Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE- LELYSTAD Tel / Sto
Zaaknr/rolnr. : 98119 / KGZA 04-259
uitspraak : 22 juli 2004
DE VOORZIENINGENRECHTER IN KORT GEDING zitting houdende te LELYSTAD
V O N N I S
in de zaak, aanhangig tussen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Zeilschool HADDOCK B.V.,
kantoorhoudende te Almere,
eiseres,
procureur mr. J.A. van Wijmen,
advocaat mr. R. van der Hooft te Opmeer,
en
DE GEMEENTE ALMERE,
zetelende te Almere,
gedaagde,
advocaat mr. H. Doornhof te Amsterdam,
hierna te noemen: Haddock en de gemeente.
PROCESGANG
Haddock heeft de gemeente doen dagvaarden in kort geding.
De ter zitting vermeerderde vordering strekt ertoe bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. De gemeente te verbieden de gronden/percelen, tussen partijen genoegzaam bekend, gelegen aan de Zuidoever Weerwater (Oostelijke zijde) aan een ander dan aan Haddock te leveren, alsmede de naastgelegen percelen ter beschikking te stellen aan een derde, totdat de bevoegde rechtbank in de bodemprocedure tussen Haddock en de gemeente over de rechtsvraag of de gemeente gehouden is de genoemde percelen aan Haddock te leveren, dan wel over de rechtsvraag of het de gemeente (abusievelijk is in de dagvaarding Haddock genoemd) verboden is de genoemde percelen te verkopen aan een ander dan Haddock die ter plaatse op onderdelen gelijke activiteiten als Haddock in het verleden heeft uitgeoefend, zal gaan uitoefenen, subsidiair gedurende een periode welke de voorzieningenrechter in goede justitie toewijsbaar acht;
1. Met veroordeling van de gemeente tot betaling van een dwangsom aan Haddock van EURO 250.000,-- voor het geval de gemeente (ook hier is abusievelijk in de dagvaarding Haddock genoemd) na betekening van dit vonnis voormeld verbod overtreedt;
3. Met veroordeling van de gemeente tot betaling van de kosten van deze procedure.
Tegen deze vordering is door de gemeente verweer gevoerd met conclusie tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Haddock in de kosten van dit geding.
Partijen hebben ter zitting van 12 juli 2004 hun standpunten over en weer toegelicht waarna vonnis is bepaald op heden.
MOTIVERING
1 Vaststaande feiten
1.1 Haddock is een onderneming die zich richt op de verhuur van kano's en surfplanken, alsmede het op het geven van zeil-, kano- en surflessen. Haddock is reeds meer dan 14 jaar actief aan de Zuidoever Weerwater (Oostelijke zijde) te Almere.
1.2 In het Bestemmingsplan Zuidoever Weerwater van oktober 2001 van de gemeente staat in hoofdstuk vier (onder meer) de volgende passage:
"4. Functies
4.1. Algemeen
In het plangebied zijn verschillende functies geprojecteerd. Voorop staat de hoofdfunctie recreatie. Daarnaast speelt de functie natuurontwikkeling eveneens een grote rol. Tussen de functies zijn duidelijke relaties aanwezig. Een zorgvuldige landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing van de diverse functies is dan ook noodzakelijk.
Hieronder worden de diverse functies, die in het plangebied zullen voorkomen, beschreven.
4.2. Recreatie
Binnen het recreatiegebied 't Weerwater komen verschillende recreatievormen voor:
watergebonden recreatie, verblijfsrecreatie, oever- en strandrecreatie en dagrecreatie.
Watergebonden recreatie
De watergebonden recreatie speelt in het plangebied een hoofdrol. De belangstelling voor de watersport neemt nog steeds toe. Het beleid is er dan ook op gericht het huidige aanbod aan voorzieningen t.b.v. watersportieve activiteiten, te vergroten. De jachthaven aan het Weerwater wordt dan ook de mogelijkheid geboden uit te breiden tot een in dit bestemmingsplan vastgestelde maximale omvang. Verder worden de ontwikkelingen ten aanzien van de kleine watersportvoorzieningen in het gebied gestimuleerd tot vestiging (o.a. zeil- en duikscholen, verhuurfaciliteiten voor boten, kano's, surfplanken en waterfietsen, cable ski). Deze vestigingen worden zowel in het westelijk deel van het plangebied, de concentratiezone langs het Fontanapad, als in het oostelijk deel, Archer- en Sturmeyplaats mogelijk gemaakt.
