Uitspraak
R E C H T B A N K Z W O L L E – L E L Y S T A D
sector kanton – locatie Lelystad
Zaaknr.: 227816 CV 04-2664
datum : 8 december 2004
Vonnis in de zaak van:
De stichting
STICHTING YMERE, rechtsopvolgster van Stichting “Wonen voor Allen”,
gevestigd te Amsterdam, mede kantoorhoudende te Almere,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde Vesting Finance Incasso BV, gevestigd te Bussum,
tegen
1. [GEDAAGDE 1],
2. [GEDAAGDE 2],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
procederend in persoon.
Het verdere verloop van de procedure
In deze zaak is op 29 september 2004 een tussenvonnis gewezen, waarbij de zaak weer op de rol is geplaatst teneinde Ymere in de gelegenheid te stellen een conclusie van dupliek in reconventie te nemen.
De kantonrechter heeft wederom kennisgenomen van de stukken, waaronder thans:
- de conclusie van dupliek in reconventie, tevens akte houdende vermeerdering van eis in conventie.
De nadere beoordeling van het geschil
in conventie en in reconventie:
1.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagden] van Ymere huren de woning aan [adres] te [woonplaats] tegen een maandelijkse huur van € 400,44 die vooruit moet worden betaald. Ook staat bij gebreke van betwisting vast dat [gedaagden], gerekend tot 1 juli 2004, tien maanden lang geen huur hebben betaald.
2.
[gedaagden] hebben ten verwere aangevoerd dat zij de huurbetalingsverplichting hebben opgeschort, omdat Ymere toerekenbaar tekortschiet in haar verplichting hen het rustig huurgenot te verschaffen door niet op te treden tegen de bewoner van –naar de kantonrechter begrijpt- het [adres] te [woonplaats]. Deze bewoner veroorzaakt volgens [gedaagden] al jarenlang ernstige overlast; invallen van de politie, bedreigingen met de dood, scheldpartijen en vechtpartijen zijn aan de orde van de dag. Zij hebben acht jaar geleden al voor het eerst aan Ymere kenbaar gemaakt overlast te ondervinden van die bewoner, maar Ymere heeft, aldus [gedaagden], nooit ingegrepen, terwijl zij daartoe contractueel wel is gehouden. Naar het oordeel van [gedaagden] dient de vordering van Ymere te worden afgewezen en zij hebben verzocht Ymere te veroordelen tot betaling van een passende dwangsom voor de tijd dat Ymere in gebreke blijft met de behoorlijke nakoming van haar verplichtingen en zij gedwongen elders onderdak hebben.
3.
gedaagden]g hebben hun verweer gestaafd met schriftelijke bescheiden, waaronder
de met Ymere gevoerde correspondentie met betrekking tot de ondervonden overlast. Dezelfde correspondentie is door Ymere bij repliek overgelegd, zodat te dezen ervan mag worden uitgegaan dat partijen over en weer de desbetreffende brieven hebben ontvangen. Beide partijen hebben naar de inhoud van de correspondentie verwezen.
4.
Voorzover de correspondentie betrekking heeft op overlast veroorzaakt door zogenoemde hangjongeren gaat de kantonrechter daaraan voorbij, niet alleen omdat [gedaagden] in hun verweer van die overlast geen gewag maken, maar ook omdat de kantonrechter zonder meer niet vermag in te zien dat Ymere jegens [gedaagden] aansprakelijk is voor het gedrag van hangjongeren en meer hebben [gedaagden] niet aangevoerd.
5.
Uit de stukken valt op te maken dat [gedaagde 1], nadat hij schriftelijk tot betaling van achterstallige huur was gemaand, bij brief van 30 oktober 2003 aan (de rechtsvoorgangster van) Ymere –onder meer- te kennen heeft gegeven alle bedreigingen, wapengeweld, vechtpartijen, ruzies, drugsoverlast, vervuiling, ontlasting, brandjes, vreemdelingen in de trap, scheldpartijen meer dan zat te zijn. Hij heeft Ymere daarbij gewezen op haar verplichting tot het verschaffen van het ongestoord huurgenot en heeft met zoveel woorden aangegeven besloten te hebben geen huurpenningen meer te zullen voldoen, omdat Ymere haar afspraken met en haar wettelijke plichten jegens hem niet nakomt. [gedaagde 1] heeft ook aangekondigd geleden schade, bestaande onder meer in de kosten van de huur van een caravan, waarin hij en [gedaagde 2] de maanden augustus, september en oktober 2003 hebben doorgebracht, op Ymere te zullen verhalen.
6.
