Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
sector civiel recht
enkelvoudige handelskamer
Zaaknr/rolnr: 91002 / HA ZA 03-1156
Uitspraak : 17 november 2004
V O N N I S
in de zaak, aanhangig tussen:
1. [eiser sub 1],
wonende te [plaats],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [plaats],
eisers,
procureur mr. M.B. Beerentsen,
en
De erven van wijlen [gedaagde],
laatstelijk wonende te [plaats], gemeente [gemeente],
gedaagde,
procureur mr. J. Possel.
Hierna te noemen: "[eisers]" en "[gedaagden]".
PROCESGANG
Eerder is in deze zaak een tussenvonnis gewezen, dat op 14 januari 2004 is uitgesproken.
Op 15 januari is [gedaagde] overleden. In verband hiermee is de procedure geschorst. Bij akte van 23 juni 2004 hebben [gedaagden] laten weten als rechtsopvolgers van hun vader het geding voort te zetten.
Ter uitvoering van genoemd tussenvonnis is een comparitie van partijen gehouden.
Vervolgens hebben partijen nog de volgende processtukken gewisseld:
- een akte overlegging producties aan de zijde van [eisers];
- een akte uitlating producties aan de zijde van [gedaagden].
CONCLUSIES VAN PARTIJEN
De vordering van [eisers] strekt ertoe bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
- [gedaagde] te veroordelen om aan [eisers] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen een bedrag van EUR 31.754,30, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede vermeerderd met de buitengerechtelijke kosten van EUR 2.295,66 exclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
Subsidiair:
- de gevolgen van de tussen partijen bestaande koopovereenkomst op de voet van het bepaalde in artikel 6:230 lid 2 BW Pro te wijzigen, in dier voege dat de tussen partijen overeengekomen koopprijs wordt verminderd met een bedrag van EUR 31.754,30, zulks ter opheffing van het nadeel in het gekochte als voormeld;
- [gedaagde] te veroordelen om aan [eisers] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen een bedrag van EUR 31.754,30, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede vermeerderd met de buitengerechtelijke kosten van EUR 2.295,66 exclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
In alle gevallen [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding.
Daartegen is door [gedaagde] verweer gevoerd met conclusie [eisers] niet-ontvankelijk te verklaren in hun vordering, althans deze vordering hun te ontzeggen, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten.
MOTIVERING
1 Vaststaande feiten
1.1 Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist -mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden- het volgende vast.
1.2 Wijlen de heer [gedaagde] was eigenaar van de woning aan de [adres] te [plaats]. In de schuur en in de kap van de woning zijn eternietplaten verwerkt.
1.3 [gedaagde] heeft deze woning in 2002 te koop aangeboden via makelaarskantoor De Graaf van Vilsteren te Zwolle. Ten behoeve van de verkoop heeft [gedaagde] een door de NVM gehanteerde vragenlijst voor de verkoop van een woning ingevuld. De vraag "Zijn er voor zover u bekend in het pand en/of in een bijgebouw (berging, garage etc.) eternietplaten, asbestcementplaten of ander asbesthoudend materiaal aangebracht? (Eternierplaten zijn harde platen, ongeveer een halve centimeter dik, grijskleurig indien ze ongeverfd zijn)" heeft hij bevestigend beantwoord. Hij heeft daaraan ter toelichting, handgeschreven, toegevoegd: "alleen schuur met asbestcementplaten". De vragenlijst is door de makelaar aan de verkoopbrochure toegevoegd.
1.4 [eisers] hadden belangstelling voor de woning en traden met [gedaagde] in onderhandeling. Nadat de onderhandelingen tussen partijen eerst door [gedaagde] waren verbroken, omdat er een andere gegadigde "in beeld was", zijn de onderhandelingen weer hervat. In het kader van de onderhandelingen hebben [eisers] de woning enkele malen bezichtigd. De laatste keer hebben zij dat gedaan in het gezelschap van de heer [kennis], een kennis, die tevens makelaar is. Daarbij is onder meer de zolder, die via een vlizo-trap bereikbaar is en waar een CV-installatie staat, bezichtigd. In het kader van de onderhandelingen hebben [eisers] kennis kunnen nemen van de verkoopbrochure.
1.5 Op 23 juli 2000 hebben partijen overeenstemming bereikt over de verkoop van de woning tegen een koopprijs van EUR 295.000,00 kosten koper. Het (NVM)koopcontract vermeldde in artikel 5 "Staat van de onroerende zaak, gebruik" onder meer het volgende:
"5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
(...)
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: woonhuis.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
(...)
5.4.3. Aan koper is bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt."
1.6 De woning is op 21 november 2000 aan [eisers] geleverd ten overstaan van notaris D.Timmerman te Zwolle.
1.7 [eisers] hebben [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de aanwezigheid van de eternietplaten op de zolder. [gedaagde] heeft aansprakelijkheid betwist.
