Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handel en kanton
Handelskamer
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 25 april 2012
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 282488 / HA ZA 10-434 van
de naamloze vennootschap
SRLEV N.V.,
gevestigd te Alkmaar,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. D.M. Brinkman,
tegen
1. [gedaagde sub 1]
wonende te [woonplaats],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 2]
gevestigd te [vestigingsplaats],
gedaagde in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. C.J.J.C. Arnouts,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 287874 / HA ZA 10-1289 van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 2]
gevestigd te [vestigingsplaats],
2. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. C.J.J.C. Arnouts,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NOTARISKANTOOR MR. P.G.J.M. MARRES B.V.,
gevestigd te Brielle,
2. Mr. PAUL GEORGE JOSEPH MARIE MARRES,
wonende te Brielle,
gedaagde,
advocaat mr. T.P. Hoekstra.
Partijen zullen hierna SRLEV, [gedaagden] en Marres c.s. genoemd worden. Verder zullen gedaagden in de hoofdzaak en eisers in de vrijwaringszaak, [gedaagden], afzonderlijk respectievelijk [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden genoemd. Gedaagde sub 2 in de vrijwaringszaak zal afzonderlijk Marres worden genoemd.
1. Het verloop van de procedures
1.1. Het verloop van de procedure in de hoofdzaak en de vrijwaringszaak blijkt uit
- het tussenvonnis van 7 juli 2010;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- het proces-verbaal van comparitie van 7 april 2011.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. SRLEV is een levensverzekeraar in de zin van de wet op het financieel toezicht. Een van de diensten die SRLEV aanbiedt, is het verstrekken van een met een recht van hypotheek gezekerde geldlening.
2.2. SRLEV is op 31 oktober 2009 gefuseerd met DBV Levensverzekeringenmaatschappij N.V (hierna: DBV). SRLEV is rechtsopvolger van onder algemene titel van DBV.
2.3. Op 2 juni 2005 is in opdracht van de heer [A] (hierna: [A]) aan [gedaagde sub 2] door [gedaagde sub 1] een taxatie verricht, die bedoeld is om inzicht te geven in de waarde van het object c.q. woonhuis met erf aan de [adres] te [woonplaats] Deze taxatie is blijkens het rapport van 6 juni 2005 van deze taxatie, verricht ten behoeve van een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening bij een (toen) nog onbekende hypotheekinstelling. In het rapport is als kadastrale omschrijving vermeld: kadastraal bekend gemeente [woonplaats], [kadastraal nummer] gedeeltelijk, groot 27 are.
2.4. [gedaagde sub 1] was ten tijde van de taxatie werknemer van [gedaagde sub 2].
2.5. [gedaagde sub 1] heeft het object getaxeerd op een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van € 625.000,00 en een executiewaarde vrij van huur en gebruik van € 545.000,00.
2.6. Bij de taxatie is [gedaagde sub 1] ervan uitgegaan dat er op het perceel [kadastraal nummer] een zeer luxe afgewerkt landhuis met dubbele inpandige garage stond, met als bouwjaar 2003/2005.
2.7. DBV heeft aan [A] en zijn echtgenote mevrouw [B] (hierna: [B]) een hypothecaire geldlening verstrekt ad € 680,000,00.
2.8. Bij het aanvragen van deze lening hebben [A] en [B] het door [gedaagde sub 1] opgemaakte taxatierapport overlegd aan DBV.
2.9. Tot zekerheid van de terugbetaling van de aan [A] en [B] verstrekte hypothecaire lening ad € 680.000,00, plus rente premies en kosten, is bij (ten overstaan van notaris Marres verleden) akte d.d. 24 januari 2006, door [A] ten gunste van DBV een recht van eerste hypotheek gevestigd op een woonhuis met erf aan de [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], [kadastraal nummer], groot 38 are 20 centiare.
2.10. Marres c.s. werd op 12 september 2005 door SRLEV verzocht een hypotheekakte zonder garantie op te maken, waarbij de hypotheek gevestigd moest worden op de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats].
2.11. [A] en [B] hebben verzuimd om (tijdig) aan hun betalingsverplichting te voldoen, zodat SRLEV is overgegaan tot opvordering van de verstrekte geldlening.
2.12. Voorafgaand aan het opvorderen heeft SRLEV het perceel [kadastraal nummer] laten taxeren door makelaar M.J.M Geerdes (hierna: Geerdes). Uit het rapport van Geerdes blijkt dat het gaat om een perceel weiland, waarvan de bestemming uitsluitend agrarisch gebied is, zonder bouwmogelijkheden. Op het perceel [kadastraal nummer] blijkt geen woning te staan.
2.13. Geerdes heeft het perceel getaxeerd op een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van € 30.000,00 en een executiewaarde vrij van huur en gebruik van € 25.000,00.
2.14. De veilingopbrengst van perceel [kadastraal nummer] bedroeg € 38.636,61.
2.15. Bij brief d.d. 22 juni 2009 is [gedaagden] aansprakelijk gesteld voor de door SRLEV geleden schade.
2.16. SRLEV heeft op basis van een beschikking van de rechtbank Utrecht d.d. 21 januari 2010, tot zekerheid van voldoening van een eventuele vordering op [gedaagden], conservatoir derdenbeslag laten leggen onder diverse banken ten laste van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] en tevens heeft zij conservatoir beslag gelegd op divers onroerend goed ten laste van [gedaagde sub 1].