Op voormelde brief van [gedaagde 1] heeft Ymere gereageerd bij brief van 11 november 2003. Voorzover hier van belang luidt de reactie van Ymere als volgt:
Voorafgaand aan uw brief van 30 oktober hebben wij elkaar in de zomerperiode gesproken bij u thuis. Aanleiding hiervoor was de overlast van de benedenburen (...).
(...)
Wij hebben toen afgesproken dat bij overlast van de benedenburen de politie ingeschakeld dient te worden. U zou dit ook aan ons doorgeven. Na ons gesprek in de zomermaanden heb ik geen klachten meer ontvangen.
We controleren regelmatig (tijdens kantooruren) of er geen aanloop bij de heer Regales plaatsvindt. Tot op heden is dit niet door ons geconstateerd.
(...)
Wij delen uw mening niet dat de WVA nalatig is in beloftes om de overlast te beëindigen.
7.
[gedaagde 1] heeft in een schrijven van 12 november 2003 aan Ymere meegedeeld, voorzover hier van belang:
De situatie betreffende mijn wonen aan [adres], hierin zijn geen veranderingen nog verbeteringen gekomen dwz. de overlast die ik ondervind sedert 1997 van de heer [X] en consorten duurt maar voort en hieraan doet u als verhuurder niet voldoende, dit teneinde mij een ongestoord woongenot te geven hetgeen u volgens het huurcontract wel verplicht bent.
Daarom ben ik van mening dat u uw plichten als verhuurder naar mij als huurder ernstig verzaakt, en daarmee zal ik dan ook geen genoegen meer nemen.
De ontstane situatie is dusdanig ernstig dat ik geen vertrouwen meer heb in de handelswijze van de W.V.A. in deze, en tevens komt u uw contractuele en wettelijke verplichtingen niet na.
Dit blijkt ondermeer uit het feit dat u de door ons gemaakte afspraken niet nakomt.
Ook uw plotselinge daar weten/wisten wij niets van doen hier weinig goeds, alsmede het verwijt dat ik in mijn brieven nimmer melding heb gemaakt van overlast is onzinnig te noemen daar er door meerdere buren al reeds jaren geleden regelmatig melding is gemaakt van buren-overlast, tevens is er meerdere malen melding gemaakt bij de politie Almere welke het [adres] meerdere tientallen malen hebben gesommeerd te stoppen met zijn overlast.
Het is zelfs zo erg dat als je de politie belt met de mededeling dat het weer ellende is op [adres] zij zelf al zeggen op nummer [x] weer meneer we gaan er wat aan doen !!!!
Dan kan het dus nooit zo zijn dat er geen meldingen zijn.
(...)
Dit heeft mij doen beslijten mijn woning voor enige maanden te verlaten en elders een caravan te huren om eens een tijd normaal te kunnen wonen, hetgeen (...) goed is bevallen, want dan merk je pas wat een nare zooi het op [adres] is.
8.
Op 17 november 2003 heeft [gedaagde 1] aan WVA –onder meer- geschreven:
Helaas meen ik u wederom te moeten laten weten dat er voor de ontelbaarste keer weer een hele avond tering herrie en geschreeuw is veroorzaakt door de heer [X} van [adres] (...).
Binnen 15 minuten stond om 01.15 uur ’s nacht weer de politie voor de deur met een politie hond, kogelvrije vesten en de hand aan het dienstpistool (...).
9.
Op 27 november 2003 heeft WVA de ontvangst van de faxberichten van [gedaagde 1] van 12 en 17 november 2003 bevestigd en –onder meer- aan [gedaagde 1] meegedeeld dat zij in haar brief van 11 november reeds heeft aangegeven de nodige aandacht te besteden aan de bewoner van[adres] en dat zij op dit moment slechts kan aangeven dat zij de zaak ter bestudering uit handen heeft gegeven aan haar jurist. Tevens zegt zij [gedaagde 1] aan haar vordering op [gedaagde 1] ter incasso uit handen te zullen geven indien de huur tot en met december niet op 3 december 2003 zal zijn betaald.
10.
Bij brief van 14 januari 2004 heeft [gedaagde 1] aan WVA –onder meer- geschreven:
Ondanks aalle mooie beloften uwerzijds zijn nog steeds een groot aantal zaken niet in orde en of afdoende opgelost.
Het betreft de voortdurende overlast die wij ondervinden van de onderburen op nummer [x] en [y], omdat de drugs overlast niet is gestopt en we er nu zelfs een stalker bij hebben die volgens de politie “zn hoer terug wil” deze hoer is de nieuwe vriendin van dhr. [X] op nr.[y], voor het gemak maakt de stalker na bijna dagelijks in zn auto voor op het plein te hebben gezeten de buren ’s nachts om 04.00 uur wakker door toeterend de straat uit te rijden.
