Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
sector handel en kanton
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 809759 UC EXPL 12-6763 RK/4062
vonnis van 19 december 2012
inzake
1. [eiser 1],
wonende te [woonplaats]
2. [eiser 2],
wonende te [woonplaats],
verder ook gezamenlijk in mannelijk enkelvoud te noemen [eisers],
eisende partij,
gemachtigde: mr. L. Steendam / CNV Rechtshulp,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [gedaagde],
gedaagde partij,
procederende in persoon.
1. Het verloop van de procedure
[eisers] heeft een vordering ingesteld.
[gedaagde] heeft geantwoord op de vordering.
[eisers] heeft voor repliek en [gedaagde] heeft voor dupliek geconcludeerd.
Hierna is uitspraak bepaald.
2. De feiten
2.1. [eisers] heeft op 5 februari 2011 een koopovereenkomst gesloten met [gedaagde] ter zake van een woonhuis gelegen aan de [adres] te [woonplaats] van het bouwjaar 2004 voor een prijs van € 231.000,--. Op 3 juni 2011 heeft de overdracht plaats gevonden.
2.2. Op 5 juni 2011 heeft [eisers] waterschade geconstateerd in de schuur in die zin dat de vloertegels nat waren. [eisers] heeft aanvankelijk getracht dit te verhelpen door de bestrating in de tuin anders te leggen, maar dit bleek niet tot het gewenste resultaat te leiden. Hij heeft [gedaagde] per sms verzocht met een oplossing te komen. [gedaagde] heeft per e-mail van 23 september 2011 gereageerd en onder meer het volgende bericht:
“(…)
Ik moet zeggen dat ik woensdagavond van jullie sms-bericht schrok. Daarna sloeg de schrik om in oprechte verbazing, omdat het vochtprobleem in de schuur tijdens het verkoopproces zeker ter sprake moet zijn gekomen (hetzij via [X], dan wel telefonisch via mij), misschien niet heel expliciet, maar het is wel besproken. De vloer van de schuur wordt inderdaad vochtig als het weer eens flink regent en dan zijn de vloertegels behoorlijk nat, maar dat loste ik altijd op door de schuurdeur een paar dagen open te zetten en dat werkte prima. De vorige eigenaar (de eigenaar vóór mij dus) heeft het schuurtje (hout met geplakte steenstrips) gebouwd. Ik heb het gebruikt als fietsenstalling en voor opslag een paar tuinspullen, maar het vocht is nooit echt een probleem geweest, althans voor mij niet. Over houtrot is echter mij absoluut niets bekend.
(…)”
2.3. [eisers] heeft een aannemer gevraagd wat het zou kosten om het een en ander te herstellen. De aannemer heeft de kosten begroot op een bedrag van € 2.067,92. Later heeft [eisers] een expert ingeschakeld om de staat van de schuur te beoordelen. In het expertiserapport staat onder meer het volgende vermeld:
“(…)
2.
Tot een hoogte van ca. 50 cm komen de steenstrips aanwezig op de OSB wanden los.
De uitwendige hoek naast de deur van de berging vertoont houtrot tot de gelijke hoogte.
Binnenzijde van de berging is optrekkende vocht aanwezig in de OSB wanden tot ca. 30 cm hoogte. De bergingvloer is in zijn geheel vochtig/nat. Via de bergingsdeur komt er hemelwater in de berging.
3.
De berging staat met zijn “voeten” permanent in een vochtige omgeving. De toegepaste materialen zijn hiervoor niet geschikt. Aangeven is dat de eerste eigenaar de berging heeft laten plaatsen, de tweede eigenaar er gebruik van heeft gemaakt en de derde eigenaar (sinds 3 juni 2011) nu de problemen heeft geconstateerd. Niet duidelijk is of na het plaatsen van de berging de tuin opnieuw is aangelegd en het straatwerk hoger is komen te liggen. Echter door de recente verhoging van het straatwerk (ter voorkoming van water in de berging) is de situatie bouwtechnisch voor de berging verslechterd (door korte termijn is dit nog niet van invloed geweest op het aanwezige schadebeeld).