2.17. [gedaagden] heeft Marres c.s. in vrijwaring in de hoofdzaak opgeroepen.
2.18. Op grond van artikel 214 Rv Pro heeft Marres c.s. zich aan de zijde van SRLEV gevoegd in de hoofdzaak voor wat betreft diens weren tegen de opgetreden schade.
3. Het geschil
in de hoofdzaak in conventie
3.1. SRLEV vordert samengevat - veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 531.094,85, vermeerderd met rente en kosten.
3.2. [gedaagden] voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in de hoofdzaak in reconventie
3.4. [gedaagden] vordert - samengevat - veroordeling van SRLEV tot opheffing van de conservatoir derdenbeslagen ten laste van [gedaagden].
3.5. SRLEV voert verweer.
3.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in de vrijwaringszaak
3.7. [gedaagden] vordert - samengevat - dat Marres c.s. wordt veroordeeld om aan [gedaagden] te betalen al hetgeen waartoe [gedaagden] in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, althans tot voldoening van een door de rechtbnak in goede justitie te bepalen bedrag, inclusief de proceskosten van de hoofdzaak, met veroordeling van Marres c.s. in de kosten van de vrijwaring, inclusief nakosten.
3.8. Marres c.s. voert verweer.
3.9. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in de hoofdzaak in conventie
4.1. SRLEV legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde sub 1] toerekenbaar onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld, op grond waarvan [gedaagden] aansprakelijk is voor de schade die SRLEV hierdoor lijdt. SRLEV voert daartoe aan dat [gedaagde sub 1] niet heeft gehandeld zoals het een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur betaamt, door een - op meerdere punten onjuist - taxatierapport op te stellen, waardoor zij een beroepsfout heeft gemaakt. Volgens SRLEV heeft [gedaagde sub 1] ten onrechte een woning in de taxatie opgenomen, als zou deze woning op het te taxeren perceel staan. SRLEV stelt dat [gedaagde sub 1] het perceel “gemeente [woonplaats], [kadastraal nummer] gedeeltelijk, groot 27 are” diende te taxeren. De door hem getaxeerde woning staat volgens SRLEV echter op “gemeente [woonplaats], [kadastraal nummer] gedeeltelijk, groot 17 are 58 centiare” (hierna: perceel [kadastraal nummer]), welk perceel niet toebehoort aan verzoekers van de taxatie, te weten [A] en [B], maar aan een derde. SRLEV stelt dat het de taak van de taxateur is om bij een taxatie onderzoek te doen naar de feitelijke situatie. Het is volgens SRLEV bij uitstek de taxateur die door het inmeten van de opstal op de kadastrale kaart kan en moet bepalen op welk perceel de opstal precies ligt. Dit heeft [gedaagde sub 1] nagelaten volgens SRLEV. Ook heeft [gedaagde sub 1] volgens SRLEV ten onrechte niet in het taxatierapport opgenomen dat het om een stuk grond ging waarop een agrarische bestemming rustte, waar niet op gebouwd kan worden volgens het bestemmingsplan. SRLEV verwijst hierbij naar het rapport van Geerdes, waaruit blijkt dat perceel [kadastraal nummer] een perceel “agrarisch gebied” betreft (productie 4 bij dagvaarding). Dit had [gedaagde sub 1] moeten navragen bij de gemeente, waarbij hem dan direct duidelijk zou zijn geworden dat de taxatie niet correct was, aldus SRLEV. Voorts stelt SRLEV dat voor zover de aard van de opstal al relevant zou zijn, dat [gedaagde sub 1] ten onrechte heeft opgenomen dat het hier om een zeer luxe afgewerkt landhuis zou gaan, terwijl de woning op het aangrenzende perceel een casco pand zonder enige afwerking betrof. Ten slotte heeft [gedaagde sub 1] de waarde van de onroerende zaak aanmerkelijk te hoog vastgesteld volgens SRLEV.
4.2. SRLEV geeft aan dat zij de lening heeft verstrekt, mede op basis van het door [gedaagde sub 1] opgestelde taxatierapport en dat zij die lening zonder dat onjuiste taxatierapport nooit had verstrekt. SRLEV stelt dat [gedaagden] wist dat het taxatierapport gebruikt zou worden voor het aanvragen van een financiering, waardoor dit zodanig correct en juist diende te zijn, zodat de ontvangende financieringsinstelling een goede inschatting kon maken van de zekerheid die een recht van hypotheek zou verschaffen.