Ook is het erg leuk om wekelijks een inval van de politie te hebben in deze panden, waarbij de politie voorzien van kogelvrije vesten en diensthond met de hand aan het pistool de panden binnentreden na de toegansdeur te hebben ingetrapt.
(...)
Tevens wil ik u nogmaals verzoeken dit niet af te doen als een wanbetalers zaak en ik verzoek u voor de derde maal nogmaals deze zaak zonder tussenkomst van de incassodienst aan de daartoe bevoegde rechter voor te leggen.
11.
De kantonrechter stelt voorop dat op de inhoud van de overgelegde stukken slechts acht wordt geslagen voorzover partijen naar die inhoud hebben verwezen; voor het overige zal de inhoud van deze stukken buiten beschouwing worden gelaten.
12.
Alhoewel niet met zoveel woorden gezegd, kan uit hetgeen over en weer is aangevoerd, alsook uit de inhoud van de correspondentie worden opgemaakt dat ook het [adres] tot het woningenbestand van Ymere behoort en dus dat Ymere met de bewoner van die woning een huurovereenkomst heeft.
13.
Ymere heeft niet weersproken dat de bewoner van het [adres] de overlast veroorzaakt die [gedaagden], naar blijkt uit de overgelegde correspondentie, meermalen aan haar kenbaar hebben gemaakt. Deze overlast moet, mede in aanmerking genomen de –evenmin weersproken- periode waarin [gedaagden] deze overlast ondervinden, naar zijn aard en intensiteit worden gekwalificeerd als ernstige overlast en levert op een gebrek in de zin van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarvoor Ymere aansprakelijk is. Ymere heeft zich mitsdien ten onrechte op het standpunt gesteld dat de door [gedaagden] aangevoerde overlastsituatie niet aan haar valt toe te rekenen aangezien deze overduidelijk strafrechtelijk van aard is en zij zich niet contractueel jegens [gedaagden] heeft verplicht daaraan een einde te maken. [gedaagden] vinden het gelijk aan hun zijde waar zij stellen dat Ymere uit hoofde van de huurovereenkomst verplicht is hen het ongestoord woongenot te verschaffen in die zin dat zij overlast, veroorzaakt door een buurt- of flatgenoot die ook huurder van Ymere, is niet behoeven te dulden en zulks temeer niet nu met name Ymere de middelen ten dienste staan om aan die overlast een einde te maken.
14.
Nu naar het oordeel van de kantonrechter de overlast die [gedaagden] ondervinden gekwalificeerd kan worden als ernstige overlast en mitsdien een substantiële aantasting van het huurgenot oplevert, hebben [gedaagden] zich terecht op het standpunt gesteld dat hen huurprijsvermindering toekomt. Anders dan [gedaagden] evenwel lijken te menen, kan er geen sprake van zijn dat zij in het geheel geen huur behoeven te betalen totdat aan de overlast een einde zal zijn gemaakt. Immers, [gedaagden]s hebben nog steeds het huurgenot, zij het in mindere mate.
15.
Ingevolge het bepaalde in artikel 7:207 BW kan vermindering van de huurprijs op grond van een gebrek gevorderd worden van de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan. Weliswaar hebben [gedaagden] aangegeven dat zij al jaren overlast ondervinden van de bewoner van het [adres], doch zij hebben daarbij niet nader aangegeven –en dat had wel op hun weg gelegen- op welk moment Ymere reeds in voldoende mate met de overlast bekend was om tot maatregelen over te gaan. Ymere was dat naar het oordeel van de kantonrechter in ieder geval vanaf het moment waarop [gedaagden] hun betalingsverplichting hebben opgeschort in verband met de hier aan de orde zijnde overlast. Uit het schrijven van Ymere van 11 november 2003 blijkt dat partijen elkaar in de daaraan voorafgaande zomerperiode van 2003 over deze overlast hadden gesproken.
16.
In een geval als het onderhavige is moeilijk vast te stellen in welke mate sprake is van verminderd huurgenot. Alle omstandigheden in aanmerking nemende, waaronder de aard van de overlast, met name ook de dreiging die –naar mag worden aangenomen- daarvan uitgaat, de stelselmatigheid waarmee, de mate waarin en de tijdstippen waarop de overlast plaatsvindt en de periode gedurende welke al sprake is van overlast, stelt de kantonrechter het verminderd huurgenot vast op éénderde. Dienovereenkomstig zal de huurprijs worden verminderd met éénderde en zulks totdat aan de overlast die wordt veroorzaakt door de bewoner van het [adres] te [woonplaats] een einde zal zijn gekomen.
17.
Naast de vermindering van de huurprijs is naar het oordeel van de kantonrechter geen plaats voor een veroordeling van Ymere om het gebrek op te heffen op straffe van verbeurte van een dwangsom; de huurprijsvermindering dient immers hetzelfde doel.