(...)
Oever- en strandrecreatie
Zowel op het zwem- als surfstrand worden op zomerse dagen intensief gebruikt voor zonnen en zwemmen. Op meerdere plekken langs en op het Weerwater wordt gevist. Bij de stranden is dat verboden.
Dagrecreatie
Het gebied geeft ruime mogelijkheden voor dagrecreatie door het aanbod aan bos, natuur en oever die in het gehele plangebied kunnen worden gebruikt voor activiteiten als picknicken, zonnen, spelen en het ondernemen van natuurgerichte aktiviteiten zoals vogels kijken en planten bestuderen. Het Vogeleiland is met name gericht op natuurontwikkeling en natuurgerichte educatie en recreatie.
De belangstelling voor wandelen en fietsen neemt steeds meer toe. De faciliteiten voor wandelen en fietsen zullen met name kwalitatief verbeterd worden. De bewegwijzering zal worden verbeterd en de voorzieningen langs fiets- en wandelpaden, die tevens voor joggen, hardlopen en skeeleren gebruikt worden, zullen worden uitgebreid.
Tevens is Almere, door het gebied zuidoever Weerwater, opgenomen in het nationale net van Lange Afstand Fietspaden (L.A.F.)."
1.3 In het Bestemmingsplan Zuidoever Weerwater staat in hoofdstuk zeven (onder meer) de volgende passage:
"7. Juridische aspecten
7.1. Algemeen
Van het bestemmingsplan zijn de voorschriften en de plankaart juridisch bindend. Uit het oogpunt van rechtszekerheid is de toelichting ook van belang voor belanghebbenden. In de toelichting staan immers de beweegredenen en onderbouwing die geleid hebben tot de gekozen bestemmingen, alsmede interpretatie en betekenis van de bestemming.
7.2. De bestemmingen
Dit leidt ertoe dat in het voorliggende plan de volgende bestemmingen voorkomen:
Recreatieve doeleinden
Het grootste gedeelte van het plangebied heeft een dagrecreatieve bestemming waarbinnen op kleine schaal bebouwing wordt toegestaan. Gedacht wordt aan voorzieningen als toiletgebouwtjes, speelvoorzieningen, picknickplaatsen, etc.
Het Weerwater leent zich uitstekend voor watersport activiteiten. Voor de zuidoever worden daarom vestigingen voorgestaan met een watergebonden functie (zoals de bestaande duikschool, cable-ski-baan). Op het strand, tussen het parkeerterrein Atlantisplaats en het Weerwater is ruimte gereserveerd voor een vestiging met een watergebonden functie. Uitgangspunt is dat de vestiging zowel gericht is op het Weerwater als ook een ondersteuning biedt aan de dagrecreatie op het strand. Gedacht kan worden aan de vestiging van een watergebonden bedrijf en/of vereniging die het recreatieve gebruik van het water en het strand intensiveert, bijvoorbeeld door de verhuur van surfplanken, kleine zeil- en roeiboten, waterfietsen en dergelijke. Bij de functieverdeling van het bebouwde oppervlak (300 m2) moet gedacht worden aan maximaal 50% voor horecadoeleinden. Het gebouw (maximaal 2 bouwlagen + een lage kap) kan op palen geplaatst worden waardoor een strandtent karakter wordt verkregen.
De reeds bestaande cable-water-ski met de daarbij behorende horecavestiging wordt in het bestemmingsplan als zodanig gehandhaafd. Bij de overige recreatieve vestigingen wordt horeca slechts in ondergeschikte vorm toegestaan."
1.4 De gemeente is voornemens de tussen partijen genoegzaam bekend zijnde gebieden/percelen aan de Zuidover Weerwater te verkopen. Op deze locatie zal een watersportbedrijf met horecafunctie worden gevestigd. De percelen bevinden zich in de directe nabijheid van Haddock.
1.5 Haddock is reeds lange tijd geïnteresseerd in de aankoop van deze gebieden/gronden, teneinde op dit perceel bovenomschreven bedrijf te vestigen, hetgeen aan de gemeente bekend is.