4.3. Door [gedaagden] wordt erkend dat de kadastrale nummervermelding in het taxatierapport (gedeeltelijk) niet klopt, omdat de getaxeerde woning zich op perceel [kadastraal nummer] bevond. Echter stelt [gedaagden] dat de taxatie (verder) goed was en dat hij derhalve niet onrechtmatig heeft gehandeld. [gedaagden] voert daartoe aan dat aan hem opdracht was gegeven om de nieuw gebouwde woning aan de [adres] te [woonplaats] te taxeren, daarbij rekening houdende met 27 are aan omliggend terrein. Nu deze woning het taxatieobject betrof, heeft [gedaagde sub 1] volgens [gedaagden] niet ten onrechte deze woning in de waardebepaling betrokken. [gedaagden] verwijst hierbij naar het taxatierapport waarin de woning aan de [adres] te [woonplaats] als het te taxeren object wordt beschreven (productie 3 bij dagvaarding). Voorts geeft [gedaagden] aan dat [gedaagde sub 1] in de veronderstelling was dat de woning die hij taxeerde op perceel [kadastraal nummer] lag, omdat [A] dit had medegedeeld. Dit perceel behoorde toe aan [B] en omdat [A] getrouwd was met [B], had [gedaagde sub 1] volgens [gedaagden] geen reden om te twijfelen aan de mededeling omtrent de ligging van de woning. Immers had hij het kadaster geraadpleegd en was de ligging van de woning nog niet op de kadastrale kaart ingetekend. Bovendien was zowel het perceel [kadastraal nummer] als het perceel waarop de woning stond ([kadastraal nummer]) bij het kadaster bekend als “[adres]”. [gedaagden] betwist dat hij onterecht niet in het taxatierapport heeft opgenomen dat het om agrarische grond ging. Ondanks dat [gedaagden] zich bewust is van het feit dat uit het bestemmingsplan volgt dat er niet gebouwd mag worden op perceel [kadastraal nummer], meent hij dat hiermee niet vast staat dat bebouwing van perceel [kadastraal nummer] in het geheel niet mogelijk was. Hij wijst daarbij op de zinsnede in het bestemmingsplan dat bebouwing niet mogelijk is, “behoudens door B & W verleende vrijstelling”.
4.4. Aan de rechtbank ligt de kernvraag van het geschil voor of [gedaagde sub 1] als taxateur onrechtmatig jegens SRLEV heeft gehandeld, als gevolg waarvan SRLEV schade heeft geleden en waarvoor [gedaagden] hoofdelijk aansprakelijk is. Hierbij dient te worden bezien of [gedaagde sub 2] op grond van artikel 6:170 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) dan wel op grond van artikel 6:171 BW Pro kwalitatief aansprakelijk is, waardoor zij mede gehouden is deze schade te vergoeden. Om te beoordelen of er sprake is van een onrechtmatige daad, in onderhavige zaak een beroepsfout, dient beoordeeld te worden of [gedaagde sub 1] in de gegeven omstandigheden jegens derden als SRLEV de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot onder vergelijkbare omstandigheden verwacht mocht worden.
Onrechtmatige daad
4.5. De rechtbank overweegt dat, als door SRLEV gesteld en door [gedaagden] niet (voldoende) betwist, tussen partijen vaststaat dat [gedaagden] wist dat de opdracht tot taxatie was gegeven in verband met het verkrijgen van een financieringsaanvraag. Uit deze wetenschap volgt voorts dat [gedaagden] zijn handelen diende af te stemmen op dit doel, waarbij zij de zorgvuldigheid diende te betrachten die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur mag worden verwacht. Ook [gedaagden] heeft erkend dat een bank mag vertrouwen op de getaxeerde waarde van een taxatieobject. Indien [gedaagden] heeft nagelaten zijn handelen af te stemmen op het doel van de taxatie, is er in beginsel sprake van een haar toerekenbare beroepsfout en dient de daaruit volgende schade te worden vergoed. De zorgvuldigheid houdt mede in dat het taxatierapport van [gedaagden] dermate correct diende te zijn en op juiste wijze te zijn ingericht, dat de ontvangende financieringsinstelling een goede inschatting zou kunnen maken van de zekerheid die een recht van hypotheek zou verschaffen.
4.6. [gedaagden] heeft erkend dat het taxatierapport een onjuist kadastraal perceelnummer vermeldt, nu het door [gedaagden] getaxeerde woonhuis niet op perceel [kadastraal nummer] stond. Gebleken is dat [A] en [B] nooit eigenaar zijn geweest van het getaxeerde woonhuis dat op grond van een derde staat. De rechtbank is van oordeel dat ten aanzien van de inhoud van een taxatierapport van een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur mag worden verwacht dat deze controleert of het te taxeren object ook daadwerkelijk op het perceel staat zoals aangegeven wordt in het taxatierapport. De taxateur hoort zich ervan te vergewissen of dit feitelijke gegeven klopt, gelet op het doel van de taxatie, namelijk de beoordeling door de financier voor een financieringsaanvraag. Daarbij acht de rechtbank evenzeer van belang dat de taxateur nagaat of er op het moment van de taxatie sprake is van bouwgrond, nu dit van wezenlijk invloed is bij het bepalen van de waarde van de grond. [gedaagden] heeft niet weersproken dat dit behoort tot de taak van de taxateur. Vast staat voorts dat [gedaagden] dit heeft nagelaten. [gedaagden] heeft enkel gekeken of het perceel [kadastraal nummer] aan [B] toebehoorde, maar is daarbij niet nagegaan of de woning die hij heeft getaxeerd en de bijbehorende grond kadastraal bekend is als M57. Tevens