2 Standpunten van partijen
2.1 [eisers] stellen primair dat [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen. Door de aanwezigheid van asbest op de zolder bezit de woning, menen zij, niet de eigenschappen die zij mochten verwachten. Om die reden is [gedaagde] schadeplichtig. Subsidiair beroepen zij zich op dwaling. Zij stellen dat zij hebben gedwaald ten aanzien van het materiaal van het dakbeschot. Zij vorderen dat de gevolgen van de overeenkomst gewijzigd worden, in dier voege dat op de verkoopprijs het bedrag van hun schade in mindering wordt gebracht.
[eisers] menen dat [gedaagde] is tekortgeschoten in zijn mededelingsplicht door de aanwezigheid van de eterniet, die hem bekend was of behoorde te zijn, te verzwijgen.Zij betwisten dat de makelaar van [gedaagde] op de aanwezigheid van eterniet gewezen zou hebben. Voorts betwisten zij dat zij in hun onderzoeksplicht tekortgeschoten zouden zijn.
De schade bedraagt volgens [eisers] EUR 31.754,30 en bestaat uit de nog te maken kosten van verwijdering van de asbest, de reeds gemaakte kosten van verwijdering, de legeskosten van een sloopvergunning, de kosten van herstel van het dak en opslagkosten en winstderving.
2.2 [gedaagden] erkennen dat in de vragenlijst ten onrechte geen melding is gemaakt van de aanwezigheid van eternietplaten op de zolder. [eisers] kunnen zich daar echter niet op beroepen, menen zij, omdat de makelaar van [gedaagde] hen op de aanwezigheid van eterniet gewezen heeft, en die aanwezigheid [eisers] ook kenbaar was c.q. kon zijn. Bovendien stellen zij dat de aanwezigheid van eterniet niet in de weg staat aan normaal gebruik van de woning. Zij wijzen er in dat kader op dat ten tijde van de aankoop van de woning [eisers] geen verbouwplannen hadden, daar althans geen melding van hebbben gemaakt.
[gedaagden] betwisten verder de gestelde omvang van de schade. Die is volgens hen veel te hoog. [eisers] willen veel te veel asbest laten verwijderen en maken ten onrechte aanspraak op de kosten van het aanbrengen van een nieuw dak.
3 Beoordeling van het geschil
3.1 Het meest verstrekkende verweer van [gedaagden] is dat de aanwezigheid van eternietplaten op de zolder niet aan het overeengekomen normale gebruik van de woning in de weg staat. De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt.
3.2 Ook al zou het zo zijn dat de aanwezigheid van asbest in eternietplaten niet schadelijk is zolang die platen niet op enigerlei wijze worden bewerkt of verspaand, zoals [gedaagden] stellen maar [eisers] betwisten, naar het oordeel van de rechtbank staat de enkele aanwezigheid van eternietplaten in beginsel in de weg aan normaal gebruik van de woning. Er dient in beginsel rekening mee te worden gehouden dat de nieuwe eigenaar op kortere of langere termijn werkzaamheden zal willen(laten) uitvoeren die het vrijkomen van schadelijke asbestvezels tot gevolg hebben en nopen tot verwijdering van de eternietplaten. Dat is alleen anders wanneer de platen zich op een zodanige plaats in de woning bevinden dat uiterst onwaarschijnlijk is dat de nieuwe eigenaar daar (op termijn) werkzaamheden zal (laten) uitvoeren.
3.3 De eternietplaten bevinden zich op de zolder van een oude woning, dicht bij de cv- installatie. Tussen partijen staat vast dat de cv-installatie ten tijde van de overdracht van de woning oud en aan vervanging toe was. [gedaagden] hebben niet betwist dat [eisers] de cv-installatie hebben laten vervangen en niet gemotiveerd betwist dat in het kader daarvan ook enkele eternietplaten verwijderd dienden te worden. De zolder van de woning was ten tijde van de overdracht slechts geschikt als berging. Makelaar Van de Meerendonk vond de woning niet ruim voor het gezin van [eisers] Dat [eisers] op enig moment werkzaamheden aan de zolder (in het kader van het vernieuwen van de cv-installatie en/of ten behoeve van het vergroten van de woning, of om andere redenen, bijvoorbeeld samenhangend met de ouderdom van de woning) zouden gaan verrichten, die met zich zouden brengen dat de eternietplaten verwijderd dienden te worden, was ten tijde van de overdracht dan ook niet onvoorzienbaar en zeker niet onwaarschijnlijk.
3.4 De slotsom is dan ook dat de aanwezigheid van de asbesthoudende eternietplaten op de zolder van de woning aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Het verweer van [gedaagden] op dit punt faalt derhalve.
3.5 Tussen partijen is niet in geschil dat de schriftelijke informatie betreffende de aanwezigheid van eternietplaten onvolledig was. [gedaagden] hebben erkend dat in de verkoopbrochure ten onrechte geen melding is gemaakt van de aanwezigheid van eternietplaten in de kap van de woning. Zij hebben echter aangevoerd dat makelaar [makelaar] tijdens een bezichtiging melding heeft gemaakt van de aanwezigheid van asbesthoudende platen in de kap. Bovendien hebben zij betoogd dat de platen duidelijk zichtbaar waren, zodat [eisers], mede gezien het feit dat zij zelf een deskundige hadden ingeschakeld in de persoon van makelaar [kennis], wisten of konden weten dat ook op de zolder asbestplaten aanwezig waren.