(…)
De natte bergingsvloer komt onder andere door inwatering van buitenaf en het betreft een open vloer die lager ligt dan zijn omgeving. Deze berging behoort hoger dan het maaiveld te staan, de details zijn ook als zodanig uitgevoerd. In verband hiermee is er geen dorpel aanwezig onder de bergingsdeur, vandaar nu de inwatering.
(…)
Daarnaast is de berging niet geventileerd, alle vocht dat in de berging komt kan er niet meer uit. Zowel aan de onderzijde als aan de bovenzijde dienen ventilatieroosters aanwezig te zijn. Zeker met een open (40*60 tegels) bergingsvloer zal het snel erg vochtig zijn in de berging.
4.
De aanwezige gebreken zijn reeds langere tijd (zichtbaar) aanwezig (o.a. de onthechting van de
steenstrips aan de zijde van het gemeenschappelijk pad). Wij kunnen dit niet in een termijn uitdrukken.
5. + 6.
Herstel van de berging is zeker mogelijk. De omschrijving en de kosten ( 2067,92) in de offerte van de aannemer vd [A] Bouw is zeker een correcte herstelmethodiek. De kosten zijn hoger daar er ook een modificatie plaatsvindt van de onderzijde van de berging.
(…)
Indicatie van de kosten niet opgenomen in de aanwezige offerte:
Ventilatie aanbrengen 250,00
Recente verhoging straatwerk weer verlagen 360,00 (ca. 1 dag werk)
Verhogen vloer in berging 360,00 (ca. 1 dag werk)
Plaatsen dorpel of 100,00 of
plaatsen draingoot 180,00
2.4. In een e-mail van de makelaar van [gedaagde] gericht aan haar d.d. 18 april 2012 heeft hij onder meer het volgende vermeld:
“(…)
De schuur is in 2004 geplaatst door de vorige eigenaar, ik heb nooit plassen water gezien, en dat dus ook niet gemeld, ook voor de verkoop aan jou was de schuur na een bui vochtig, dat gaf geen aanleiding tot problemen, het plaatsen van een huisraad in een schuur vind ik echter apart.
(….)”
[eisers] heeft het expertiserapport aan [gedaagde] verzonden en heeft een voorstel gedaan om de zaak op te lossen. Partijen zijn er onderling niet uitgekomen.
3. Het geschil
3.1. [eisers] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair
- de koopovereenkomst tussen partijen zal wijzigen wegens dwaling, dusdanig dat de koopprijs met het bedrag ad € 2.777,92 wordt verminderd, te vermeerderen met de wettelijke rente;
subsidiair
- [gedaagde] zal veroordelen tot het voldoen van een schadevergoeding van € 2.777,92, te verneerderen met de wettelijke rente;
meer subsidiair
- de koopovereenkomst tussen partijen gedeeltelijk zal ontbinden, zodanig dat de koopprijs wordt verminderd met het onder 1 genoemde bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente;
zowel primair, subsidiair en meer subsidiair:
- [gedaagde] zal veroordelen tot het betalen aan [eisers] van de onderzoekskosten begroot op € 303,45, te vermeerderen met de wettelijke rente;
- [gedaagde] zal veroordelen om aan [eisers] te voldoen de buitengerechtelijke kosten ad € 535,50, te vermeerderen met de wettelijke rente;
- [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van de proceskosten en de nakosten.
3.2. [eisers] legt het volgende aan de vordering ten grondslag. Hij is van mening dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen, aangezien door [gedaagde] een mededelingsplicht is geschonden of beide partijen een onjuiste voorstelling van zaken hadden tijdens het aangaan van de overeenkomst. Indien dit niet was gebeurd, had [eisers] de overeenkomst niet, of niet onder dezelfde voorwaarden gesloten. Indien geen sprake is van schending van de mededelingsplicht is er sprake van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door [gedaagde].