heeft [gedaagden] niet de status van de grond nagevraagd bij de gemeente. Nader onderzoek door [gedaagden] had immers de agrarische bestemming van perceel [kadastraal nummer] aan het licht gebracht en ook was [gedaagden] erachter gekomen dat de woning niet op perceel [kadastraal nummer] staat. Het feit dat de woning nog niet was ingetekend op de kadastrale kaart, doet niet af aan het oordeel dat daartoe onderzoek is vereist door de taxateur. De rechtbank meent dat een dergelijke constatering de taxateur juist extra alert behoort te maken en de noodzaak om nader onderzoek te verrichten vergroot. De taxateur dient bij het zorgvuldig uitvoeren van zijn taak niet af te gaan op een enkele mededeling van de opdrachtgever dat een woning daadwerkelijk op een - aan haar in eigendom toebehorend - perceel staat, nu de taxatie ook voor derden was bestemd. Het verweer van [gedaagden] dat het doel van de taxatie niet uitmaakt voor de waarde van het te taxeren object treft evenmin doel, nu er in het taxatierapport staat dat de taxatie ten behoeve van een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening strekt. Van een zorgvuldig handelend taxateur mag worden verwacht dat hij, indien hij een hiervan afwijkende opdracht heeft aangenomen, daar melding van maakt in zijn taxatierapport. Dit geldt ook ten aanzien van de bestemming van de grond. Het argument van [gedaagden] dat er mogelijk in de toekomst door B & W een vrijstelling wordt verleend waardoor er wel op de grond gebouwd mag worden, doet niets af aan het feit dat het perceel [kadastraal nummer] ten tijde van de taxatie agrarische grond betrof waarop niet gebouwd mocht worden. Nu door SRLEV is gesteld en door [gedaagden] niet in voldoende mate is betwist dat het taxatierapport voor hypotheekverstrekkers als SRLEV een belangrijke factor is bij de beslissing of en tot welke hoogte een geldlening wordt verstrekt, mag hiervan uitgegaan worden en dienen omstandigheden, zoals de mogelijkheid tot bebouwing van de grond, tot uitdrukking te komen in een taxatierapport. Hierbij is tevens van belang, dat in het taxatierapport ook staat aangegeven dat de taxatie is bedoeld om inzicht te vertrekken in de waarde van het object. Nu [gedaagden] niet de benodigde zorgvuldigheid heeft betracht bij het opstellen van het taxatierapport komt de rechtbank tot de conclusie dat [gedaagden] een onrechtmatige daad heeft gepleegd jegens SRLEV die bestaat uit een beroepsfout, die aan hem kan worden toegerekend. De rechtbank laat daarbij in het midden of [gedaagden] een realistische waarde heeft weergegeven voor de woning op het aangrenzende perceel, omdat deze woning zich niet bevond op het perceel van opdrachtgevers en zij derhalve nooit een financiering hadden kunnen aanvragen op grond van de taxatie van de woning die op perceel [kadastraal nummer] stond.
Causaal verband
4.7. [gedaagden] heeft betwist dat er causaal verband bestaat tussen zijn handelen en de door SRLEV geleden schade. [gedaagden] voert daartoe aan dat het door hem opgestelde taxatierapport slechts een hulpmiddel kan zijn geweest voor het inschatten van het commercieel risico en dus niet de reden zou moeten zijn geweest om op basis daarvan een hypothecaire lening te verstrekken.
4.8. Bij het beantwoorden van de vraag of er sprake is van causaal verband tussen het handelen van [gedaagden] en de schade die SRLEV heeft geleden, is voldoende om te bezien of SRLEV nadeel heeft geleden dat zou zijn uitgebleven indien [gedaagden] wel een zorgvuldig en juist taxatierapport zou hebben opgesteld. Indien deze vraag bevestigend kan worden beantwoord is er sprake van causaal verband in de zin van ‘conditio sine qua non’ en dat is voldoende voor het vestigen van aansprakelijkheid. De vraag welke schade voorts voor vergoeding in aanmerking komt, ligt daarna ter beoordeling voor.
4.9. In dit verband is van belang dat [gedaagden] zelf in zijn taxatierapport heeft opgenomen dat de taxatie is bedoeld is om inzicht te verstrekken in de waarde van het object, te weten de woning met een perceel grond van 27 are, ten behoeve van een beoordeling van een aanvraag voor een hypothecaire geldlening. [gedaagden] wist, althans kon en behoorde te weten, dat het taxatierapport in belangrijke mate mede bepalend was voor de vraag of een geldlening zou worden verstrekt en zo ja, tot welk bedrag. Voorts oordeelt de rechtbank dat indien [gedaagden] een juist taxatierapport had opgesteld ten aanzien van het aan [B] toebehorende perceel [kadastraal nummer], SRLEV nooit een lening van € 680.000,00 aan [A] en [B] had verstrekt, omdat de waarde van perceel [kadastraal nummer] zoals uit de taxatie van Geerdes is gebleken - zoveel lager is dan de door [gedaagde sub 1] getaxeerde waarde, dat buiten twijfel staat dat de financiering zoals deze nu is verstrekt, op grond van een juist taxatierapport nooit zou zijn verstrekt. Bijkomende feiten of omstandigheden die tot een andere beoordeling kunnen leiden zijn niet door [gedaagden] gesteld en evenmin zijn gebleken. Op basis hiervan is naar het oordeel van de rechtbank de conclusie gerechtvaardigd dat er sprake is van causaal verband tussen het onrechtmatig handelen van [gedaagden] en de door [gedaagden] geleden schade.