1.6 Naast Haddock is er tenminste nog een andere gegadigde, namelijk de besloten vennootschap Vijfennegentig B.V..
1.7 Bij een tussen partijen op 28 maart 2003 door deze rechtbank gewezen vonnis in kort geding is onder 1 beslist:
"verbiedt de gemeente gedurende drie maanden na heden de tussen partijen genoegzaam bekend zijnde gronden/percelen gelegen aan de Zuidoever Weerwater (Oostelijke zijde) te Almere aan een derde te leveren."
1.8 In rechtsoverwging 3.6 van het vonnis van 28 maart 2003 heeft de voorzieningenrechter overwogen:
"(...)
De gemeente dient in overleg met Haddock te treden over de door Haddock voorgestane wijze van exploitatie van op de gronden/percelen te bouwen kiosk. Vervolgens dient de gemeente opnieuw een belangenafweging te maken, waarbij dan van een juiste voorstelling van zaken met betrekking tot Haddock wordt uitgegaan. Tenslotte dient de gemeente Haddock inzicht te verschaffen in de wijze waarop en op welke gronden zij tot haar uiteindelijke besluit is gekomen om de gronden/percelen wel of niet aan Haddock aan te bieden. De periode waarbinnen het hiervoor genoemde dient plaats te vinden wordt bepaald op drie maanden. Gedurende deze tijd wordt het de gemeente verboden gronden/percelen aan een derde leveren."
1.9 De gemeente is in hoger beroep gegaan tegen dit vonnis, maar met instemming van partijen is de zaak door het Hof voor onbepaalde tijd aangehouden.
1.10 De gemeente en Haddock zijn na het vonnis in kort geding in overleg getreden en Haddock heeft op 1 juni 2003 haar plan met betrekking tot de oprichting en exploitatie van een watersportbedrijf met horecafunctie bij de gemeente ingediend.
1.11 Op 26 februari 2004 heeft Haddock haar plan op verzoek van de gemeente nader toegelicht.
1.12 Bij brief van 7 mei 2004 heeft de gemeente Haddock het volgende gemeld:
"(...)
Op 27 april 2004 heeft ons College op basis van de uitgevoerde planbeoordeling besloten, de keuze niet op het door u ingediende plan te laten vallen, doch op het plan dat is ingediend door Vijf en Negentig B.V. Een kopie van het genomen besluit is als bijlage bij de brief gevoegd.
Om u inzicht te geven in de overwegingen die aan de gemaakte keuze ten grondslag liggen, is hierna de conclusie van de beoordeling integraal weergegeven. Deze conclusie luidt als volgt:
Het plan van Vijfennegentig B.V. is minder eenzijdig op de watersport gericht en biedt daardoor een voorziening die een breder publiek zal aanspreken dan het plan van Haddock. Een belangrijke rol is daarbij weggelegd voor de horecafunctie en de (water)speeltuin. De horecafunctie beslaat een aan de recreatieve functie gelijkwaardig deel van het plan. De speeltuin zal met name gezinnen met jonge kinderen aanspreken, ook als deze niet direct behoefte hebben aan actieve deelname aan watersportactiviteiten, waardoor het voor de locatie een duidelijke toegevoegde waarde heeft.
Het plan vertoont een duidelijke ambitie voor een hoogwaardige voorziening, zowel in bebouwing als in de wijze waarop de voorziening zal worden geëxploiteerd. Door deze hoogwaardige ambitie en uitstraling van zowel ondernemer als uitvoering en de verbreding van het aanbod (naast watergericht tevens strand of landgericht), wordt ten opzichte van het huidige voorzieningenniveau een meerwaarde voor de omgeving gecreëerd die groter is dan in het plan van Haddock is verwerkt en daardoor beter aansluit bij de gestelde randvoorwaarden. Tevens geeft het plan blijk van duidelijk onderscheidend vermogen ten opzichte van de reeds in de omgeving aanwezige voorzieningen (diversiteit in plaats van meer van hetzelfde).
Op basis van de uitgevoerde beoordeling en voornoemde overwegingen wordt geconcludeerd dat het plan voor de ontwikkeling van een watergebonden recreatieve voorziening met nevengeschikte horeca aan de daarvoor bedoelde locatie aan de zuidoever van het Weerwater in Almere, zoals ingediend door Vijfennegentig B.V., een duidelijke meerwaarde bevat ten opzichte van het plan dat ten behoeve van een soortgelijke ontwikkeling op deze locatie is ingediend door Haddock b.v. en aldus in aanmerking dient te komen voor de verdere ontwikkeling van de voorziening en uitgifte van de daarvoor gereserveerde grond."