3.3. [gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan dat zij en haar makelaar [eisers] vooraf hebben geïnformeerd over de vochtige vloertegels in de schuur bij nat weer. Ten aanzien van de gevorderde schade voert zij aan dat kosten worden opgevoerd die niets met herstelkosten te maken hebben.
3.4. Op de overige stellingen van partijen zal hierna - voor zover nodig - worden ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. In geschil tussen partijen is de vraag of [gedaagde] verplicht is de herstelkosten van de schuur te betalen.
4.2. Primair heeft [eisers] een beroep gedaan op dwaling als gevolg waarvan de koopovereenkomst gewijzigd dient te worden. Vooropgesteld wordt dat volgens vaste rechtspraak de mededelingsplicht van de verkoper in beginsel voorgaat boven de onderzoeksplicht van de koper (zie onder meer HR 30 november 1973, NJ 1974, 97 en HR 10 april 1998, NJ 1998, 666).
4.3. Blijkens het deskundigenrapport dat door [eisers] is overgelegd blijkt het niet om een lekkage te gaan via bijvoorbeeld het dak, maar om hemelwater dat via de lager gelegen deur en vloer de schuur in komt, als gevolg waarvan de deur niet meer te openen of te sluiten is. Dergelijke lekkage staat aan normaal gebruik van de schuur in de weg, Dit betekent dat er een gebrek aanwezig was, welk gebrek had moeten worden meegedeeld. Of [gedaagde] wel of niet bekend was met de houtrot die is ontstaan als gevolg van de vochtoverlast wordt verder buiten beschouwing gelaten, nu dat voor de vraag of zij voldoende mededelingen heeft gedaan over de vochtoverlast niet ter zake doet.
4.4. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij aan haar mededelingsplicht heeft voldaan, omdat zij zou hebben verteld over de vochtoverlast. Zij heeft kennis gemaakt met [eisers] tijdens de levering van de woning op 3 juni 2011. Toen [eisers] vroeg of er nog bijzonderheden waren heeft zij verteld dat die er niet waren, behalve dat de vloertegels in de schuur bij regenachtig weer nat worden. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij dacht dat dit reeds bij [eisers] bekend was, omdat hij niet heel erg verbaasd reageerde. Het is meermalen verteld door de makelaar tijdens de bezichtingen. Toen was ook te zien dat zaken die in de vloer stonden waar mogelijk op verhogingen stonden, vanwege de natte vloertegels. Met de mededeling dat de woning in zeer goede bouwkundige staat verkeerde, is volgens haar niet automatisch de schuur bedoeld.
4.5. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd welke mededelingen er zijn gedaan. Volstaan is met algemene stellingen, niet is aangegeven welke bewoordingen de makelaar (ongeveer) gebruikt zou hebben. Dit had wel op de weg van [gedaagde] gelegen, gelet op de e-mail van de makelaar van 18 april 2012, omdat [gedaagde] per e-mail van 23 september 2011 berichtte dat de mededeling “misschien niet heel expliciet” is geweest. Dat zij hierover vervolgens iets heeft gezegd ten tijde van de levering van de woning op het kantoor van de notaris naar aanleiding van een vraag van [eisers] naar bijzonderheden is te laat. De koopovereenkomst was immers toen al maanden geleden gesloten. Ook het verweer van [gedaagde] dat [eisers] zijn onderzoeksplicht zou hebben verzaakt omdat de gebreken zichtbaar waren (namelijk dat de vloer van de schuur lager lag dan het maaiveld en er geen dorpel aanwezig was) gaat niet op; de mededelingsplicht gaat voor.