Schade
4.10. SRLEV heeft gesteld dat de door haar geleden schade bestaat uit de uitgeleende hoofdsom, te weten 125% van de door [gedaagden] vastgestelde executiewaarde, (ad € 680.000,00) plus de betalingsachterstand van [A] en [B] ten tijde van de verkoop (ad € 26.840,73) minus de veilingopbrengst van perceel [kadastraal nummer] (€ 38.636,61) en de afkoop van een verpande polis (€ 137.109,27). Met verwijzing naar een publicatie Voorwaarden en Normen 2005 (productie 13 bij dagvaarding) en naar jurisprudentie (LJN: BK6548) stelt SRLEV dat een financiering van 125% van de executiewaarde in de Nederlandse hypotheekmarkt gebruikelijk beleid is. Zij concludeert daaruit dat dit beleid van hypothecaire geldverstrekkers ook bij [gedaagden] bekend was, zodat de schade voor SRLEV te voorzien was voor [gedaagden]. Ook stelt SRLEV dat zij schade heeft geleden doordat zij onderzoek heeft moeten doen naar de taxatie van [gedaagden], op grond waarvan SRLEV € 1.250,00 ter vergoeding van die schade vordert.
4.11. [gedaagden] betwist de toerekenbaarheid van de schade. [gedaagden] stelt dat hij niet opzettelijk een onjuist kadastraal nummer heeft vermeld, waaruit volgt dat - al zou hij hebben bijgedragen aan de schade - er slechts sprake is van lichte vorm van schuld. Er dient volgens hem een nauwere samenhang tussen zijn handelen en de schade worden aangetoond dan indien sprake zou zijn geweest van opzet. Ten aanzien van de verschillende schadeposten, zoals door SRLEV aangevoerd, heeft [gedaagden] onder meer aangevoerd dat SRLEV er zelf voor gekozen heeft om tot 125% van de door [gedaagden] vastgestelde executiewaarde te financieren waardoor zij volgens [gedaagden] kennelijk bewust een risico neemt, omdat SRLEV weet dat voor dat deel van de lening geen zekerheid bestaat. [gedaagden] meent het bedrag dat SRLEV boven de door [gedaagden] vastgestelde executiewaarde heeft gefinancierd sowieso niet voor vergoeding door [gedaagden] in aanmerking komt.
4.12. De rechtbank stelt voorop dat het betoog van [gedaagden] dat niet opzettelijk een fout heeft gemaakt, niet aan de toerekenbaarheid van de schade in de weg staat. Bij het bepalen van de omvang van de aan [gedaagden] toerekenbare schade overweegt de rechtbank dat in beginsel dient te worden uitgegaan de door [gedaagden] bepaalde executiewaarde. Weliswaar klopt het dat SRLEV tot 125% van de getaxeerde executiewaarde heeft gefinancierd terwijl het te verlenen recht van hypotheek bij executie niet tot de zekerheid van die extra 25% kon dienen, maar [gedaagden] heeft niet betwist dat dit beleid algemeen gebruik is onder banken, dat ook bij hem bekend was. De rechtbank is daardoor van oordeel dat om die reden in voldoende mate voor [gedaagden] voorzienbaar was wat de gevolgen zouden (kunnen) zijn van het afgeven van een niet kloppend taxatierapport. Dat SRLEV een financiering heeft verstrekt tot 125% van de executiewaarde, maakt dan ook niet dat het deel van de schade dat door verstrekken van die extra 25% is ontstaan niet aan [gedaagden] toerekenbaar is.
4.13. De rechtbank overweegt voorts dat door SRLEV niet voldoende gesteld is waarom de achterstand ten tijde van de verkoop als schade dient te worden aangemerkt die een gevolg is van de beroepsfout van [gedaagden], waardoor deze schade reeds om die reden niet voor vergoeding in aanmerking komt.
4.14. Voor wat betreft de door SRLEV gevorderde vergoeding van € 1.250,00 ten aanzien van de door haar intern gemaakte kosten voor onderzoek naar de door [gedaagden] uitgevoerde taxatie geldt het volgende. Niet door [gedaagden] wordt betwist dat SRLEV deze kosten daadwerkelijk heeft moeten maken voor het bepalen van de omvang van de schade. In het licht van de niet (voldoende) betwiste stelling van SRLEV is de rechtbank van oordeel dat de kosten redelijkerwijs noodzakelijk waren. Het door SRLEV gevorderde bedrag ad € 1.250,00 komt derhalve voor vergoeding in aanmerking.
4.15. Hetgeen hiervoor is overwogen, leidt tot de volgende beslissing ten aanzien van de voor vergoeding in aanmerking komende schade. Uitgaande van de door [gedaagden] bepaalde executiewaarde van € 545.000.000, kon SRLEV een lening verstrekken van (€ 545.000.000 x 125%) € 681.250,00. Feitelijk heeft SRLEV een lening van € 680.000,- verstrekt. De beroepsfout van [gedaagden] weggedacht en rekening houdende met de werkelijke executiewaarde, blijkende uit de veilingopbrengst, kon SRLEV in werkelijkheid slechts een lening verstrekken van (€ 38.636,61 x 125%) € 48.295,76. Het verschil van € 631.704,24 is het maximale bedrag dat voor vergoeding door [gedaagden] in aanmerking komt. Alleen die schade staat in zodanig verband tot de onrechtmatige daad van [gedaagden] dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als gevolg van haar onrechtmatige daad kan worden toegerekend. Nu het maximale bedrag dat voor vergoeding door [gedaagden] in aanmerking komt € 631.704,24 betreft, de afkoop van een verpande polis reeds € 137.109,27 betrof, de opbrengst € 38.636,61 betrof en de betalingsachterstand ten tijde van de verkoop niet voor verrekening in aanmerking komt, zal een bedrag van (€ 631.704,24 - € 137.109,27 - € 38.636,61 =) € 455.958,36 als hoofdsom plus € 1.250,00 ter vergoeding van onderzoekskosten, als schadevergoeding worden toegewezen. Met het voorgaande is tevens geoordeeld op de gelijkluidende weren van Marres c.s. als gevoegde partij in de hoofdzaak.