2 Het geschil
2.1 Haddock heeft gesteld dat de gemeente in strijd met de goede trouw, de wet, de beginselen van behoorlijk bestuur, althans onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld, door niet voor haar plan te kiezen en derhalve de in het geding zijnde percelen aan een ander dan Haddock te koop aan te bieden. Daartoe is door Haddock onder meer het volgende aangevoerd. Het plan van Haddock met betrekking tot de oprichting en exploitatie van vorenbedoeld watersportbedrijf voldoet volledig aan de door de gemeente gestelde eisen. Daarnaast neemt Haddock, gelet op haar jarenlange activiteiten ter plaatse en de nauwe samenwerking met de gemeente bij de ontwikkeling van het betreffende gebied, een bijzondere positie in. De gemeente is eenvoudigweg aan deze bijzondere positie voorbij gegaan, althans heeft in haar besluitvorming niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze zij dit specifieke belang van Haddock heeft meegenomen in haar besluitvorming. Bovendien wijkt de gemeente door toekenning van de gronden aan Vijfennegentig B.V. af van de door haar gestelde voorwaarden voor uitgifte. Het plan van Vijfennegentig B.V. is strijdig met het bestemmingsplan doordat bijvoorbeeld de horecafunctie niet ondergeschikt is en het plan ook niet specifiek op de watersport is gericht.
2.2 De gemeente betwist dat zij bij de beslissing over de uitgifte van de gronden de door de gemeente gestelde randvoorwaarden zou hebben verlaten. Voorts betwist de gemeente dat zij een verkeerde belangenafweging heeft gemaakt en dat haar beslissing niet dan wel ondeugdelijk gemotiveerd zou zijn. De gemeente begrijpt dat Haddock teleurgesteld is dat de keuze van de gemeente niet op haar gevallen is, maar stelt dat zij gewoonweg voor het beste plan gekozen heeft. Het plan van Vijfennegentig biedt volgens de gemeente namelijk meer diversiteit. Dit komt onder meer tot uiting in het feit dat er in plaats van de in de plannen van Haddock voorkomende poffertjes nu pannenkoeken zullen worden verkocht, er een (water)speeltuin wordt aangelegd en men zich niet alleen richt op verkoop van water(sport)materialen, maar ook op materialen met betrekking tot landgerichte activiteiten, zoals de verhuur van skeelers.
3 De beoordeling van het geschil
3.1 Van het spoedeisend belang van Haddock bij het gevorderde is in voldoende mate gebleken.
3.2 Door de gemeente is erkend dat het door Haddock op 1 juni 2003 ingediende en op 26 februari 2004 mondeling toegelichte plan in overeenstemming is met de door de gemeente kenbaar gemaakte regelgeving en gestelde voorwaarden. De gemeente vindt echter dat het plan van Vijfennegentig B.V. een duidelijk meerwaarde biedt, zodat de keuze voor de uitgifte van de gronden niet op Haddock, maar op Vijfennegentig B.V. is gevallen.
3.3 Het staat de gemeente in beginsel vrij om in onderhandeling te treden met een derde. Deze derde moet dan wel voldoen aan de door de gemeente kenbaar gemaakte regelgeving en gestelde voorwaarden.