4.6. Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende aannemelijk dat de overeenkomst niet onder deze voorwaarden zou zijn aangegaan in het geval was meegedeeld dat de vochtproblemen zo ernstig waren. [gedaagde] heeft dit ook niet betwist. Dat [eisers] - zoals door [gedaagde] is aangevoerd - precies zou moeten aangeven op welke andere voorwaarden hij de overeenkomst zonder dwaling zou hebben gesloten, kan niet van hem worden verlangd (HR 17 januari 1997, NJ 1997, 222). Dit betekent dus dat er sprake is geweest van dwaling in de zin van artikel 6:228 BW.
4.7. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de gevorderde herstelkosten buitenproportioneel hoog zijn. De kantonrechter is van oordeel dat zij deze stelling onvoldoende heeft onderbouwd. Zij heeft immers niet aangegeven welke werkzaamheden achterwege zouden kunnen blijven en waarbij toch voorkomen wordt dat er water de schuur inloopt. Bovendien heeft zij geen tegenexpertise laten verrichten. Terecht maakt [eisers] geen aanspraak op de kosten om de verhoging van het straatwerk weer ongedaan te maken. Deze verhoging was immers door [eisers] aangelegd, naar is gebleken ten onrechte. Op grond van artikel 6:230 lid 2 BW zal de kantonrechter de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van het door [eisers] geleden nadeel wijzigen in die zin, dat de koopovereenkomst wordt verminderd met het bedrag dat door de expert als redelijk is geoordeeld, namelijk een bedrag van € 2.777,92, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover.
4.8. Toewijsbaar is het bedrag aan gevorderde expertisekosten op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW, een bedrag van € 303,45. De gevorderde wettelijke rente hierover zal als onvoldoende weersproken worden toegewezen.
4.9. [eisers] heeft een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten dient te worden gesteld en onderbouwd op grond waarvan deze verschuldigd zijn en voorts dat genoemde kosten daadwerkelijk zijn gemaakt.
Daarbij hanteert de kantonrechter conform het rapport Voorwerk II het uitgangspunt dat het moet gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
[eisers] heeft ten aanzien van voormelde criteria voldoende gesteld en onderbouwd om tot toewijzing van het gevorderde te kunnen overgaan. De hoogte van het gevorderde bedrag is in overeenstemming met de staffel kantonrechters als bedoeld in het rapport Voorwerk II en daarmee - zijnde conform de tarieven volgens welke zodanige kosten gewoonlijk aan opdrachtgevers in rekening worden gebracht - redelijk. De kantonrechter ziet derhalve geen reden tot matiging en wijst het gevorderde bedrag toe. De gevorderde wettelijke rente hierover zal worden afgewezen, nu niet is gesteld dat deze kosten reeds daadwerkelijk door [eisers] zijn betaald.
4.10. [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- dagvaarding € 97,64
- griffierecht € 207,00
- salaris gemachtigde € 350,00 (2 punten x tarief € 175,00)
Totaal € 654,64
De nakosten, waarvan [eisers] betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot. De gevorderde wettelijke rente over de nakosten zal als volgt worden toegewezen.
De beslissing
De kantonrechter:
wijzigt de koopovereenkomst tussen partijen wegens dwaling, dusdanig dat de koopprijs met het bedrag van € 2.777,92 wordt verminderd;
veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] tegen bewijs van kwijting te betalen € 303,45 terzake van de onderzoekskosten met de wettelijke rente hierover vanaf 28 februari 2012 tot de voldoening;
veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] tegen bewijs van kwijting te betalen € 535,50 ter zake van de buitengerechtelijke kosten;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eisers], tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 654,64, waarin begrepen € 350,-- aan salaris gemachtigde;
veroordeelt [gedaagde], onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eisers] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 87,50 aan salaris gemachtigde vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis of vanaf de gevorderde datum (als deze later gelegen is) tot de dag van volledige betaling;
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na voormelde aanschrijving tot de dag van volledige betaling;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Krepel, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 december 2012.