Eigen schuld
4.16. [gedaagden] stelt dat SRLEV eigen schuld heeft ten aanzien van de door SRLEV geleden schade. [gedaagden] voert daartoe aan dat het door hem opgestelde taxatierapport niet de enige reden had mogen zijn op basis waarvan SRLEV de lening aan [A] en [B] heeft verstrekt en dat SRLEV niet voldaan heeft aan haar onderzoeksplicht. [gedaagden] stelt dat SRLEV als deskundige partij op dit gebied moet worden aangemerkt en dat zij daarom onderzoek had moeten doen naar de solvabiliteit van de hypotheekgevers. [gedaagden] wijst erop dat het taxatierapport slechts een hulpmiddel is voor het inschatten van commerciële risico’s en dus niet bedoeld is om een beoordeling te geven van de betrouwbaarheid van de geldlener. [gedaagden] stelt dat SRLEV dit zelf had behoren te controleren. Bovendien stelt hij dat het taxatierapport niet als eigendomstitel kan fungeren.
4.17. De rechtbank stelt voorop dat [gedaagden] een fout heeft gemaakt bij het opstellen van het taxatierapport. [gedaagden] heeft een taxatierapport in omloop gebracht dat een geheel onjuist beeld schept van de waarde van perceel [kadastraal nummer], omdat hierop geen nieuwbouwhuis staat en de grond slechts een agrarische bestemming heeft zonder verleende bouwvergunning. De stelling van [gedaagden] dat SRLEV, mogelijk door eigen onderzoek, kon ontdekken dat het taxatierapport onjuist was, leidt geenszins tot eigen schuld aan de zijde van SRLEV nu dit niets af doet aan de gemaakte fout van [gedaagden] en SRLEV in beginsel uit mocht gaan van de feitelijke juistheid van het taxatierapport. Daarbij heeft SRLEV ter comparitie aangegeven, dat zij bij het verstrekken van de hypotheek de standaard procedure heeft gevolgd. Deze procedure heeft ter zake bestaan uit het opvragen - bij de aanvrager - van de inkomensgegevens van de betrokkene en een leveringsakte, omdat sprake was van het oversluiten van een hypotheek. In de gegeven omstandigheden bestond er voor SRLEV geen reden om aan de hand van dit taxatierapport te twijfelen en nader onderzoek te doen. De rechtbank is van oordeel dat SRLEV niet bedacht hoefde te zijn op voor haar niet kenbare fouten van de taxateur, nu SRLEV juist uit gaat van de feitelijke toestand zoals blijkt uit het taxatierapport, omdat de taxateur specifiek bekwaam is bij het opnemen en waarderen van het onderpand.
4.18. De rechtbank is met SRLEV van oordeel dat [gedaagden] terecht aangeeft dat het taxatierapport geen eigendomstitel is. SRLEV heeft aangegeven dat zij juist om die reden altijd een uittreksel uit het kadaster vraagt, zo ook in deze zaak. Uit dit uittreksel bleek dat mevrouw [B] de eigendom had van perceel [kadastraal nummer]. De rechtbank overweegt dat, nu het tot de taak van [gedaagden] behoorde om te controleren of het te taxeren object zich op dit perceel bevond, SRLEV enkel behoefde te controleren of het perceel [kadastraal nummer] aan [B] behoorde. Nu SRLEV heeft gecontroleerd of perceel [kadastraal nummer] op naam van betrokkene stond, is de rechtbank van oordeel dat SRLEV juist heeft gehandeld en aan haar onderzoeksplicht heeft voldaan. Het eigen schuld verweer van [gedaagden] treft derhalve geen doel.
4.19. SRLEV vordert wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 12 november 2009. Naar de rechtbank uit de stukken (productie 10 bij dagvaarding) begrijpt, betreft dit de datum waarop de schade is ingetreden. De rechtbank acht de wettelijke rente, mede gelet op het bepaalde in artikel 6:83 sub b BW Pro, vanaf die datum toewijsbaar.
4.20. SRLEV vordert [gedaagden] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in art. 706 Rv Pro toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op € 2.671,86 voor verschotten en € 2.580,00 voor salaris advocaat (1 rekest x € 2.580,00).
4.21. [gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van SRLEV worden begroot op:
- dagvaarding € 87,93
- griffierecht 4.849,00
- salaris advocaat 7.740,00 (3,0 punten × tarief € 2.580,00)
Totaal € 12.676,93
4.22. SRLEV heeft betaling van de nakosten gevorderd, zijnde een bedrag € 131,00 (€ 205,00 bij een conventie en reconventie tezamen), en verhoogd met € 68,00 in geval van betekening van het vonnis. Deze nakosten zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot.