3.6 De rechtbank stelt voorop dat [gedaagde], ingevolge het bepaalde in artikel 5.3 van het koopcontract, niet diende in te staan voor de afwezigheid van gebreken die aan normaal gebruik van de woning in de weg staan voorzover deze gebreken aan [eisers] kenbaar waren. Indien [makelaar] [eisers] op de aanwezigheid van de asbesthoudende platen heeft gewezen, vormt de aanwezigheid van deze platen een kenbaar gebrek in de zin van artikel 5.3 van het koopcontract. Er is dan geen verschil met de platen in de schuur, waarvan in de verkoopbrochure melding is gemaakt.
[makelaar] heeft ter comparitie verklaard dat hij [eisers] op de aanwezigheid van de asbestplaten op de zolder heeft geattendeerd. [eisers] hebben dat echter gemotiveerd betwist. De rechtbank zal [gedaagden] toelaten tot het bewijs van hun stelling dat [makelaar] [eisers] tijdens één van de bezichtigingen heeft gewezen op de aanwezigheid van asbesthoudende platen op de zolder.
3.7 Indien [gedaagden] slagen in het hun opgedragen bewijs, zal de vordering van [eisers] worden afgewezen. Indien [gedaagden] niet in het bewijs slagen, rijst de vraag of het gebrek aan [eisers] desalniettemin kenbaar was of had moeten zijn. De rechtbank beantwoordt die vraag ontkennend. Daarbij is van belang dat er in dat geval (het opgedragen bewijs is niet geleverd) van moet worden uitgegaan dat noch in de verkoopbrochure noch door de verkopende makelaar melding is gemaakt van de asbesthoudende platen, zodat [gedaagde], die wel op de hoogte was van de aanwezigheid van de platen, in zijn mededelingsplicht is tekortgeschoten. [gedaagden] kunnen zich er in dat geval, volgens vaste jurisprudentie, in beginsel niet in redelijkheid op beroepen dat [eisers] in hun onderzoeksverplichting tekortgeschoten zijn.
In dit kader overweegt de rechtbank dat het, gelet op de schending van de mededelingsplicht door [gedaagde], onvoldoende is dat [eisers] de eternietplaten hadden behoren op te merken. Slechts indien [eisers] de eternietplaten daadwerkelijk gezien en als zodanig herkend hebben, kunnen zij zich niet op de met succes op de aanwezigheid van de platen beroepen. Daartoe hebben [gedaagden] echter onvoldoende gesteld. Zij hebben weliswaar gesteld dat de asbestplaten duidelijk zichtbaar waren -hetgeen overigens door [eisers] gemotiveerd is betwist-, maar niet dat [eisers] (althans makelaar [kennis]) de platen ook daadwerkelijk gezien en als eternietplaten herkend hebben (heeft).
3.8 Wanneer [gedaagden] niet slagen in het hun opgedragen bewijs, is de vordering van [eisers] tot schadevergoeding in beginsel toewijsbaar. Dat betekent niet dat ook het gevorderde bedrag toewijsbaar is. De rechtbank acht in dat geval een onderzoek door een deskundige naar de kosten van verwijdering van de eternietplaten noodzakelijk, nu [gedaagden] de kostenopgave van [eisers] gemotiveerd betwist hebben en deze opgave, minst genomen, vragen oproept. De deskundige dient ook na te gaan of het verwijderen van de platen en het realiseren van de verbouwingsplannen van [eisers] gecombineerd kunnen worden, zodat vervolgens beoordeeld kan worden of bepaalde (algemene) kosten, zoals die van het bouwen van een steiger en het ververvangen van (onderdelen van) het dak, terecht aan de verwijdering van de asbestplaten worden toegerekend, zoals [eisers] lijken te doen. Tevens dient te worden nagegaan of [eisers] gedurende de werkzaamheden in de woning kunnen blijven wonen en of zij gebruik kunnen blijven maken van de schuur naast de woning.
3.9 Na de getuigenverhoren kunnen partijen zich bij akte uitlaten over de persoon van en de te stellen vragen aan de eventueel te benoemen deskundige.
3.10 Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
BESLISSING
[gedaagden] dienen te bewijzen dat makelaar [makelaar] [eisers] tijdens een bezichtiging van de woning [adres] heeft gewezen op de aanwezigheid van asbesthoudende eternietplaten op de zolder van de woning.
Bewijslevering door getuigen kan plaatsvinden op nader te bepalen dag en uur in het gerechtsgebouw te Lelystad, aan het Stationsplein 15.
De zaak zal weer worden opgeroepen op de rolzitting van woensdag 1 december 2004 voor opgave verhinderdata door beide partijen. [gedaagden] dienen dan tevens op te geven hoeveel getuigen zullen worden voorgebracht.
De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. H. de Hek en is in het openbaar uitgesproken op woensdag 17 november 2004, in tegenwoordigheid van de griffier.