zijn geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan nu reeds gevreesd moet worden dat door een onaanvaardbare handelwijze van de gemeente de dwangsom zal oplopen.
3.8 De vordering onder 3 zal als in het dictum bepaald kunnen worden toegewezen, aangezien partijen het niet eens zijn over een door hen gezamenlijk aan te wijzen deskundige. De gevorderde beperkende voorwaarde betreffende de maatstaf van de waardebepaling is echter niet toewijsbaar, nu zulks blijkens artikel 2.2 I van de algemene voorwaarden niet is overeengekomen en geen omstandigheden zijn aangevoerd die toewijzing daarvan rechtvaardigen. Er bestaat aanleiding de in het dictum te noemen deskundige c.q. makelaar te benoemen. Nu deze afkomstig is van de lijst van door de rechtbank te benoemen deskundigen, mag er van worden uitgegaan dat diens onpartijdigheid in voldoende mate gewaarborgd is. De stelling van [A] dat door aanstelling van de deskundige het geschil over de waardebepaling in wezen door deze derde wordt beslecht, zodat artikel 2.2 I onredelijk bezwarend is, moet worden verworpen omdat vaststelling van de waarde geen beslechting van het geschil inhoudt. Ten overvloede overweegt de rechtbank dat partijen zelf een afspraak met de deskundige dienen te maken voor de taxatie.
Nu de ontbinding van de overeenkomst in de risicosfeer van [A] ligt, bestaat aanleiding de kosten van de deskundige voor zijn rekening te laten komen. In zoverre is de vordering onder 4 dan ook toewijsbaar.
3.9 De vorderingen onder 5 en 6 zijn niet toewijsbaar. De brief van de gemeente van 6 oktober 2003 noch de inleidende dagvaarding is als een ingebrekestelling aan te merken die ingevolge artikel 2.2 G van de algemene voorwaarden vereist is voor het verschuldigd worden van de boete, terwijl de gemeente ter comparitie ook met zoveel woorden heeft erkend dat zij geen ingebrekestelling heeft doen uitgaan. Evenmin kan de in die brief genoemde datum van 10 april 2004 als een overeengekomen fatale termijn worden aangemerkt, nu [A] uit die brief redelijkerwijs mocht afleiden dat in verband met persoonlijke omstandigheden van zijn zijde die termijn zou kunnen worden verlengd.
3.10 De vordering onder 7 kan worden toegewezen, nu in voldoende mate aannemelijk is dat de gemeente kosten zal moeten maken om het perceel opnieuw te verkopen en om de bebouwing wellicht te slopen, terwijl die kosten thans nog niet begroot kunnen worden. De gestelde kosten van overleg van haar medewerkers met [A] en derden over deze zaak worden als onvoldoende onderbouwd van de hand gewezen. Voor de door [A] bepleite verdiscontering van de waardestijging van het perceel in de nader te bepalen schadevergoeding, bestaat in deze procedure geen aanleiding, maar kan door hem in een eventuele schadestaatprocedure als verweer worden aangedragen, net als de gevorderde wettelijke rente. Het verweer van [A] dat schadevergoeding niet naast boete kan worden gevorderd, behoeft geen bespreking meer nu de gevorderde boete wordt afgewezen.
3.11 De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden ten slotte afgewezen. De gemeente heeft verzuimd om een omschrijving van de buitengerechtelijke werkzaamheden te geven waaruit kan worden afgeleid dat de verrichtingen van haar raadsman meer hebben omvat dan de brief van 30 maart 2004, het enkel doen van een niet aanvaard schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De daarop betrekking hebbende kosten moeten, nu een geding is gevolgd, worden aangemerkt als betrekking hebbende op verrichtingen waarvoor de in de artikelen 237 tot en met 240 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten.
3.12 [A] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van de gemeente worden veroordeeld.
in reconventie
3.13 Nu de voorwaarde is ingetreden waarvan de beoordeling van de reconventionele vorderingen afhankelijk is gesteld, dienen die vorderingen te worden beoordeeld.
3.14 De vorderingen onder 1 en 2 zijn niet toewijsbaar. Immers, de koopprijs en de waarde van het gebouwde zijn eerst opeisbaar wanneer het perceel grond wordt teruggeleverd, waarbij de rechtbank er vanuit gaat dat betaling daarvan gelijktijdig zal plaatsvinden terwijl dan de waarde reeds is vastgesteld door een deskundige.
3.15 Ook de derde vordering is niet toewijsbaar. Er is geen sprake van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van de gemeente op grond waarvan de gemeente tot betaling van schadevergoeding is verplicht.
3.16 De vierde vordering is verbonden aan (het lot van) de tweede en derde vordering. Vanwege het onder 3.14 en 3.15 overwogene dient deze vordering dan ook te worden afgewezen.
3.17 Ten slotte is de vordering onder 5 niet toewijsbaar. De algemene voorwaarden verplichten de gemeente niet tot vergoeding van het waardeverschil. [A]s stelling dat de gemeente de koopovereenkomst enkel heeft ontbonden vanwege de waardestijging van het perceel, wordt gepasseerd, omdat zulks uitdrukkelijke weersproken is en door [A] geen verdere feiten en omstandigheden zijn gesteld waaruit de juistheid van die stelling kan worden afgeleid. Ten aanzien van de subsidiaire en meer subsidiaire grondslag zijn evenmin specifieke feiten en omstandigheden gesteld.
3.18 [A] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van de gemeente worden veroordeeld.
BESLISSING
De rechtbank:
in conventie
I verklaart voor recht dat de koopovereenkomst tussen de gemeente en [A] per 10 april 2004 ontbonden is;
II veroordeelt [A] tot medewerking aan de ongedaanmaking van de eigendomsoverdracht binnen twee weken na betekening van het vonnis, door de aan hem geleverde onroerende zaak vrij van andere persoonlijke of zakelijke rechten of beperkingen dan die vermeld in de transportakte van 29 april 1996, derhalve ook vrij van hypotheekrechten en beslagen, terug te leveren aan de gemeente, een en ander op kosten van [A] en in dier voege dat [A] alle kosten en lasten vallende op de eigendomsoverdracht zal hebben te voldoen, op straffe van een dwangsom van EUR 5.000,- per dag voor elke dag dat hij in gebreke blijft hieraan te voldoen, met een maximum van EUR 70.000,-;
III benoemt als deskundige die de waarde zal bepalen van het door [A] gebouwde op het tijdstip van de teruglevering:
[naam deskundige]
IV veroordeelt [A] tot betaling van de kosten van de deskundige;
V veroordeelt [A] tot vergoeding van de schade, op te maken bij staat, die de gemeente lijdt als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van [A];
VI veroordeelt [A] in de proceskosten van de gemeente, tot op heden begroot op EUR 1.262,40;
VII verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
VIII wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
IX wijst de vorderingen af;
X veroordeelt [A] in de proceskosten van de gemeente, tot op heden begroot op EUR 452,-;
XI verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. E.B.E.M. Rikaart-Gerard en in het openbaar uitgesproken door mr. M.H.S. Lebens-de Mug op woensdag 1 juni 2005 in tegenwoordigheid van de griffier.