4.23. Met betrekking tot de door SRLEV gestelde hoofdelijke aansprakelijkheid van [gedaagden] voor het onrechtmatig handelen van [gedaagde sub 1] wordt het volgende overwogen. Uit de processtukken blijkt dat [gedaagde sub 1] ten tijde van het opstellen van het taxatierapport medewerker was van [gedaagde sub 2], aan wie de opdracht door [A] was verstrekt. Er bestond derhalve een werkgever/werknemer verhouding tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2], op basis waarvan sprake was van ondergeschiktheid van [gedaagde sub 1] in de zin van artikel 6:170 BW Pro. Voor het vaststellen van deze aansprakelijkheid is het nodig dat door een fout van een ondergeschikte bij de uitvoering van zijn taak schade aan een derde wordt toegebracht, dat de kans op de fout door de opdracht tot het verrichten van deze taak is vergroot en dat degene in wiens dienst de ondergeschikte stond uit hoofde van hun desbetreffende rechtsbetrekking zeggenschap had over de gedragingen waarin de fout was gelegen. Uit hetgeen reeds door de rechtbank is overwogen en uit de verhouding tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] volgt dat aan al deze vereisten is voldaan, waardoor [gedaagde sub 2] kwalitatief aansprakelijk is. Nu geoordeeld is dat [gedaagden] aansprakelijk is jegens SRLEV voor het onrechtmatig handelen van [gedaagde sub 1], is er tevens sprake van hoofdelijkheid op grond van artikel 6:102 BW Pro.
in de hoofdzaak in reconventie
conservatoir derdenbeslag
4.24. SRLEV heeft ter zekerheid en voldoening van een eventuele vordering op [gedaagden] conservatoir derdenbeslag laten leggen onder diverse banken ten laste van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] en tevens heeft zij conservatoir beslag gelegd op divers onroerend goed van [gedaagde sub 1] op basis van een beschikking van de rechtbank Utrecht d.d. 21 januari 2010. [gedaagden] vordert in reconventie opheffing van dit beslag bij een gebrek aan belang hierbij voor SRLEV, nu SRLEV een alternatief, te weten een assuradeurenverklaring ter vervanging is aangeboden.
4.25. De rechtbank overweegt, dat nu vast staat dat SRLEV een vordering heeft op [gedaagden], het derdenbeslag niet onrechtmatig was. De door [gedaagden] aangeboden assuradeurenverklaring biedt volgens SRLEV niet de door [gedaagden] gestelde zekerheid. [gedaagden] heeft nagelaten nader te onderbouwen waaruit die zekerheid en het daaruit volgende gebrek aan belang van het beslag voor SRLEV bestaat. Gelet op de onvoldoende onderbouwing van [gedaagden] en nu de rechtbank evenmin een andere grond voor opheffing van het beslag ziet, zal de reconventionele vordering worden afgewezen.
4.26. [gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van SRLEV worden, gezien de nauwe samenhang van de zaken in conventie en reconventie, begroot op nihil.
in de vrijwaringszaak
4.27. Nu de vordering van SRLEV in de hoofdzaak wordt toegewezen en [gedaagden] op basis daarvan wordt veroordeeld tot vergoeding van de door SRLEV geleden schade, komt de vraag aan de orde of Marres c.s. [gedaagden] voor deze schade dient te vrijwaren.
4.28. [gedaagden] legt aan zijn vordering in vrijwaring ten grondslag dat Marres c.s. een beroepsfout heeft gemaakt. Marres c.s. diende volgens [gedaagden] bij de vestiging van de hypotheek zich te vergewissen van de juiste aanduiding van het onderpand en diende zij na te gaan of de kredietnemers wel eigenaar waren van het betreffende onderpand. [gedaagden] voert daartoe aan dat een taxatierapport immers geen eigendomstitel is. [gedaagden] stelt de vraag of de notaris niet had kunnen ontdekken dat het huisnummer niet met het kadastraal nummer overeenstemde en wijst er op dat de hypotheek is gevestigd op een nieuwbouwwoning als onderpand, terwijl de notaris had moeten zien dat er op de kadastrale tekening geen woning op het perceel was ingetekend dat kadastraal was aangeduid met: “terrein nieuwbouw bedrijvigheid”. Doordat Marres c.s. dit alles heeft nagelaten, heeft zij volgens [gedaagden] niet gehandeld op de wijze zoals het een redelijk handelend beroepsgenoot betaamt. Primair leidt dit er volgens [gedaagden] toe dat Marres c.s. haar zorgplicht heeft geschonden ten aanzien van SRLEV, waardoor haar op grond van artikel 6:102 BW Pro en artikel 6:10 BW Pro een regresrecht op Marres c.s. toekomt ten aanzien van dat aandeel in de schuld waar [gedaagden] voor wordt aangesproken. Subsidiair voert [gedaagden] aan dat Marres c.s. haar zorgplicht jegens hem niet is nagekomen, waardoor Marres c.s. onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld, waardoor Marres c.s. aansprakelijk is voor de gehele schade. [gedaagden] stelt dat de schade volledig dient te worden gedragen door Marres c.s., althans voor een in goede justitie te bepalen gedeelte.
4.29. Marres c.s. betwist de stellingen van [gedaagden] en voert daartoe aan dat zij de nodige zorgvuldigheid heeft betracht die van haar als notaris ter zake mocht worden verwacht en er om die reden geen sprake is van een beroepsfout van haar zijde, zodat zij evenzeer geen onrechtmatige daad heeft gepleegd.