18.
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagden], voorzover zij hun huurbetalingsverplichting verder hebben opgeschort dan tot éénderde van de huurprijs, in het ongelijk zullen worden gesteld. Voorzover het gevorderde tweederde van de huurprijs niet te boven gaat, zal in conventie de vordering van Ymere die strekt tot betaling van de huurschuld worden toegewezen, alsook de daarover gevorderde en op de wet en de overeenkomst van partijen gegronde rente, die voor het overige niet is betwist.
19.
Aan de laatste vermeerdering van eis in conventie zal worden voorbijgegaan, nu [gedaagden] niet in de gelegenheid zijn geweest daarop te reageren. Overigens zij opgemerkt dat hetgeen bij vermeerdering van eis is gevorderd reeds ligt besloten in het aanvankelijk gevorderde, namelijk doorbetaling van de huur zolang [gedaagden] gebruikmaken van het gehuurde.
20.
Als onbetwist staat vast dat [gedaagden] al sedert 1 september 2003 in het geheel geen huur meer betalen en zulks, gelijk uit het hiervoor overwogene voortvloeit, deels ten onrechte. Het uitblijven van iedere betaling moet worden aangemerkt als een toerekenbare tekortkoming van de zijde van [gedaagden]g. Nu het om een aanzienlijke betalingsachterstand gaat, is sprake van een zodanig ernstige tekortkoming hunnerzijds, dat deze –in beginsel- de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het komt voor risico en daarmee voor rekening van [gedaagden] dat zij hun betalingsverplichting verder hebben opgeschort dan waartoe zij, achteraf gezien, bevoegd waren. In de omstandigheden van het geval echter ziet de kantonrechter aanleiding [gedaagden] een termijn te gunnen waarbinnen zij alsnog aan hun huurbetalingsverplichting kunnen voldoen.
21.
Niet, althans onvoldoende is gebleken van buitengerechtelijke incassopogingen die een afzonderlijke vergoeding van de daarmee gepaard gaande kosten rechtvaardigen. Voor de kosten gemoeid met een enkele herhaalde sommatie plegen de proceskosten een vergoeding in te sluiten. Voorzover de vordering van Ymere ziet op een vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal zij dan ook worden afgewezen.
22.
Er is aanleiding om zowel in conventie als in reconventie de proceskosten te compenseren in die zin dat ieder der partijen de eigen proceskosten zal dragen.
De beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
- veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om tegen bewijs van kwijting aan Ymere te betalen € 2.669,60, alsmede zoveel maal de geldende huurprijs als er maanden zijn verstreken vanaf 1 juli 2004 tot 1 februari 2005, een en ander vermeerderd met 0,67% rente per maand over iedere vervallen en niet (tijdig) betaalde termijn tot de voldoening;
- bepaalt dat voormelde veroordeling tot betaling van de vanaf 1 juli 2004 vervallen huurtermijnen niet verder strekt dan tot tweederde van de geldende huurprijs, totdat aan de overlast die wordt veroorzaakt door de huidige bewoner van het [adres] een einde zal zijn gekomen;
- ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het [adres], met ingang van 1 februari 2005, voor het geval [gedaagden] alsdan niet aan voormelde veroordeling zullen hebben voldaan;
- veroordelen [gedaagden] voor dat geval om binnen twee weken nadien, mits dit vonnis aan hen is betekend, genoemde woning te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Ymere te stellen;
- machtigt Ymere om, indien [gedaagden] met die bevolen ontruiming in gebreke zouden blijven, deze zelf te bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm;
- veroordeelt [gedaagden] om, indien de huurovereenkomst zal zijn ontbonden, aan Ymere te betalen zoveel maal de alsdan geldende huurprijs als er maanden verlopen, een gedeelte van een maand voor een volle gerekend, vanaf 1 februari 2005 tot de dag der ontruiming;
- bepaalt dat voormelde veroordeling tot betaling van een vergoeding voor het gebruik van de woning vanaf 1 februari 2005 niet verder strekt dan tot tweederde van de geldende huurprijs per maand, of een gedeelte daarvan, totdat aan de overlast die wordt veroorzaakt door de huidige bewoner van het [adres] een einde zal zijn gekomen;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- compenseert de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt:
- wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie:
- vermindert de huurprijs van de woning aan het [adres] met éénderde, gerekend vanaf 1 september 2003, totdat aan de overlast die wordt veroorzaakt door de huidige bewoner van het [adres] een einde zal zijn gekomen;
- compenseert de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. C.M.M. Hoogland-Kelkboom, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 8 december 2004, in tegenwoordigheid van de griffier.