3.4 Met betrekking tot de keuze van de gemeente voor het plan van Vijfennegentig B.V. kan worden opgemerkt dat de gemeente haar keuze mede heeft gebaseerd op een niet vooraf bekend gemaakt criterium, te weten de landgerichte activiteiten. Dit is niet alleen weinig zorgvuldig, maar er dringt zich zelfs de vraag op of dit criterium niet in strijd is met het door de gemeente als bestuursorgaan vastgesteld Bestemmingsplan Zuidoever Weerwater (zie de hoofdstukken 4 en 7) en de op de gebieden/percelen rustende subbestemming 'watersportvoorziening' (Rw). Hetzelfde geldt voor de in het plan van Vijfennegentig B.V. voorkomende prominente functie van horecagelegenheid. Het bestemmingsplan bepaalt in hoofdstuk 7.2 immers dat horeca "slechts in ondergeschikte vorm" is toegestaan. Ook komt het de voorzieningenrechter merkwaardig voor dat de gemeente grote betekenis toekent aan de in het plan van Vijfennegentig B.V. voorkomende (water)speeltuin. Deze speeltuin bevindt zich namelijk buiten(!) de in het geding zijnde uitgifte van gronden/percelen. De voor de speeltuin benodigde grond (1000m²), wordt via een huurconstructie door de gemeente aan Vijfennegentig B.V. ter beschikking gesteld. Door andere maatstaven aan te leggen bij het besluit tot uitgifte van de in het geding zijnde gronden/percelen dan die vermeld zijn in de aan Haddock toegezonden randvoorwaarden en bestemmingsplan handelt de gemeente in strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur. Bovendien is niet gebleken op welke wijze de gemeente de belangen van Haddock bij de besluitvorming heeft meegewogen. Ook ter zitting kon de gemeente daar geen inzicht in geven, anders dan de mededeling van haar advocaat dat er van uit mocht worden gegaan dat de belangen van Haddock op een zorgvuldige wijze waren meegewogen. Hieruit volgt dat voorshands er van uit moet worden gegaan dat de belangen van Haddock niet zijn meegewogen.
3.5 Nu niet gesteld of gebleken is dat naast Haddock en Vijfennegentig B.V. er nog andere gegadigden voor uitgifte van de percelen/gronden in aanmerking komen, staat het de gemeente niet meer vrij om niet in onderhandeling te treden met Haddock over de uitgifte van deze gronden/percelen. Te meer, nu - zoals ook reeds bij het vorig kort geding is overwogen - partijen reeds vele jaren een intensief contact met elkaar hebben, waarbij herhaaldelijk is gesproken over de ontwikkeling van de Zuidoever Weerwater alsook over de vestiging/exploitatie van vorenbedoelde watersportbedrijf met horecafunctie op de in het geding zijnde gronden/percelen. Dit feit en het feit dat Haddock al jarenlang met toestemming van de gemeente een stuk grond in de directe nabijheid van de thans uit te geven gronden/percelen gebruikt voor een sportgebonden onderneming, betekent dat Haddock ten opzichte van de gemeente een bijzondere positie heeft, waarbij zorgvuldig met de in het geding zijnde belangen van Haddock moet worden omgegaan. Dat Haddock deze bijzondere positie inneemt, is door de gemeente ter zitting van het onderhavige kort geding overigens ook erkend.
3.6 Gelet op het vorenstaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat geenszins is uitgesloten dat de bodemrechter - later oordelende - zal beslissen dat de gemeente de gronden/percelen aan Haddock had dienen aan te bieden. Om (wederom) te voorkomen dat er voor partijen een onomkeerbare situatie gaat ontstaan in geval de gemeente tot verkoop van de in het geding zijnde gronden/percelen aan een derde, in casu Negenenvijftig B.V., overgaat, zal de vordering van Haddock in na te melden zin worden toegewezen.
3.7 De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden verwezen.
BESLISSING
De voorzieningenrechter,
I. verbiedt de gemeente de gronden/percelen, tussen partijen genoegzaam bekend, gelegen aan de Zuidoever Weerwater (Oostelijke zijde) aan een ander dan aan Haddock aan te bieden, alsmede de naastgelegen percelen ter beschikking te stellen aan een derde, totdat de bevoegde rechtbank in de bodemprocedure tussen Haddock en de gemeente over de rechtsvraag of de gemeente gehouden is de genoemde percelen aan Haddock te bieden, dan wel over de rechtsvraag of het de gemeente verboden is de genoemde percelen aan te beiden aan een ander dan Haddock die ter plaatse op onderdelen gelijke activiteiten als Haddock in het verleden heeft uitgeoefend, zal gaan uitoefenen;
I. voormeld verbod op straffe van verbeurte van een dwangsom van EURO 250.000,-- voor het geval de gemeente na betekening van dit vonnis voormeld verbod overtreedt;
III. veroordeelt de gemeente in de kosten van dit geding. Deze kosten worden, voorzover tot op heden aan de zijde van Haddock gevallen, bepaald op EURO 703,-- voor salaris van de procureur en op EURO 241,-- voor vastrecht;
IV. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
V. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. Y. Telenga, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2004 in tegenwoordigheid van de griffier.