4.30. De rechtbank stelt voorop dat ingevolge de overeenkomst tussen Marres c.s. en SRLEV de notaris de hypotheekakte diende op te stellen aan de hand van de door SRLEV als opdrachtgever en door de hypotheekgevers [A] en [B] verstrekte feitelijke informatie. Indien beide partijen bij akte verklaren dat op het kadastraal perceel [kadastraal nummer] een woning staat, behoeft de notaris daar niet aan te twijfelen enkel op grond van de kadastrale vermelding “terrein nieuwbouw bedrijvigheid”. De rechtbank is van oordeel dat de notaris bij het vestigen van de hypotheek uit mocht gaan van juistheid van de aan hem verstrekte gegevens. Nu door Marres c.s. onbetwist is aangegeven dat zij die gegevens van SRLEV, [A] en [B] heeft gehad, mocht zij daarvan uitgaan. De rechtbank is met Marres c.s. van oordeel dat zij terecht is uitgegaan van de gegevens die SRLEV haar heeft verstrekt, zoals de vermelding van “woonhuis met erf” in de akte. [gedaagden] verwijt Marres c.s. dat zij niet gecontroleerd heeft of er wel daadwerkelijk een woning op perceel [kadastraal nummer] stond. De rechtbank is echter van oordeel dat op de notaris geen plicht rustte tot controle van deze omschrijving van het object nu Marres c.s. hieraan niet hoefde te twijfelen. Dit geldt temeer omdat partijen het erover eens zijn dat de kadastrale registratie vaak niet recent is en derhalve niet overeen hoeft te komen met de actuele situatie. Het feit dat op de kadastrale kaart (nog) geen woning was ingetekend, leidt er daarom ook niet toe dat Marres c.s. reden had om te twijfelen aan de haar aangereikte feitelijk informatie. De kennelijk door [gedaagden] betrokken stelling dat Marres c.s. had moeten ontdekken dat het huisnummer niet met het kadastraal nummer overeen kwam is gemotiveerd door Marres c.s. bestreden door erop te wijzen dat het huisnummer geregistreerd stond voor zowel [kadastraal nummer], als een ander kadastraal perceel. Marres c.s. heeft daaraan toegevoegd dat ook dat gegeven bij een voor een notaris gebruikelijk onderzoek niet kan worden vastgesteld. Dit is niet door [gedaagden] bestreden.
4.31. Tussen partijen is niet in geschil dat op een notaris bij het verleden van een hypotheekakte enige mate van zorgplicht rust. Wat de zorgplicht van Marres c.s. concreet inhoudt, hangt af van de omstandigheden van het geval. De rechtbank is echter met Marres c.s. van oordeel dat haar zorgplicht niet zover reikt dat zij de omschrijving van het in de hypotheekakte opgenomen onroerend goed nader had moeten onderzoeken dan door het raadplegen van de kadastrale registers. Ook acht de rechtbank de onbetwiste stelling van Marres c.s. van belang, dat reeds een hypotheek was gevestigd op het perceel [kadastraal nummer] van € 680.000,00, waardoor het een oversluiting van een hypotheek betrof en er dus ook om die reden geen reden tot twijfel diende te bestaan bij Marres c.s..
4.32. Op grond van bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat Marres c.s. de aan haar gegeven opdracht met de daartoe benodigde zorgvuldigheid heeft uitgevoerd die van haar mag worden verwacht als redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot. De rechtbank is daarmee van oordeel dat het verweer van Marres c.s., dat zij niet de op haar rustende zorgplicht heeft geschonden en zij derhalve geen beroepsfout heeft gemaakt, slaagt. Nu ter onderbouwing van zowel de primaire als de subsidiaire grondslag van de vordering van [gedaagden] de schending van de zorgplicht van Marres c.s. is aangevoerd kunnen zij beiden niet tot toewijzing van de vordering van [gedaagden] leiden. De vordering van [gedaagden] zal derhalve worden afgewezen.
4.33. [gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Marres c.s. worden begroot op:
- griffierecht € 4.951,00
- salaris advocaat 5.160,00 (2,0 punten × tarief € 2.580,00)
Totaal € 10.111,00
5. De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak in conventie
5.1. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan SRLEV te betalen een bedrag van € 457.208,36 (vierhonderdzevenenvijftigduizend tweehonderdacht euro en vijfentachtig eurocent), bestaande uit de hoofdsom van € 455.958,36 en € 1.250 onderzoekskosten, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over het bedrag van € 455.958,36 vanaf 12 november 2009 tot de dag van volledige betaling,
5.2. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 5.251,86, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 25 april 2012 tot de dag van volledige betaling,
5.3. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van de hoofdzaak, aan de zijde van SRLEV tot op heden begroot op € 12.676,93, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 14 maart 2012 tot de dag van volledige betaling,
5.4. veroordeelt [gedaagden] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 131,00 aan salaris advocaat,
- te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af,
in de hoofdzaak in reconventie
5.7. wijst de vorderingen af;
5.8. veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van SRLEV, tot op heden begroot op nihil;
in de zaak in vrijwaring
5.9. wijst de vorderingen af,
5.10. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van Marres c.s. tot op heden begroot op € 10.111,00,
5.11. verklaart dit vonnis in deze zaak wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg en in het openbaar uitgesproken op 25 april 2012.